Что же будет с долларом и с нами? Мировая экономика в зеркале российского рынка недвижимости. Прогнозы экспертов рынка на ближайшую перспективу

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру"

Минувшие полгода вообще оказались богатыми на события – вспомним, к примеру, стремительные (в июне объявили, а в начале сентября уже провели) выборы мэра Москвы; бурные происшествия сначала на Матвеевском рынке, а затем и в Западном Бирюлево. На столь пестром фоне подзабылось то, что волновало широкую общественность ранее: в начале лета отечественные монетарные власти зачем-то развернули «кампанию антирекламы» собственной валюты.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Вспомнить все
Человеческая способность забывать феноменальна. Поэтому для начала освежим в памяти предысторию. В марте нынешнего года кипрские власти ввели «единовременный налог» на банковские вклады – фактически ободрали как липку иностранных вкладчиков. А Кипр хоть и далеко (географически), но его влияние на российскую экономику огромно – в печати, например, проскакивали сообщения о том, что заурядные московские РЭУ держат свои деньги там. В апреле приключился еще один мощный «трабл» - стоимость нефти впервые со времен кризиса 2008-9 годов опустилась ниже $100 за баррель. Тут вообще, что называется, без комментариев – зависимость отечественного бюджета от мировых нефтяных цен общеизвестна.

Любопытнее всего, однако, оказались не сами события (мало ли в нашей экономической истории различных «черных вторников» да «ужасных августов»!), а реакция на них властей. Государевы люди в любых ситуациях должны излучать оптимизм и призывать вверенное население не паниковать – это кажется аксиомой, но 17 июня глава Минфина Антон Силуанов вдруг заявил в интервью, что правительство рассматривает возможность ослабления рубля в целях стимулирования экономического роста и пополнения бюджета. Снижение курса на 1-2 руб. относительно доллара обещало казне дополнительный доход в 190-380 млрд руб. Такие слова, естественно, спровоцировали панику на валютном рынке и дали СМИ повод заговорить о скорой девальвации (причем, конечно, вовсе не на 1-2 руб., а куда более серьезной), неизбежности второй волны кризиса и т.д.

Прошедшие с той поры несколько месяцев дали возможность подвести некоторые итоги. Главный из них – апокалиптические прогнозы не оправдались, что, кстати, и предсказывали в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (см. статью «Руководитель IRN.RU: слухи о девальвации рубля могут оказаться преувеличенными»).

Цены на нефть вернулись к уровню выше $100, где и пребывают посейчас. «Дорогая нефть не решает фундаментальных проблем российской экономики, но при стоимости черного золота выше $100 за баррель у властей не будет трудностей с наполнением бюджета в этом году и финансированием социальных программ, - говорит Олег Репченко, руководитель IRN.RU. – А значит, исчезают основания для девальвации рубля. Те проблемы, которые могли спровоцировать вторую волну кризиса, отодвигаются на какой-то срок».

Другие опрошенные нами эксперты в целом согласились с таким мнением. «Слухи о девальвации рубля действительно оказались лишь слухами, - считает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Стоимость бивалютной корзины, как я и прогнозировал еще в начале лета, в течение последних месяцев оставалась достаточно стабильной. И я до сих пор не вижу каких-либо серьезных факторов, способных спровоцировать девальвацию национальной валюты». А Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечая «в целом довольно высокую волатильность курса рубля», обращает внимание, что происшедшее снижение курса было плавным.

Одним словом, никакого подтверждения тезису о резкой девальвации…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Нагатинский
Дом на Нагатинской Квартиры в готовых домах площадью от 43 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Узнать телефон

«Мрачные прогнозы». Вторая серия…
Примечательно, что с наступлением осени апокалиптические разговоры со стороны властей продолжились – правда, теперь они касались не курса доллара, а общего состояния экономики. Обескураженные обыватели узнали, что промышленный рост у нас практически остановился, индексации зарплат бюджетникам в обозримом будущем не предвидится, расходы бюджета придется сокращать… «Российская экономика сейчас находится в состоянии стагнации, - подтверждает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина». - Кризиса нет, но нет и прежнего роста».

Правда, эксперты рынка недвижимости (а мы по понятным причинам интересовались именно их мнением) оказались большими оптимистами. «Ситуация вполне может измениться в лучшую сторону уже в следующем году, - считает Дмитрий Гусев. – Если, наконец, выйдут из кризиса страны еврозоны и начнется рост экономики в США».

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», отмечая спад в экономике в целом, обращает внимание, что сегменты, которые ориентированы на конечного потребителя (сфера продовольствия, торговли, оказания услуг) в меньшей степени подвержены этой тенденции. «На рынке недвижимости доля инвестиционных сделок в периоды экономического спада сокращается, - говорит эксперт. – Но спрос на квартиры для проживания будет всегда: люди в любом случае стараются решить свои жилищные проблемы и обзавестись жильем».

А представитель ГК «СУ-155» привел конкретный пример - «по промышленности ГК «СУ-155» за первое полугодие показала рост в среднем на 25%».
 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилой квартал Сити
Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Узнать телефон

Недвижимость: все идет своим чередом
Как происходящее в «большой» экономике влияет на рынок недвижимости? Если в двух словах, то пока никак – т.е. события здесь развиваются спокойно, без потрясений.

«Пока на рынке не происходит ничего необычного: колебания рубля никак не сказались на ценах или спросе, - считает Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой». – Цены в целом стоят на месте, «отыгрывая» время от времени инфляционную составляющую и растущую степень готовности объекта. Явного тренда нет, скорее в таких условиях можно даже сказать, что рынок немного растет. Но ситуация неопределенности сохраняется».

«Ситуация на рынке недвижимости Московского региона сейчас стабильная, - соглашается Павел Лепиш («Домус финанс»). – Спрос на вторичное жилье в столице и новостройки в Подмосковье остается высоким, никакого снижения активности участников рынка мы не наблюдаем. Более того, с началом осени произошел ее традиционный сезонный рост: многие потенциальные покупатели стремятся решить квартирный вопрос до конца года, а продавцы в свою очередь не хотят откладывать продажу на зимний период. Но ажиотажа, обусловленного желанием срочно вложить деньги в недвижимость, также нет. То есть пока все идет в штатном режиме».

«На сегодня ситуация на рынке недвижимости не вызывает каких-то серьезных опасений, - уверена и Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – На рынок поступают новые объекты, которые по большому счету обеспечены спросом. Особенно высокие темпы прироста объемов предложения наблюдаются на присоединенных к Москве территориях и в ближайшем Подмосковье, также увеличивается доля апартаментов на рынке. Если проект имеет удачное месторасположение, хорошую транспортную доступность и концепцию, которая соответствует текущим потребительским потребностям, то квартиры в таких комплексах хорошо продаются».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн. руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Узнать телефон

Прогнозы: оптимизм, но без эйфории
Прогнозы – штука, с одной стороны, неблагодарная, с другой – обязательная: иначе интереса к статье не будет. Поэтому (помня о возможности ошибки) мы попросили наших консультантов высказаться на эту тему.

Мнение Олега Репченко (www.irn.ru) сводится к тому, что рынок недвижимости с 2008 года пребывает в локальной точке равновесия, в которую экономика (как российская, так и мировая) попала после острой фазы кризиса. «Проблемы, ставшие причиной глобального катаклизма, по большому счету никуда не делись, но постоянные финансовые вливания позволяют поддерживать мировую экономику – а вслед за ней и рынок недвижимости – в квазистабильном состоянии, - отмечает эксперт. – Вывести рынок из равновесия могут только существенные структурные изменения в экономике, независимо от того, будут ли они носить позитивный или негативный характер. Пока этого не произошло, мы вряд ли увидим возникновение продолжительных и последовательных трендов на рынке недвижимости – цены будут топтаться на месте, как все последние годы». (См. статью «Недвижимость Москвы и Подмосковья на фоне макроэкономической нестабильности: куда пойдут цены?».)

Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость») выражает надежду, что у мировых игроков хватит здравомыслия не доводить до крайностей. «Дефолт по потолку долга в США должен был быть уже раза три или четыре, но так и не произошел, - отмечает эксперт. – Если США объявит себя банкротом, с лица земли исчезнут вообще все рынки, начнется третья мировая война, а недвижимость будет снесена ядерным взрывом. Я считаю, что этого никто не допустит».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича 3-х комн.квартира + машиноместо в подарок! Только 10 квартир до 10 сентября! 8,1 млн руб. Узнать телефон

Дмитрий Гусев, управляющий партнер «Глубина», рассматривает менее глобальные явления. «Я могу предположить, что рост цен на жилую недвижимость в ближайшее время вряд ли будет превышать 2 - 2,5% над уровнем инфляции, - считает он. – Таким образом, для конечного потребителя ситуация будет довольно комфортной: отсутствие ажиотажного спроса и, как следствие, интенсивного роста стоимости «квадрата» позволяет делать выбор в пользу того или иного объекта, не торопясь, полностью руководствуясь собственными предпочтениями и потребностями».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В целом к происходящему лучше всего подходит известное изречение Марка Твена о том, что «слухи о смерти оказались сильно преувеличенными». Или – если кому больше нравится – Б. Акунин: «бывший сумотори весом в пятьдесят каммэ, которого с места и гайдзинской паровой курумой не сдвинешь». Рубль оказался не так слаб, как многим казалось. В мире сохраняются высокие цены на нефть, и они поддерживают российскую валюту. С другой стороны, ничего особенно вдохновляющего для нашей экономики ждать не приходится. Так что в ближайшие год-полтора стоит ожидать не роста стоимости жилья, а оживления рынка в плане спроса и продаж. А цены будут или топтаться на месте, или расти на уровне инфляции, да и то, возможно, не на все объекты, а лишь на наиболее привлекательные.
 

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора «Мортон-Инвест»:
Сейчас на рынке недвижимости наблюдается традиционное для этого времени года оживление, сопровождающееся ростом продаж жилья эконом- и комфорткласса. Насколько я знаю, похожая ситуация складывается и в сегменте жилья бизнес- и элиткласса. Также сегодня наблюдается пусть и незначительный, но рост цен на жилье по мере увеличения стадии строительства дома. Он может составлять свыше 15-20%, а это, согласитесь, хорошие показатели.

В целом, динамика продаж показывает стабильный рост, в том числе за счет регулярного выхода на реализацию новых проектов. К тому же жилье экономкласса всегда пользовалось спросом и отличалось стрессоустойчивостью к экономическим изменениям.

Стимулирование ипотеки за счет разработки банками и ведущими застройщиками программ со сниженными процентными ставкам и выгодными условиями кредитования, которое мы наблюдаем последний год, также может стать катализатором роста объемов реализации. Уже сегодня доля ипотечных покупателей составляет до 50% и более. На примере ведущих западных стран мы понимаем, что этот процент может быть существенно выше.

Дмитрий Филиппов, вице-президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:
Влияние валютных колебаний на рынок недвижимости может проявляться только в случае сильных курсовых обвалов или устойчивой динамики снижения или роста в длительном временном промежутке. Большинство активов рынка недвижимости у частных лиц, которые принимают решение продавать или ждать лучших времен, опираясь на аналитические обзоры, а не на цифры биржевых сводок. Если на валютном рынке единичные события (отчеты ФРС, заявления политиков) меняют курс, то на рынке недвижимости для серьезных изменений необходимо, чтобы череда событий сложилась в определенный тренд, затем этот тренд должен быть осмыслен аналитиками рынка недвижимости, их мнение должно быть популярно растиражировано в СМИ, и только после этого можно ожидать изменений в поведении участников рынка.

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:
Не стала бы говорить о предапокалиптическом состоянии экономики, однако роста сейчас действительно нет. На рынке коммерческой недвижимости, например, это отражается невысоким спросом на офисные и – при сохранении существующих тенденций – в перспективе и на складские помещения. Логика здесь такая: появляется меньше новых компаний, существующие также практически не растут – отсюда и снижение спроса. Что касается спроса на жилье, снижения не стоит ждать даже в случае наступления кризиса. Сложная экономическая ситуация – повод для вложений в недвижимость, которая всегда является эффективным инструментом если не приумножения, то хотя бы сохранения средств. В первую очередь вкладываться будут в наиболее ликвидное жилье – качественный экономкласс.