Что за барыши сулят барские хоромы

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Нестандартные квартиры: на первом и последнем этажах, в торцах и углах"

Старинные здания всегда составляли особую группу предложений на рынке недвижимости. Причем однозначного мнения по поводу приобретения исторических метров не существует. Одни полагают, что они «представляют только историческую ценность, о них должно заботиться государство» другие, напротив, считают, что «старина - это золотое дно, с каждым годом она становится все дороже».

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Как правило, историческая недвижимость приобретается со следующими целями. Особняки — для продажи или сдачи в аренду под офисы. В Санкт-Петербурге дома после реконструкции используют как мини-гостиницы. Квартиры – в основном, для сдачи в аренду, особенным спросом они пользуются у иностранцев. Поклонники истории покупают древние метры для себя.

Особенно популярна историческая недвижимость была в конце 90-х – начале 2000-х годов среди внезапно разбогатевшей публики. Но потом многим разумным коммерсантам стало ясно, что владеть «историей в камне» - дело хлопотное и затратное, гораздо спокойнее снять современный офис в бизнес-центре, а для жизни построить дом по собственному вкусу. В то же время эксперты в беседе с корреспондентом Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru отметили, что подлинный интерес к исторической недвижимости только формируется и обещает быть довольно серьезным. 

Скорее всего, произошло следующее: волна моды смыла всю «пену» и сейчас поднимается новая волна настоящих (хочется верить) ценителей истории. Как правило, это уже состоявшиеся бизнесмены, для которых владение старинным особняком или апартаментами в историческом доме имеет весьма определенный смысл. Они трезво оценивают предстоящие затраты и неизбежные юридические сложности с оформлением этой недвижимости, но для них важен престиж и та неповторимая атмосфера, которую создает дом с историей. Хотя в целом россияне далеко не сентиментальны - историческое прошлое дома, в котором, возможно, провели лучшие годы жизни известные деятели прошлого, по мнению директора по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы «НеоЦентр» Виктора Макарова, поднимет цену, максимум, на 10%.

Поэтому, как отмечают профессионалы из риэлторских агентств, специализирующихся на сделках с элитной недвижимостью, среди их клиентов присутствует хоть и немногочисленная, но постоянная категория любителей старины. По оценкам риэлторов, среди богатых покупателей не более 1 - 2% поклонников дворцового стиля.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Федора Полетаева 15
Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Дизайн проект в подарок! Планировки евроформата. Узнать телефон

Что предлагает рынок
Боярские палаты ХVII вв., а также здания «петровской застройки», барские дома ХVIII века практически полностью выведены из жилого фонда, признаны памятниками архитектуры и используются городом как помещения для учреждений культуры, посольств и представительств иностранных государств, офисов крупных банков.

К началу 20-го века преимущественное количество московских индивидуальных домов, которые и сейчас представляют ценность, составляли купеческие особняки и доходные дома, дворянских усадеб осталось немного. Больше всего особняков можно увидеть в районах Арбата, Чистых и Патриарших прудов, Пречистенки и Замоскворечья, — отмечают в компании «Столичная недвижимость». В пределах Садового кольца находится примерно 200 зданий, в том числе многоквартирных, из них чуть более десятой части — жилые.

На рынке же предлагается купить особняки или квартиры в домах, построенных в ХIХ - начале ХХ столетий, а также за период примерно до 1945-46 гг. Нуждающиеся в хозяйской руке особняки выставляются на конкурс инвестиционных проектов, и, как правило, «первичный» пользователь получает права на объект от государства.

Достоинства, они же и недостатки
Как рассказал корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metinfo.Ru директор по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы «НеоЦентр» Виктор Макаров, методика оценки старинных квартир почти не отличается от оценки любой другой недвижимости. Прежде всего, важен район, категория дома, планировка помещения, транспортная доступность и инфраструктура, юридическая чистота квартиры, вид из окна.

Таким образом, достоинства бывших барских квартир и особняков очевидны: как правило, они расположены в престижной части города, часто на набережных или в историческом центре; построено здание, разумеется, из кирпича, толстые стены прекрасно удерживают тепло зимой, создают прохладу в летнюю жару, защищают от уличного шума. Привлекает покупателей большая площадь коридоров, комнат и кухонь, высокие потолки, приветствуется наличие в квартире большой кладовой, бытовых помещений, каминов, видовых окон во всю стену.

Балконы и мансарды в таких квартирах часто очень маленькие и на стоимость почти не влияют. Замечательно, если к квартире можно присоединить чердак - такие площади востребованы всегда.

Недостатки подобных квартир являются логическим продолжением их достоинств: дома позапрошлого века построены, естественно, по устаревшим технологиям. В них много несущих стен, так что перепланировки сделать очень сложно, если же дом признан памятником архитектуры - и вовсе запрещено. Вернее, все, представляющие ценность старинные здания, числятся на балансе Комитета по культуре и все перепланировки и реконструкции нужно согласовывать с ним. Владельцу выдается охранный договор, в котором указываются ограничения. Например, облик фасада должен быть обязательно сохранен, включая цвет краски, а внутри, может и разрешат что-то изменить.

Часто в подобных домах — смешанные (то есть деревянные) перекрытия, что автоматически снижает цену на 10 - 15%. Алюминиевая электропроводка, возможно, прогнила; сети рассчитаны на быт, в котором радиоточка считалась чудом техники, так что при любой нагрузке вылетают пробки. Санузел обычно только один, часто крошечный; встречаются оригинальные архитектурные решения, когда ванная почему-то расположена... на кухне. Не является достоинством отсутствие мусоропровода и современного лифта.

Система отопления старинных домов полностью зависит от архитектурного решения и часто является очень хорошей, но только в том случае, если благополучно пережила все войны. Очень часто ее почти разрушали в 20-х годы ХХ века, во времена Гражданской войны. Так что профессор Преображенский ворчал на пролетариев совсем не зря.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Новые Черемушки
Пентхаусы Москвы! Двухъуровневые пентхаусы в ЖК «Ломоносовский». От 167,2 кв.м. Панорамные виды.Только до конца августа цена 37 млн руб! от 37 млн руб. Новые Черемушки Узнать телефон

Реконструкция неизбежна
Несмотря на то, что многие старинные дома являются символами эпохи, нередко бывает, что исключительной архитектурной ценности они не представляют. Ведь, «типовая застройка» существовала во все времена. И если дом хоть и старинный, но ветхий, ликвидность такой недвижимости вызывает сомнения. Многие банки даже отказываются рассматривать старинные здания или квартиры в них в качестве залога.

Как считает  Виктор Макаров, вернуть привлекательность дому-«старичку» может только комплексная реконструкция. Она предусматривает замену смешанных перекрытий железобетонными, подведение современных коммуникаций - электросети, системы водоснабжения.

Ситуация осложняется, если дом населен, причем многокомнатные квартиры в старом фонде часто до сих пор являются коммунальными. Если реконструкцию здания проводит государство, жителям предоставляется временное жилье в резервном фонде. У частного инвестора нет иного выхода, кроме как договориться по-хорошему с капризными обитателями.

Если особняк или дом уже переведен из жилого фонда в нежилой или необитаем, то инвестору, считайте, повезло. Кстати, «нежилой статус» вожделенного особняка совсем не смущает некоторых покупателей или пользователей. На первом этаже они устраивают офис, а на втором – апартаменты, где можно преспокойно жить.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича 3-х комн.квартира + машиноместо в подарок! Только 10 квартир до 10 сентября! 8,1 млн руб. Узнать телефон

Разбогатеем?
Таким образом, прежде чем стать счастливым обладателям старинного дома, надо изрядно потратиться на приведение его в «товарный вид». Причем однозначно оценить эти затраты очень тяжело. Бывает, что они превышают стоимость нового строительства!

Зато результат может впечатлять. Нам приводили пример, когда стоимость квадратного метра особняка, приобретенного на аукционе, после реконструкции возрастала более, чем в четыре раза. Что же касается квартиры, то после основательной перестройки она может из убитой коммуналки перейти в разряд элитной. Кстати о том, как это сделать наш портал уже писал в статье «Недвижимость от деда-генерала: сдать или продать».

Честно надо признать, что мгновенной отдачи от использования исторической недвижимости ждать не приходится. Гостиницы окупаются не ранее, чем через 10-15 лет, а то и позже. К тому же нельзя сбрасывать со счетов юридические сложности взаимоотношений с государством, если речь идет о ценных зданиях. Ясность может внести вступивший с января закон, разрешающий приватизацию объектов культурного наследия, но его еще предстоит обкатать.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
А теперь постараемся оценить выгоду этого бизнеса «на любителя» по нашей традиционной системе плюсов и минусов.

Плюсы
+ ценная историческая недвижимость будет со временем только дорожать;
+ старинные хоромы создают уникальную атмосферу и придают определенный статус ее владельцам.

Минусы
— трудно оценить затраты на реконструкцию и будущую доходность;
— могут возникнуть юридические сложности при оформлении прав.

Примеры предложений на рынке особняков дореволюционной постройки и квартир в исторических зданиях

Местоположение площадь стоимость объекта
Особняки
М. Охотный ряд 2800 кв. м. $ 50 млн.
М.Третьяковская 323 кв. м. $ 4, 8 млн.
М.Китай-город 1876 кв. м. $ 24, 5 млн.
М.Маяковская 1200 кв. м. $ 75 млн.
М.Пушкинская 590 кв. м. $ 9,5 млн.
Квартиры
Гагаринский пер. 162 кв. м. $ 4,1 млн.
Кривоколенный пер. 292,6 кв. м. $ 4,2 млн.
Романов пер. 213 кв. м. $ 4 млн.
Пречистенка 248, 5 кв. м. $ 2,8 млн.
Чистые пруды 360 кв. м. $ 5,8 млн.
Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru