Новостройки «старой» Москвы: варианты по 100 тыс. руб. за «квадрат». Предложение ограничено, ожидается пополнение. География: Южное Бутово, Царицыно, Речной вокзал, Некрасовка

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Квартиры и новостройки в Москве и Московской области"

Цены на московские новостройки, мягко говоря, «кусаются», поэтому потенциальные покупатели жилья очень часто останавливают свой выбор на ближайшем Подмосковье или «Новой Москве». Однако столица в своих старых границах по многим параметрам все же выглядит более привлекательной: даже в спальных районах инфраструктура, как правило, богаче, коммунальные службы работают четче, транспортная доступность хоть немного, но лучше (ведь до ближайшего метро ехать по пробкам не час, а полчаса). К тому же для многих актуален вопрос престижа, а все, что находится за МКАД, если только это не шикарный коттедж, в этом вопросе проигрывает.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Тем не менее обеспеченных граждан, готовых без кредитов купить любое понравившееся жилье, у нас в стране единицы, поэтому самый большой спрос наблюдается на самые дешевые квартиры. «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, могут ли покупатели, задумывающиеся о новостройке в «старой» Москве, но не готовые платить больше 100-120 тыс. руб. за квадратный метр, найти жилплощадь своей мечты.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: МИЦ
ЖК "Цветочные Поляны" Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%, семейная ипотека от 5%- плати только 50% от суммы платежа! Узнать телефон

Почему дешевле?
По данным «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru», на прошлой неделе средняя стоимость квадратного метра столичного жилья составляла 160 – 165 тысяч руб., а минимальные цены в настоящее время находятся у отметки 97-110 тыс. руб./кв. м. Правда, таких предложений очень мало: «На первичном рынке жилья предлагается 8 жилых комплексов, или 30 корпусов, в которых реализуют квартиры стоимостью ниже 110 тыс. руб./кв. м. Всего по такой цене продается около 183 тыс. кв. м жилья», - сообщает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». И конечно, столь низкая в отличие от средней цена устанавливается неспроста.

Прежде всего, минимальная цена может свидетельствовать о низком качестве жилья: плохих планировках, дешевых строительных материалах, устаревшем инженерном оборудовании, неудачном районе и т.п. Также более низкие цены могут установить девелоперы, нарушающие 214-й закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и реализующие квартиры без заключения договора долевого участия. Но все-таки цена в 100-110 тыс. руб. за кв. м не всегда говорит о недостатках и подвохах, иногда она устанавливается в рамках специальных акций (но это, конечно, если повезет). Если причина не в акции, то очень часто низкая стоимость обусловлена рядом не очень приятных, но совсем «некриминальных» факторов.

«Во-первых, низкие цены - это, как правило, предложения сегмента комфорт- и экономклассов, то есть типовые панельные или монолитно-кирпичные дома с небольшими площадями квартир и на начальных стадиях строительства», - говорит Артем Ржавский («Азбука Жилья»). Причем, как отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», дешевые квартиры чаще всего можно найти в крупномасштабных жилищных комплексах, где себестоимость квадратного метра по сравнению с отдельно стоящими домами невелика. Также бюджетные цены иногда предлагаются на коттеджи и таунхаусы и на апартаменты, в которых можно проживать, но невозможно прописаться: «21% предложений по цене ниже 110 тыс. руб./кв. м относится к коттеджам и таунхаусам на территории Москвы и Зеленограда. А еще 18% - это апартаменты», - рассказывает Артем Ржавский («Азбука Жилья»).

Во-вторых, дешевые объекты отличаются не самым удачным местоположением: за пределами Третьего транспортного кольца, ближе к МКАД, а то и за кольцевой автодорогой (Люберецкие поля, Зеленоград и т.п.), и к тому же в некоторой удаленности от метро (в лучшем случае в 15-25 минутах ходьбы или в 10 минутах езды на общественном транспорте) в районах с далеко не лучшей экологией и инфраструктурой. «В октябре 2012 г. предложение таунхаусов и коттеджей по цене ниже 110 тыс. руб./кв. м было зафиксировано в Куркино, Южном Бутово и Зеленограде, апартаментов - в районах Головино и Марьино, а квартир – в Зеленограде, ЮВАО (прежде всего, территория Люберецких полей, Некрасовка) и ЮАО», - сообщает Артем Ржавский («Азбука Жилья»).

«В-третьих, низкая цена квадратного метра часто обусловлена большой площадью квартиры», - утверждает Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet. «Застройщики зачастую готовы предложить более выгодные условия приобретения только для крупногабаритных квартир, т.к. их итоговая стоимость все равно получается достаточно внушительной, и к тому же возможных покупателей таких объектов значительно меньше», - объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Стоит отметить, что коттеджи и таунхаусы с относительно дешевыми квадратными метрами тоже имеют приличные площади - от 150 «квадратов». Впрочем, по цене 100-110 тыс. руб./кв. м можно найти и 2-3-комнатные квартиры, а вот однушки в этом ценовом диапазоне встречаются только за МКАД, например, в Некрасовке (однако самые бюджетные двушки по цене иногда практически равны однокомнатным квартирам). Двушки же и трешки (как порой и более просторные квартиры такой стоимости) отличаются далеко не самыми завидными характеристиками: «Как правило, они расположены на первых и последних этажах и лишены красивых видов из окон», - отмечает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». Также это могут быть угловые квартиры или варианты с самыми неудобными в доме планировками. И кроме того, самые бюджетные объекты, как правило, сдаются без отделки.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Мосфундаментстрой-6
ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Узнать телефон

Типичный портрет
Таким образом, типичная квартира с низкой стоимостью квадратного метра – это объект с тремя - пятью, но иногда и с двумя комнатами, не отличающийся видовыми характеристиками, часто расположенный на первом или последнем этаже, и без отделки. Он находится в масштабном жилом комплексе эконом- или комфорткласса на начальных этапах строительства и стоит на окраине Москвы, часто за МКАД. А также более дешевые квадратные метры могут предлагаться в коттеджах, таунхаусах и комплексах с апартаментами, расположенными у границ столицы. «Правда, у каждого правила имеются исключения. Например, в микрорайоне «Царицыно», который возводится в пределах МКАД, недалеко от одноименного природного парка и отличается продуманной концепцией, тоже есть квартиры, где «квадрат» стоит около 100 тыс. руб.», - рассказывает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).

Однако в целом подобные предложения далеко не лучшее из того, что может предложить рынок столичной недвижимости. Да и подходят они далеко не всем, так как многие покупатели, например, хотят однокомнатные квартиры, а другие опасаются начальных этапов строительства. «Если рассматривать объекты в границах «старой» Москвы, то в пределах МКАД можно найти предложения от 99 000 руб. за кв. м, а в Зеленограде - от 97 000 руб. за кв. м», - сообщает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»). Примерно такие же цены доступны и в Некрасовке, где, например, двухкомнатную квартиру площадью 51,7 - 63,4 кв. м, по данным Артема Ржавского («Азбука жилья»), можно купить за 4,8 - 5,7 млн руб., т.е. максимальная стоимость квадратного метра – 110 тыс. руб.

Спрос на такие предложения довольно хороший: «При достаточно высокой ценовой планке московской недвижимости решающим фактором в принятии решений о покупке жилья выступает стоимость, поэтому варианты с низким порогом входа являются наиболее востребованными», - объясняет Артем Ржавский («Азбука Жилья»). А, по мнению Павла Лепиша («Домус финанс»), спрос даже превышает имеющееся предложение. Правда, это в большей мере относится к двух-трехкомнатным квартирам, особенно в жилых комплексах ЮВАО и ЮАО Москвы – они расходятся как горячие пирожки. А вот четырех-пятикомнатные объекты, коттеджи, таунхаусы и апартаменты даже при минимальной стоимости квадратного метра не столь востребованы, ведь они менее ликвидны, и к тому же полная стоимость многокомнатной квартиры или таунхауса совсем не бюджетна.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Флэт и Ко
ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Узнать телефон

Актуальный выбор
Тем не менее для каждого товара находится свой покупатель. Те, кто хочет приобрести таунхаус в границах «старой» Москвы, могут обратить внимание на объекты в Южном Бутово. Здесь, как сообщает Артем Ржавский («Азбука Жилья»), стоимость квадратного метра начинается даже от 86 400 руб., причем таунхаусы находятся на завершающей стадии строительства. Но, правда, их минимальная площадь - 153,9 кв. м, поэтому полная цена составляет 13,3 млн руб.

Относительно бюджетные апартаменты сегодня предлагаются, например, в ЖК «Флотилия» (ул. Ляпидевского, 10 минут ходьбы до метро «Речной вокзал»). Здесь стоимость квадратного метра начинается от 92 000 руб., по такой цене реализуются трех - и четырехкомнатные апартаменты. Минимальная площадь трехкомнатных вариантов 98,7 кв. м, а их полная стоимость – чуть больше 9 млн руб. Стоит отметить, что, покупая их, можно поселиться в одном из корпусов первой очереди строительства современного монолитно-кирпичного проекта бизнес-класса, который расположен недалеко от парка «Дружба» и отличается оригинальной архитектурой и инфраструктурой. Здесь появятся спортивный клуб, парковки, магазины, рестораны и развлекательная зона с боулингом и кинотеатром. Правда, все это реально в будущем.

Если же нужна привычная квартира в многоэтажке, то, по данным Дениса Бобкова (Est-a-Tet), в черте МКАД предложения со стоимостью квадратного метра до 100 000 - 110 000 руб. есть в трех проектах: ЖК «Царицыно», ЖК «Ваниль» (начальный этап) и ЖК «Галактика» (сдан ГК).

Микрорайон «Царицыно» (метро «Кантемировская» или «Царицыно») – 15 монолитных корпусов комфорткласса - одна из самых известных и популярных новостроек столицы. Ее главное достоинство – расположение рядом с музеем-заповедником «Царицыно» и Бирюлевским дендропарком. Также покупателям обещают развитую инфраструктуру: 4 детских сада, 2 школы, поликлинику, детские и спортивные площадки, физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, торгово-развлекательный комплекс и подземный паркинг. И в плюс ко всему некоторые корпуса уже сданы в эксплуатацию, но даже там, по данным Дениса Бобкова (Est-a-Tet), есть трех-четырехкомнатные квартиры со стоимостью квадратного метра от 98 713 до 110 000 руб., а в строящихся корпусах по таким ценам предлагаются и двушки. «По цене до 110 000 руб./кв. м можно, например, выбрать квартиры в строящемся корпусе, сдача которого запланирована на II кв. 2013 г.», - сообщает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»). При этом единственный минус этого проекта – некая удаленность от метро: на общественном транспорте придется ехать около 7-10 минут, а идти пешком - 20-25 минут.

Квартиры с недорогими «квадратами», готовые к заселению, можно купить и в ЖК «Галактика» (ул. Чертановская, 7 минут ходьбы от метро «Пражская»), правда, это проект бизнес-класса, и в диапазоне цен 88 700 – 107 500 руб./кв. м здесь, как сообщает Денис Бобков (Est-a-Tet), предлагаются лишь 5-комнатные варианты, в том числе и пентхаусы площадью 214 - 222 кв. м. Так что даже при низкой стоимости квадратного метра покупка получится совсем не бюджетной.

Действительно дешевые для Москвы квартиры предлагаются в ЖК «Ваниль» - 24-этажном монолитно-кирпичном доме в районе Москворечье-Сабурово по адресу: Каширское шоссе, вл. 74. Этот проект находится в 10 минутах езды от метро «Каширская» и в 5 минутах на транспорте от Борисовских и Царицынских прудов и парка «Коломенское». На территории жилого дома, которая обязательно будет благоустроена, планируется строительство двухуровневого паркинга и внутреннего дворика с детской площадкой. Низкая стоимость квадратного метра в ЖК «Ваниль» обусловлена начальным этапом строительства и, возможно, тем фактом, что квартиры в этой новостройке реализуются не по договору долевого участия, а через механизм ТСЖ (что, впрочем, не противоречит ФЗ-214). И по цене от 102 000 до 110 000 руб./кв. м здесь предлагаются не только многокомнатные варианты, но и двушки площадью 53,21 - 71,49 кв. м.

В скором будущем к этим проектам добавится комплекс в районе Орехово-Борисово, там будут продаваться апартаменты-студии комфорткласса, а открытие продаж запланировано на конец 2012 г. «Также в Орехово-Борисово ожидается строительство жилого комплекса экономкласса на Ясеневой улице, - рассказывает Артем Ржавский («Азбука Жилья»), - а 22 новых корпуса появятся в Некрасовке». Стоимость квадратного метра в этих проектах обещает быть не выше 110 000 - 120 000 руб., хотя для планируемых объектов цену угадать сложно: застройщик может ее изменить в зависимости от ситуации на рынке жилой недвижимости, которая, как известно, находится в постоянной динамике.

Резюме www.metrinfo.ru
Большинство покупателей жилья ориентируются на предложения внутри МКАД. И пока такие предложения есть на первичном рынке. Вместе с тем следует признаться, что это не самые лучшие варианты, так как дома находятся на начальных этапах строительства, располагаются на самых окраинах или за МКАД, в новых микрорайонах без инфраструктуры. К тому же самые низкие цены устанавливают либо на самые неказистые квартиры, либо на варианты с внушительной площадью. Также относительно дешевые квадратные метры бывают в поселках таунхаусов и комплексах апартаментов, в которых нельзя прописаться.

Новостройки «старой» Москвы со стоимостью квадратного метра до 110 тыс. руб., октябрь 2012 г. (в том числе по данным компании Est-a-Tet)

Адрес Название объекта Тип дома (материалы) Этажность Срок окончания строительства Площадь квартир (диапазон), кв. м Кол-во комнат Стоимость 1 кв. метра, руб.
ул. Ляпидевского, вл. 1 ЖК «Флотилия» Монолит-кирпич 28 3 кв. 2016 100 – 196 3 95 000 - 135 000
159 - 168 4 92 000 - 108 000
Каширское ш, вл. 74 ЖК «Ваниль» Монолит-кирпич 24 4 кв. 2014 53 – 66 2 105 000
91 - 95 3 100 000
ул. 6-я Радиальная, мкр. Царицыно ЖК «Царицыно» Монолит-кирпич 6-15 4 кв. 2012 - 2 кв. 2013 67,63 – 85,75 2 108 700 - 109 700
83,19 – 110,15 3 98 713 - 109 800
99,93 – 116,66 4 104 200 - 110 000
ул. Чертановская, вл. 43, корп. 1, 2, 3 ЖК «Галактика» Монолит-кирпич 17-22 сдан ГК 214 - 222 5 (пентхаусы) 88 700 - 107 500
Хорошево–Мневники, Проектируемый пр. 2062, корпус 2 ЖК «Утесов» (бывший ЖК «Карамышевский бриз») Монолит 9 3 кв. 2015 81,6-121,4 2-3 95 835-114 000
Район Некрасовка, микрорайон «Некрасовка-Парк» «Некрасовка-Парк» Панель серий П-44Т, П-44К и Д25Н1 17 и 24 4 и 7 кварталы – 2013, 5 квартал - 2014 37,2-102,9 1-3 79 000-104 000