Квартиры на первых и последних этажах: их достоинства и недостатки. В каких домах такое жилье стоит значительно дешевле остального, и где искать скидку в 20%. В чём заключается выигрыш покупателя

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Нестандартные квартиры: на первом и последнем этажах, в торцах и углах"

В народе бытует устойчивое мнение, что самые неудобные для жизни квартиры расположены на первых и последних этажах – должно быть, каждый риелтор может вспомнить клиентов, не желающих даже слышать о таких вариантах. А между тем, постулат этот сформировался еще в советские годы, когда жилье было совсем другим. Справедливо ли сегодня данное правило?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

В чем плюсы и минусы квартир на первых и последних этажах и как компенсируются их недостатки? На эти вопросы и постарался ответить «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Садовое кольцо МПС
Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. от 4,6 млн руб. Узнать телефон

Этаж первый
Если рассматривать дома, построенные в прошлом веке, и современные типовые панели, то первые этажи по сравнению с остальными квартирами действительно смотрятся проигрышно. Их главный минус – весьма низкий уровень безопасности: в таких домах с неогороженной территорией падкие на чужое имущество граждане могут забраться в квартиру через окно, особенно - если не предусмотреть какую-либо охранную систему и не поставить решетки на окнах.

Впрочем, решетки создают ощущение, что находишься в темнице: они портят интерьер и нарушают освещение. К тому же в случае пожара могут стать неожиданным препятствием - если решетки не раскладные, через окно на улицу не выберешься. 

Среди других недостатков - слабая инсоляция и, как правило, не очень привлекательные виды из окон. Если окна обращены на улицу, то практически нет шансов избежать вида на проезжающие автомобили и снующих пешеходов. А вместе с этим повышенного уровня шума и загазованности воздуха.

Дополнительный минус есть и у объектов, соседствующих с коммерческими помещениями или магазинами. Не очень приятно и соседство с подвалом, оно чревато повышенной сыростью, неприятными запахами, комарами, угрозой затопления по сравнению с более высокими квартирами. В гости могут заглянуть и крысы. Также на первых этажах может быть холоднее зимой, во-первых, из-за промерзания стен и фундамента, а во-вторых, из-за часто открывающихся дверей в подъезде.

Еще минус - квартиры на первых этажах, как правило, не имеют балконов. «Достроить же балкон своими силами законно не получится», - замечает Мария Елова, PR-менеджер компании «НДВ-Недвижимость».

Однако все эти замечания справедливы лишь для старого жилфонда, в современных же новостройках, архитекторы и девелоперы стремятся повысить потребительскую ценность самых «низких» вариантов. «В последнее время квартир на первых этажах вообще практически не встречается, т.к. застройщики отдают все расположенные там помещения под коммерческие цели», - утверждает Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО «ЦНИИМЭ» - застройщика ЖК «Московская, 21».

А в Москве, как сообщает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», власти запретили застройщикам устраивать квартиры на первых этажах еще с 2002 года.

Таким образом, в большинстве новостроек первым этажом фактически становится второй – удаленный от земли и от подвальных помещений. Здесь в квартирах теплее, немного безопаснее и тише, если только коммерческое помещение снизу не окажется очень шумным. Если же квартиры на первом этаже все-таки запланированы, то его стараются поднять над землей, сделав менее сырым и холодным. А в бизнес- и премиум-классах пытаются использовать возможности, которые открывают первые этажи: «У архитекторов появилась новая тенденция: делать квартиры с отдельными входами и собственной огороженной территорией, так называемые «таунхаусы в составе жилого дома», - рассказывает Денис Бобков, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга инвестиционного агентства полного цикла Est-a-Tet.

Да и в старом жилфонде у квартир на первых этажах все-таки есть определенные плюсы. Их жильцы не зависят от работы лифтов и не рискуют подниматься с тяжелыми сумками по лестницам.
 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Нагатинский
Дом на Нагатинской Квартиры в готовых домах площадью от 43 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Узнать телефон

Этаж последний
В старых домах верхние квартиры тоже не выглядят привлекательными. Здесь самая большая проблема - квартиру может затопить, если вдруг потечет крыша. К тому же крыша может сильно нагреваться на солнце, и тогда в квартирах становится жарко и душно, приходится устанавливать более мощные кондиционеры. Да и с точки зрения безопасности это не лучший вариант, так как у грабителей есть возможность попасть в жилые помещения через крышу.

Но в новых домах, и в монолитных, и в панельных, такие проблемы предупреждены, так как над последним жилым этажом строится еще технический этаж, который принимает на себя всю тяжесть соседства с крышей. Ушла в прошлое и проблема, связанная с шумом лифтовой шахты: в новых проектах лифты отделены от квартир лифтовым холлом.

Поэтому сегодня квартиры на последних этажах – это порою самые лучшие предложения, ведь у них много плюсов: лучшие панорамные виды на окружающие окрестности, пониженный уровень шума от дорог, оставшихся где-то далеко внизу, меньшая загазованность воздуха и отсутствие соседей наверху.

Теперь застройщики на последних этажах размещают оригинальные и шикарные квартиры. «Современные проекты зачастую предполагают наличие на последних этажах наиболее престижных квартир - пентхаусов, двухуровневых квартир, вариантов с панорамным остеклением. Например, в нашем проекте в Химках «Московская, 21» квартиры на последних этажах отличаются увеличенной площадью и панорамным остеклением», - говорит Алексей Остробородов (ОАО «ЦНИИМЭ»). «А в наших проектах «Город набережных» и «Опалиха О2» наверху расположены двухуровневые варианты и эколофты - самые интересные форматы. Например, в двухуровневых квартирах на втором уровне скатный потолок с высотой 4,5 м в коньке. То же самое – в эколофтах. Это дает интересные возможности для создания эффектного дизайна, который нельзя реализовать в обычной квартире», - сообщает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. «И еще в некоторых комплексах у покупателей квартир на последних этажах также есть возможность обустройства мансарды», - отмечает Андрей Глебов, директор управления маркетинга и продаж компании «Домус финанс».

Единственный недостаток, который остается у квартир на последних этажах даже в лучших современных проектах, – зависимость от лифтов. «Периодические поломки лифтов, вынуждающие людей спускаться и подниматься по лестнице, в плюсы, конечно, не запишешь», - говорит Мария Елова («НДВ-Недвижимость»), а от этого не застрахованы даже жители элитных домов.
 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилой квартал Сити
Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Узнать телефон

Минусы = дисконт, плюсы = надбавки
Естественно, плюсы и минусы первых и последних этажей отражаются в их цене. В старых домах, в особенности в 5- и 9-этажных хрущевках, и первые, и последние этажи, отличающиеся серьезными недостатками, продаются с существенным дисконтом. «Квартиры на первом этаже стоят в среднем на 20% дешевле аналогичных, расположенных на других этажах этого же дома, а на последнем могут терять в цене около 10%», - рассказывает Мария Елова («НДВ-Недвижимость»).

В новых жилых комплексах экономкласса, в типовых панелях не самых новых серий, так же как и в старом жилфонде, первые и последние этажи тоже уценяются, но не существенно: «Дисконт по первому (а в большинстве проектов и по второму) этажу может достигать 10%, а скидка на последние этажи составляет, как правило, около 5%», - сообщает Алексей Остробородов (ОАО «ЦНИИМЭ»). А вот в проектах более высокого класса, в панелях последних серий и в монолитных домах с индивидуальными проектами скидки предоставляются обычно только на жилье на первом (втором) этаже, квартиры же на самом верху считаются ничем не уступающими другим вариантам, а иногда даже отличаются лучшими характеристиками, поэтому продаются даже по более высоким ценам. Дисконт же на нижний этаж не велик, как утверждает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), в среднем 5%. «В нашей компании квартиры на первых этажах стоят примерно на 3-5% дешевле, чем на третьем. Аналогично и у других застройщиков. А на верхних этажах у нас располагаются лучшие квартиры - двухуровневые и эколофты», - говорит Леонард Блинов (Urban Group).

«В современном проекте чем выше расположена квартира, тем больше ее стоимость, особенно если она выше окружающей застройки, - утверждает Денис Бобков (Est-a-Tet). – Цена может возрастать с каждым последующим этажом, либо по блокам: например, квартиры на 3-5-м этажах предлагаются по одной стоимости, с 5-го по 8-й  она возрастает на определенный процент и так далее. В элитном сегменте квартиры на последних этажах могут стоить более чем в два раза дороже, чем на первом. В жилых комплексах бизнес-класса – в 1,5 раза дороже. В экономклассе разница в цене может составлять 5-15%». Рассуждения эксперт подкрепляет примерами:

ЖК «Скай Хаус». Класс премиум

Этажи Цена кв.м
2-7 216 000 – 231 000
10 - 15 243 000 – 265 500
23 - 27 354 000 – 405 000

 

ЖК «Одинцовский Парк». Класс эконом

Этажи Цена кв.м
2 60 000 – 66 000
4-16 63 000 – 70 000
18 60 000 – 68 000

 

Еще один пример приводит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»: «В жилом комплексе «Подсолнухи» мини-полиса «Строгинский» двухкомнатная квартира площадью 62 кв. м на 2-м этаже стоит 8,6 млн руб., а на 10-м аналогичный вариант предлагается по цене 9,3 млн руб., что на 8,1% дороже. Еще более ощутима разница в цене из-за этажности квартир в жилом комплексе «Альбатрос». Однокомнатная квартира площадью 44 кв. м на 10-м этаже стоит 6,6 млн руб., а на 24-м этаже – 7,25 млн руб., что на 9,8% дороже».

Ну а если говорить о жилье сегментов бизнес плюс и премиум, то в таких домах последние этажи давно стали самыми престижными. «Чем выше этаж, тем лучше видовые характеристики квартиры, что в указанных сегментах очень ценится. Для пентхауса видовые характеристики вообще имеют определяющее значение. Очень популярны виды на высотные здания Москвы, на «Москву-Сити», например, как в жилом комплексе «Английский квартал» (ул. Мытная, вл.13), откуда открывается вид на все высотки столицы», - рассказывает Денис Бобков (Est-a-Tet). Поэтому наверху располагаются самые дорогие квартиры, что, кстати, иллюстрирует пример с ЖК «Скай Хаус».

Впрочем, иногда стоимость квартир на последних этажах в новых проектах все-таки снижают на 1-2%, в большинстве случаев из-за стереотипов, сложившихся у покупателей. В таком случае квартиры под крышей стоят дороже вариантов на первом этаже, но дешевле объектов на средних этажах, что удачно демонстрирует пример ЖК «Одинцовский Парк».

Встречаются на рынке и проекты, где все жилье стоит одинаково: «Наша компания предлагает квартиры на первых и последних этажах по такой же стоимости, что и квартиры на других этажах», - сообщает Василий Диалектов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Дружба-Монолит». Это может свидетельствовать о высоком качестве объекта либо о том, что застройщик готов ждать «своего» покупателя на каждый этаж, ведь, несмотря на все недостатки, даже «низкие» квартиры рано или поздно тоже продаются.
 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича 3-х комн.квартира + машиноместо в подарок! Только 10 квартир до 10 сентября! 8,1 млн руб. Узнать телефон

Вопрос спроса
Квартиры на первом (втором) этаже самые дешевые, поэтому для покупателей с ограниченным бюджетом это иногда единственный способ решить жилищный вопрос. «Несмотря на меньшую цену, квартиры на первых этажах продаются медленнее всего, но их покупают при жестко лимитированном бюджете», - подтверждает Леонард Блинов (Urban Group).

Также первые этажи часто выбирают пожилые люди, пенсионеры и инвалиды, так им проще выходить на прогулку во двор, и нет необходимости в лифте. «Покупают квартиры на первых этажах и те, кто очень боится высоты», - отмечает Сергей Лядов («Сити-XXI век»).

Кроме того, квартиры на первых этажах приобретают и те, кто рассчитывает в последующем сдавать их в аренду: «Их с удовольствием снимают молодые мамы, которым в данном случае намного удобнее вывозить коляску», - отмечает Мария Елова («НДВ-Недвижимость»).

Но чаще всего, как отмечает Василий Диалектов (ГК «Дружба-Монолит»), жилые объекты на первом этаже покупают для дальнейшего их перевода в нежилые помещения и использования в коммерческих целях.

Ну а если говорить о вариантах на последних этажах, то спрос на них весьма устойчив. Список их недостатков гораздо меньше, чем у самых «низких» квартир, поэтому в старых домах их охотно покупают люди, несколько ограниченные в средствах, а в новых проектах - любители шикарных видов и оригинального дизайна, а также обеспеченные граждане, выбирающие пентхаусы и двухуровневые объекты.

В целом же выбор этажа очень субъективен: «Каждый человек, приобретая жилье, руководствуется собственными предпочтениями. Они настолько субъективны, что плюс в глазах одного будет выглядеть недостатком у другого. К тому же большую роль играет сила привычки: если человек долгие годы жил на 5-м этаже, то, и покупая новую квартиру, он в большинстве случаев выберет его», - резюмирует Сергей Лядов («Сити-XXI век»), при этом отмечая, что большим спросом все-таки пользуются квартиры на средних этажах.
 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Демьяна Бедного 15
Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Узнать телефон

Советы покупателям
Чтобы выбор оказался хорошим, Андрей Глебов («Домус финанс») советует прежде всего изучить техническое состояние дома и выяснить, когда проводился капитальный ремонт. Если оценивается жилье на первом этаже, то лучше, чтобы он был высоким, а вход в квартиру располагался в отдельном холле (в идеале - отгороженном от общественной зоны стеной и дверью) – это гарантирует более низкий уровень шума и сохранность тепла.

«А при приобретении квартиры на последнем этаже рекомендуем обратить внимание на лифтовое оборудование, наличие технического этажа, качество крыши и напор воды», - говорит Денис Бобков (Est-a-Tet).

Для квартир на первых этажах также очень важно расположение. Наиболее благоприятный вариант, когда окна выходят на солнечную сторону и не на проезжую часть, а во двор, причем максимально удалены от входной двери в подъезд и расположены напротив цветника, газона или кустарников. При таком расположении уровень шума будет ниже, а инсоляция – лучше.

Однако если квартира на первом этаже приобретается с целью перевода в нежилое помещение, то, напротив, лучше выбирать объекты, выходящие окнами на улицу и проезжую часть – их можно использовать в самых разных целях – от магазина до спортивного клуба, а значит и прибыль от них будет максимальной.

Резюме www.metrinfo.ru
Квартиры на первых и последних этажах – особое предложение в любых многоквартирных домах. Долгое время они считались самыми неудобными и невыгодными приобретениями. Но сегодня ситуация изменилась благодаря последним тенденциям в строительстве. Жилье под крышей нередко становится самым дорогим и престижным, а квартиры на первых этажах имеют определенные достоинства, да к тому же стоят дешевле более высоких аналогов, что, конечно, делает их привлекательнее.