Экономкласс: столица VS область – кто кого?

Что купить за 3 и 5 млн. рублей по разные стороны МКАД. Двукратная разница в ценах дает шанс для маневра. Прогнозы экспертов: подешевеет ли «первичка»
Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Квартиры и новостройки в Москве и Московской области"

Наверное, всем, кто интересуется рынком недвижимости, понятно, что такое новостройка экономкласса. Это жилье, которое строится для «народа», самое дешевое и популярное. В период роста цен в столице доступного жилья почти не строилось. Застройщики убедили себя и покупателя в том, что Москва – это город богатых людей и сооружать тут нужно как минимум хоромы бизнес-класса с большими квартирами и массой разных опций - террасами и зимними садами на крышах, дорогущей отделкой холлов в подъездах и т.д. и т.п. Однако времена снова изменились – жилье демократичного формата возвращается в Москву, увлекая за собой покупателей, которые прежде и не мечтали о таком счастье.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Расположение – в Москве за пределами ТТК ближе к МКАД и за МКАД. В области все несколько проще, если город небольшой, то в принципе все равно где жить - все близко, до всего можно дойти пешком. В городах побольше новостройка массового сегмента может появиться на некотором удалении от ж/д станций, автовокзала и развитых районов.

Технология строительства – преобладает панельное жилье модернизированных серий, но встречаются и монолитные дома, причем в Подмосковье «экономные монолиты» - более частое явление.

Паркинг – наземный. Подземный, как правило, не предусматривается.

Общественные зоны – отделываются недорогими материалами.

Придомовая территория – благоустройство «типовое», без излишеств – детская площадка, лавочки для взрослых, газоны, хозяйственные площадки.

Инфраструктура – в современных домах первые этажи проектируются как нежилые, их занимают небольшие магазины, аптеки, бытовые службы; это в основном и есть инфраструктура комплекса экономкласса. Собственного конного клуба или гольф-поля, тут, конечно быть не может. Но зато «благодаря изменениям в социальных обязательствах девелопера, жители новостроек теперь должны быть обеспечены детскими садами и школами», - отмечает Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. Они строятся либо в составе жилого комплекса, либо дом возводится рядом с районом, где есть «социалка».

ЖК "Ломоносовский" Виды на МГУ доступнее на 15%! Только в Апреле! Бизнес-класс. Собственность. 10 мин. от м.Ленинский пр-т. от 13 млн руб. Новый город Узнать телефон

Квартиры – стандартных площадей. Как объясняет Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», площади однокомнатных квартир начинаются от 28 кв. м, двухкомнатных – от 44 кв. м и трехкомнатных – от 56 кв. м. Размер кухни в доме экономкласса сравнительно небольшой - до 8 кв. м. Во многих проектах застройщики отказываются от многокомнатных квартир, нередко доля трехкомнатных квартир невелика или они вовсе отсутствуют, - дополняет Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград». Высота потолков не превышает 3 метров, в типовых проектах она вообще ограничена 2,7 м.

Однако за последнее время произошли некоторые приятные метаморфозы – эконом-сегмент стал более интересным. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» вообще считает, что понятие «экономкласс» для рынка новостроек Москвы практически неактуально - из-за жесткой конкуренции «стандартные» типовые новостройки уходят в прошлое. Массовый сегмент в столице массово перешел в комфорт-класс. «Новые объекты отличаются яркой индивидуальной архитектурой, улучшенной отделкой входных групп, продуманными разнообразными планировками, благоустроенной придомовой территорией, включающей не только детские площадки, но и зоны для занятия спортом подростков, взрослых и пожилых людей. За последние 10 лет произошла настоящая эволюция экономкласса. Даже самое бюджетное жилье сегодня на класс выше, чем большинство новостроек еще несколько лет назад», - подытоживает эксперт. К сегменту «экономкласс» в его прежнем понимании в «Метриум Групп» относят единственный жилой комплекс в Москве - «Некрасовка».

По наблюдениям Екатерины Коган (KASKAD Family), эта тенденция затрагивает и Московскую область - большинство малобюджетных предложений и там можно отнести к комфорт-классу.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости
ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! 10 минут до м. Академическая Узнать телефон

Проектов много, входной билет в Москве – 3 млн, в Подмосковье – 1,5 млн
Для покупателя нынче раздолье - на рынке первичного жилья Москвы и Московской области сегодня большой выбор жилья демократичного формата.

По данным «Метриум Групп», в феврале 2017 года на рынке новостроек Москвы в старых ее границах было представлено 54 проекта массового сегмента общей площадью 1,161 млн кв. м. Это 57% всего объема на столичной «первичке». Сходная информация и у ГК «Инград» - в компании насчитывают 50 московских проектов жилых комплексов экономкласса.

Зайти на рынок экономичного жилья Москвы можно с суммой менее 3 миллионов рублей. Мария Литинцкая («Метриум Групп») приводит в пример микрорайон «Северный» (СВАО, район Северный, 1,5 км от МКАД). Там минимальный бюджет покупки - 2,85 млн рублей, за эти деньги можно купить студию площадью 25,1 кв. м. Для сравнения – в феврале 2014 года самая доступная квартира в «старой» Москве стоила 4,1 млн рублей.

Наиболее бюджетные предложения Москвы по оценке Владимира Каширцева («Азбука Жилья») представлены в ЖК «Мещерский лес» (Солнцево) от компании ПИК: студия 22,9 кв. м стоит 3,05 млн. руб. и в ЖК «Некрасовка»: там минимальная стоимость «однушки» (31,8 кв. м) составляет 3,38 млн. руб.

Выбор бюджетных новостроек в Подмосковье еще больше, и они, разумеется, значительно дешевле. В радиусе до 15 км от МКАД по данным «Метриум Групп» представлено около 200 новостроек массового сегмента, его доля на первичном рынке - 85%. В ГК «Инград» называют цифру пониже - 161 проект, соответственно, - это 63% объема предложения подмосковного рынка новостроек.

Минимальный бюджет покупки в Московской области – 1,486 млн рублей, это стоимость студии площадью 24,6 кв.м в ЖК «Митино Сити» (5 км от МКАД, Красногорск, данные «Метриум Групп»).

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Аквацентр
ЖК Купавна 2018 Квартиры от 1,5 млн.р. Выгода до 228 000р.! Развитая инфраструктура. Торопитесь! 1,5 млн руб. Узнать телефон

Самые популярные московские проекты…
По мнению экспертов, наиболее продаваемые проекты Москвы – это «Ривер Парк» (Нагатинский затон) и «Некрасовка» (в одноименном районе на юго-востоке Москвы за МКАД). Причем первый, а он не такой уж и дешевый, берет оригинальностью, щегольской концепцией, а вот второй привлекает ценой.

Минимальный бюджет в проекте «Ривер Парк» начинается от 6,46 млн рублей. Это однокомнатная квартира 38 кв. м в третьей очереди, - на первой береговой линии от Москвы-реки. Ввод запланирован на II квартал 2018 года. Главная «фишка» комплекса - собственная полуторакилометровая набережная с пешеходными и велосипедными дорожками, зонами отдыха, пунктом проката лодок и катамаранов, причалом, эллингами. Появится детская парусная школа, водную тематику проекта подчеркнет маяк. На первых этажах - летние кафе с террасами, придомовая территория разделена на зоны по возрастам, - комментирует Мария Литинецкая.

По данным Владимира Каширцева («Азбука Жилья»), стоимость 1-комнатной квартиры в Некрасовке начинается от 3,38 млн. руб., 2-комнатной – от 4,8 млн. руб. и 3-комнатной – от 6,3 млн. руб. Рядом с микрорайоном должна открыться станция метро. Дома в жилом комплексе – панельные, модернизированных серий П-44Т, П-44К, П-44Т-25, ДОМРИК.

ЖК «Эко-Видное 2.0»(г .Видное) - комплекс комфорт-класса на первой линии реки Купелинки, с монолитными корпусами, закрытыми дворами «без машин». Кроме квартир стандартных планировок, предусмотрен формат «евро». «Эко-Видное 2.0» - первый в Подмосковье проект столичной архитектурной мастерской ADM, которая специализируется на объектах бизнес- и премиум-класса. Минимальный бюджет покупки - 1,788 млн рублей за студию площадью 26,3 кв. м (данные «Метриум Групп»).

Микрорайон «Новое Медведково» на севере Мытищ - проект комплексного освоения. 17-этажные дома возводятся по монолитно-кирпичной технологии. Предусмотрено строительство трех детских садов, двух школ, физкультурно-оздоровительного, медицинского центров, подземного и наземного паркингов, гостевых автостоянок. На первых этажах - магазины, аптеки и т.п. Задумано много детских и спортивных площадок, велосипедных дорожек, зон отдыха. В шаговой доступности находится Пироговский лесопарк. В продаже квартиры от 36 до 82 кв. м с просторными холлами и кухнями и потолками - 3 м. Стоимость квартир варьируется в пределах от 3,1 до 6,8 млн рублей. (Данные ГК «Инград»).

ЖК «Домодедово Парк» - расположен в 11 км от МКАД по трассе «ДОН» (М 4), в долине рек Пахра и Рожайка, в 4 км от Домодедово. До ж/д станции Ленинская – 5 минут общественным транспортом. Планируется строительство 8 кварталов с монолитными и типовыми жилыми домами, 8 детских садов, 7 школ, ФОКа с бассейном. Предусмотрены детские, спортивные площадки, многоуровневые парковки, торговый центр, всевозможные магазины, почта. В продаже одно- и двухкомнатные квартиры от 36 до 94 кв. м., их стоимость начинается от 2 млн. руб. (Данные компании «Азбука Жилья»).

В городе Железнодорожном в ЖК «Центр-2» представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры от 36 до 103 кв. м. Стоимость - от 3 млн. руб. ЖК «Центр-2» состоит из 6 кварталов с жилыми домами типовой и индивидуальной планировки. Предусмотрено строительство школ, детских садов, музыкальной школы, ФОКа, двух поликлиник. В непосредственной близости - Ольгинский лесопарк. (Данные компании «Азбука Жилья»).

От 2,7 млн. руб. стоят квартиры в ЖК «Катюшки-2» (продолжение проекта «Катюшки в Лобне). В продаже одно-, двух- и трехкомнатные квартиры от 37 до 82 кв. м., в готовых и строящихся корпусах. На территории есть детские и спортивные площадки, зоны отдыха, православный храм и охраняемый паркинг. С запада к новому жилому комплексу примыкает лесопарк, прямо в черте города — озеро Киово и канал имени Москвы. В пешей доступности - Дворец спорта, Ледовый дворец. (Данные компании «Азбука Жилья»).

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 2,8 млн руб. Узнать телефон

Что предложат Москва и область за 3 «лимона»?
За счет разницы цен в столице и области покупатель может выбирать – купить небольшую скромную квартиру в Москве, чтобы побыстрее добираться до работы или приобрести жилье попросторней с отдельными комнатами для детей, но уже в области. Вобщем, дилемма почти как у Жванецкого, если кто помнит, - «вчера большие, но по пять, а сегодня маленькие, но по три».

«Если взять два похожих по площади объекта, с примерно одним и тем же сроком сдачи, то подмосковные новостройки оказываются в два раза дешевле столичных. При этом и в том, и в другом случае речь идет о проектах за пределами МКАД», - комментирует Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Возьмем сумму в 3 миллиона рублей и посмотрим, что можно приобрести за эту сумму по разные стороны МКАД.

«Как правило, на территории Москвы основная доля квартир по цене в районе 3 млн рублей – это малогабаритные студии. Купить за эту сумму полноценную квартиру с изолированной кухней возможно только в проектах, расположенных в ближнем Подмосковье», - обрисовывает ситуацию Евгений Сандлер (ГК «Инград»)

С этим согласен и Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер», но он уточняет, что в Новой Москве и в Зеленограде (административно это Москва) можно за 3 млн руб. приобрести даже хорошую однокомнатную квартиру.

А вот в Подмосковье за 1,5-1,8 млн руб., можно стать обладателем квартиры-студии размером от 25 до 30 кв. м. что, конечно, в Москве совершенно невозможно.

Например, в уже упоминавшемся московском микрорайоне «Северный» за 2,94 млн рублей продается студия 27,7 кв.м. – в строящемся монолитном корпусе, ввод в эксплуатацию запланирован на I кв. 2019 года. И примерно за эти же деньги - 2,96 млн рублей - можно приобрести похожий вариант - студию площадью 27 кв.м, но уже в готовом доме. А вот в ЖК «Митино Сити» (Красногорск) на три миллиона можно купить две студии 24,6 кв. м по 1,486 млн рублей. Срок сдачи объекта – IV кв. 2018 года. (Данные «Метриум групп»).

Аналогичный пример – у руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой. В проекте «Новое Бутово», расположенном в Новой Москве в пешей доступности от метро Бунинская аллея квартира-студия стоит 2,9 млн рублей. И за меньшую сумму реально купить сразу две 25-метровые студии в ЖК «Андреевка» (Солнечногорский район) по 1,3 млн. рублей каждая. Да и в микрорайоне Красногорский, стоимость квартир начинается от 1,5 млн рублей за студию.

В базе компании «НДВ-Недвижимость» есть варианты студий и однокомнатных квартир стоимостью около 3 млн. рублей в ЖК «Юбилейный» (Реутов), «Новые Котельники» (Котельники). Это ближайшие города, куда добралось метро, то есть, - почти Москва, поэтому варианты сопоставимы со столичными.

5 миллионов: «однушка» в Москве, «трешка» в Подмосковье
А теперь подвинем планку повыше – до 5 миллионов рублей. По данным Метриум Групп, сегодня на первичном рынке «старой» Москвы в бюджете до 5 млн рублей представлены в 19 проектах.

По мнению Татьяны Подкидышевой («НДВ-Недвижимость»), в Подмосковье, имея на руках такой бюджет, можно приобрести как минимум двухкомнатную квартиру, а в некоторых проектах - даже рассчитывать и на трехкомнатную. Площадь такой квартиры будет 70-75 кв.м, стоимость квадратного метра - от 65 тыс.руб., уточняет Сергей Новиков (ГК «Премьер»).

«В Москве за 5 млн руб. можно встретить предложения однокомнатных квартир в хорошей локации, стоимость квадратного метра которых составляет 130-150 тыс.руб. В отдаленных районах за 5 млн руб. можно подобрать себе и двухкомнатную квартиру с учетом акций, предлагаемых сегодня застройщиками», - объясняет Сергей Новиков. Конкретные примеры – в таблице ниже.

 

Сумма 5 миллионов рублей: сравнение вариантов
Москва Подмосковье
Мкрн «Северный». Однокомнатная квартира 47,5 кв.м на 3-м этаже корпуса, сдающегося в I кв. 2019 года в Стоимость - 4,99 млн рублей. Мкрн «Домашний» (Марьино, внутри МКАД). Студия 36,2 кв.м в корпусе, который сдается в III кв. 2018 года. Стоимость - 4,74 млн рублей. ЖК «Лидер Парк» (Мытищи). Трехкомнатная квартира 69,4 кв.м. Ввод в эксплуатацию запланирован на 4 кв. 2018 года. Стоимость - 4,5 млн рублей
Источник: «Метриум Групп»
ЖК «Загорье» (Бирюлево Восточное) Однокомнатная квартира 30,9 кв. м. в готовом доме. Стоимость от 4,7 млн. рублей. ЖК «Московские Водники», г. Долгопрудный. Двухкомнатная квартира 52 кв. м. готовом в монолитно-кирпичном доме. Стоимость от 4,59 млн. рублей.
Источник: «Азбука жилья»

Москва не съест подмосковный спрос полностью
На взгляд многих наблюдателей, сегодня на рынке недвижимости существует проблема «перетока» покупателей из Подмосковья в Москву, - за счет того, что жилье в столице стало доступнее. Каковы последствия этого процесса, - будут ли цены на новостройки в Подмосковье снижаться? Или застройщики пойдут другим путем – станут улучшать проекты и предлагать клиентам что-то очень интересное, от чего просто невозможно будет отказаться?

В целом наши эксперты согласились с тем, что проблема перетока клиентов «имеет место быть». Мария Литинецкая («Метриум Групп») подтверждает этот тезис цифрами Росреестра: «В 2014 году в Московской области было зарегистрировано 83% (113 341 ДДУ) от всех сделок региона против 17% в Москве, включая присоединенные территории (24 029 ДДУ). В 2015 году соотношение сделок области и Москвы сохранилось в тех же пропорциях: 83% сделок (97 000 ДДУ) против 17% сделок (19 667 ДДУ). В 2016 году произошло перераспределение спроса в пользу столичных новостроек. В Подмосковье по итогам прошлого года было заключено 72% сделок (92 132 ДДУ) против 28% (35 621 ДДУ). Таким образом, в 2016 году Подмосковье утратило свои позиции, снизив долю в общей структуре продаж региона на 11%».

«Граждане, которые еще до кризиса только мечтали о квартире в Подмосковье, уже смогли позволить себе приобрести жилье в Москве. Те, кто до 2014 года не могли позволить себе и думать о квартире в ближайшем Подмосковье, уже приобрели квартиры в городах на удалении не более 15 км от МКАД. Те, кто еще не купил, сегодня планируют совершить такие сделки», - рассуждает об эволюции покупательских достижений Сергей Новиков (ГК «Премьер»).

Однако в 2017 году Мария Литинецкая («Метриум Групп») не ждет значительного оттока спроса в пользу проектов в старой Москвы, вероятно, доля Подмосковья в общей структуре сделок региона будет не меньше 70%.

Все-таки у Москвы и Подмосковья – разные аудитории. По наблюдениям экспертов «Метриум Групп», московские проекты приобретают в основном жители ближнего пояса Подмосковья от МКАД. Клиенты, проживающие на расстоянии более 15 км от МКАД, выбирают преимущественно проекты области, и это связано с тем, что большинство сделок (до 70%) совершается на средства, вырученные от продажи старого жилья.

Евгений Сандлер (ГК «Инград») полагает, что на Москву в большей степени переориентировались покупатели однокомнатных квартир. А клиенты с семьей и детьми, ориентированные на полноценные двух- или трехкомнатные квартиры в проектах с удобной локацией, хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой при ограниченном бюджете рассматривают только подмосковные варианты.

Подмосковье: и все-таки они снизятся
Но все же на взгляд большинства наших экспертов, рынок новостроек Подмосковья сегодня испытывает сильное давление и может просесть в цене, хоть и не катастрофично.

«По итогам 2017 года мы прогнозируем падение средней стоимости квадратного метра на первичном рынке области в пределах 3-4%. С одной стороны, можно говорить о стабилизации экономической ситуации, которая выразилась в замедлении темпов сокращения ВВП, укреплении рубля и оживлении деловой активности. С другой стороны, по нашим оценкам, в Москве запланирован старт продаж порядка 60-70 новых проектов квартир и апартаментов, в результате суммарный годовой объем предложения на рынке новостроек достигнет 4,76 млн кв.м. Вероятнее всего, это ограничит рост цен и продолжит оказывать давление на стоимость квадратного метра в Подмосковье», - заключает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Екатерина Коган (KASKAD Family) предполагает, что возможен демпинг цен в некоторых многоквартирных проектах Подмосковья. И совершенно точно изменятся параметры жилья в Подмосковье (окружение, внутренняя инфраструктура, архитектура, дополнительные опции, расширенные форматы жилья). «Мы также уверены, что все эти изменения приведут к тому, что массовый спрос сместится в сторону более комфортных малоэтажных проектов… Ведь люди уезжают за МКАД не из-за низкой цены, а из-за желания улучшить комфорт жизни», - резюмирует эксперт.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Краткие выводы из нашего небольшого исследования. Соотношение сохраняется: разница цен в Москве и Подмосковье (зона 15 км от МКАД) может быть и двукратной, как, собственно, оно и было прежде. Часть публики действительно перенастроилась на Москву, но это касается тех, кто приобретал, в основном небольшие квартиры и вообще ставил себе жизненную цель - переехать в столицу. Вся «клиентура» из Подмосковья не уйдет. Тем не менее, давление на подмосковный рынок новостроек сохранится и, скорее всего, впереди - некоторое снижение цен.