Москва: как улучшить жилищные условия без ипотеки. Переезжаем из одного района в другой, из меньшей квартиры в бОльшую

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Обширная география Москвы дает возможность для обитателей престижных районов, задумавших переезд, значительные возможности для маневра. Известно, что чем ближе к центру Москвы район, тем выше цена недвижимости. Поэтому вполне реально продать, например, двухкомнатную квартиру в одном районе, и приобрести жилье с большим числом комнат в другом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Из каких районов Москвы, за исключением Центрального округа (мы не брали в расчет элитное жилье), можно переехать с выгодой и какие квартиры ценятся дороже, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Страна Девелопмент
Донской квартал Последние трехкомнатные апартаменты. Дом готов! Ключи весной! от 17,4 млн руб! Узнать телефон

Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «РК «Русский дом недвижимости», сообщила, что примерно 40% сделок на вторичном рынке столицы связаны именно с желанием клиентов улучшить жилищные условия, при этом поменяв район проживания. Недавно в компании проходила сделка, в результате которой владелец квартиры в кирпичном сталинском доме в районе станции метро «Университет» переехал в двушку в Строгино с доплатой. А из однокомнатной квартиры в Сокольниках - хозяин перебрался в двухкомнатную квартиру в районе Преображенской площади.

Престижная география

Ни для кого не секрет, что цены на жилье в столице разные. По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», ежемесячно публикующего рейтинги округов и районов, в октябре (если исключить ЦАО) на верхних ступеньках оказываются районы Дорогомилово ($7330 за 1 кв. м), Гагаринский, Ломоносовский, Раменки (все три района имеют показатели $6890), Беговой ($6751). Нижние позиции принадлежат районам Внуково, Новое Переделкино ($3885), Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное ($3789) и Зеленограду ($3470). (Подробнее см. «Рейтинги округов и районов г. Москвы в октябре 2013 года».)

Самыми дорогими округами, говорит Денис Волкович, директор по развитию агентства недвижимости VSN REALTY, кроме ЦАО, является ЮЗАО, там средняя стоимость одного кв. метра – 197 тыс. руб., за ним следуют ЗАО – 191 тыс. руб. и СЗАО – 174 500 руб. Самый дешевый - ЮВАО – 148 500 руб. Разница в цене квадратного метра очень существенная, что позволяет владельцам квартир в дорогих районах выгодно продать свое жилье и приобрести гораздо больший метраж в районах, уступающих им по ценам.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: ГРАНД
ЖК Клюквенный КЛЮКВЕННЫЙ - ЖК бизнес-класса. Своя инфраструктура, школа и детский сад. Закрытая территория - охрана 24/7! от 2 448 000 руб. Узнать телефон

Алексей Шленов, исполнительный директор«МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напомнил, что престижность того или иного района определилась еще в советское время, в зависимости от того, в каких районах селились представители тех или иных профессий. Например, в районе Университета давали квартиры представителям профессорско-преподавательского состава, в районах Аэропорт и Сокол - представителям творческих профессий. Есть в Москве районы, где жилье предоставлялось рабочим различных предприятий.

К числу престижных Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отнесла районы Дорогомилово, Гагаринский, Ломоносовский, Донской, Раменки и т.д.  Другие эксперты добавили Сокольники, Алексеевский, Аэропорт, Сокол, Динамо, Проспект Вернадского, Крылатское, Академический.  Все они отличаются развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, качественной жилой застройкой

Кроме этого вне зависимости от места района в общем рейтинге престижности, отмечает Екатерина Чермошенцева, консультант Департамента оценки стоимости жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл», наиболее востребованы районы с хорошей транспортной доступностью и близостью к станции метро. Повышает спрос и развитая инфраструктура – наличие магазинов, паркинга, детских садов, школ, парков. Покупатели обращают внимание на экологию местности, на удаленность от промышленных зон.

По данным «Метриум Групп», например, однушка площадью 36 кв. м во «вчерашней» новостройке, расположенной на проспекте Вернадского, 27 (Ломоносовский район), стоит примерно 10 млн рублей. На эти деньги можно купить двухкомнатную квартиру площадью 65 кв. м в Хорошевском районе в кирпичном доме, построенном в 1955 году на улице Куусинена, 19. После сделки у покупателя останется еще около 1 млн рублей, так как эта двушка стоит 9 млн рублей.

По данным Алексея Шленова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), в Раменках За 7,5 млн рублей предлагается квартира в девятиэтажном панельном доме, площадью 33 кв. м, с кухней 6 кв. м, с ремонтом. За такую сумму можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 42 кв. м, с кухней 10,1 кв. м в современном панельном доме в районе Рязанский проспект, двухкомнатную квартиру площадью 65 кв. м, с кухней 13 кв. м в районе Алтуфьево, двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м, с кухней 9 кв. м на 17 этаже 17-этажного современного панельного дома в районе Марьино, двухкомнатную квартиру площадью 61 кв. м, с кухней 12 кв. м, в панельном доме, с муниципальной отделкой в районе Южное Бутово, а также трехкомнатную квартиру в пяти-девятиэтажных домах старого фонда, общей площадью 52-56 кв. м, с кухней 6 - 6,2 кв. м, в районах Кузьминки и Текстильщики и т.д.

«Средняя цена однокомнатной квартиры в довольно престижном спальном районе Коньково в панельных домах – 6,9 млн рублей, двухкомнатной - 8,3 млн рублей», - говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость». Если реализовать двухкомнатную квартиру в панельном доме в районе метро «Университет» и приобрести однокомнатную в Коньково, то разница составит около 4,3 млн рублей, и за данную сумму, возможно, приобрести еще одну однокомнатную квартиру, но уже в ближнем Подмосковье или в Новой Москве.

А если продать квартиру, например, 70-80 кв. м с ремонтом экономкласса в доме вдоль Ленинградского проспекта в районе Аэропорт, то можно подобрать вариант 140 кв. м без отделки в новостройке в Тушино или с высококачественной отделкой квартиру 120-130 кв. м в Куркино, приводит пример Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Качество дома – это также один из основных параметров выбора. Наиболее востребованы, считают эксперты, - новостройки из кирпича или монолита, многоэтажные панельные дома современной серии, а также добротные «сталинки». А вот старые дома, пятиэтажки, хрущевки продаются хуже. Екатерина Плотникова, руководитель департамента загородной недвижимости компании MAYFAIR Properties, отметила, что быстро и выгодно можно продавать квартиры с небольшими метражами - однушки-двушки, такие квартиры всегда пользуются спросом.

«Выше остальных котируются квартиры в домах серий П-44Т и КОПЭ», - говорит Денис Волкович (VSN REALTY). Лучшими параметрами, при которых можно рассчитывать на хорошую выгоду, добавила Ольга Селютина («РК «Русский дом недвижимости»), считаются квартиры с улучшенной планировкой, с большими лоджиями, большой кухней минимум 8 кв. м, а также уже названные сталинские дома с высокими потолками. При этом по словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), самые популярные у покупателей – одно- или двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно.

По данным «Метриум Групп», сейчас средняя стоимость жилья на вторичном рынке Москвы составляет 165 тыс. рублей за кв. м. По данным www.metrinfo.ru, цены в течение года плавали в коридоре 165-170 тысяч за квадратный метр.

На рынке в разное время были зафиксированы колебания, обусловленные некоторым ослаблением рубля и ростом курса доллара. На ценах сказываются и иные причины, локального характера. Это ввод новых станций метро, реконструкция дорог, строительство социально значимых объектов, открытия и закрытия торгово-оптовых рынков.

Эксперты отмечают, что после закрытия «Черкизона» жилье в районе бывшего вещевого рынка стало лучше продаваться и по более высоким ценам. Более оптимистичный прогноз дают риелторы и по району Бирюлево Западное, где была закрыта овощебаза, привлекающая огромное число мигрантов. По информации Марины Пиатрович, руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья», с открытием новых веток и станций метро «Жулебино», «Алма-Атинская», «Новопеределкино», «Новокосино» цены в прилегающих районах увеличились на 15-25%.

Повысить цену своей недвижимости могут и сами жильцы домов. Например, в число работ «на повышение цены» входит благоустройство дворов, закрытие их территорий для транзитного движения автотранспорта и парковки «чужаков», качественный ремонт мест общего пользования и др. В частности, Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп», партнер КР «Мегаполис-Сервис», как пример назвал дом по адресу Мичуринский проспект, 27, кор. 3. Это «панелька» улучшенной серии «КОПЭ-Парус», построенная в 2006 году. Жильцы своими силами огородили территорию, поставили охрану и автоматические ворота, увеличили число парковочных мест, разбили клумбы во дворе, поставили красивые входные двери, отделали кабины лифтов и холлы - все это привело к тому, что цена квартиры в этом доме стала выше, чем в соседних типовых домах 1995-2000 года постройки.