Сегодня у нас не совсем обычная статья. Наш обозреватель Владимир Абгафоров решил взять ипотечный кредит в одном известном банке. Но не взял, потому что ему не понравился договор, который он должен был заключить с кредитной организацией. Его историю – по пунктам - мы попросили прокомментировать специалистов по ипотеке. Ну а выводы из всего этого делать вам. В любом случае учиться лучше на чужих «подводных камнях».
Ипотека – это рабство. Мысль не очень свежая, и автор данной статьи вовсе не претендует на то, чтобы объявлять ее своей. Но обратим внимание вот на что: под «рабством» обычно понимается зависимость сугубо финансовая, т.е. необходимость лет 10-15-20, а то и более, ежемесячно выплачивать банку весьма существенные суммы. Но вот совсем недавно обозреватель портала www.metrinfo.ru сам решил «сходить в ипотеку» и теперь может утверждать: рабство там самое настоящее. Не только денежное, но и, скажем так, «натуральное» – вся ваша жизнь будет состоять из ограничений и запретов. Не верите? Тогда давайте изучим кредитный договор одного банка – он вполне себе «среднестатистический» для рынка.
Страховка: не хочешь - заставим
Первое, обо что споткнулся мой пытливый взор, – страховка. Ипотечный кредит – это, понятно, много-много лет. А договор страхования заключается всего на год. Значит, предстоит его ежегодное перезаключение. Что произойдет, если заемщик откажется сделать это или просто забудет? Прежде всего, штраф: в банке, который (слава тебе господи!) не стал «моим», его размер составляет 5000 руб. Но и это еще не все. Через неделю после того срока, в который договор страхования должен быть перезаключен, банк самостоятельно уплачивает за вас страховой компании «страховую премию». Но не бескорыстно: на выплаченные деньги начинается начисляться пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки. Годовых это будет (если кто-то не в состоянии подсчитать самостоятельно) более 180%…
Вашу закладную банк может продать – это вполне соответствует и законам, и традициям делового оборота. Поскольку выгодоприобретателем по договору ипотечного страхования является не заемщик, а владелец закладной, смена последнего означает необходимость корректировки страховки. Соответствующий пункт в кредитном договоре имеется: заемщик обязан «в течение 10 дней с даты получения уведомления Кредитора о необходимости изменения выгодоприобретателя в Договоре страхования в связи с передачей прав по закладной, исполнить указанное требование, указав в качестве нового единственного выгодоприобретателя - нового законного владельца закладной». Теперь переведем на русский. Вы продлили договор страхования, например, в декабре – и уверены, что до следующего декабря вам беспокоиться не нужно. Но где-нибудь в июле банк вдруг продал вашу закладную (согласовывать это мероприятие с вами ему нет никакой необходимости), и к вам в почтовый ящик приходит уведомление «о необходимости изменения выгодоприобретателя». Что, ваш ящик иногда вскрывают хулиганы, а сами вы были в отпуске? Ваши проблемы…
Вопрос экспертам
Вопросы: напоминают ли сотрудники банка клиенту, что ему надо сделать то-то и то-то или нет? Перезаключить договор, подъехать к страховщикам? Средств связи сейчас огромное количество. Ведь и в самом деле, человек может что-то забыть, а потом ему это выходит боком – штрафами, пенями и проч. Получается, что такие промахи и опоздания заемщика выгодны банкам и страховщикам…
Комментирует Владислав Есенков, заместитель начальника управления по работе с клиентами КБ «Унифин»:
В описании самой ситуации с договором страхования есть путаница. Сам договор заключается на весь срок действия соответствующего кредитного договора, а вот оплата страховой премии происходит на ежегодной основе. Банк и СК, как и заемщик, заинтересованы в том, чтобы не было пробелов в сроках страхования. Поэтому, скорее всего, сам заемщик будет удивлен настойчивости и назойливости сотрудников банка и СК, которые начнут напоминать о приближении сроков оплаты по договору страхования (как правило, предупреждать начинают за 1 месяц до наступления этого момента).
Комментирует Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Можно выбрать банк, который закладные не оформляет. Если же выбран банк, условием выдачи ипотечного кредита в котором является оформление закладной, – будьте готовы на условия банка. А теперь про переоформление договора страхования и «вскрытие ящика хулиганами»: срок начинает течь с момента получения заемщиком соответствующего уведомления (в кредитном договоре так и написано: «в течение 10 (Десяти) дней с даты получения требования КРЕДИТОРА, а это значит, что письмо будет заказным и с уведомлением о вручении и ни в какой почтовый ящик оно не упадет. Кредитор должен быть уверен, что письмо заемщиком получено. Если же говорить про 10-дневный срок, то это совершенно нормальный срок, в течение которого можно найти необходимое время.
Закладная: кто отвечает?
Закладной хочется посвятить еще пару слов. Есть среди пунктов «Заемщик обязуется» и такой: «В случае утраты либо повреждения закладной, а также в случае противоречия закладной настоящему Договору составить и передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную в течение 5 дней с даты получения Заемщиком соответствующего требования Кредитора». Тут опять потребен комментарий. Закладная – документ, хранящийся в сейфе самого банка либо того, кому он ее продал. В любом случае вам ее в руки ни под каким видом не дадут (вдруг вы ее съедите и сразу же, для пущей гарантии, запьете чернилами?!). Соответственно, «утрата либо повреждение» ни при какой погоде не может произойти по вашей вине. Но обращаться к вам станут не: «Извините, мы тут немного напортачили, наш менеджер, сворачивая цигарку, использовал для этого закладную; зайдите, пожалуйста, в удобное для вас время для исправления нашей ошибки». Будет, разумеется, безапелляционно хамское: «В течение пяти дней!».
Вопрос экспертам:
А если человек в командировке или больнице? Что будет, если он в 5-дневный срок не явится? Идут ли банки на какой-то компромисс в этом случае? Ведь виноваты-то они, а не человек…
О необходимости выдачи заемщиком дубликата закладной ему направляется Уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении. Если заемщик в больнице или отсутствует в городе, то он и не сможет получить такое письмо, и ни о какой «просрочке» говорить не приходится. Закон об ипотеке предусматривает, что банк и должник должны как можно скорее составить дубликат закладной и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Закон не разделяет, по чьей вине произошла утеря закладной.
Банк крайне заинтересован в получении дубликата закладной и, если заемщик не будет злоупотреблять понятием о «минимально возможном сроке», то банк всегда будет искать компромисс. Да и не стоит забывать, что заемщик и так каждый месяц бывает в банке – для внесения ежемесячных платежей по кредиту, так что просьба банка подписать дубликат закладной не обязательно «усложняет» жизнь заемщику, он может это сделать при внесении следующего платежа.
Дурная голова ногам покоя не дает
Еще один чудесный пункт: «Ежегодно, в срок не позднее 20 января каждого календарного года, а также чаще указанного срока по требованию Кредитора, предоставлять Кредитору информацию о своем финансовом положении и доходах». В качестве таковой признается «справка о доходах физического лица за предыдущий календарный год по форме № 2-НДФЛ и/или копия налоговой декларации за предыдущий квартал с отметкой налоговой инспекции о принятии и/или иные документы, подтверждающие доходы».
Прежде всего, конечно, несколько настораживает формулировка «чаще указанного срока по требованию Кредитора». Пожелай банк гонять вас каждый день за справкой 2-НДФЛ – он имеет на это полное право. А что банковские клерки сами не будут делать этого исходя из соображений «здравого смысла» - на это я, пообщавшись с тамошними трудящимися, особо бы не полагался. «Усердием можно и разум побороть», - утверждал Козьма Прутков. Более полутора веков назад написано – а как актуально…
А самое главное – хоть тресни, не могу понять практический смысл данной нормы. Если мое финансовое положение вдруг пошатнется – банк и так это поймет, без всякой справки. Потому что ежемесячные платежи прекратятся. А если продолжать платить я в состоянии – зачем банку справка 2-НДФЛ?
Сюда же примыкает еще один пункт, очень трогательный. «Своевременно оплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи…, а также предоставлять Кредитору не позднее 10 дней… документы (квитанции) и информацию, подтверждающие надлежащее исполнение Заемщиком данной обязанности». Если применить этот пункт буквально (а если не применять – зачем банк вообще его включает?!), получается, что после каждого платежа за квартиру вы должны бежать с квитанцией в банк. Может, он за ваше здоровье борется – в смысле, чтобы гиподинамии не было?
Вопросы экспертам:
Зачем это нужно? Ведь человек прошел кредитный комитет, получил одобрение, что еще доказывать? Если его финансовое положение ухудшится, это и так ясно будет…
И по поводу коммунальных платежей: это что, серьезно? Какую цель преследует банк, заставляя человека сдавать свои платежки банку? Он так заботится о квартире, которая у него в залоге? Как вы относитесь к подобным требованиям?
Комментирует Виктор Хребет, заместитель директора департамента розничного бизнеса, начальник управления партнерских продаж Москоммерцбанка:
Да, действительно это так. Банки включают в свои договоры требования, касающиеся подтверждения заемщиком своего финансового положения, в соответствии с Положением ЦБ РФ 254П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
Каждый банк-кредитор самостоятельно определяет перечень мер, которые, на его взгляд, способствуют профилактике дефолта. Но требование «бегать с платежками» отнюдь не является практикой.
Комментирует Борис Ротенштейн, генеральный директор «100Кредитов.ru»:
Финансовый мониторинг - так называются требования банка, касаемые подтверждения платежеспособности заемщика. За настораживающей формулировкой «чаще указанного срока по требованию Кредитора» скрывается желание банка подстраховаться на случай изменений в нормативно-правовой базе. На сегодня финансовый мониторинг действующих заемщиков осуществляется не реже, чем один раз в год. Прописывая в кредитном договоре обязанность заемщика подтверждать свою платежеспособность, банк выполняет норму действующего законодательства. Просто так, «из вредности» запрашивать у клиента дополнительные документы банкирам нет никакой нужды.
Врагу не сдается
Категорически банк возражает и против того, чтобы вы сдавали заложенную квартиру. Так и записано: «Не сдавать Квартиру в наем, не регистрировать в ней третьих лиц (не давать согласие на регистрацию третьих лиц), за исключением случаев регистрации в Квартире супруга(и), родителей и детей Заемщика». А чтобы заемщик не сомневался в серьезности намерений банка, в перечень его (заемщика) обязанностей внесен пункт: «По требованию Кредитора в установленное Кредитором время предоставить его представителям возможность осуществить осмотр Квартиры для проверки ее состояния и условий содержания, а также предоставить Кредитору любые запрашиваемые Кредитором документы, отражающие состояние Квартиры и условия ее содержания, не позднее 5 дней с момента получения соответствующего требования».
На то, что осмотр квартиры будет «в установленное Кредитором время» (а не, к примеру, «в согласованное сторонами удобное им обеим время»), уже не смотрим – ясно, что авторам этого документа мама в детстве не объяснила, что такое элементарная вежливость. Обратим внимание на другое: «любые запрашиваемые документы» (тоже чудесная формулировка, правда?) должны быть предоставлены в течение пяти дней. А, скажем, кадастровый паспорт (тоже «документ, отражающий состояние квартиры») может изготовляться органами БТИ (в зависимости от округа Москвы) и неделю, и две.
…Но вернемся к собственно аренде. Почему банки возражают? Как выясняется, они не то чтобы в принципе против – но имеют специальные «арендные» программы, в которых ставки по кредиту оказываются выше на пару процентов. Т.е. банкам кажется, что, сдавая квартиру, заемщик на «их» деньгах зарабатывает безумные доходы – и этот факт лишает банковских трудящихся покоя. Очень хочется, чтобы поделились.
Для возвращения банкирам здорового сна и пищеварения могу привести несколько цифр – на рынке они известны всем. Сегодня аренда квартиры в Москве приносит примерно 5% годовых. Процент по ипотеке – не менее 12%, а в результате различных «накруток» (вроде той же страховки) прибавляется еще 1-2%. В «натуральных деньгах» это выглядит так. Чтобы купить однокомнатную квартиру (5,5 млн руб.), надо иметь миллион собственных средств, и взятый кредит обернется выплатами тысяч в 50-60 в течение 20 лет. А сдать эту квартиру можно хорошо если за 30 тыс. руб., из которых арендатору придется заплатить квартплату, налоги, а также периодически нести убытки от съехавших жильцов, поломок инженерного оборудования и техники. Такие вот «сверхдоходы».
Вопросы экспертам
Почему банк покушается на доходы заемщика, сдающего жилье в аренду? Ведь это же нормально – сдавать жилье, пока не расплатился с кредитом.
Разве арендные программы пользуются успехом? Кто-нибудь соглашается на эти условия?
И о явлениях представителей банка в квартиру. Почему банк диктует условия – когда его представители заявятся «в гости»? Ведь люди работают! Чтобы кредит выплачивать! Нельзя ли время визита согласовывать с людьми?
О документах: в течение 5 дней некоторые документы по квартире изготовить невозможно. Справка БТИ делается не меньше недели. Банки этого не знают?
Комментирует Анна Волкова, директор юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию:
Безусловно, заемщик вправе сдавать заложенное имущество в аренду, но только с согласия залогодержателя. Это закреплено статьей 346 ГК РФ. Таким образом, наличие данного пункта в кредитном договоре основано на законе, направлено на защиту интересов залогодержателя и не нарушает прав и интересов заемщиков.
Некоторые банки лояльно относятся к желанию заемщика сдавать заложенное имущество в аренду, некоторые крайне негативно. Если у вас есть намерение сдавать приобретаемое жилье, лучше сразу выяснить позицию банка по данному вопросу и пока не поздно, поменять кредитора.
Право залогодержателя осуществлять осмотр предмета залога также законодательно установлено пунктом 2 статьи 343 ГК РФ. При этом законодатель никак не ограничивает кредитора в его действиях при осуществлении данного права.
Визиты представителей банка, как правило, происходят крайне редко, если заемщик исправно вносит платежи по кредиту. В любом случае следует пойти кредитору навстречу и договориться об удобном времени для визита.
Комментирует Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования»:
Существуют банки, которые лояльно относятся к сдаче в аренду квартиры, купленной по ипотеке, более того, готовы рассматривать будущие доходы от сдачи в аренду, что существенно увеличивает сумму кредита.
Комментирует Михаил Ковалев, начальник управления предоставления и обслуживания кредитов ОАО «Флексинвест Банк»:
Относительно справки БТИ. Если есть объективные причины, по которым документ не может быть предоставлен в оговоренный срок, банк не будет применять санкции к заемщику – да и он не сможет, т.к. любой суд их потом отменит. У заемщика есть банковский менеджер, с которым можно связаться и обсудить ситуацию по срокам предоставления документов.
Что за всем этим следует?
Вернемся к рассматриваемому нами кредитному договору. Все сказанное выше относилось к тому, что заемщик обязан делать. А если он вдруг откажется? На этот счет имеется глава «Кредитор имеет право», и первым в ней, как уже догадался проницательный читатель, идет право требовать «досрочного возврата суммы Кредита, начисленных процентов на Кредит, суммы штрафов и пеней, предусмотренных настоящим Договором».
Идущие следом пункты повторяют все перечисленные в нашей статье «прегрешения» заемщика, но и есть и масса других. К примеру, «прекращение права собственности на Квартиру по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, в том числе в случае сноса жилого дома, в котором расположена Квартира, а также в случае принятия нормативно-правового акта, иного документа, содержащего информацию о предстоящем сносе жилого дома, в котором расположена Квартира». Автору всегда казалось, что оценивать риски, связанные с возможностью прекращения права собственности на квартиру, – дело банка и страховой компании. Из договора, однако, вытекает, что эти риски они целиком и полностью отдают заемщику, оставляя себе только одно дело – брать деньги.
…Согласно еще одному пункту кредитного договора, в случае выставления требования о досрочном погашении кредита заемщик обязан сделать это в течение 15 дней. Понятно, что даже если квартира в сохранности («преступление» владельца состоит только в том, что он сдал ее в аренду), продать недвижимость за столь короткий срок в принципе невозможно. А уж если появились «нормативно-правовые акты, иные документы, содержащие информацию о предстоящем сносе жилого дома», - и подавно: кто же такую недвижимость купит?! А после 15 дней банк по полной программе включит все свои штрафы и пени. Далее – взаимодействие с коллекторами, суд (процесс заемщик проиграет, так что все судебные издержки – тоже за его счет). В общем, сумма долга банку и приближенных к нему организаций (страховщики, коллекторы) будет расти как снежный ком…
Вопросы экспертам:
Не кажется ли вам, что за то, что мы описали выше (+ снос дома государством), заемщика наказывать нельзя? Тем более требовать досрочной оплаты в течение 15 дней? Что можно предпринять за 15 дней? Сделки по недвижимости проходят в течение месяца как минимум! А срочная продажа предполагает огромный дисконт!
Комментирует Анна Волкова, директор юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию:
Как правило, банки не кредитуют покупку жилья в домах, подлежащих сносу. Но если в течение жизни ипотечного кредита будет принято решение о сносе дома, то предоставленное взамен (новое) жилое помещение должно быть также передано в залог. Это является требованием ст. 41 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Банк требует досрочного исполнения обязательств по возврату кредита, если заемщик не исполняет свои обязательства по кредиту. Банк обязан выполнять требования законодательства и условия кредитного договора. Банк не может по своему желанию потребовать от заемщика досрочно возвратить сумму кредита. Законодательство позволяет требовать досрочного погашения кредита в строго определенных условиях, например, при просрочке платежей более трех раз в течение года, при невнесении страхового взноса (имущественное страхование), при распоряжении жилым помещением без согласия залогодержателя (сдача в аренду, несогласованная перепланировка, утрата/порча имущества, продажа имущества и т.п.).
Автор благодарит банк DeltaCredit и лично специалиста по работе с клиентами Татьяну Кокореву за помощь в подготовке материала.