Аренда: просчитаем варианты быстро и самостоятельно

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Финансовый кризис – это, конечно, очень неприятно. Приходится откладывать задуманные проекты, поездки, покупки, сделки. В том числе, и сделки с жильем. Понятно, что уже и продавцы, и покупатели сейчас крепко почешут в затылке, прежде чем выходить на рынок. Покупатели будут ждать обещанного аналитиками снижения цен, а продавцы (те, у кого не горит) тоже отложат сделку до лучших ценовых времен. Но жить-то, тем не менее, где-то надо. В ситуации, когда квартиру ни купить, ни продать, ее можно снять и сдать. А стоимость аренды – просчитать на новом электронном калькуляторе арендных ставок от аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

За последнее время наш Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru  активно писал на тему съемного жилья  – «Аренда: рост столичных цен переключает спрос на Подмосковье»,  «Поиск квартиры в аренду. Посредникам не беспокоиться»,  «Экономная аренда: переложи 50% суммы на соседа».

Сегодня у нас новая тема – как посчитать стоимость аренды самостоятельно. С удовольствием сообщаем, что на информационно-аналитическом портале «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» появился электронный счетчик арендных ставок «Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн».  Это новая разработка аналитического центра IRN.RU, которая, между прочим, пока что не имеет аналогов. Скажем, ипотечных калькуляторов везде полно (на сайтах всех ипотечных банков), а вот арендный счетчик – один.

Как правильно считать
Тем, кто пользуется онлайн калькуляторами, разработанными IRN.RU (они также представлены и на сайте нашего портала) технология использования хорошо знакома. (Читайте на эту тему нашу статью «Сделка: агентство недвижимости on-line просчитает все варианты»)  Единственное, что вам потребуется – хорошо знать параметры квартиры, которую вы хотели бы снять или сдать.

Попробуем испытать счетчик. Предположим, у нас есть квартира «крепкого» эконом-класса в Ясенево. Параметры ее выглядят примерно так: две комнаты, общая площадь квартиры составляет 60 квадратных метров, кухня – 8 «квадратов». Квартира расположена на 5-м этаже 17-этажного дома в 10 минутах ходьбы от станции метро «Ясенево». Косметический ремонт предусмотрительно сделан.

Аккуратненько заносим показатели в соответствующие строчки счетчика. И вот результат: месячная арендная плата за эту квартиру находится в диапазоне цен 43000-50000 руб., расчетное значение составляет 46700 руб. в месяц.

Теперь попробуем сверить эту цифру с теми, что представлены на рынке. Заходим в базу риэлторского агентства «МИЭЛЬ», и находим похожую квартиру на Литовском бульваре, правда, чуть поменьше, - 54 кв. метра. А так все то же самое – и расстояние до станции метро, и площадь кухни. Хозяева этой квартиры просят 42 тысячи рублей в месяц.

Зайдем в базу агентства «Инком-недвижимость». И снова видим очень похожую квартиру на Голубинской улице, но тоже – поменьше, 56 кв. метров. За нее просят 45 тысяч рублей в месяц. Судя по нашим примерам (естественно, их можно набрать и гораздо больше), счетчик вполне адекватен рынку. Значит, можно смело задавать параметры любой квартиры и использовать результаты в своих интересах.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: КП УГС
ЖК в Зеленограде Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 36 до 98 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Узнать телефон

Зачем нам этот ориентир
Показатель счетчика - это ориентир для клиента арендного рынка. Если вы арендодатель, то он вам пригодится, для того, чтобы вы правильно позиционировали вашу квартиру. Будете задирать цены – не найдете жильцов, станете снижать – сдадите себе в убыток.

Если вы арендатор, то с помощью арендного счетчика вы сможете проверить, насколько адекватна цена, которую предлагает вам хозяин квартиры. Если цена сильно завышена, то стоит, видимо, поторговаться или поискать другой вариант. Если занижена, - наверняка какой-то подвох. Либо вас дурит информационное агентство (читайте на эту тему «Информационные агентства в сфере недвижимости: как не стать жертвой мошенников»), либо в квартире имеется дефект. В хозяев-альтруистов верить рекомендуется в последнюю очередь. И то, если этот хозяин – ваш друг.

Учтите также, что арендные ставки гораздо более подвижны, чем цены на рынке купли-продажи жилья (если, конечно, не считать периоды коррекции, когда стоимость метра может изменяться каждую неделю – расти или падать). Например, сейчас цены все же стоят на месте и куда-то двинутся, вероятно, месяца через два. А арендные ставки зависят от сезона, в частности, они всегда подрастают в августе-сентябре, перед началом нового делового и учебного года.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: РГ-Девелопмент
Петровский парк 1-4-комнатные квартиры площадью 37-37 метров. ГК: 4 кв. 2021 г. Монолит. от 7,7 млн руб. Узнать телефон

Считаем выгоду: покупать или снимать?
С помощью нашего арендного счетчика мы можем ответить себе и на такой вопрос: что на данный момент выгоднее – покупать квартиру или снимать ее, а деньги, предназначенные для ее покупки, пустить куда-нибудь в рост? Конечно, такая постановка вопроса касается не обычного, так сказать, покупателя, а частного инвестора, извлекающего из денег конкретную пользу.

Для начала оценим стоимость нашей квартиры в Ясенево на «головном» электронном калькуляторе «Оценка недвижимости онлайн». Этот сервис выдал нам «коридор» цифр 10,9 -11,6 млн. рублей. В среднем примерно получается 11,2 млн. руб.

Предположим, эта сумма у нас на руках и мы думаем – куда бы вложить деньги. То ли ясеневскую квартиру купить, то ли еще что-то придумать. Например, банки сегодня предлагают вклады под 9-10% годовых в рублях. Значит, за год можно дополнительно заработать более миллиона рублей. Но нам надо где-то жить. Снимая точно такую же квартиру на рынке (см. наши предыдущие расчеты) мы за год потратим 560400 рублей (Это 5% годовых.). Но все равно не останемся в накладе – 5 остальных процентов, то есть половина заработанной в банке суммы останется в нашем распоряжении. Мы в небольшом, но плюсе.

Теперь представим, что будет, если мы эту же самую квартиру купим. Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» прогнозирует, что в ближайшие полгода возможно падение цен на недвижимость на 20-25%! Посчитаем возможные убытки. (Не забыли еще школьные задачки на проценты? Вспоминайте, они сейчас нам пригодятся.) Итак, при покупке этой квартиры мы рискуем потерять 2,2-2,8 млн. рублей! Так может быть и в самом деле, подрастить пока наши капиталы, а когда цены достигнут дна на рынке недвижимости, купить квартиру? Да еще и сдать ее, прибавляя к ее стоимости доход от аренды.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Узнать телефон

Парадоксы недвижимости
Но сильно заработать на аренде особенно не рассчитывайте. Где-то с 2006 года, когда цены существенно выросли, больше 5-6% годовых аренда типовой квартиры не приносит. В мире бизнеса это серьезным прибытком не считается. В принципе, определенная выгода есть, когда недвижимость растет в цене – тогда к ежегодным 5% добавляется, скажем, 15% за счет подорожания квартиры.

Постоянные посетители сайта «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» уже хорошо знакомы с индексом доходности, который еженедельно публикуется наравне с индексом стоимости жилья. Он как раз показывает, насколько привлекательно приобретение квартиры на данный момент. Для расчетов этого индекса на определенный период используются следующие параметры: величина арендных платежей, изменение стоимости квартиры в течение этого времени и средняя процентная ставка по банковским валютным депозитам. Изменения значений этого индекса имеет смысл отслеживать, наравне со стоимостью жилья. И если в начале 2008 года его значения шли вверх, то уже с августа месяца отчетливо прослеживается обратное движение. Значит, доходность жилья падает.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Совет «вынуть деньги из недвижимости» безусловно, относится только к тем, кто привык к тому, чтобы деньги у него работали. Причем мы не призываем нести деньги именно в банки, прекрасно понимая нынешнюю кризисную ситуацию в банковском секторе. Можно подумать и о других финансовых инструментах, но это уже другая тема.

Отдаем мы себе отчет и в том, что большинство обычных людей, покупающих квартиры «впрок» (в основном, - для детей) считают недвижимость наиболее надежным источником для вложения и, главное, - сохранности денег. Говоря экономическим языком, это – «консервативная инвестиция». Квартиру «консерваторы» обычно сдают, чтобы она не простаивала. Но и им пригодится наш арендный счетчик, хотя бы для того, чтобы знать, сколько денег брать с квартирантов. Ну а квартирантам – сам Бог велел просчитывать арендные варианты на нашем счетчике арендных ставок  и планировать бюджет.