Кредиты на земельные участки. Есть несколько вариантов: потребительские, ломбардные, ипотечные, рассрочка от девелопера. Особые требования кредиторов

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

Недвижимость – удовольствие дорогое. Земельные участки - если они расположены не на Рублевке - дешевле квартир и домов. Но все равно речь может идти о суммах в несколько миллионов рублей. Где их взять? Правильно, в тумбочке! В той самой, которая находится в банке. Правда, не в каждом…

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

И «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, можно ли сегодня взять кредит на покупку участка без подряда, какие банки выдают такие займы и на каких условиях.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Докон
ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Узнать телефон

Участок в кредит – это возможно
Ипотека за последние 10-15 лет прочно вошла в нашу жизнь, но кредиты на землю не столь распространены, как на квартиры: «В банковской сфере РФ мало продуктов по покупке земельного участка. Обычно реализуются программы на приобретение дома с землей», - говорит Егор Жуков, менеджер по продвижению управления ипотечного кредитования банка «ГЛОБЭКС». Связано это прежде всего с тем, что участок без дома не отличается высокой ликвидностью: «Для потребителя такой участок – это не конечный объект, а недвижимость, которая требует дальнейшего финансирования, в частности на строительство и благоустройство дома, что на фоне непростых внешнеэкономических условий снижает интерес к незастроенной земле», - объясняет Марат Абдуллин, руководитель ипотечного центра группы компаний SRG. «Кроме того, сегодня, львиная доля земельных участков, которые предлагаются на рынке, относится к категории «земли сельхозназначения» с видом разрешенного использования под «дачное строительство», а то и без права даже на такое строительство», - отмечает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»). Ликвидность подобных участков совсем низкая, и брать их в залог банкам совсем неинтересно. Вот и получается, что развивать земельную ипотеку кредитные организации не торопятся.

Но купить участок в кредит все-таки реально. Этим видом кредитования занимается не более 10-15% банков, но возможность есть. Кредиты на приобретение земельного участка выдают в первую очередь, конечно же, крупные банки – Сбербанк РФ, Росбанк, Россельхозбанк, Газпромбанк, Промсвязьбанк, «Банк Союз», банк «Дельта-кредит». Активнее всего, как сообщает Максим Рудницкий, директор компании М9land, с ипотекой на участки работает Сбербанк: «Например, в нашей компании порядка 10-15% сделок с участками кредитуются именно Сбербанком», - сообщает эксперт.

«Подобные программы встречаются и в линейках небольших региональных банков – Проинвестбанк, Донкомбанк, Башкомснаббанк, Камский Коммерческий Банк, Форштадт», - рассказывает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Узнать телефон

Ипотечные параметры
Недостаточная ликвидность участков без подряда сказывается не только на развитии земельной ипотеки, но и на условиях ипотечных программ: «Они более жесткие, чем по базовым продуктам, рассчитанным на покупку квартир или готовых домов. Ипотека на земельный участок в большинстве случаев предполагает увеличенный первоначальный взнос - порядка 30% и выше, тогда как по базовым ипотечным программам он находится на уровне 10 – 20%. И как правило, предлагается повышенная процентная ставка, увеличенная на 1,5 – 2 п.п.», - рассказывает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. «К тому же у банков не очень популярны длинные сроки кредитования земли: средний срок земельной ипотеки составляет 10 лет», - добавляет Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», отмечая при этом, что первоначальный взнос по программам, рассчитанным на участки, составляет от 30 до 50% от стоимости надела, а процентная ставка - примерно 14-16%.

Но, впрочем, многие эксперты утверждают, что можно купить участок, имея в наличии всего лишь 10-15% от его стоимости. Например, такая возможность есть при обращении в Сбербанк, причем в качестве первоначального взноса при покупке участка для строительства дома можно использовать материнский (семейный) капитал.

Но, правда, как и по всем ипотечным программам, со второго полугодия 2014 г. ставки по земельной ипотеке тоже стали расти: «Если весной реально было получить кредит под 12%, то теперь при таких же параметрах кредита (срок и первоначальный взнос) найти меньше 14% все-таки сложно», - отмечает Максим Рудницкий (М9land). И в дальнейшем проценты могут вырасти еще (см. статью «Ипотека на фоне санкций: ключевая ставка выросла, западные рынки закрылись. Что будет с процентами и почему эксперты не теряют оптимизма?»), да и требования к заемщикам на фоне политической ситуации, экономических проблем и проблем с фондированием могут ужесточиться.

«Кроме того, вследствие изменения законодательства Московской области, возросла стоимость перевода земель из категории в категорию, и постепенно девелоперы при переводе земель начнут учитывать это в стоимости участков», - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». Так что может подорожать не только кредит, но и земля.

Как уже отмечалось, в Сбербанке по программе «Загородная недвижимость» можно оформить кредит на участок под 13-14% на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 15%. Самая низкая ставка доступна тем, кто располагает как минимум половиной требуемой суммы и планирует рассчитаться с банком не более чем за 10 лет. А если собственных средств 15-30% и кредит берется на 20-30 лет, то ставка составит 14%.

У Россельхозбанка есть 3 ипотечные программы, по которым можно приобрести как квартиру в новостройке, так и земельный участок, и проценты начинаются от 11,9% (а для зарплатных клиентов – даже от 10,9%). Минимальная ставка доступна тем, кто готов предоставить справку 2-НДФЛ, имеет 50% от стоимости земли и рассчитывает погасить кредит максимум за 5 лет. А если первоначальный взнос составит 15-30%, а срок кредита будет от 15 до 25 лет, то ставка поднимется до 14,5%, а если нет возможности предоставить справку 2-НДФЛ, то до 15%.

В Росбанке минимальная ставка по программе «Загородная недвижимость» - 12,55%, она устанавливается по кредитам с первоначальным взносом от 50% и сроком на 5-7 лет, а при сроке кредитования 21-25 лет и первоначальном взносе от 30 до 50% можно оформить ипотеку под 14,05%.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Узнать телефон

Банковские требования
Однако ипотека на землю не так уж и проста: не все участки подходят банкам в качестве залога. У большинства банков перечень требований весьма обширен. Прежде всего - к целевому назначению участка. В основном кредитуется покупка земель поселений (населенных пунктов) с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) либо «для дачного строительства» (причем этот вид допускается все же не во всех кредитных организациях), а получить кредит на землю сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования ЛПХ (личное подсобное хозяйство), как отмечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), очень сложно. «Земля под ИЖС или дачное строительство более ликвидная, более легкая в оценке и более предсказуемая в плане дальнейшей реализации», - объясняет Эдуард Бобровский (компания «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»)).

С помощью наших экспертов мы составили список наиболее расхожих требований банков к земельным участкам:

- наличие основных коммуникаций (свет, вода, газ, электричество) или как минимум возможность их подключения;
- к участку необходим круглогодичный подъезд;
- площадь участка должна быть не менее 6 соток;
- участок должен быть размежеван;
- дополнительный плюс – если на участке находится жилое строение, хотя бы недостроенный дом. 

Могут выдвигаться определенные условия и к поселкам, например, к их удаленности от МКАД или категории. Ряд банков кредитует покупку участков без подряда только в мультиформатных аккредитованных поселках, где также продаются коттеджи, таунхаусы, участки с подрядом или квартиры. «В общем, если хочется купить землю сельхозначения в дачном поселке без утвержденного проекта планировки, только с электричеством, то банки вряд ли дадут ипотеку, хотя сам по себе надел может быть достаточно хорош», - делает вывод Эдуард Бобровский (компания «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»)).

В банк надо предоставить пакет документов по участку: «Кроме свидетельства о праве собственности на землю в перечень входят документ, являющийся основанием возникновения права собственности (обычно договор купли-продажи. – От ред.), выписка из ЕГРП о наличии/отсутствии обременений; отчет об оценке стоимости земельного участка; кадастровый паспорт и другие документы, такие как согласие супруги, разрешение органов опеки и попечительства и т.п.», - рассказывает Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

И очень важным моментом при оформлении кредита на землю является оценка. «Часто между оценкой банка и рыночной стоимостью земли, по которой заемщик ее покупает, возникает разница, по банковской оценке участок оказывается дешевле. Банки стремятся минимизировать свои риски, что выражается не очень высокой оценкой залога, - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»). – И в итоге покупателям приходится компенсировать разницу между оценкой банка и рыночной стоимостью участка». То есть сумма кредита, которая определяется стоимостью участка по оценке, уменьшается, и покупателю приходится искать дополнительные источники средств, чтобы все-таки приобрести желанный надел, например, занимать у родственников или брать еще и потребительский кредит. «И надо еще отметить, что обычно значительную часть цены участка составляют инженерные коммуникации, а их покупку банки не кредитуют. Поэтому нужно, чтобы затраты на электричество, газификацию, водоснабжение и т.п. включались в стоимость участка», - предупреждает Михаил Кондырев («33 Поселка»). Для этого необходимо, чтобы подведение коммуникаций оформлялось не отдельным договором или договорами, а было частью договора купли-продажи участка. Но далеко не все готовы на подобное оформление сделки, так как это увеличивает налоги и усложняется процесс покупки.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Прайм-Инвест
ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Узнать телефон

Альтернативные варианты
Таким образом, земельная ипотека возможна не всегда и не везде, и если она недоступна (например, в силу характеристик участка или проблем с его оценкой), то можно прибегнуть к альтернативным вариантам.

Прежде всего, есть потребительские нецелевые кредиты, которые разрешается тратить на что угодно, в том числе и на землю. «Конечно, условия кредитования по таким программам менее привлекательны: срок меньше, а процентная ставка больше - на уровне 20%, и соответственно, размер ежемесячных выплат выше», - отмечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), но получить его проще. Можно не собирать никаких документов (потребительский кредит во многих банках доступен даже без справки 2-НДФЛ, достаточно лишь двух документов, удостоверяющих личность), выбирать любой участок и не передавать его в залог банку. «Поэтому если заемщик в приоритет ставит простоту получения кредита, то нецелевой потребительский заем более предпочтителен», - говорит Мария Полякова (АИЖК).

Тем более что на процентах в общем-то можно сэкономить, воспользовавшись, например, программой Россельхозбанка «Садовод». Это потребительский беззалоговый кредит, но он целевой – выдается на покупку участка, подведение коммуникаций, строительство дома и т.п., поэтому ставки здесь чуть ниже, чем по обычным потребительским кредитам, – 17-18% годовых в зависимости от срока кредита. При максимальном сроке – 5 лет – ставка будет 18%.

А также можно прибегнуть к «ломбардному» кредиту под залог уже имеющегося имущества, то есть заложить свою квартиру или готовый дом. В этом случае ставки будут все-таки ниже, чем по потребительскому кредиту – на уровне 15,5 - 17% годовых. Но придется собирать документы по закладываемому объекту и проводить его оценку. «Плюс нужно учитывать, требования банков к объекту залога. Например, не допускается, чтобы в закладываемой квартире были прописаны несовершеннолетние дети, а квартира находилась в аварийном доме. Объект, который становится предметом залога должен быть ликвидным», - отмечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). «Требований к имеющейся недвижимости может быть даже больше, чем требований к земельному участку», - предупреждает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

Однако подобные потребительские кредиты или кредиты под залог недвижимости могут и не понадобится. Как сообщает Ксения Кастова, эксперт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», некоторые кредитные организации не готовы давать ипотеку на приобретение земли, но выдают займы на строительство дома под залог приобретаемого участка. Поэтому если конечная цель заключается в строительстве и какие-то деньги у заемщика есть, но их планировалось потратить на возведение дома, приобретя участок в кредит, то можно сделать наоборот: купить на имеющиеся средства землю, а на строительство взять ипотеку.

Ну и конечно, надо учитывать, что сегодня многие девелоперы готовы предоставить покупателям рассрочку - беспроцентную или процентную в зависимости от срока рассрочки. Поэтому можно не связываться с банками, а поискать компанию, готовую продавать участки в рассрочку. «Наша девелоперская компания летом текущего года предложила уникальный на рынке продукт – рассрочка до 7 лет при покупке участка, - приводит пример Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок). - При этом требования к заемщикам ниже, чем у банков, притом что процентная ставка сопоставима с банковской ипотекой. Единственный минус нашей рассрочки по сравнению с банковской ипотекой – это лимитированный срок, в то время как банки могут давать ипотеку и на 15 лет».

Резюме www.metrinfo.ru
Купить в ипотеку земельный участок не так просто, как квартиру: соответствующие программы есть не в каждом банке, могут возникать сложности с оценкой земли, да и не каждый надел подходит в качестве залога, плюс выше ставки, но все-таки получить кредит можно, особенно если покупать участок под индивидуальное жилищное строительство у хорошего девелопера, готового на прозрачную сделку и включение коммуникаций в стоимость земли. Ну а в крайнем случае можно прибегнуть к кредиту под залог имеющейся недвижимости или потребительскому кредиту. Или можно поискать девелопера, предоставляющего рассрочку.