Район Арбат не удовлетворит спрос покупателей, занятых поиском недорогих вариантов жилья – таких предложений здесь нет. Но есть дома с историей, где жили знаменитые люди; небольшие особняки, не имевшие «знатных» жильцов, но не менее привлекательные. Значительная доля предложения – современные элитные дома, которые вряд ли когда-то займут какое-то видное место в истории и архитектуре. Впрочем, жить под боком у Кремля в любом доме, согласитесь, очень заманчиво.
Метро, театры, музеи, престижные школы…
Арбат — один из старейших районов в центре столицы, получил название по имени одной из старейших (более 500 лет!) улиц района. Раньше Арбат был местностью, где жили в основном дворцовые служащие, ремесленники и стрельцы. Память об этом сохранилась в названиях прилегающих к нему переулков. Сегодня Арбат - центр деловой жизни столицы, где сосредоточены различные министерства (например, - МИД РФ) и офисы крупнейших российских и международных компаний.
Несмотря на деловую активность, Арбат очень удобен для проживания. Своим мнением по этому поводу с порталом Metrinfo.Ru поделился Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». Эксперт считает, что ключевое преимущество района Арбат - престиж местоположения, максимальная близость к Кремлю и Красной площади, плюс отличные транспортные связи по всем направлениям московских магистралей. На территории района находится семь станций метро – «Александровский сад», две «Арбатский», две «Смоленских», «Библиотека им. Ленина», «Боровицкая», проходит густая сеть городского транспорта. Но проблемой остается узкая проезжая часть улиц, многие из которых сложились еще в прошлые века.
Крупных парков в районе нет, - только отдельные зеленые уголки Бульварного кольца, да в староарбатских переулках можно обнаружить дома с небольшими московскими тенистыми двориками. Впрочем, как отметила Наталья Ракова, генеральный директор АН «Great reality», с каждым годом в районе Арбата появляется все больше благоустроенных дворов – это заслуга самих жителей района, которые сами взялись за их озеленение. Ну а самое достопримечательное место района – пешеходный Арбат.
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME, обратила внимание и на то, что инфраструктура респектабельного Арбата – одна из самых развитых в столице. Здесь есть все, что необходимо для комфортной жизни: спортивные клубы, рестораны, театры, салоны красоты, банки, школы, детские сады, магазины. Из известных сетей фитнеса здесь представлены World Class и Планета Фитнес. В районе Арбата расположены театр имени Вахтангова, Арбат-опера, Геликон-опера, театр Антона Чехова и другие театры. Для детей есть школы, традиционно возглавляющие топ-20 лучших школ Москвы, с углубленным изучением английского (№1234) и французского языка (№1231), школа №91, считающаяся одной из сильнейших по физике и математике.
Дома с историей впридачу
Район Арбата – безусловный фаворит вторичного жилья класса de luxe, - говорит Анастасия Могилатова (WELHOME). До наших дней сохранились старинные дома, где когда-то жили знаменитые люди. В основном это особняки, возведенные еще в XVIII-XIX вв. Например, в доме 53 на улице Арбат жил А.С. Пушкин, в доме 11 по ул. Вахтангова - А.Н. Скрябин. В Серебряном переулке – С.В. Рахманинов. «Уникальный пример дореволюционного дома с советской историей – бывший доходный дом графа Шереметева в Романовом переулке (улица Грановского 3). После войны об этом доме знала вся страна – там жили маршалы Победы: Жуков, Василевский, Буденный, Тимошенко, Рокоссовский, Конев, Малиновский, Мерецков, Голиков, Чуйков», - рассказывает Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.
Вид на здание мэрии и Новый Арбат
Дон-строй
Переулки Арбата застраивались в разное время. В частности, на улице Сивцев Вражек сосредоточены дома, которые строились для военной номенклатуры и партийных деятелей – об этом сегодня напоминают мемориальные доски на фасадах. До сих пор много споров вызывает застройка Нового Арбата – панельные дома-книжки – жилые и нежилые объекты сильно портят общую картину старого района. Но и они уже успели стать историей.
Дифференцированный спрос
Купить квартиру в районе Арбат всегда было непросто. Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterto, объяснила это тем, что всего на вторичном рынке столицы экспонируется не более 45-50 объектов из этого района. По словам Оксаны Дивеевой, директора Департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, доля Арбата на вторичном рынке элитной недвижимости составляет порядка 18%. А по подсчетам отдела стратегического консалтинга «Калинка-Риэлти», - 14,2%. По этому показателю Арбат занимает четвертое место в ЦАО.
По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», практически половина арбатского рынка представлена квартирами в кирпичных строениях с большой кухней (48%). Около 26% предложения – жилье в современных апартаментах в монолитно-кирпичных домах повышенной степени комфортности. Доля жилья в остальных категориях недвижимости не превышает 8%.
Но спрос на жилье в данном районе далеко не одинаковый. Наталья Ракова (АН «Great reality») отмечает, что недвижимость на Новом Арбате не пользуется спросом у покупателей: там шумно, пыльно и суетливо, поэтому, как правило, там покупают квартиры под аренду или представительство. А самые запрашиваемые и дорогие кварталы расположены между улицей Арбат, переулком Сивцев Вражек и Гоголевским бульваром.
Как показывает электронный счетчик портала Metrinfo.Ru, «Цены на квартиры в Москве по административным районам», средняя стоимость квадратного метра в районе Арбат - 257 560 рублей.
Похожие цифры дает «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ». По данным компании, этот показатель в апреле составил 296,8 тыс. руб. за кв. м., что на четверть выше среднего уровня цен по Центральному округу. А с начала года цена предложения в районе выросла на 2,4%.
Но агентства элитной недвижимости представили другие данные, поскольку они исследуют только предложения, относящиеся к элитному сегменту, а в районе Арбат есть жилье разных ценовых категорий. По данным отдела стратегического консалтинга компании «Калинка-Риэлти», на сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья составляет $22 237 за кв.м, и по этому показателю Арбат уступает лишь Остоженке и Замоскворечью. А по оценке компании Blackwood, по итогам апреля 2010 г. средняя цена составляла $21 200 за кв. м.
Впрочем, как отметила Наталья Ракова (АН «Great reality»), статистика не всегда отражает истинную картину продаж, и цены в объявлениях значительно отличаются от тех, по которым действительно проходят сделки. Даже в самых лучших арбатских домах продажи идут по ценам гораздо более низким. И во многих домах на вторичном рынке, где есть квартиры по цене $15 000 за кв.м и более, так же можно купить жилье за $7 000- 8 000 за кв.м., - говорит эксперт.
Сегодня на рынке представлен дом по Гоголевскому бульвару, 29 (ЖК «Русский модерн»), ранее он был известен как дом Иерусалимского Патриаршего подворья. Есть паркинг, благоустроен двор. Хозяева квартир готовы заключать сделки по цене $ 17 000-20 000 за кв.м. В домах № № 9, 10, 16 (категории ЦК) в Сивцевом Вражеке цены варьируют от $10 000-15 000 за кв.м. В реконструированном особняке в Трубниковском переулке на сегодняшний день предлагается несколько квартир с отделкой общей площадью от 240 до 330 кв.м, по цене от $14 300 до $20 000 за кв.м.
Но самые дорогие предложения – это квартиры в элитных новых домах. Например, квартира в Филипповском пер., 8 с дизайнерской отделкой площадью 290 кв.м и роскошными видовыми характеристиками, в интерьере гостиной использован фонтан, есть зимний сад и двумя машиноместами в подземном паркинге продается за $11 млн.
Как отметил Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, в рейтинге самых дорогих квартир вторичного рынка район Арбата занимает сегодня второе место благодаря квартире в Кривоарбатском переулке стоимостью $31 600 за квадратный метр. На первом - район Остоженки с квартирой в Бутиковском переулке и Патриаршие пруды (дом в Гранатном переулке), где цена предложения - $45 000 за кв. м. По его же словам, самые дорогие улицы района Арбат на вторичном рынке - Малая Молчановка, Трубниковский переулок, а Кривоарбатский переулок. Цена квадратного метра предлагаемых квартир в расположенных здесь домах сегодня варьируется от $16 000 до $21 700.
Резиденции, клубные дома и многофункциональные комплексы
Новостроек в районе немного, что обусловлено небольшими размерами самого района и нехваткой мест под застройку. По данным «Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», Арбат традиционно входит в первую тройку районов по средней цене предложения на первичном рынке жилья. В апреле район занимал 3 место, а средняя цена предложения на квартиры в новостройках района Арбат составила 458 тыс. руб. за кв. м, что на 20% ниже докризисного уровня цен.
Резиденция Знаменка
ГК Инстрой
Если сравнивать сегодняшние цены с прошлым годом, к примеру, с декабрем, то стоимость квадратного метра выросла всего на 0,5-2,5% в зависимости от самого предложения, стадии строительства и присутствия спроса на него, - говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty).
В настоящее время на первичном рынке района Арбат представлены как квартиры в уже построенных или отреконструированных домах, так и на объектах, находящихся на стадии строительства.
По данным Penny Lane Realty, в особняке «Усадьба Нарышкиных» (ул. Арбат, д.32) стоимость жилой площади варьируется от $16000 до $20000 за кв. м. На цене сказывается тот факт, что дом после полной реконструкции, с сохраненным историческим фасадом в русско-византийском стиле. Территория ограждена по периметру, действует круглосуточная охрана, предусмотрена система контроля доступа, видеодомофон, консьерж, а также подземная и гостевая парковки. В доме всего 10 квартир свободной планировки с высотой потолков 3-4 м, чего практически нет в новостройках.
ЖК «Смоленская застава»
Welhome
В клубном доме «Резиденция Знаменка» (ул. Знаменка, вл. 9/12), стоимость квартир варьируется от $20000 до $29000 за кв. м. Дом оснащен многоуровневой системой охраны, а также системой кондиционирования, объединенной с системой приточно-вытяжной вентиляции. Всего в доме 13 квартир.
Более низкие цены - в ЖК «Смоленская Застава» (Ружейный пер., д. 3). Цена предложения варьируется от $10 500 до $11 500 за кв. м. Это современный 9-секционный комплекс от 11 до 16 этажей. Здание оборудовано системой охлаждения и подготовки воздуха приточно-вытяжной вентиляции, системой очистки воды. Дом оснащен собственным тепловым пунктом. Есть подземный паркинг.
В начальной стадии строительства находится клубный дом «SMOLENSKY» (Смоленский 1-й переулок-21 вл. 19). По проекту в нем будет шесть этажей и 74 квартиры, площадью от 64 до 300 кв.м, и пентхаусы с панорамными видами, площадью от 285 до 682 кв.м. По словам Анастасии Могилатовой (WELHOME), стоимость предложений начинается от 51, 559 млн. руб. и доходит до 533 млн. руб. Сейчас проект находится на стадии котлована, сдача дома запланирована на конец 2011 – начало 2012 года.
Клубный дом Smolensky
Дон-строй
Новый проект на ул. Арбат 36/9 - высотный многофункциональный апартаментно-гостиничный комплекс. Впервые проект был представлен на выставке МИПИМ-2010 в Каннах. Как рассказали в компании «Калинка-Риэлти» (консультант проекта), комплекс построят на участке площадью 2,5 га в на высоком берегу Москвы-реки, в 200 м. от Белого дома. Он будет непосредственно примыкать к комплексу зданий мэрии Москвы на Новом Арбате. Планируется возвести три разновысотных здания (14-49 этажей), объединенных 5-уровневым подземным пространством. В зданиях комплекса предусмотрены апартаменты и гостиничные номера. Проектом предусмотрены общественно-торговая галерея, ресторан, оздоровительно-спортивный комплекс с фитнес-центром, бассейном и фито-баром, а также подземный паркинг на 1125 автомобилей. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию в 2012 году.
Екатерина Тейн (Chesterton) рассказала, что в районе есть довольно крупный проект по адресу Большой Афанасьевский пер., 24-26 (жилая площадь 9640 кв.м., 53 квартиры), который в настоящее время находится на стадии котлована и время его выхода на рынок не определено.
Резюме портала Metrinfo.Ru
Хотя финансовый кризис заметно сказался на продажах жилья и ценах даже в самых престижных районах, эксперты отмечают, что «знаковые» территории начнут восстанавливаться раньше других. На них работает место и история, а это уникальные параметры. Арбат – один из лучших столичных районов, с этим уж никак не поспоришь.
Новостройки на первичном рынке. Район Арбат
| Название объекта | Адрес | Стадия строительства |
Год сдачи | Суммарная площадь квартир, кв. м |
Кол-во квартир | Тип дома | Средняя цена, $ за кв. м, апрель 2010 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Арбат Новый ул., вл. 27-29 | Сдан | 2009 | 21 059 | 118 | много- квартирный |
14 186 | |
| Афанасьевский | Афанасьевский Б. пер., вл. 24, 26/28,стр.1 | Подготовка к стр-ву | 2011 | 13 448 | 53 | мало- квартирный |
16 919 |
| Резиденция Знаменка | Знаменка ул., вл. 9/12, стр.1 | Сдан | 2009 | 2 500 | 20 | клубный | 23 400 |
| Смоленский | Смоленский, 1-й пер., вл. 19 | Подготовка к стр-ву | 2010 | 11 400 | 74 | мало-квартирный | 22 027 |
| Источник: данные компании Blackwood | |||||||