Аренда: 3 способа «выжать» из квартиры побольше. Как из 30 тысяч рублей сделать 100 тысяч? Сдавать по дням и часам; поселить много жильцов; приютить торговцев с рынка

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

На любом рынке существует понятие «среднерыночная цена» - то количество денег, которое можно получить за имеющийся у вас товар. Московская аренда – не исключение: цены здесь хоть и высоковаты, но вполне устоявшиеся. С другой стороны, всегда найдутся владельцы квартир, которым этого мало – хочется выжать побольше. Возможно ли это?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Садовое кольцо МПС
Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. от 4,6 млн руб. Узнать телефон

Как убедился обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru», вполне возможно. Правда, арендодателю надо быть готовым к тому, что вместе с дополнительными деньгами появятся и новые сложности с неприятностями. Бесплатного сыра ведь не бывает, мы знаем.

Путь первый: краткосрочно
Всего у проблемы обнаружилось три пути решения. Один из них – это сдавать квартиру не на длительный срок, а на короткие: один или несколько дней, а иногда даже и на часы. В первом случае нашей целевой аудиторией будут те, кого в советские годы торжественно именовали «гостями столицы» - люди, приехавшие на небольшой срок. Командированные, туристы и т.п. Ну а почасовая оплата – это, ясное дело, для «неформальных встреч» тех, кому общаться в других местах не позволяют ревнивые жены и мужья.

Для краткосрочной аренды подходят не все квартиры. «Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, реже многокомнатные, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Территориальное расположение тоже очень важно, хотя при оптимальной цене и состоянии сдать посуточно можно квартиру в любом районе Москвы. Самые «спросовые» места – вблизи выставочных залов, торгово-развлекательных центров, больниц, институтов (особенно в период поступления абитуриентов). И, конечно, традиционно интересен центр – для туристов».

Квартиры, сдающиеся посуточно, можно разделить на две категории, считает Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI: востребованные регулярно (благодаря расположению в районах деловой активности и возле станций метро, находящихся в непосредственной близости от аэропортов, вокзалов) и на праздники. Также подобного рода жилье может находиться не только в Москве, но и в области. «Например, на Пятницком шоссе, в Брехово, есть коттедж, в котором часто останавливаются бизнесмены из регионов, приезжающие по делам в ММДЦ «Москва-Сити», - говорит Сергей Шевченко. – Им удобнее и дешевле снять целый дом на всех сотрудников, нежели оплачивать для каждого отдельный номер в гостинице».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Нагатинский
Дом на Нагатинской Квартиры в готовых домах площадью от 43 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Узнать телефон

Аппетитно…
Читатель, понятно, уж ждет – но не рифмы «розы», а расчета потенциальной доходности. Не будем томить. Возьмем в качестве эталона стандартную однокомнатную квартиру – она сегодня стоит (в обычной, долгосрочной аренде) примерно 30 тыс. руб. в месяц. Посуточно, заверили наши эксперты, ее можно будет сдавать за 2,5 - 3 тыс. руб., то есть, если помножить на 30 дней, в месяц будет выходить до 75-90 тысяч. А еще можно поднимать цены – например, на праздники. Ну а если сдавать еще более краткосрочно, то за час можно установить цену в 1,5 - 2 тыс. руб. – итоговая расчетная доходность за месяц будет получаться вообще фантастической.

Для других категорий квартир (более дорогих, многокомнатных) конкретные цифры иные, но общий итог примерно такой же: посуточно получается в 2,5 - 3 раза дороже, чем долгосрочно.

…но недостижимо
К сожалению, приведенные в предыдущей главе цифры нереальны. 2,5 тыс. руб. в сутки превратятся в 75 тыс. в месяц лишь при одном условии: квартира будет заполнена жильцами постоянно. Около дверей – небольшая очередь из желающих, «одна заря спешит сменить другую»… В жизни так, конечно, не получится. «Никогда не бывает, чтобы квартира была сдана 100% времени в месяц, - категорична Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. – Заполняемость даже в лучших гостиницах редко превышает 85%. Это значит, что при посуточной аренде, например, в $100, арендодатель получит не $3000 в месяц, а приблизительно $2550, поскольку часть дней квартира будет пустовать».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилой квартал Сити
Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Узнать телефон

Но и это еще не все…
С простоями можно было бы смириться – ведь даже при 50-процентной заполняемости сдавать так все равно окажется выгоднее, чем надолго. Но, к сожалению, есть еще несколько неприятных для сдающего обстоятельств.

- Большая суета. Аренда (долгосрочная) не зря считается не только выгодным, но и очень комфортным делом. После того как арендаторы найдены, владелец недвижимости может спокойно заниматься своими делами, а квартира требует лишь визитов раз в месяц – посмотреть, все ли в порядке, да взять арендную плату. При краткосрочной модели все, конечно, будет иначе: надо постоянно бегать, искать постояльцев, рекламировать свой объект. Придется быть готовым к тому, что отвечать на телефонные звонки и показывать квартиру надо в любое время суток. В общем, получается не сибаритство, а «работа на полную ставку» при собственной квартире.

- Большие траты. Как справедливо замечает Анна Левитова (Evans), арендодателю придется оплачивать уборку, стирку, все коммунальные платежи, включая электричество – все то, что при долгосрочной аренде обычно лежит на арендаторе.

- Больший износ квартиры. Тоже очевидно: «краткосрочники» наверняка будут относиться к квартире и имуществу в ней менее трепетно, чем те, кто поселился на месяцы и годы.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн. руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Узнать телефон

- Налоги. Не вдаваясь в юридические и моральные аспекты, отметим, что делиться своими доходами с налоговиками жаждут далеко не все сдающие. Часть пытается скрыться, полагая, что годами живущий арендатор не бросается в глаза. Ясно, что при меняющемся каждый день калейдоскопе лиц такой номер не пройдет. Если налоговики не узнают сами – им наверняка сообщит кто-нибудь из недовольных соседей.

Доверительное управление: лекарство, но не от всех болезней
Есть еще одна возможность: сдавать квартиру не самостоятельно, а через агентство – эта услуга называется «доверительным управлением». Комиссия, как заверили наши консультанты, составит 20% от ваших доходов. И владелец будет «полностью защищен от всех проблем».

Последний тезис, на взгляд автора, несколько лукав. Да, агентство решит одну из проблем – оно действительно найдет постояльцев. Но вот прочее… Вряд ли риелторы защитят ваше имущество от усиленного износа «временными» арендаторами и уж подавно не урегулируют отношения с налоговиками. Одним словом, доверительное управление – это решение части ваших проблем, но никак не всех…

Путь второй: общага, сэр!
В начале этой статьи говорилось, для краткосрочной аренды более всего подходят небольшие квартиры, расположенные во «вкусных» местах города: если не с видом на «левый сапог Петра I» (так в риелторских кругах иногда называют знаменитый памятник на Москве-реке; это значит, что объект расположен в самом центре), то хотя бы в пешей доступности от метро… А как быть владельцам прочих квартир – если тоже хочется сдать подороже?

Выход есть: нужно поселить у себя много жильцов. Причем сдается в этом случае не квартира целиком, а койко-места в ней. «Если каждый жилец платит за себя, то выгодно будет и им, и хозяевам квартиры, - отмечает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – Арендная ставка в 100 тыс. руб. в месяц – это довольно много, но если она делится на 15 человек, то каждый снимающий заплатит только по 6,5 тысяч».

Минусы у этого пути, в принципе, те же, что и у краткосрочной аренды: больший износ квартиры, возможные конфликты с соседями. Хлопот с поиском арендаторов, конечно, поменьше, но тоже изрядно: из 15 койко-мест то одно, то другое будет постоянно освобождаться, и хозяину квартиры придется постоянно искать новых жильцов.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Демьяна Бедного 15
Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Узнать телефон

Путь третий: «нежелательные»
И последний вариант. Среди потенциальных снимающих есть те, кого московские рантье считают «нежелательным элементом». Так что можно сдавать им – и выставлять повышенные арендные ставки.

Правда, пытаясь прояснить, каких арендаторов можно отнести к данной категории, автор столкнулся с неожиданной проблемой. Почтенные спикеры (т.е. руководящие сотрудники риелторских компаний) охотно говорили, что тут можно назвать семьи с маленькими детьми, животными. Упоминались еще студенты, снимающие в складчину. Все это, спору нет, действительно не самые лучшие жильцы – износ квартиры от них будет больше. Но все же, эти категории далеко не самые нежелательные.

Вот, к примеру, объявление: «12 торговцев из Китая снимут четырехкомнатную квартиру, желательно поближе к вещевому рынку в Люблино. Оплата – 100 тыс. руб. в месяц». Всякий, кто хотя бы немного знаком с московскими реалиями, знает, что Люблино – это, как бы помягче, не самый престижный район. И «четырешка» здесь может быть сдана тысяч за 60 максимум – это обычным арендаторам. А тут предлагают без малого вдвое больше.

Но разговаривать на эти темы риелторские начальники категорически не желали – ссылаясь в основном на соображения политкорректности. Понять их можно, но и нам интересно узнать, чем же все это грозит? Обратившись к знакомым риелторам, работающим «на земле», мы услышали о тех же проблемах – износе квартире, конфликтах с соседями, проблемах с налоговой. Но были и некоторые новые нюансы.

В частности, заверил наш анонимный друг, рыночные торговцы – это люди, умеющие профессионально торговаться. Так что обещанные ежемесячные 100 тысяч если вы и будете получать, то с большими проволочками, после многословных рассказов о том, как дядюшка Ван никак не может получить оплату за отгруженный товар, а бабушке Ю потребовалось срочное лечение. Так что денег сейчас нет, подождать надо с недельку…

Второе – такие арендаторы (особенно выходцы с Северного Кавказа) абсолютно неуправляемы. Были случаи, когда платить переставали и съезжать отказывались – и что делать с ними после этого, совершенно непонятно. Подтверждение последнему тезису автор за три минуты отыскал в интернете: в Люберцах местный житель сдал квартиру дагестанцу, а потом захотел выселить его и продать жилье. Жилец уезжать отказался, завязалась драка, в которую с обеих сторон подключились родственники и знакомые. В итоге побоище разнимала полиция, трое (в том числе и незадачливый рантье) в больнице в состоянии комы.
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Среднерыночные цены на то и среднерыночные, что устраивают большинство. Московские рантье en masse сдают свои однушки за 30 тысяч вовсе не потому, что такие глупые и им не нужно больше денег. Ну а если вы хотите все-таки больше – пожалуйста. Только поступать так нужно осознанно, понимая, чем это грозит.