Коммунальные квартиры: конец золотого века. Стоит ли браться за расселение? Сладких вариантов больше нет, растет конкуренция со стороны новостроек, покупатели не желают связываться

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Нестандартные квартиры: на первом и последнем этажах, в торцах и углах"

Коммунальные квартиры – неотъемлемая часть нашей истории и культуры. О них много и песен спето, и фильмов снято. В реальности, конечно, жизнь там состояла не только из пения под гитару в обнимку с соседями на кухне – чаще она напоминала незабвенную Воронью слободку…

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Завод ЖБИ-5
На Мельникова Квартиры в готовых домах площадью 45-290 метров. ГК: 4 кв. 2013 г. - 2 кв. 2018 г., есть сданные. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! Магистрат Узнать телефон

Но мы, собственно, немного о другом. Когда лет 25 назад в нашей стране появился рынок недвижимости, вдруг оказалось, что такие квартиры – это ужасно круто. От новоявленной операции – «расселение коммуналок» - в шоколаде оказались и риелторы, и сами жители этих квартир. Сейчас, похоже, этому золотому веку приходит (если уже не пришел) конец. Об этом, собственно, мы и решили поговорить.

Умирают, но никак не умрут
Несмотря на то что коммунальные квартиры – очевидный атавизм, их остается еще очень и очень немало. Конкретные цифры, названные экспертами рынка «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru», разнятся – но в целом все сходятся на том, что в Москве счет идет на десятки тысяч.

«Численность коммунальных квартир действительно снижается: в среднем – на 3 тыс. в год, - говорит Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». – По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы, с 1998 по 2008 год количество коммунальных квартир сократилось вдвое – с 118 до 58 тысяч. Потом темпы сокращения количества таких квартир замедлились, вопрос перестал быть актуальным».

«Сейчас их в Москве осталось, по моим предположениям, порядка 70-100 тыс.», - говорит Елена Валеева, генеральный директор АН «CENTURY 21 Светлый Град». Цифру в 80-85 тыс. называет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

…В общем, можно согласиться с Галиной Фабрицкой, начальником отдела компании «Пересвет-Недвижимость»: число коммуналок, конечно, уменьшается, но нельзя сказать, что сейчас такой объект – большая редкость, они до сих пор существуют.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Группа ЛСР
Лучи 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 33 метров. Евро'Па. квартиры в готовых домах Звоните! всего от 4,7 млн руб. ООО «ЛСР. Объект-М» Узнать телефон

Изменяющаяся натура
Причина живучести коммуналок не только в том, что власти и риелторы никак не могут расселить их. Дело в том, что постоянно появляются новые такие квартиры.

Конечно, «классические» коммуналки (конфискованная у «буржуев» после революции огромная квартира, в разные комнаты которой заселили совершенно посторонних людей) сегодня не возникают. Но есть другой путь: «окоммуналивание» обычной квартиры. Еще вчера тут жила одна семья, потом люди переругались, переразводились и решили разделиться.

«Первый вид коммуналок – это те классические квартиры, увековеченные в советских фильмах, - подтверждает нашу мысль Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Второй – доли в многокомнатных квартирах, выделенных в натуру. Если квартира находится в долевой собственности у семьи, то один из ее членов может продать свою долю/комнату. Вот и получится по факту коммуналка. Такие объекты существуют постоянно, их количество то увеличивается, то уменьшается».

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», добавляет, что с 2011 года в России снова стали выдавать комнаты в квартирах коммунального заселения: такие объекты предоставляются очередникам, выпускникам школ-интернатов, а также лицам, освободившимся из мест лишения свободы. Данная практика тоже, конечно, способствует тому, что коммунальные квартиры никак не исчезнут.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилой квартал Сити
Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Звоните! от 7,7 млн руб. Узнать телефон

Упущенная выгода
Вернемся к заявленному в начале этой статьи тезису о том, что расселение коммуналок давно перестало быть «хитом» нашего рынка – и покупатели, и риелторы переключились на более перспективные объекты.

Причин явления две. Первую обозначим как «сужение кормовой базы». За десятилетия плодотворной работы риелторы вычистили с рынка все привлекательные варианты – остались непривлекательные. Либо по характеристикам самой квартиры, либо из-за претензий жителей, уверенных, что за их 10-метровую комнату на Арбате где-нибудь в Отрадном им положена не однокомнатная, а трехкомнатная квартира. «Со временем запросы их обитателей росли, большинство при расселении выдвигало слишком высокие и трудновыполнимые требования», - деликатно отмечает Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Мария Литинецкая («Метриум Групп») напоминает и еще один аспект. «Сделки по расселению являются довольно рисковыми, поскольку трудно обеспечить их юридическую чистоту, - говорит эксперт. – Зачастую риелторы не могут гарантировать новому собственнику квартиры, что в один прекрасный момент не появится некая бабушка, которую в свое время незаконно лишили комнаты. Поэтому многие покупатели предпочитают не связываться с квартирами, которые сначала необходимо расселить».

Есть и вторая причина – вероятно, даже более серьезная. Рост конкуренции со стороны новостроек. В поздние советские и первые постсоветские годы строилось в основном типовое панельное жилье – самой большой квартирой в таких домах была «трешка» «улучшенной планировки» - 75 кв. м общая, 45 жилая, 10 кухня. Единственным вариантом для «серьезного пацана» (малиновый пиджак, пальцы веером) обеспечить себе «правильное жилье» (в самой маленькой комнатке в самом дальнем углу незаметно пасется стадо бегемотов) - было купить расселенную коммуналку. Но потом застройщики уловили спрос, понастроили по Москве кучу новых и просторных квартир. Причем они оснащались такими опциями, которые расселенным коммуналкам и не снились: подземный гараж, центральное кондиционирование… «В настоящее время в Москве строится очень много новых домов. Они чаще всего гораздо более привлекательны, чем морально устаревшие «сталинки» с их древними коммуникациями и гаражно-стояночными проблемами, - говорит Елена Валеева («CENTURY 21 Светлый Град»). – По моим наблюдениям, в старые дома охотно заезжают покупатели из регионов. У них новостроек не так много, поэтому сталинские дома и квартиры по-прежнему в цене».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Вешняковская 18
Дом на Вешняковской Квартиры пл. от 34 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! Узнать телефон

«Охота» закончилась
В 90-е годы у риелторов существовали целые специальные технологии, позволяющие заполучить квартиру под расселение. Самое невинное – расклеить в районе объявления вроде «Крупная нефтяная компания купит в вашем доме квартиру для своих сотрудников». Никаких набитых деньгами нефтяников, конечно, не было – за этим объявлением стояли обычные агенты по недвижимости. А слово «нефть» - оно для привлечения наивных аборигенов.

Более склонные к авантюризму риелторы пытались применить другие приемы. Году этак в 95-м одна дама хвасталась автору, что познакомилась с живущей в шикарной комнате пенсионеркой – теперь 2-3 раза в неделю она ездит к ней в гости с бутылкой недорого портвейна и пытается «охмурить». Встретившись еще раз примерно через полгода, я поинтересовался ходом процесса – ответом мне был взрыв возмущения («Будь проклят тот день, когда я сел за баранку этого пылесоса!»). Бабушка, как выяснилось, дары охотно принимала и выпивала, но переезжать из квартиры отказывалась. Так что единственными результатами, которые получила моя знакомая, оказались первые признаки надвигающегося алкоголизма и тотальное разочарование в человечестве.

И, конечно, за жителями коммуналок следили более серьезные люди – настоящие бандиты. Часто при поддержке сотрудников паспортных столов, жилищно-коммунальных служб и т.д.

Сегодня всего этого нет и в помине. Поймите правильно – я вовсе не утверждаю, что различный криминал с рынка недвижимости исчез. Существует, конечно, и внимательно следит за теми собственниками, которых принято называть «социально незащищенными». Но теперь объектом «охоты» являются все квартиры. Никакого особого внимания, обращенного прицельно на коммуналки, нет.

…Примечателен и тот факт, что когда мы попытались спросить современных риелторов, можно ли расселить коммуналку «под заказ», многие просто не поняли, о чем идет речь. Говорили о том, что если жильцы такой квартиры обратятся, риелторы, конечно, подберут им варианты. Но мы-то интересовались другим – возьмутся ли риелторы за работу, если к ним обратится другая сторона? Какой-нибудь человек, желающий приобрести коммунальную квартиру путем расселения? Непонимание проблемы, на наш взгляд, объясняется тем, что подобного спроса просто не существует.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Аксон
ЖК "Две столицы" г.Химки Просторные двушки в готовых домах! Ипотека от 6%! Д/сад, школа, крытый паркинг. Прописка и собственность. 4,7 млн руб. Узнать телефон

Попробовать, конечно, можно…
Одним из азов предпринимательства является мысль о том, что хорошие деньги можно сделать на проблемах. Когда у человека все хорошо – на нем вряд ли можно «навариться». Но вот если имеются серьезные трудности – тогда можно решить их и получить хорошее вознаграждение.

К нашей теме эта «теория» имеет то отношение, что в коммуналках довольно часто бывают проблемы. Часть жителей очень хочет расселиться – и ради этого готова даже согласиться на более скромную жилплощадь, лишь бы была личная. А в одной из комнат сидит какая-нибудь бабуля, шамкающая: «Я ждешь родилашь, ждешь и штарые кошти шложу». Вероятно, можно скупить у соседей их комнаты по дешевке, а потом как-то уговорить бабушку переехать?

Теоретически это возможно, но очень рискованно. «Довольно авантюристический вариант, - оценивает нашу идею Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). – Бабушка может отказаться выезжать. А после нее возникнут наследники, которые сами заселятся в квартиру».

Резюме от портала www.metrinfo.ru

Коммуналки, спору нет, существуют. Таких квартир в Москве десятки тысяч, и живут в них множество людей. Но отдельный рынок коммунальных квартир, какие-то специальные технологии по их расселению, работающие именно в этом сегменте риелторы – все это уже в прошлом. Покупатели переключились на новостройки – они и комфортнее, и без юридических скелетов в шкафу.

Мнение эксперта:

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:

Заработать приличные деньги при выкупе доли у представителей неблагополучных слоев населения вряд ли получится, если, конечно, вы не планируете собственнику дальнейшую жизнь в сарае Тамбовской области.

Квартиры, в которых проживают одна или несколько семей, так же рекламируются в объявлениях, как и другая недвижимость. Большой плюс таких квартир – стороны уже договорились, нет противоречий между соседями, у них есть профессиональный риелтор. Наш совет - не пытайтесь купить квартиру с разъездом без привлечения профессионалов, вы только потратите деньги и время. И не стоит забывать, что на сегодняшний день цена у таких квартир рыночная.