Дополнительные расходы при аренде жилья: сколько, за что и как их снизить?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Снять квартиру в Москве – дело весьма и весьма недешевое. И дело не только в арендных ставках (хотя и они высоки). Есть еще и традиции рынка, согласно которым арендатор сразу же должен заплатить три (!) цены. Снимающим квартиры эконом-класса, которые в большинстве своем являются людьми небогатыми, это кажется, выражаясь словами писателя А.Грина, «немного много».

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Почему цены – три?
Вероятно, не все наши читатели знакомы с правилами на московском рынке эконом-класса, поэтому начнем с прояснения этого вопроса. «Первая цена» - это плата за первый месяц проживания в квартире. Ни один арендодатель, разумеется, не пустит жильцов без «денежек вперед» - в противном случае арендаторы только и делали бы, что заезжали, жили месяц, а потом отправлялись в новую квартиру.

Вторая цена – т.н. «страховой депозит». Назначение этих денег – быть гарантией того, что с квартирой все будет в порядке: жильцы ничего не сломают, не наделают долгов по междугородним телефонным переговорам и т.п. Если все в этом смысле благополучно, хозяин страховой депозит вернет – проблема в том, что возвратит он его потом (в момент окончания аренды), а отдать деньги нужно сейчас, в момент съема, когда их и так в обрез.

Третья цена – комиссионные агентству недвижимости. На московском рынке их традиционно платит снимающий. Можно, конечно, повозмущаться этим фактом, вспомнить, что в «нормальных странах» все иначе, там риэлторам платит хозяин, но эти аргументы вряд ли кого-то убедят. У нас в Москве – так!

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лобачевского 120
Крылья Квартиры пл. 45-106 кв.м.Монолит. Спешите! Узнать телефон

Торгуйтесь, господа!
Описанная выше картина сложилась в российской столице к концу 90-х годов. В «ревущие нулевые» ситуация, конечно, и не думала меняться – желающих снять постоянно было больше, чем предлагаемых квартир. В конце 2008 – начале 2009 годов, когда кризис был в самом разгаре, начало казаться, что мы все-таки перейдем на принятые в остальном мире правила – в частности, платить риэлтору станет хозяин квартиры. Но – не случилось. То ли встряска оказалась недостаточно радикальной, то ли еще что… «Кризис, скорее, повлиял на уровень цен, а не на принцип работы и не на процедуру сделок, - говорит Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании «Blackwood». – Стандартные первые платежи остались прежними: клиенты, как и раньше, отдают «три цены» при заключении договора».

Но определенные перемены все же произошли. Раньше и страховой депозит, и услуги риэлтора однозначно были равны арендной ставке, иное и не обсуждалось. Иными словами, отыскав квартиру, к примеру, за 25 тыс. руб., нужно было сразу готовиться отдать 75 тыс. Более того, иногда риэлторы брали и побольше. «Комиссионные агентству могли достигать и 150%, и 200%, если объект был ликвидный, а цена на него ниже рынка, - вспоминает Светлана Улицкая, генеральный директор агентства недвижимости «КВАРТИ.РУ». – И клиенты платили такие деньги, поскольку все равно экономили на аренде недорогого объекта».

Сегодня – иначе: и «вторая», и «третья» цены могут быть предметом торга.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Инвесттраст
Новые Ватутинки Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 27 до 106 кв.м. Монолит, П-3М, П-111М. Уточняйте подробности по телефону. от 2,8 млн руб. АО "Инвесттраст" Узнать телефон

Резервы экономии: депозит…
С ним – большие перемены. Сдающие хотят, чтобы все было по-старому, т.е. 100%. Снимающие – чтобы оного зловредного депозита не было вовсе. Позиция часто аргументируется тем, что квартира без мебели и техники, или состояние жилища таково, что гарантировать сохранность, собственно, нечего. О том, что депозит «закрывает» еще и междугородний телефон, деликатно «забывается».

Итог этих споров такой. Либо удается уговорить хозяина не брать депозит вообще (понятно, это касается квартир, которые по разным причинам оказываются не самыми ликвидными). Либо депозит радикально уменьшается – до 30-50% ежемесячной платы. Либо, говорит Артем Артюхов, управляющий агентства недвижимости «СВ-Капитал», этот платеж разбивается на несколько месяцев. Скажем, 60% «в размазке» на полгода – это прибавка всего лишь в 10% к ежемесячному платежу. Не так обременительно.

…и риэлторы
Объявленное ими снижение цен на услуги – закономерная реакция на сокращение рынка и уменьшение количества клиентов. Если в «тучные годы» риэлторы, как мы помним, брали как минимум 100% месячной арендной платы, то в нынешние времена соглашаются работать и за 30-50%.

Объяснения происходящего, правда, разнятся. Одни компании объявили, что полный комплекс услуг у них по-прежнему стоит 100%, а со скидкой – это такой «сиротский пакет». Сюда, к примеру, не входит гарантия качества подобранного варианта. Среди людей, сдающих квартиры в Москве, немало неадекватных личностей, встречаются и откровенные мошенники. Известны случаи, когда арендаторов, заплативших за месяц вперед, хозяин на следующий день из квартиры выгонял – я, дескать, состою на учете в психдиспансере (справочка имеется) и не понимал смысла своих действий, когда подписывал договор. Или такой вариант: сняла квартиру симпатичная девушка, и в первую же ночь к ней вламывается хозяин квартиры (мужчина), требующий немедленно предоставить ему женского тела… Гарантии от риэлторской компании тут будут состоять в том, что клиенту по возможности быстро и бесплатно подберут новую квартиру. Но это – только при 100-процентной оплате. Меньше – никаких гарантий. «Полный пакет услуг подразумевает не только подбор помещения, но и квалифицированное брокерское сопровождение, - подводит итог Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела компании «PENNY LANE REALTY». – А некоторые компании, работающие меньше чем за 50%, вообще забывают о своих клиентах после получения комиссионных».

Но было и другое объяснение: набор услуг одинаков, дело исключительно в том, умеет ли клиент торговаться. А также в том, какую квартиру ему предложат. Если у риэлтора есть такой выбор, он предложит самые лучшие варианты тому, кто заплатил побольше. «Льготничкам» - по остаточному принципу. «Чаще всего набор услуг тот же, все зависит, скорее, от варианта», - говорит по этому поводу Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

А вот жулить не надо!
Существует, правда, еще один способ «экономии на агентстве» - обмануть его. Варианта тут два:
а) сделать все в соучастии с агентом: заплатить не 100%, а те же 30%, но эти деньги агент полностью положит себе в карман, а начальству скажет, что сделка не состоялась;
б) «кинуть» и агента, т.е. договориться напрямую с хозяином квартиры. Можно прямо во время показа, игнорируя вопли и возмущение риэлтора. А можно сказать, что вариант не подходит, попрощаться с риэлтором на улице, а потом вернуться в квартиру.

Вариант «а» обсуждать не будем – это вопрос взаимоотношений агентств с собственными сотрудниками. Сами они говорят, что беспощадно выгоняют работников за «леваки». Что до «б», то это как минимум некрасиво. Но, поскольку такого рода материи не очень в ходу при денежных отношениях (скорее здесь уместна фраза Стендаля «всяк за себя в этой пустыне эгоизма, именуемой жизнью»), попробуем объяснить, почему так поступать невыгодно. Прежде всего, ваши отношения с арендодателем начинаются с очевидного обмана. В его глазах вы – человек, который обманул того, кто честно выполнил свою работу. Значит, подобные поступки для вас – вполне в порядке вещей, и разумный человек предпочтет с вами не связываться.

«Собственники квартир иногда сами перезванивают агентам и сообщают, что им предлагали договориться напрямую, - говорит Артем Артюхов («СВ-Капитал»). – Арендодатели отказывают, мотивируя это тем, что «если он сегодня кинул вас, то завтра кинет и меня».

А во-вторых, агентства вовсе не так беззащитны. «Есть множество возможностей в ответ напакостить: разбить окна, залить замки «жидкими гвоздями», написать кляузу в налоговую, - напоминает Светлана Улицкая («КВАРТИ.РУ»). – Агент с фантазией найдет, как за себя отомстить». Это не говоря уже о том, что и собственник квартиры, и снимающий попадут в профессиональную «черную базу данных», и при последующих попытках сдать или снять квартиру с ними никто не станет работать.

Резюме от портала Metrinfo.ru
Мы уже не раз писали о том, что вопрос «кому платить?» не решается дискуссиями или апелляциями к мировому опыту. Все проще: кого на рынке меньше – те и «хозяева», все за ними бегают, пытаются угодить… По московскому рынку аренды это прекрасно видно: в эконом-классе (сегодня это примерно до 50 тыс. руб. в месяц) больше желающих снять, и в результате как раз снимающие и платят посредникам. В более дорогих «бизнесе» и «элите» - все наоборот.

Кризис рынок кардинально не перевернул, но коррективы внес. Сегодня при съеме квартиры корректнее говорить не о трех, а о двух ценах и даже меньше: услуги агентства и страховой депозит составят не по 100, а по 30-50% от арендной цены. Будут ли дальше стартовые траты арендатора сокращаться, удастся ли риэлторам «перевесить» плату за собственные услуги со снимающих на сдающих? Ответ зависит от будущего состояния рынка, баланса на нем спроса и предложения…