Если вы «прохлопали» Сочи, не переживайте. В мире много прекрасных уголков, куда можно вложить деньги. Например, Испания. Сегодня курорты Средиземноморья оттягивают на себя часть потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести, например, загородный дом в Подмосковье. Но вот парадокс: покупка «дачи» на родине может обойтись дороже, чем заграницей. Так, может быть разжиться «вторым домом» на берегу ласкового моря?
Три аргумента «за»
В Испании — относительно недорогая недвижимость. Правда, за последние годы испанские метры в цене растут. Самый активный рост пришелся на период с 2000 по 2004 годы. По данным компании «Polaris World», которые нам сообщила ее авторизованный агент Мила Дори, за эти 5 лет среднестатистическая цена квадратного метра в Испании выросла с 920€ до 1739€, то есть в 1,89 раз.
Что же касается нынешних темпов, то с августа 2006 по август 2007 в среднем по стране цены на недвижимость выросли лишь на 6,4%. Следует, принять во внимание, что это данные по всей Испании. И если в Галисии, Астурии и Кантабрии цены растут довольно вяло, то в средиземноморских провинциях они увеличиваются гораздо большими темпами. Сегодня средняя цифра квадратного метра по побережью составляет около 2500€. Минимальный годовой прирост цен — 15%, а по мнению специалистов компании «DeltaRealty», этот рост на некоторых объектах может составлять и 30%.
Еще одна привлекательная черта этой страны – замечательный климат. Та погода, которая установилась у нас в конце сентября, держится в Испании всю зиму. Температура воды при этом еще выше, и наши сограждане удивляют местных жителей тем, что спокойно купаются.
Квартирный вопрос
Испанская жилая недвижимость в основном делится на два типа – виллы и апартаменты. Первые относятся, скорее, к элитному жилью, вторые, большей частью, к эконом-классу.
Виллы продаются по ценам от 0,5 до 6 миллионов евро, а апартаменты довольно дешевы. Так, односпальная квартира (не путать с однокомнатной, каковых в Испании практически нет), площадью 55 кв. метров стоит от 80 до 130 тысяч евро. Стоимость двуспальных колеблется от 110 до 500 тысяч в европейской валюте.
В односпальных квартирах живут, в основном, по одному, а семья из двух человек, как правило, приобретает квартиру с дополнительной спальней, которая называется alcoba auxiliar. От основной спальни она отличается отсутствием closet'a. Доля собственников жилья составляет 87% населения, по этому показателю Испания занимает первое место в Евросоюзе. Объясняется это очень просто – испанские дома распродаются поквартирно, что встречается в мире сравнительно редко.
Испанские метры на карте
В каком из регионов Испании следует приобретать недвижимость? Предпочтение, конечно, стоит отдать Средиземноморью. По мнению Виталия Баринова, специалиста отдела зарубежной недвижимости компании «DeltaRealty», наиболее популярен регион Каталония, в частности побережья Коста-Брава и Коста-Дорада. Однако, по мнению Милы Дори, именно благодаря популярности этих мест, купить там недвижимость сейчас весьма затруднительно. Новое строительство там практически не ведется, поскольку свободная земля отсутствует.
Придётся довольствоваться вторичной недвижимостью, а она, конечно, дороже, чем строящаяся. Кроме того, если вложить деньги на этапе строительства, можно выгодно продать объект, еще не успев оформить его на себя, не платя, таким образом, налога. В этом случае ваш доход, по мнению Милы Дори («Polaris World»), составит от 30% до 60% от первоначально вложенной суммы.
Купив же вторичную недвижимость, выгодно продать ее вы сможете не раньше чем через пять лет, поскольку правительство Испании с целью борьбы со спекуляцией, установило высокую ставку налога для лиц, продающих недавно купленную недвижимость. Налог этот настолько высок, что съедает всю ту сумму, на которую успел подрасти метр.
Одним из наиболее перспективных мест с точки зрения вложения капиталов является Мурсия — одно из автономных сообществ Испании, расположенное на юго-востоке страны, между Андалусией и Валенсией. Столица региона — город Мурсия, где располагаются все региональные органы власти, кроме Региональной аccамблеи, которая находится в Картахене. Регион Мурсия является крупнейшим производителем фруктов, овощей и цветов в Европе. Районы Мурсии, расположенные у побережья, отгорожены от остальной ее части цепью Бетских гор, вследствие чего, зимой на море значительно теплее, чем за горами.
Другой перспективный регион — Валенсия. Там цены на недвижимость также растут быстрее, чем в среднем по Испании. Однако надо принимать во внимание то обстоятельство, что и этот регион, и сам город Валенсия являются центром притяжения иммигрантов из Эквадора, Боливии и, особенно, из Марокко. У последних существует национальная народная забава: идти по улице развернутым строем по 6-8 человек, перегораживая тротуар и вынуждая прохожих переходить на другую сторону улицы. Те же, кто не сворачивает с их пути, рискуют быть избитыми и ограбленными прямо на улице. Поэтому лучше селиться в урбанизациях и мега-районах – там есть и школы, и больницы, и детские сады - а в город соваться незачем.
Цена квадратного метра в различных регионах континентального (неостровного) испанского Средиземноморья
| Местоположение | Цена за кв. м/ € |
| Андалусия | |
| Малага | 2242 |
| Марбейя | 2215 |
| Каталония | |
| Бланес | 2559 |
| Кастелль – Плато де Аро | 2653 |
| Тосса дельМар | 2302 |
| Барселона | 4454 |
| Калейя | 2515 |
| Кастелльфедельфельс | 3165 |
| Матаро | 2952 |
| СантАндреу де Лаванерес | 2546 |
| Ситжес | 3367 |
| Камбрильс | 2155 |
| Салоу | 2135 |
| Таррагона | 2353 |
| Валенсия | |
| Аликанте | 1947 |
| Бенидорм | 2447 |
| Торревьеха | 1826 |
| Валенсия | 2353 |
Данные на июль 2007 года
Источник: «Зарубежная недвижимость»
О мега-районах и «урбанизациях»
Мега-районы — это своего рода охраняемые гетто для иностранцев, расположенные внутри испанских городов. А «урбанизации» — закрытые и охраняемые поселки городского типа, которые расположены в относительной отдаленности от крупных поселений, но со всей необходимой инфраструктурой. По своему положению они напоминают сеттльменты - специальные кварталы в некоторых крупных китайских городах, где жили европейцы, не желавшие контактировать с китайцами.
Главное преимущество этих поселений — то, что вашими соседями будут не горячие испанцы, каталонцы или баски, а вполне спокойные и вежливые шведы, датчане и норвежцы. Именно скандинавы сейчас являются главными покупателями испанской недвижимости. Немаловажно также и то, что скандинавы хорошо владеют английским языком – настолько хорошо, что общественность этих стран бьет тревогу, поскольку молодежь почти не знает родного языка.
Английским языком наших соотечественником сейчас не удивишь. Испанский знают лишь специалисты, да ярые любители. Чего уж там говорить о каталанском, баскском, галисийском или окситанском. А ведь в таких провинциях, как Каталония, Валенсия, Балеары, Арагон, и Мурсия, жители говорят не столько на испанском, сколько на каталанском, а носители этого языка составляют четверть населения Испании.
Добиться того, чтобы продавщица в магазине ответила вам по-английски, в Испании трудно – американцев испанцы недолюбливают, и скорее вы научите ее русскому языку, чем заставите говорить на английском. А в «сеттльментовский» супермаркет работать возьмут работать лишь продавщицу, знающую английский язык.
Но понятный язык — не главное удобство. В этих «резервациях» очень высок уровень бытового обслуживания. За каких-то 50 «евриков» в месяц квартиру клиента будут охранять, убирать, проветривать, поливать в ней цветы, кормить рыбок и гулять с привезенной из Нефтеюганска восточно-сибирской лайкой.
Как купить испанскую недвижимость?
Берем готовое
Единственное условие — деньги должны переводиться через банк. До оформления сделки нужно открыть свой счет в испанском банке, получить идентификационный номер иностранца (NIE).
При заключении сделки покупатель уплачивает налог в королевскую казну в размере 7% от стоимости покупки. Вместе с нотариальными услугами его дополнительные расходы составят, таким образом, порядка 10% от стоимости покупаемой недвижимости. Примерно через месяц после покупки новый владелец получает документ, называемый Registro de la Propiedad.
Так обстоит дело с покупкой готовой недвижимости за полную стоимость.
Берем строящееся
Что же касается строящейся недвижимости, то здесь процедура покупки выглядит следующим образом: В момент заключения договора выплачивается 25% суммы, запрошенной застройщиком. По прошествии определенного времени, в среднем, около года, застройщик извещает соинвестора о том, что дом построен и остались лишь отделочные работы. После получения такого письма покупатель вносит еще 15%. И лишь при сдаче дома в эксплуатацию покупатель выплачивает оставшиеся 60%. Правда, тут, кроме Registro de la Propiedad придется получить еще один документ, называемый Célula de habitabilidad. Это акт обследования жилья на предмет возможности проживания в нем.
Берем в кредит
Ипотечный кредит дается, как правило, на 60% от стоимости жилья на срок от 2 до 40 лет, и ставка по нему не превышает 5%. Однако на сколько лет выдавать кредит, банк решает исходя из возраста клиента так, чтобы на момент окончания выплат возраст не превысил 70 лет. 60-летнему клиенту больше чем на 10 лет кредит не дадут.
Расчеты выглядят следующим образом:
Если покупается двуспальная квартира площадью 58 кв. м в районе Сант Адрия дэ Бесос в Барселоне вы выплачиваете 96 тысяч евро, а потом при ставке 4,75% годовых выплачиваете 933 евро ежемесячно.
По данным компании «EstateService» процесс получения кредита занимает около 1 месяца и состоит из 4 этапов:
1) проверка банком необходимых документов на объект;
2) оценка недвижимости, которая занимает около 2 недель;
3) подача документов заёмщиком: паспорт и справка с работы с подтверждением должности, размера зарплаты с подписью гендиректора и главного бухгалтера, 2НДФЛ, при этом, наиболее привлекательные условия кредита банк предоставляет лишь в случае, если подтверждённый документально доход в три раза превышает предполагаемые выплаты по кредиту;
4)перевод и заверка справки в испанском консульстве в России.
Дом – в Испании, хозяин – в России
Недвижимость может сдаваться в аренду, а за ее сохранностью будет следить управляющая компания. Аренда двуспальных апартаментов будет приносить вам по 300 евро в месяц.
Можно сделать и так: жить в вилле на гольф-курорте 180 дней в году, насколько позволяет мультивиза, а всё остальное время сдавать ее тем же норвежцам или датчанам. Правда, из ваших доходов с аренды следует вычесть плату за обслуживание и коммунальные платежи.
Визы и вид на жительство
Сейчас, когда Евросоюз ставит всё новые и новые препятствия в получении виз нашими гражданами, наличие недвижимости в одной из стран Евросоюза является одним из самых весомых аргументов в пользу того, чтобы в этой визе вам не отказали. Кроме того, в Испании собственник недвижимости может получить и вид на жительство.
Гражданство же дадут только тогда, когда вы выйдите на пенсию – такова практика испанских властей – давать гражданство лишь старикам, чтобы никто не отнимал работу у боливийцев и эквадорцев.
Деньги не пропадут!
По мнению Виталия Баринова, специалиста отдела зарубежной недвижимости компании «DeltaRealty, наши сограждане покупают испанскую недвижимость скорее не для инвестиционных вложений, а для сохранения капитала. Между тем спрос на жилье у береговой линии будет всегда, поэтому оно всегда остается ликвидным и продается в кратчайшие сроки.
Кроме того, растет количество наших соотечественников, которые покупают недвижимость для сдачи в аренду. При этом вложения окупаются в среднем за семь лет.