С каждым годом расходы на содержание жилья растут, а доходы у большинства населения если и увеличиваются, то не быстро и не очень уж значительно. Естественно, на этом фоне хочется экономить и минимизировать затраты на квартплату, правда, при этом не теряя в качестве. Ресурсы для этого есть практически у каждого собственника жилья.
А как их найти, чтобы оптимизировать свои расходы, и как оградить себя от жилищно-коммунального произвола и лишних растрат, решил выяснить «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Счетчики, контроль и отказ от всего лишнего
Возможностей для уменьшения коммунальных платежей немного, ведь тарифы здесь устанавливаются государством, а скидки предоставляются лишь особым категориям граждан - например, инвалидам и малоимущим. Правда, сейчас обсуждается возможность авансовых платежей, предполагающая, что жильцы, оплачивающие коммуналку на месяц вперед, будут получать льготный тариф. Однако пока это лишь идея.
Так что на данный момент коммунальные платежи можно сократить, либо снижая потребление ресурсов, одновременно устанавливая приборы их учета, либо отказываясь от каких-либо благ цивилизации. «Например, от радиоточки. Для этого надо написать соответствующее заявление в городскую радиотрансляционную сеть. Если в квартире установлена спутниковая антенна либо цифровое телевидение, то нет смысла платить за коллективную телевизионную антенну. В этом случае можно обратиться в телевизионную компанию или районное отделение управления инженерных служб (ГУ ИС) с просьбой опломбировать антенну», - советует Виктор Петров, председатель ЖСК (г. Саратов).
Радиоточку отключают платно – за 60 руб., а от общедомовой антенны можно отказаться бесплатно. И таким образом, получится сэкономить около 200 руб. в месяц. Что касается электричества, то можно поставить себе двухтарифный счетчик и по возможности использовать ночью бытовую технику (если, она, конечно, работает тихо). Ночной тариф на электроэнергию существенно дешевле, и в месяц можно сэкономить несколько сотен рублей. В оптимизации платежей, добавляет Александр Зинов, руководитель службы технического надзора управляющей компании «Техстрой», может помочь проверка исправности счетчиков и домашней техники, внимательное прочтение инструкций и изучение технических характеристик вновь приобретаемых товаров.
Также можно сократить расходы, отслеживая платежи за воду, отопление и свет, приходящиеся на общедомовые нужды (ОДН). Они могут быть очень высокими, если в доме много квартир без счетчиков, где по документам никто не проживает либо числится всего один человек, но на самом деле жильцов гораздо больше.
Следить за ОДН не просто, но можно попытаться. Для начала нужно узнать в ДЕЗе или в управляющей компании общедомовую площадь, какие именно ресурсы на нее расходуются и на какие цели, а также свою долю в ОДН. При этом надо иметь в виду, что общедомовые начисления должны распределяться между всеми, кто проживает и арендует помещения. Зная же правила расчетов, нужно настаивать на своем присутствии при снятии показаний с общедомовых счетчиков. А если за ОДН все-таки выставлена неадекватная сумма, следует обращаться с претензией в управляющую компанию, а затем, если вопрос не будет решен, в жилищную инспекцию, прокуратуру и суд. Кроме того, жильцы могут настаивать на экономии ресурсов, идущих на ОДН, например, обсудить с управляющей компанией вопрос установки датчиков присутствия, дабы лампочки в коридорах не горели круглосуточно.
«А еще следует требовать уменьшения платежей за некачественные и недопоставленные коммунальные услуги. Ведь предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, либо с перерывами, превышающими установленную законодательством продолжительность, - это случай перерасчета платежа. При этом допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также их качество определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Если же управляющая компании откажется от перерасчета, необходимо подавать иск в суд», - рассказывает председатель ЖСК Виктор Петров.
Выбираем, где жить
Чтобы не столкнуться с большими эксплуатационными расходами, нужно прежде всего правильно выбирать место жительства: «Приобретая квартиру или дом, покупатель должен оценить свои финансовые возможности по дальнейшему содержанию жилья. Например, купив квартиру в доме бизнес-класса, помимо коммунальных платежей и минимального набора услуг придется оплачивать обслуживание более дорогих инженерных систем, благоустройство прилегающей территории, охрану, видеонаблюдение, содержание подземного паркинга и т. п.», - говорит Олег Птушкин, заместитель генерального директора ГК «МИГ-Недвижимость».
Собственно, поэтому некоторые покупатели отказываются от хороших, но дорогих в обслуживании предложений: «Например, в офис продаж ЖК «Отрада» обратилась пожилая женщина и ее дочь с мужем и маленьким ребенком. Переговоры по покупке квартиры шли хорошо до тех пор, пока клиенты не узнали, что кроме коммунальных платежей придется платить за техническое обслуживание и охрану по 60 руб. с квадратного метра в месяц. И никакие доводы о том, что маленький ребенок сможет гулять во дворе без родителей, и жить в таком доме безопасней, так как территория закрыта и охраняема, не смогли вернуть интерес покупателей. Дополнительный ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру в размере 3 300 руб. остановил их. Пожилая женщина настояла на том, чтобы ее дети купили квартиру в обычном 17-этажном доме в Митино», - рассказывает Олег Птушкин. С одной стороны, это, конечно, грустно, так как люди отказались от своих желаний, но, с другой стороны, они адекватно оценили свою платежеспособность и перспективы.
Меньше услуг
Самый верный способ сократить эксплуатационные расходы – пересмотреть набор услуг, которые предлагает управляющая компания, а также сократить их периодичность. «Если в жилом комплексе запланирован минимальный набор услуг, то сэкономить, конечно, не получится – остается только искать управляющую компанию с более выгодными тарифами. Но в перечне часто есть дополнительные услуги, от которых можно отказаться: не пользоваться клинингом, не устанавливать «тревожную кнопку», не размещать консьержа в каждом подъезде и т.д.», - говорит Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН».
Правда, если речь о многоквартирном доме то в одиночку это сделать не получится: если один человек не хочет платить за услуги консьержа, а 100 жильцов хотят, то никуда не денешься – придется платить: «Экономию на уменьшении набора услуг жители могут осуществить только сообща, утвердив суммы, виды работ и тарифы на общем собрании собственников, либо передав заботу о расходах в ведение созданного ими ТСЖ», - объясняет Александр Зинов (УК «Техстрой»). В одиночку нельзя отказаться и от оплаты за пользование общедомовым имуществом, к примеру, лифтами, даже если живешь на первом этаже и никогда ими не пользуешься:
«Освободиться от этого платежа можно, лишь проведя общее собрание жильцов. Если большинство примет решение в пользу проживающих на первом этаже, то с соответствующим документом нужно обратиться в свою управляющую компанию и добиваться от нее изменений в платежках», - советует Виктор Петров (ЖСК). Проигнорировать решение собрания УК в общем-то не может.
При согласии большинства собственников жилья отказаться можно от очень большого количества услуг, хотя, естественно, не от всех. Практически невозможно сократить расходы на обслуживание и ремонт инженерных и прочих систем, на содержание дорог (в загородном поселке) и документооборот, амортизационные отчисления, помощь в случае аварий, то есть ту часть эксплуатационных затрат, которую относят к затратам на управление жилищным фондом и техническое обслуживание. А вот услуги по санитарному содержанию домов и придомовой территории, охране, клинингу, оказанию дополнительных сервисов вполне сокращаемы. В принципе, можно даже отказаться от мусоропровода, хотя он кажется чем-то незыблемым: «Если все жильцы готовы отказаться от мусоропровода и выносить мусор в контейнер во дворе, то вполне можно «отключить» и его. Правда, для этого придется вызвать сварщика, чтобы он заварил все люки», - говорит председатель ЖСК.
В результате сокращения перечня услуг можно добиться весьма существенной экономии. Например, собственники квартир в подмосковном малоэтажном доме (всего в доме 8 квартир) смогли сократить ежемесячные расходы с 70 руб./кв. м до 37 руб./кв. м, детально изучив перечень услуг, предлагаемых УК, и вычеркнув все ненужное.
И надо еще отметить, что эксплуатационные расходы можно уменьшить в том случае, если услуги оказываются некачественно или не в полном объеме, а общедомовое имущество не пригодно для использования. «Например, если лифт практически всегда сломан, а мусоропровод забит, можно написать претензию в УК, подать жалобу в жилищную инспекцию, а потом при необходимости и заявление в суд, приложив к нему фотографии нефункционирующего имущества. Требовать при этом нужно как устранения неполадок, так и перерасчета соответствующих расходов», - рекомендует Виктор Петров.
Самоуправление
Еще варианты уменьшения расходов по эксплуатации – создать ТСЖ или перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, на прямые расчеты с поставщиками ресурсов, а также самостоятельно нанимать, скажем, дворников. Но уход от управляющей компании оптимизирует расходы, иногда получается наоборот: «В каждом ЖК или поселке есть жители, которые уверены, что их обманывают, работают не так, как надо, берут денег больше, чем можно было бы, и т.д. Если таких жителей много, то они создают ТСЖ и уходят от УК, «навязанной», к примеру, застройщиком. Но, как показывает практика, в итоге собственники меняют шило на мыло. Руководителями ТСЖ очень часто становятся либо некомпетентные люди, не готовые к тому, что их ждет, либо просто шарлатаны и аферисты, которые ввергают жителей домов даже в бОльшие расходы, чем те несли до этого», - утверждает Александр Зинов (УК «Техстрой»). От себя добавим, что в Москве, например, все же есть довольно сильные ТСЖ, которым много лет и которые себя очень хорошо зарекомендовали. Так что все зависит от того, кого жители изберут руководителями этой организации.
Вариант с непосредственным управлением домом скорее подходит для малоэтажных домов. Ведь вопрос расходов и экономии на практике очень тяжело обсуждать, и чтобы прийти к консенсусу, требуется немало времени и сил, ведь далеко не все жильцы хотят одного и того же. К тому же у каждой семьи могут быть разные финансовые возможности: кто-то готов платить 9-10 тыс. руб. в месяц и в обязательном порядке желает и охрану, и консьержа, и газоны, а кто-то может обойтись без цветов и ежедневной уборки, лишь бы платить не больше 3 тыс. в месяц. И чем больше договаривающихся, тем сложнее найти общее решение, которое устроит всех.
Кстати, переход на прямые расчеты с поставщиками требует дополнительных затрат. Например, «электрики» наверняка потребуют поменять счетчик, что обойдется тысяч в 6-7. С газовой службой надо будет заключить договор не только на поставку голубого топлива, но и на сервисное обслуживание котла, а это 13 тыс. рублей в год. В других организациях, имеющих лицензию, можно уложиться и в 5 тыс. руб., но тогда за каждый вызов мастера придется доплачивать. И естественно, придется потратить время – день, а то и два - на посещение ресурсоснабжающей организации. И так со всеми конторами. Таким образом, хлопот довольно много, а экономия, если вообще начнется, то далеко не сразу. Но попробовать все-таки можно, хотя бы ради лучшего качества услуг.
Собственники главнее
Если же не переходить на самоуправление и оставаться под крылом управляющей компании, то оптимизировать расходы в большинстве случаев можно лишь путем активного контроля за расходованием денежных средств и расценками. «Кроме общепринятых услуг, каждая управляющая компания самостоятельно определяет тарифы на дополнительные услуги, в том числе на ремонт сантехники, электроприборов, нестандартного оборудования домов. Но согласно правовым нормам эти расценки должны быть одобрены решением общего собрания собственников жилья», – объясняет Виктор Петров (ЖСК), также в общем-то как и перечень оказываемых услуг. Если они не будут одобрены, то жильцы могут выбрать другую управляющую компанию либо данной организации придется снижать свои тарифы.
Конечно, многие управляющие компании пытаются убедить собственников, что раз тарифы немаленькие, то выше качество услуг, но часто это совсем не так: «При существующем в настоящее время ценообразовании в ЖКХ связь между стоимостью и качеством услуг практически отсутствует. Высокие платежи не говорят о высоком качестве», - утверждает наш эксперт. Поэтому лучше выбирать управляющую компанию с адекватными ценами, не обещающую ничего сверхъестественного, и при этом контролировать ее работу.
Также многие организации стремятся предложить жильцам максимальный набор услуг, убеждают в их необходимости, однако если есть четкая уверенность в ненужности какой-либо услуги, то от нее все-таки лучше отказываться. И еще нередко управляющие компании закладывают какую-либо услугу в тариф, а потом пытаются взять за нее деньги еще раз, например, так часто происходит с дополнительной уборкой снега в случае снегопада. И избежать этого можно, лишь контролируя деятельность УК и обращаясь к ней с претензиями.
Вот только, к сожалению, жители, как правило, не стремятся взаимодействовать с управляющей компанией, причем это не всегда показатель того, что все всем довольны. «Например, в наших домах собрания жильцов проходят регулярно, но посещаются они не активно, к тому же редко бывают конструктивными, и, соответственно, они не оказывают на деятельность УК особого влияния. Фактически жильцы влияют на нее только через письменное обращение при наличии каких-либо вопросов или проблем», - сообщает Олег Птушкин (ГК «МИГ-Недвижимость»). И это весьма грустно, ведь главная в жилом комплексе или загородном поселке вовсе не управляющая компания, а собственники жилья.
Резюме www.metrinfo.ru
Расходы на содержание жилья формируются из двух групп – коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. На их размер влияют тарифы на потребляемые ресурсы, расценки управляющих компаний или нормативы, которыми оперируют ДЕЗы, набор оказываемых услуг по содержанию жилья, их периодичность, объем инфраструктуры, сложность инженерного оборудования и др. факторы. Но в любом случае расходы можно сокращать: коммунальные платежи – экономя ресурсы и контролируя их расход, а эксплуатационные затраты – сокращая набор услуг, предлагаемых управляющей компанией, переходя на самоуправление и расчеты с поставщиками, ведя непрерывный диалог с УК на собраниях жильцов и контролируя организации, ответственные за содержание домов и расчет платежей, будь то управляющая компания или правление ТСЖ и ЖСК.
Наша предыдущая статья на тему коммунальных платежей: «Расходы на содержание жилья: что туда входит и как это проверить. Почему платежи могут дойти до астрономических величин».