Договор с риэлторским агентством. Три кита: работа, оплата, гарантии

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Риэлторы: плюсы и минусы работы с ними"

Отношения с риэлторским агентством тоже надо «регистрировать». Причем таким образом, чтобы «потом не было мучительно больно». То есть в соглашении, которое клиент заключает с риэлторским агентством должно быть точно прописано: что за работу оно выполняет, сколько за это берет и какие гарантии предоставляет. С этими ключевыми позициями и разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

В теме взаимоотношений риэлторов с клиентами существуют две полярные точки зрения. Первая исходит из того, что агент – априори жулик, и смотреть на него нужно сквозь щель прицела. «Собираясь иметь дело с риэлтором, готовьтесь к бою!», - дружески советуют одно уважаемое издание. Впрочем, сделаем скидку на то, что порталисты вообще любят попугать народ.

Противоположная точка зрения (ее, понятно, всячески «продвигают» PR-службы агентств недвижимости) сводится к тому, что риэлтор – образец чистоты и непорочности. Пока клиент, выражаясь языком сказок «Тысячи и одной ночи», будет возлежать на ложе удовольствий, агент выполнит всю работу, учтет все капризы, да еще и не возьмет лишнего. Проверять столь кристально честного человека, в чем-то подозревать его – просто грех.

Истина в подобных спорах, как обычно, лежит где-то посередине. Риэлторы – обычные люди, и в общении с ними нужно проявлять, в общем-то, нормальную дозу подозрительности и здорового скепсиса. И в первую очередь все сказанное касается клиентского договора – основного документа, регламентирующего взаимоотношения сторон.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Аквацентр
Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Узнать телефон

Что следует знать, перед тем как подписывать
Прежде чем начать разбирать содержимое договора, следует сделать два важных замечания. Первое – к написанному там следует отнестись со всей серьезностью. Нередки ситуации, когда потенциальный клиент находит в договоре нечто сомнительное или подозрительное, и слышит в ответ: «Ну, это просто так написали! Мы же с вами на самом деле договорились совсем о другом». Поддаться на подобные уговоры – значит проявить вопиющую юридическую безграмотность: именно изложенное на бумаге и считается договоренностью сторон, именно с договором вы, в случае чего, и станете обращаться в суд. Устные слова к делу не подошьешь.

Второй момент. Случается, что клиентам отказывают в возможности что-то в договоре исправить, мотивируя тем, что текст «утвердил сам генеральный директор». Тут надобно напомнить, что, согласно гражданскому законодательству, любой бланк договора является офертой, т.е. предложением заключить соглашение на таких условиях. Клиент же вправе предложить какие угодно изменения. Стороны сделок в этих вопросах равны – это совершенно четко определено в Гражданском кодексе.

Ну а теперь разберем договор – по элементам.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Экодолье Щолохово
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб. ГК Экодолье Узнать телефон

Работа: что агентство делает
Первый вопрос, на который в договоре должен быть дан ответ: какую работу выполняет агентство? С продажей все достаточно просто: такая-то квартира должна быть реализована за такую-то сумму. С покупкой чуть сложнее: здесь предполагается подбор по заданным клиентом параметрам, и из нескольких выбранных вариантов клиенту и предстоит выбрать.

«Чаще всего риэлторское агентство обязуется предложить до 10 вариантов. В большинстве случаев этого вполне достаточно, чтобы покупатель выбрал подходящую по всем параметрам квартиру, - говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – Статистика нашей компании показывает, что в среднем показов бывает пять – на этом числе покупатель останавливается. Конечно, клиент может настоять на том, чтобы ему показывали 15, 20, 25 квартир – это можно отразить в дополнительном соглашении к договору. Однако практика неоднократно подтвердила, что если человек действительно настроен купить квартиру и точно знает, чего он хочет, то 5-10 показов ему вполне достаточно».

В качестве иллюстрации последнего тезиса Михаил Раздольский приводит любопытный пример: в свое время несколько агентств элитной недвижимости обошла пара благообразных пенсионеров, приценивавшихся к очень дорогим квартирам. «Стандарты обслуживания в  дорогом сегменте требуют удовлетворения любого каприза клиента: он должен чувствовать себя как минимум королем Саудовской Аравии, - говорит эксперт. – Интеллигентную пару возили по самым дорогим домам на представительских машинах, на каждой встрече поили чаем-кофе с дорогим печеньем, дарили красиво оформленные буклеты и милые памятные сувениры. В результате выяснилось, что они обошли практически все агентства элитной недвижимости в Москве и нигде ничего не купили. Денег у них не было, это были не родители олигарха, а обыкновенные пенсионеры, которые придумали такой оригинальный способ проводить свободное время».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПРОГРЕСС
ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.м ООО "Прогресс" Узнать телефон

Оплата: сколько агентство возьмет
Подавляющее большинство агентств рассчитывают сумму своего вознаграждения в процентах от суммы сделки. При этом нельзя сказать, что все в восторге от этой системы: ее недостатки очевидны. Например, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка компании «Рескор», продать квартиру за $400 тысяч вряд ли сложнее, чем за  200 – а при этом комиссионные окажутся вдвое выше. С другой стороны, могут иметься две квартиры ценой, например, в $700 тысяч. Только в одном случае это «чистая» продажа – владелец хочет получить деньги. В другом – расселение коммуналки с тремя семьями, каждый из которой нужно подобрать отдельную квартиру. Да еще и каждая из этих семей будет зорко следить не только за тем, хорошо ли им, но и не слишком ли хорошо соседям. И неспециалисту ясно, что эти работы – разные.

Почему же риэлторы не откажутся от процентной системы? Ответ можно найти в широко известном афоризме о том, что капитализм – очень плохая экономическая система, но все остальные – еще хуже. Точно так же все попытки привить рынку недвижимости иные системы оплаты (например, фиксированная сумма за операцию) неизменно проваливались.

Итак, проценты. Сколько именно? Принятая на сегодня практика – от 3% при простой сделке и 5-6%, если требуется одну квартиру продать, а другую купить, говорит Станислав Коротков,  руководитель отдела Управления вторичного рынка Инвестиционной Компании МГСН. Меньше – вряд ли. До кризиса существовали несколько компаний, объявившие себя «дискаунтерами» - они работали за существенно меньший процент, начиная от 2%. Однако при ближайшем рассмотрении выяснялось, что чудес не бывает. Во-первых, заявленная сумма была без НДС (этот фокус, вероятно, был почерпнут у компаний – операторов сотовой связи). НДС в России – 18%, так что заявленные 2% сразу превращались в 2,36. Во-вторых, у риэлторов есть общепринятый «пакет» услуг – к примеру, проверка юридической чистоты квартиры. Обычно плата за нее включена в комиссионные, а «дискаунтеры» решили выделить в отдельную услугу – и брать за нее около 1%. И, наконец, самое главное – свою комиссию эти агентства пытались взять с обеих сторон сделки – и продавца, и покупателя. Такая система с грехом пополам работала на прежнем растущем рынке, но с приходом кризиса, когда ряды покупателей сильно поредели, идея платить сверх заявленной цены еще около 3% стала вызывать отторжение. «Дискаунтеры» тихо покинули рынок – хотя иногда их PR-службы (на что они только живут, интересно?) и присылают очередной пресс-релиз об успехах родной конторы. Все это немного напоминает недавний запуск северокорейской ракеты «Ынха-2» – она давно на дне океана, а в Пхеньяне уверяют, что спутник на орбите.

О размере комиссии риэлтора следует сказать еще одно. Существует такое явление – «игра на цене». Например, агентство договаривается с клиентом, что его квартира продается за $200 тысяч, из которых 5% составляет комиссионные – продавец, таким образом, должен получить $190 тысяч, агентство – 10. Однако потом квартира выставляется за $220 тысяч, и агентство берет себе вовсе на 5% от этой суммы, а $30 тысяч, т.е. все, что получено сверх оговоренного, оно считает своим законным доходом… Как относиться к такому явлению? Формально говоря, нарушения российского законодательства тут нет – хотя, например, в Канаде, напоминает Михаил Гороховский, первый вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость», за такие действия агенту полагается тюремное заключение плюс пожизненное лишение права заниматься агентской деятельностью. Согласен ли клиент на такие условия – решать только ему. Чтобы понять, будут ли «игры», достаточно посмотреть в договор: оговорочка о том, что все доходы, полученные агентством сверх оговоренного, останутся у него, обычно имеется – где-нибудь на седьмой странице и очень мелким шрифтом…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ВЦ Стройэкспо
Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб. PSN Group Узнать телефон

Гарантии качества: кто ответит за юридическую чистоту
Тема качества вообще безбрежна. Сюда можно отнести и мебель в офисе, и каким чаем вас в нем угостят, и достаточно ли длинноногие там секретарши. Но – на взгляд автора – это не главное. Основное (по крайней мере, применительно к недвижимости) – это качество юридических проверок. Гарантия того, что квартира, которую вы купите, не окажется «проблемной».

Размышление над этими предметами приводит, если честно, к грустным мыслям. Риэлтор на законных основаниях не может проводить проверку – нет у него таких прав и полномочий. Кто проживал прежде в квартире, куда эти люди потом уехали – все это на официальном языке называется «информацией о личной жизни граждан», а она кому попало не дается, только правоохранительным органам в случае возбуждения уголовного дела или по решению суда. Риэлторы выкручиваются как могут – эта формулировка означает, что налаживаются неформальные контакты с милицией, налоговиками и ФСБ, из баз данных которых вся информация и берется. А в одном агентстве недвижимости автор слышал совершенно удивительные вещи: у них «рука» в прокуратуре, и на владельцев интересующей недвижимости… заводят уголовное дело. Это, дескать, позволяет сразу «просветить» все имеющееся имущество. Потом дело, понятно, закрывают.

От себя можем посоветовать заказать в УФРС по Москве (Управлении федеральной регистрационной службы) справки о зарегистрированных правах на недвижимость после 31 января 2001 г и из реестра Департамента жилищной политики жилищного фонда г.Москвы о правах, зарегистрированных до этой даты. Из этих документов можно получить представление о цепочке собственников, владевших этой квартирой. Риэлторы прекрасно знают, как такие документы заказываются.

Но в целом пока качество юридических проверок остается вопросом исключительно профессиональной этики риэлтора. Как отмечает Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость»), крупное агентство, которое рассчитывает проработать на рынке еще не один десяток лет, гораздо больше заинтересовано в поддержке своей безупречной деловой репутации, нежели в сиюминутной выгоде. Кроме того, в крупных компаниях в проверке юридической чистоты квартиры участвуют сотрудники, не заинтересованные в скорейшей продаже. Например, юрист получает фиксированный оклад, ему все равно – будет квартира продана или нет. При любой сомнительной ситуации он не допустит выхода квартиры на сделку, чтобы еще раз показать начальству, что он не зря получает зарплату.