Кто защитит пострадавшего клиента – риелторское агентство или нанятый адвокат? Истории из жизни - суд после сделки.

Решившись взяться за данную тему, обозреватель www.metrinfo.ru обратился в десятка полтора агентств по недвижимости. Результаты обескуражили: о собственном реальном опыте по защите клиентов в суде смогло поведать только одно (!) агентство. Справедливости ради заметим, что совсем недавно в другом материале Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, уже рассказывала нам, как агентство помогло клиенту выиграть дело («Частные риелторы: опасны или прекрасны? Расследуем 5 расхожих мифов об их деятельности, прислушиваемся к мнению экспертов, делаем выводы»).

Еще один случай описал адвокат – который, строго говоря, к риелторам никакого отношения не имеет. Так что улов получился негустым. Над этим любопытным феноменом мы еще поразмышляем, а пока предоставим слово тем, кому было что сказать.

Мы провели юридическую экспертизу, никаких нарушений не выявили. Собственница 2/9 долей квартиры на контакт с нами не шла, поэтому уведомление о продаже доли мы ей выслали через нотариуса, и через месяц с небольшим после получения ею этого документа вышли на сделку. (По закону – ст. 250 Гражданского кодекса РФ - если продается доля, то у сособственников есть так называемое преимущественное право покупки. Прежде чем выставить свою долю на свободную продажу, ее владелец обязан предложить выкупить эту долю своему «коллеге» - собственнику другой части квартиры, дома и т.д. Если в течение месяца никакой реакции не последует – можно долю предлагать другим покупателям. - Прим. ред.)

А через два с лишним месяца к нашему клиенту пришла повестка из суда. Оказалось, что под влиянием своего гражданского супруга собственница 2/9 долей квартиры решила оспорить сделку – якобы было нарушено ее право на преимущественную покупку. Наш клиент тут же обратился к нам за правовой защитой – ведь ему было выдано гарантийное обязательство, согласно которому мы обязуемся защищать его интересы во всех инстанциях, в том числе и в суде, абсолютно бесплатно.

Во время предварительного слушания мы узнали, что истица мотивирует свой иск тем, что якобы наш клиент приобрел свои 7/9 квартиры за цену в два раза меньшую, чем было указано в высланном ей уведомлении. Каким-либо образом подтвердить свою позицию в суде она не смогла, причем самостоятельно она принимала участие лишь в одном судебном заседании. В остальных судебных заседаниях ее интересы представлял сначала гражданский супруг, а затем еще и адвокат.

Дело в том, что гражданский супруг истицы при защите своей позиции начал очень своеобразно излагать «факты», перемежая их с обвинениями в адрес нашего клиента и в мошеннических действиях, и в подделке подписи под договором купли-продажи. Он сомневался и в совершении самого регистрационного действия, причем выписка из Единого государственного реестра права его совершенно не устраивала. Потом он начал делать и совсем фантастические предположения о том, что наш клиент, воспользовавшись какими-то связями, подделал и саму запись в Реестре права, фактически присвоив себе эту долю. В итоге судья не выдержала всего этого и сказала, что очень рекомендует представителю истца пригласить для участия в процессе кого-то, кто хоть что-нибудь понимает в юриспруденции. Так в нашем процессе и появился адвокат.

Многочисленные претензии противоположной стороны вылились в кучу запросов в разные инстанции, а также в затягивание процесса. В итоге вместо предполагаемых нами изначально одного-двух заседаний суд длился четыре - и завершился отказом истцам в их требованиях. Но и это не было окончанием, так как потом нас ждало еще одно заседание в Московском областном суде, который подтвердил решение суда первой инстанции, поставив окончательную точку во всей этой эпопее, которая продлилась более полугода.

Во всей этой истории, несмотря на ее хорошее завершение, лично для меня был один очень грустный факт: я в очередной раз понял, как сильно ухудшился имидж профессии и с каким недоверием относятся люди к риелторам. Ведь наш клиент, который обратился к нам по рекомендации и который заплатил нам достаточно большие по отношению к стоимости объекта комиссионные именно за безопасность сделки, придя с повесткой, первым делом спросил: «Сколько будут стоить ваши услуги по отстаиванию моих интересов в суде?». Когда мы ему сказали, что не понимаем, о чем он говорит, что мы выдали гарантийное обязательство, в котором черным по белому написано, что такая защита абсолютно бесплатна, он сказал, что не верит в это. И потом, после завершения процесса, когда мы выиграли слушание в Мособлсуде, он признался, что до конца не верил, что мы ему не выставим счет, воспользовавшись каким-нибудь надуманным предлогом. Я понимаю, что для одного конкретного клиента мы доказали, что «не все риелторы одинаково бесполезны». Но в общем для отрасли такая тенденция в отношении потребителей к риелторам очень удручающа.

В начале 2009 года четыре собственницы (две совершеннолетние сестры, их мама и несовершеннолетняя дочь одной из сестер) продали принадлежащую им квартиру в Мытищах. Взамен несовершеннолетней покупалась комната, а из оставшихся денег другая сестра и мама приобретали себе квартиру. А их квартиру приобрел покупатель с ипотечным кредитом.

Через два месяца мать несовершеннолетней обратилась в суд с требованиями о признании сделки недействительной. В своем заявлении она указывала, что ввел ее в заблуждение именно риелтор, помогавший эту сделку проводить. Кроме того, истица настаивала на кабальности сделки, том факте, что она не осознавала ее последствий, т.к. на момент заключения договора испытывала психологические проблемы, связанные с личной жизнью, о чем в материалы дела были представлены соответствующие документы. Ни мать истицы, ни ее сестра не были согласны с ее поведением. Тем не менее заявление было подано в суд и подлежало рассмотрению.

Итогом процесса стала полная победа нашей стороны, хотя это и стоило мне больших усилий. В частности, удалось доказать, что сделка не была кабальной, что истица осознавала последствия своих действий, что договор она подписывала лично. Также могу добавить, что риелтор помогла нам максимально возможным образом, благодаря чему юридическая сторона у меня как адвоката значительно облегчилась.

Что касается моих доверителей, то судебное дело обошлось им примерно в 60 тыс. руб. Это совсем небольшие деньги, если учесть, что на кону стояли три жилых помещения и, соответственно, три сделки.

Поэтому обратимся ко второму случаю. Тот факт, что риелтор не отказалась участвовать в процессе, уже воспринимается как нечто необычное. Не убежала, не поменяла СИМ-карту телефона, а ходила и давала показания, разъясняя подробности сделки. Конечно, риелтор в данной ситуации защищала прежде всего себя – вспомним, что истица настаивала, что ввел ее в заблуждение именно специалист по недвижимости. Еще обратим внимание на то, что адвокатская защита стоила ответчикам 60 тыс. руб. – но о том, чтобы агентство возместило эти расходы, никто и не помышляет.

Что же мы имеем в итоге? С грустью констатируем: из риелторских агентств лишь единицы дают гарантийное обязательство, что в случае чего будут защищать вас в суде. По нашей ненаучной статистике, из 15 (к кому мы обратились) готовы в судах биться два агентства.

Почему, мягко говоря, не все агентства готовы на это пойти? Хлопотно и затратно. Участия в судах выматывают, отнимают время. Если этим занимается штатный юрист компании, то значит, он должен выкраивать какие-то «судебные» часы в ущерб другой работе. Если нанимать адвоката со стороны, то сами понимаете, надо денежку выкладывать. Короче говоря, это лишняя головная боль, без которой лучше обойтись. Значит, получается, что нет у нас пока «битвы» за клиента, да и об имидже своем агентства не очень беспокоятся. Риелторское агентство не магазин – сюда каждый день никто не ходит, скорее раз в 10 лет. Клиентура постоянно обновляется, сегодня были одни, завтра придут новые, поэтому «держать лицо» необязательно.

И все же оставим себе надежду. Рынку недвижимости двадцать лет. Мало, конечно. Но двадцать лет назад ничего не было – ни купли, ни продажи, ни собственности. Вернее, только-только зарождалась приватизация. Рынок за это время успел родиться, подрасти и пережить трудный подростковый возраст. Пора взрослеть как следует. Так что надеемся, что за небольшой промежуток он все же окончательно развернется лицом к потребителю.

Ну а сегодняшним участникам сделок можем порекомендовать наш путь. Если вы хотите обезопасить себя как можно больше, возьмите 10 агентств и каждому задавайте вопрос – будет ли оно вас защищать в суде. Устного обещания мало – требуйте гарантийное обязательство. Как показал наш опыт, найти такие компании реально.