Вторичный рынок Москвы и Подмосковья. Эксперты подводят итоги уходящего года и строят прогнозы на будущее. Есть надежда на стабильность и равновесие цен, но…

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру"

До конца 2013 года остались считаные дни - самое время оглянуться в прошлое, попытаться заглянуть в будущее. И хотя детального анализа уходящего года стоит ждать от компаний где-нибудь в январе-феврале, у них есть предварительные данные, которыми они и поделились с нашим журналом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Большинство экспертов оценивают уходящий год на рынке вторичной недвижимости столичного региона положительно. Общее мнение «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» озвучил Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», - ситуацию в 2013 году он охарактеризовал как стабильную.

Однако некоторые особенности года эксперты отмечают. Так, Леонид Муравин, заместитель генерального директора ЗАО «Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА», обратил внимание, что сезонность в привычном виде ушла с московского рынка недвижимости. Согласно статистике сделок, зарегистрированных в 2013 году Росреестром по Москве, апрель побил все рекорды за всю историю столичного рынка жилья (было зарегистрировано 15 253 сделки). В июле впервые за всю историю наблюдений не было традиционного спада (13 016 сделок). Ноябрь был хорош (14 294 сделки), но в декабре уже не было ставшего привычным всплеска активности. По практике прошлых лет в декабре обычно «уходили» все объекты, которые за весь год не могли найти своего покупателя. А сейчас ажиотажа не наблюдается. Эксперт считает, что это свидетельствует о наступлении эпохи стабильности (не путать со стагнацией). Участники рынка недвижимости неторопливо выбирают себе жилье по вкусу и по карману. Для справки: минимальное количество сделок в 2013 году в Москве было зарегистрировано в январе, феврале и марте – 4093, 6346 и 4084 соответственно.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Прайм Парк
Лидер продаж! Квартиры от 9,8 млн р! Квартиры премиум-класса с отделкой! Р-н Ходынки, 4парка, паркинг, 2д/сада, англ школа, бассейн, спорт объекты! от 9,8 млн рублей Оптима Девелопмент Узнать телефон

Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», также отмечает необычную кривую спроса: непривычно много сделок прошло летом, хотя обычно это время года на рынке недвижимости называют мертвым сезоном - люди отдыхают. А вот осень, наоборот, не принесла тех активных продаж, что приносит обычно.

В числе основных тенденций, которые выделил Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», - рост ипотечных сделок: каждая третья операция с жильем на сегодня совершается с привлечением ипотеки.

Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья», считает, что одним из важнейших событий 2013 года, которое уже сказывается на рынке недвижимости, стала активизация строительства Московского метрополитена как внутри города, так и за его пределами. «Развитие сети московского метро будет влиять локально на рост стоимости жилья в прилегающих к станциям метро районах – как в Москве, так и в Подмосковье», - соглашается и Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI.

На сделку со своим риелтором

Что же касается происходящего непосредственно на вторичном рынке, то Леонид Муравин («Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА») отметил, что сегодня продавцы еще более активно стали завышать цены на продаваемое жилье. При этом покупатели стали гораздо более активно торговаться и предлагать серьезные подвижки по цене.

«По статистике, - из каждых ста клиентов, которые выставляют свои объекты на продажу самостоятельно, 90 приходят на сделку со своим риелтором. Раньше эта цифра была значительно ниже», - добавил эксперт.

Практически все наши комментаторы, анализируя поведение цен, говорят либо о «топтании» на месте, либо о небольшом росте в пределах инфляции.

По мнению Алексея Шленова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), на протяжении всего 2013 года цены на вторичную недвижимость Московского региона изменялись в рамках статистической погрешности. С начала года средний рост цен в рублях составил не более 3-4% (по данным на конец ноября), что говорит также о стабильном состоянии рынка в целом. При этом максимальный рост цен был отмечен в ноябре. По наблюдениям эксперта, с рынка начали «вымываться» самые недорогие квартиры в каждом сегменте, что и привело к некоторому увеличению средней удельной стоимости квадратного метра.

Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «РК «Русский дом недвижимости», считает, что в целом цены поднялись по Москве на 5-6%, по Московской области 3-4%.

Как уточняет Сергей Шевченко (АН DOKI), в начале года квадратный метр в столице стоил 164 615 рублей – за 11 месяцев он подорожал на 3,57%, до 170 500 руб, однако инфляция за тот же период составила 5,7%, что в итоге говорит о снижении стоимости жилья. А по итогам года инфляция, согласно официальному прогнозу МЭРТ, составит 6,2%. Цифры, приведенные экспертом АН DOKI, очень близки к индексам, которые использует в своей статистике наш портал www.metrinfo.ru. По нашим данным, показатели средней стоимости жилья в Москве весь год колебались в рамках 160-170 тысяч рублей за метр.

Правда, мы не учитываем в своих расчетах стоимость элитной недвижимости. Но, как отмечает Надежда Хазова («Усадьба»), уходящий год для дорогого жилья был довольно ровным, ничего сверхъестественного не происходило. О том, что в среднем и высоком сегменте недвижимость не подорожала, заявила и Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. По подсчетам аналитиков компании, предложения в центре города подешевели на 10-15%, если смотреть на долларовые цены, что в значительной мере связано со сползанием курса рубля.

Самое интересное - это, конечно, узнать, что будет происходить с ценами дальше. Скорее всего, они так и продолжат топтание на месте, если не случится форс-мажора в экономике, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Цены могут пойти вверх, если нефть станет еще дороже (ведь часть нефтяной ренты оказывается на рынке недвижимости). Впрочем, скорее всего, это будет умеренный рост – в рамках инфляции или чуть выше. А на понижение цен играет все та же нефть - цена на нее зависит от ситуации на Ближнем Востоке, проблемы в мировой экономике, которые стали причиной кризиса в 2008 году и никуда не делись, не слишком приятная ситуация в банковской сфере. В результате цены могут просесть на 20-25% в долларах и на 10-15% в рублях. (Подробнее читайте в статье «Прогноз рынка недвижимости на 2014 год».)

А теперь портал www.metrinfo.ru предоставляет слово экспертам, которые и озвучат свои ценовые прогнозы на 2014 год.

Леонид Муравин, заместитель генерального директора ЗАО «Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:

Нет никаких предпосылок для снижения цен: политическая ситуация стабильна и в стране, и в Московском регионе. Жилье в столице было, есть и будет желанным объектом инвестирования.

В 2014 году рост цен на жилье в границах МКАД будет определяться инфляцией. Дорожать будут квартиры в домах новых серий и квартиры с современными планировками. Старое панельное жилье, особенно пятиэтажное, скорее всего, будет дешеветь.

Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья»:

Можно ожидать небольшое снижение среднего уровня цен на вторичное жилье в старой Москве в пределах 1-2%. Рост цен можно ожидать в отдельных районах столицы, где в будущем году планируется открытие новых станций метрополитена (станции: «Спартак», «Бутырская», «Фонвизинская», «Петровско-Разумовская», «Окружная», «Верхние Лихоборы», «Селигерская», «Тропарево»). Но предложение районов, на которые окажет влияние открытие новых станций метрополитена (Покровское-Стрешнево, Бескудниковский, Дегунино Западное, Бутырский, Тропарево-Никулино), не сильно повлияет на общую ситуацию на рынке вторичного жилья старой Москвы в целом, так как объем предложения в этих районах составляет всего 2,7%.

Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS:

Цены пойдут вслед за рублем, вниз, вернее, цены пойдут вниз в пересчете на другие валюты. Цены в рублях, возможно, изменятся мало, просто рубль станет дешевле.

Характер рынка будет определяться реальными макроэкономическими и политическими событиями. Надо сказать, что с начала 2000-х накопился большой объем нового жилья, который после перехода на вторичный рынок может повлиять на цены. Пока это видно только на премиум-классе, который за счет более высоких качественных характеристик «свежей» вторички способствует росту цен в пределах 7%.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

Старая «вторичка», построенная еще в советские годы, продолжит терять свои позиции. В Москве число сделок с вторичным жильем, вероятнее всего, будет оставаться стабильным, что обусловлено дефицитом первичного предложения в пределах города. При этом основной интерес покупателей сосредоточится в сегменте новостроек, вышедших на вторичный рынок.

В первой половине 2014 года ЦБ, скорее всего, продолжит наводить порядок в банковской сфере. Не исключено, что будут отозваны лицензии еще у нескольких банков. На этом фоне увеличится интерес граждан к недвижимости как к надежному инструменту сбережения и преумножения капитала. Поэтому зимой-весной 2014 года мы ждем увеличения числа сделок как с первичным, так и со вторичным жильем.

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

Дальнейшая ценовая ситуация на рынке вторичного жилья Московского региона в следующем году будет зависеть от экономической ситуации в России и в мире. Также с открытием новых станций метро можно ожидать определенный рост цен в тех районах и населенных пунктах, транспортная доступность которых благодаря этому значительно улучшится.

Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

Стоимость городского жилья останется на том же уровне. В некоторых случаях, в частности, в новостройках, перешедших на вторичный рынок, возможен небольшой рост цен.