Ипотечная ставка: тайна, приоткрытая банками

Банки привлекают клиентов всеми возможными способами, но ставки по ипотечным кредитам остаются высокими. В среднем: 11-14 % в рублях и 10-12% в долларах. А если приплюсовать к этому банковские комиссии, стоимость страховки и услуги брокеров, то нагрузка на заемщика возрастет еще. Когда же заемщик вздохнет свободнее? Об этом мы решили спросить у экспертов.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Metrinfo.Ru: Вот как мы сформулировали вопросы нашим экспертам. Почему сегодня такая большая разница – между ставкой рефинансирования Центробанка РФ (10%) и ставками по рублевым ипотечным кредитам? Почему в долларах процент меньше, чем в рублях, хотя доллар по отношению к рублю падает?

ЖК «Петровский парк II» ЖК бизнес-класса у метро Динамо. Гранд-лобби. Умный дом. Безопасная и закрытая территория.
Реклама
Застройщик: АО СЗ ФОРМАТ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Такая странная инфляция
Иван Грачев, президент Международной академии ипотеки, председатель национального совета оценщиков РФ:
В нашей стране аксиомы, прописанные в учебниках, оказываются неработающими. Ставка рефинансирования Центробанка мало влияет на реальную инфляцию. Реальные ипотечные ставки не слишком связаны со ставкой рефинансирования, а привязаны к реальной инфляции. Где-то чуть выше, где-то чуть ниже в связи с тем, что у нас довольно странная сама инфляция - есть долларовая, рублевая, теперь еще и инфляция евро.
Банковская ставка по ипотечному кредиту увязана с темпами развития страны. Ни ставка рефинансирования, ни укрепление курса национальной валюты не показывает своей эффективности в деле борьбы с инфляцией. Надо поискать другие рецепты, — в первую очередь стимулировать отечественное производство.

Ставки живут не сами по себе
Алла Цытович, вице-президент по развитию банка DeltaCredit:

Уровень процентных ставок зависит от источников привлечения ресурсов. Иностранные банки кредитуют наши кредитные организации в валюте под низкие проценты, следовательно, и кредиты в долларах будут иметь низкие проценты. Другие банки получают более дорогие деньги и закладывают большую прибыльность (маржу) — ставки становятся более высокими.

Дальнейшее снижение уровня процентных ставок может произойти из-за усиления конкуренции на рынке. Но ставки отражают баланс макроэкономической ситуации, доходов населения, инфляции, они существуют не сами по себе.

ЖК Hide. Собственный английский сад Исторический район. Панорамные виды на Воробьевы горы. Высокая стадия готовности
Реклама
Застройщик: СЗ КРОССБИЛЛ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Рубли дороже долларов
Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования МИАН-агентство недвижимости:
Ставки по ипотечным кредитам и сейчас зависят от ставки ЦБ. Однако влияет и множество других факторов. Это стоимость привлекаемых денежных ресурсов, текущий и прогнозируемый уровень инфляции, риски, связанные с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов. Конечно, чем меньше дельта между ставкой ЦБ и кредитными ставками, тем лучше для заемщиков. С обострением конкуренции между банками эта дельта будет уменьшаться.

Рублевые ресурсы сейчас дороже, чем долларовые. Заметьте, депозиты привлекаются в рублях также под более высокий процент. И хотя аналитики относят рубль к недооцененным валютам, рынок склонен двигаться по инерции.

Не такая уж и разница
Альберт Хисаметдинов, первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка:

Каждый банк при установлении цены на активы, включая ипотеку, больше ориентируется на цену пассивов. Поэтому ставки по ипотеке не будут строго ориентироваться на ставку ЦБ.

Разница между ставкой ЦБ и ставкой по ипотечным кредитам сегодня не такая уж и большая, учитывая стоимость пассивов, операционную маржу и резерв на возможные потери по ссудам.

Почему в долларах процент меньше, чем в рублях? Потому, что стоимость пассивов в долларах меньше, чем в рублях.

ЖК WAVE. Скидка до 9%! м. Борисово Квартиры бизнес-класса за 1₽/мес.! С чистовой отделкой и без. Подземный паркинг. Благоустроенная набережная.
Реклама
Застройщик: ООО СЗ БОРИСОВСКИЕ ПРУДЫ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: ПАО Сбербанк. Подробные условия акций смотрите на сайте www.lsr.ru.

Ежемесячный платеж 1 руб. рассчитан по рассрочке от застройщика.
Первоначальный взнос 50%, период рассрочки до 1 года, остаток в конце срока. Застройщик «Группа ЛСР». Проектная декларация на наш.дом.рф.

В перспективе они сравняются
Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад:

Ставки по ипотечным кредитам будут ориентированы на ставку ЦБ, когда у банков появятся «длинные» деньги. В целом же снижение ставки рефинансирования Центробанком не оказывает значительного влияния на банковский сектор. Основной индикатор, на который ориентируются банки, — ставка межбанковского кредитования, которая и так ниже ставки рефинансирования Центробанка.

Но при определении кредитной политики банки также вынуждены ориентироваться на Центробанк. За последний год ставка рефинансирования снизилась на 2 процентных пункта, за тот же период ипотечные рублевые кредиты подешевели в среднем на 1,2 пункта.

В перспективе ставки по ипотечным кредитам в рублях и долларах практически сравняются.

ЖК комфорт-класса «Семеновский парк 2» Квартиры от надёжного застройщика. Рассрочка платежа до конца строительства. Рядом м. Семеновская.
Реклама
Застройщик: АО СЗ АРЕМЗ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: АО Банк ДОМ.РФ. Полный список организаций, оказывающих финансовые услуги, а также полные условия предоставления кредита размещены на сайте rg-dev.ru.

Проектная декларация на сайте. Застройщик АО СЗ АРЕМЗ
РАССРОЧКА
Вариант 1. БЕСПРОЦЕНТНАЯ РАССРОЧКА:
• Первый платеж составляет не менее 50% от стоимости недвижимости и вносится при заключении договора долевого участия (ДДУ).
• Оставшаяся сумма выплачивается в течение 1 года с даты подписания договора долевого участия (ДДУ).
• Оплата производится равными ежеквартальными платежами
• Проценты за рассрочку платежа не начисляются

Вариант 2. МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
• Первый платеж составляет 30% от стоимости недвижимости и вносится при заключении договора долевого участия (ДДУ).
• Оставшаяся сумма выплачивается до даты ввода объекта в эксплуатацию.
• Проценты за рассрочку платежа – 10% годовых на сумму остатка
• Оплата оставшейся суммы производится ежемесячно, ежеквартально.

Допускается досрочное прекращение условий оплаты.
Условия данного предложения не суммируются с другими предложениями.
https://rg-dev.ru/promo/51/"

Ипотека – это не вся экономика
Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» холдинга «МИЭЛЬ»:
Cтавка рефинансирования ЦБ и ставки по ипотечным кредитам не могут быть взаимозависимы, так как ипотека   это отрасль экономики страны, а не вся экономика. Имеет смысл говорить о зависимости от уровня инфляции: чем меньше процент инфляции, тем более обусловлено снижение ставок по кредитам.

Что касается рублей, то если рынок недвижимости «живет» в долларах, то и кредит удобно считать в долларах. Процент по рублевым кредитам традиционно больше, так же как и на товарном рынке.

В убыток банки не работают
Буравцова Елена, пресс-секретарь компании «Домострой»:
Еще одна проблема – недостаток «длинных» денег. Исправить ситуацию может развитие пенсионной и страховой системы – основных источников «длинных» денег.

Почему такая разница сегодня – между ставкой ЦБ и ставкой по ипотечным кредитам? Ни один банк не будет работать себе в убыток. При разработке ипотечного продукта он просчитывает не только прибыль, но и финансовые риски. В результате каждый банк предлагает свой вариант, в котором сбалансированы несколько условий. Например, при покупке квартиры в доме-новостройке банк может предлагать более высокие ставки по кредиту, при этом, не требуя оформления имеющейся у заемщика квартиры в залог, или, наоборот, при относительно низкой процентной ставке – требует наличие поручителей и залога недвижимости в качестве обеспечения на период строительства дома.

ЗИЛАРТ GRAND. МЦК Зил. Новый объём с чистовой отделкой и панорамным остеклением от 9,2 млн ₽. Кладовая в подарок!
Реклама
от 9,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ ЛСР.ОБЪЕКТ-М. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: ПАО Сбербанк.

Нужен российский рынок ипотечных облигаций
Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:

В настоящее время стоимость привлечения рублевых ресурсов посредством долгосрочных кредитов или секьюритизации в большинстве случаев не позволяет выдавать ипотечные кредиты под 10 % в рублях. Разница между рублевыми и долларовыми ставками по ипотечным кредитам сейчас и не такая уж большая – порядка 200-300 базисных пунктов. И это разница имеет тенденцию к снижению. Ставка по долларам пока ниже, так как стоимость привлечения ресурсов в долларах пока ниже.

Однако, как вы правильно заметили, в связи с падением курса доллара, а также нестабильности на мировых рынках ипотечных ценных бумаг, ситуация может измениться - долларовые ставки сравняются и, возможно, превысят рублевые ставки. Важное условие такого развития событий —появление ликвидного и глубокого отечественного рынка ипотечных ценных бумаг. Первые успешные сделки АИЖК и Газпромбанка явились хорошим сигналом в данном направлении.

Emotion от ГК Основа Комплекс новой реальности на северо-западе Москвы от 11,5 млн руб. Рассрочка 0%. Скидки до 7% в апреле!
Реклама
от 11,5 млн руб.
Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте gk-osnova.ru.

Ставка ЦБ – не единственный фактор
Вячеслав Комаров, заместитель генерального директора ООО «КРЕДИТ МАКС»:

Чтобы предложить клиенту процентную ставку по ипотечному кредиту в размере, равной ставке рефинансирования — 10 процентов годовых или ниже, банк должен привлечь денежные средства по более низкой ставке, а существующий финансовый рынок пока не позволяет этого сделать.
Но имеет место устойчивая тенденция движения процентных ставок по ипотечным кредитам в сторону понижения. Банки, занимающие лидирующие позиции, предлагают ипотечные кредиты по ставке, достаточно  близкой к ставке рефинансирования. Средние и мелкие банки предлагают более высокие процентные ставки исходя именно из стоимости привлеченных ресурсов, прибыльности деятельности, уровня риска (предоставление кредитов без подтверждения величины доходов, под залог прав на возводимый объект и т.п.)

Немаловажное значение имеет и уровень инфляции. Ее размер, по данным Госкомстата за 2006 год составил 9 процентов, что очень близко к ставке рефинансирования, а размещать денежные средства в кредиты по ставке, которая ниже уровня инфляции для коммерческой организации не представляется возможным.

Наше резюме
Вперед, к секьюритизации

Мы благодарны экспертам за честный разговор. Вывод напрашивается сам – в родной бурной развивающейся ипотеке еще немало странностей.

Странность первая. Отечественная валюта, которая вовсю укрепляется силами того же ЦБ, на самом деле у нас в загоне, достается банкам дороже иностранной, подверженной инфляции валюте. Как-то не патриотично. Хотя не можем не отметить – банкам выгодно давать кредит в иностранной валюте, тем клиентам, которые покупают жилье на первичном рынке, у застройщика. Ведь доллары при перечислении денег переводятся в рубли, соответственно, стрижется за эту операцию процентик-другой.

Странность вторая. Банкиры упоминают о ставках межбанковского кредитования, на которые они ориентируются. Однако эти ставки ориентированы на краткосрочные кредиты и, действительно, они намного ниже ставки рефинансирования: 4, 13%, 5, 33%, 7, 51 – и все в рублях. Как они могут влиять на долгосрочные ипотечные кредиты – загадка.

Странность третья. Нас уверяют, будто ипотечные ставки не зависят от ставки рефинансирования ЦБ. Но один крупный банк вместе с не менее крупной строительной компанией, реализующие программу кредитования новостроек объявили, что ставка кредита на построенное уже жилье будет равна ставке ЦБ + 3 процента (на непостроенное она значительно меньше — 8 % годовых). Значит, все-таки ориентируются, когда речь идет об увеличении ставки…

Странность четвертая. Одной рукой заманивая клиента в ипотеку — суля кредит без первоначального взноса на всю оставшуюся жизнь, второй рукой банки взваливают на него непосильные ставки, закладывая в них все риски. Чем привлекательнее программа, тем тяжелее ноша. Не обернулось бы это дело неплатежами.

Какой же нам видится путь развития ипотечного кредитования? Все давно придумано — это развитие рынка ценных бумаг и секьюритизация ипотечных кредитов. Вторичный рынок пока лишь делает первые шаги и серьезно влиять на ставки по кредиту не может: слово «секьюритизация» у нас даже и не знали еще пару лет назад. Но, судя по недавнему отчету все того же Центробанка, этот процесс набирает обороты. Банки продают пулы ипотечных кредитов на рынке ценных бумаг — сегодня продан приблизительно каждый четвертый договор. Иностранные компании проявили к этому делу интерес. Если круг инвесторов расширится и за счет отечественных структур — пенсионных фондов и страховых компаний, — то в банки придут «длинные русские деньги», которых так не хватает. Может быть, и государство дозреет до того, чтобы пустить на вторичный рынок ипотеки средства Стабилизационного фонда. В самом деле, почему бы «нефтяным» деньгам не поработать в реальном секторе экономики?