Продажа квартиры: дети — «яблоко раздора»

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Осенью депутаты собираются принять очередную поправку в Жилищный Кодекс РФ. Она касается раздела имущества бывших супругов. Детям разрешат жить до совершеннолетия в квартире родителя-собственника жилья уже после развода. А вдруг этот собственник решит квартиру продать? Как бы не угодить впросак и не купить квартиру с «нагрузкой». Насколько реальны эти опасения? Это мы решили выяснить, опросив наших экспертов

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Речь идет о поправке в 4-ю часть 31-й статьи ЖК РФ. Предлагается исключить из числа бывших членов семьи собственника жилого помещения, за которыми не сохраняется право пользования жилым помещением, несовершеннолетних детей. То есть, это право пользования за детьми сохранить.

Напомним, что прежде действительно такое право у бывших членов семьи собственника было. Покупатель квартиры на вторичном рынке всегда рисковал. Понятно, что ни о каких дальнейших сделках с квартирой «с приведениями» и речи быть не могло. Более того, «бывшие» имели шанс отсудить квартиру обратно, суды давали сделке обратный ход, а несчастный покупатель оказывался без квартиры и без денег. Страдала и ипотека – банкиры говорили о том, что в случае дефолта заемщика вернуть себе заложенную квартиру и реализовать ее они не смогут – потому что в ней живут люди, имеющие право ею пользоваться.

Новый Жилищный Кодекс лишил «бывших» этого права, но вновь образовался трагический перекос. Теперь уже вдохновленные законом собственники бодро выгоняли на улицу своих надоевших половин вместе с детьми и продавали жилье. И никакой суд не мог их защитить.

Законодатели думают, как окоротить ретивых собственников и заставить их вспомнить о родительском долге. Но как бы теперь вновь не впасть в крайности?

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Квартиры от 4,4 млн. руб. 500 метров до метро. Московская прописка. Квартиры с отделкой и без отделки. от 4,4 млн руб. Узнать телефон

Metrinfo.RU адресовал экспертам следующие вопросы:
Как Вы считаете, есть ли опасность в принятой поправке? Окажет ли она влияние на рынок жилья? Не означает ли это, что можно будет купить квартиру с бывшими членами семьи, как это было когда-то? Как найти разумный баланс интересов, чтобы и дети не страдали, и рынок нормально работал?

От номинального принципа – к реальному
Иван Новицкий, депутат МГД
Должны быть применены два важных принципа:
1. Нельзя разделять в праве проживания несовершеннолетнего ребенка, сохраняющего право проживания в квартире, и родителя, из нее выселяемого. Как дальше жить ребенку? С «бывшим» родителем, который вознамерился по суду выселить его вместе с бывшим супругом, а закон ему теперь это запретил? А родитель (опекун), выписанный из квартиры, будет провожать ребёнка до квартиры без права в неё войти? Заложенный в проекте закона принцип только номинальный, фактически он не даст возможности ребенку в данной квартире жить, а именно в проживании состоит смысл регистрации по месту жительства.

2. Необходимо установить, что жильцы, имевшие право проживания в квартире до вступления в силу Жилищного кодекса, это право сохраняют. Здесь же могут быть установлены и особенности в части дополнительных гарантий прав несовершеннолетних детей. Можно пойти и дальше, предоставив зарегистрированным до вступления в силу ЖК РФ детям трансформировать право проживания в право собственности на долю в квартире по достижении совершеннолетия и т.п. Но над этим, конечно, необходимо отдельно поработать и подумать.

Лица же, которые «прописываются», в квартиру после вступления в силу ЖК РФ, подпадают под его действие: их регистрация может прекратиться по воле собственника.

Абсолютно все интересы учесть невозможно, но необходимо установить четкие и ясные принципы действия норм. Это позволит рынку четко развиваться, постепенно освобождаясь от груза «докодексных» квартир со старыми правилами.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 2,55% на весь срок. 500 метров до метро. Московская прописка. Квартиры с отделкой и без отделки. от 4,4 млн руб. Узнать телефон

Требуется соглашение родителей
Константин Апрелев, вице-президент РГР
Суд должен учитывать экономические и жилищные условия обоих родителей. В большинстве случаев после развода место жительства ребенка определяется с матерью. Неясно, на каких условиях мать будет проживать со своим несовершеннолетним ребенком, зарегистрированным в жилом помещении, собственником которого является второй родитель, если она утеряет право пользования данным жилым. Не решен вопрос о том, сохранится ли за ребенком право проживания в данном жилом помещении по достижении им совершеннолетия.

Правильно было бы урегулировать условия выписки несовершеннолетнего с жилой площади соглашением между родителями. При этом выписывать несовершеннолетнего должны с согласия того из родителей, с кем он оставлен по решению суда.

Проблем нет, когда жилье доступно
Юлия Филиппова, главный юрист ГК «Лаурел»
Собственник квартиры — тот, кто имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Данная поправка ограничивает эти права. Получается, что человек когда-то приобрел квартиру за свои собственные средства, а теперь он может ее лишиться в пользу «бывших»?

Поправка усугубит ситуацию и при совершении сделок с недвижимостью: затруднит работу риэлторам, создаст очереди в органы опеки. Купив такую квартиру, владельцу долго придется ходить по судам, выписывая из квартиры зарегистрированных в ней граждан.

Решение проблемы кроется в обеспечении доступности жилья и эффективности развития ипотеки. Решение более глобальных вопросов само собой искоренит проблемы.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Донстрой
СИМВОЛ Онлайн-продажи Торопитесь! квартиры в готовых домах рядом с м.Авиамоторная. Площадь от 21 до 120 метров ГК: 2 кв. 2022 г. - 4 кв. 2022 г., есть сданные. Узнать телефон

Требования неисполнимы
Алексей Шленов, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по вторичному рынку жилья
Редакция проекта закона вызывает вопросы: во-первых, можно будет выселить своих детей по п.4 ст 31 ЖК  РФ, как только им исполнится 18 лет, а в этом возрасте решить самостоятельно жилищную проблему невозможно. Во-вторых, если при разводе родителей воспитанием ребенка будет заниматься тот родитель, чье право пользования квартирой прекратилось, исполнять родительские обязанности станет невозможно. Таким образом, продекларированные изменения в законодательстве по защите интересов детей слабо осуществимы.

Это мера половинчатая. Фактически она может защитить только тех членов семьи, кто заключил с собственником договор коммерческого найма жилья. Но поскольку сейчас действует новая редакция ст.292 ГК РФ, по которой жилое помещение должны покинуть действующие члены семьи собственника, а по ст. 31  ЖК права пользования лишаются бывшие члены семьи собственника, то и ст. 558 ГК РФ, по сути, не работает (в ней речь идет о договоре продажи жилого помещения,  в котором проживают те, кто сохраняет право пользования ими, в статье дается их перечень. Прим. Ред). Перечисление в договоре купли-продажи лиц, которые  сохраняют права пользования жилым помещением, ничего в судебном процессе  не дает и никого не защищает.

Есть ли опасность в принимаемых поправках?  Есть, ввиду их несовершенства, незаконченности и  неисполнимости.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Optima Development
Жилой квартал Prime Park Квартиры от 360 000 ₽/м², включая отделку “white-box”* или “под ключ”. м. Динамо. 9 минут до центра города. Идеальное расположение от 360 000 руб/кв.м Узнать телефон

Ипотека может пострадать
Дмитрий Кобзарь, начальник юридического управления Городского ипотечного банка
Опасность, безусловно, есть. Родители по закону вправе совершать сделки, результаты которых могут затрагивать интересы детей. Если родители решили рискнуть единственной имеющейся в их собственности квартирой и взять кредит под залог этой квартиры, такое решение должно быть взвешенным, поскольку касается их детей.

Если же родители будут уверены, что с квартирой можно делать все, что угодно, и детей это никак не коснется, потому что они сохранят право пользования этой квартирой, то отношение к своим обязательствам у них будет менее ответственным, что в свою очередь может повлечь рост дефолтов. Квартира, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, вряд ли может быть быстро и эффективно продана. Это уже снижает качество залога по кредиту.

В Америке «бывших» защищают по-другому
Светлана Столярова, президент компании Local-n-Global Realty(США)
В «одном флаконе» пытаются смешать семейное право и право собственности на недвижимость. Смесь эта непременно породит путаницу при передаче права собственности на недвижимость, и создаст очередную опасность узаконенной неполноценности права собственности для всех, в том числе и для детей, ради которых якобы и вносится эта поправка.

Посудите сами: нынешний покупатель квартиры или дома приобретает права собственности, которые могут быть в любой момент опротестованы.  Покупатели платят огромные деньги за жилье, право на которое является очень сомнительным. Рождение ребенка, согласно духу новой поправки, моментально создает «стигму» — отягощает право собственности на квартиру или дом. А как закон защищает права приемных детей или детей, временно зарегистрированных в квартире? А что будет с ипотекой?

В Америке покупка или продажа недвижимости касается только собственников — людей, чьи имена стоят на титуле. В отношении прав собственности членов семьи, не входящих в титул, американский закон защищает права супругов. Без согласия супруга нельзя продать и заложить  недвижимость. Права несовершеннолетних детей находятся под контролем и защитой  различных государственных агентств, а в случае развода — судьи.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: ПРОМСОЮЗ
ЖК iLove Онлайн-продажи Старт продаж нового корпуса. Ипотека 5,85%. Рассрочка 0%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. от 10 млн руб. Узнать телефон

Жертвой рискует стать собственник
Иван Грачев, председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья
Найти оптимальное решение этой проблемы трудно, на это уйдут десятилетия. Проблема взялась из общей идеологии нового Жилищного кодекса, по которой собственник — главный человек, он отвечает за свою собственность в полном объеме и соответственно обладает полным объемом прав. В России положение «собственность обязывает» не осуществимо. Потому что у нас соотношение цены жилья  и доходов граждан в десятки раз отличается от нормальных стран. Базирующийся на этом принципе Жилищный кодекс просто обязан вызывать огромные проблемы.

А принятая в первом чтении поправка может иметь обратное следствие. Если вначале страдали дети, то теперь пострадавшей стороной могут оказаться люди с другой типичной ситуацией – жертвы брака по расчету, например. В целом все это доказывает, как опасно в спешке принимать непродуманные законы.

Резюме от Metrinfo.RU
Наши эксперты высказали вполне здравые суждения. Надеемся, законодатели их учтут. Надеемся, что они руководствуются врачебной заповедью «не навреди». Мало принять хороший закон, важно, как он проявится на практике.

Вероятно, понадобятся детальные комментарии, — как с такой нормой нужно обращаться, как она должна работать, чтобы вновь не допустить однобокого толкования и новых жертв. Возможно, подобные обременения (жилец, имеющий право пользования в квартире) должны фигурировать в реестре собственности.

Но в любом случае будущим покупателям жилья на вторичном рынке нельзя будет терять бдительности. Придется тщательно проверять покупаемую квартиру и требовать эту услугу от риэлтеров.