На рынке недвижимости (точнее, нужно говорить шире: в гражданском обороте) существуют такие персонажи: добросовестные приобретатели. Сами слова эти вызывают только положительные эмоции: воображение сразу рисует этаких в высшей степени симпатичных людей, которых – разумеется – надо защищать от всех прочих. Недобросовестных. На практике, однако, часто получается иначе. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил разобраться, — почему.
С совестью у нашего народа отношения сложные. С одной стороны, штука эта в жизни вроде необходимая. С другой – люди как-то интуитивно понимают, что избыток этой материи вреден. Отсюда и фольклор о том, что «трудом праведным не наживешь палат каменных» и «чистосердечное признание смягчает вину, но удлиняет срок». Так вот добросовестный приобретатель очень часто и пытается нажить «палаты каменные» сомнительным способом.
Dura lex…
Начнем, как водится, с законов. Понятие «добросовестный приобретатель» встречается в Гражданском кодексе. Ст. 302 этого документа посвящена… истребованию имущества у этого самого добросовестного приобретателя. Формулировки закона в высшей степени корявые (мой редактор Word подчеркивает их зелененьким, уверяя, что «предложение не согласовано»), поэтому излагаю своими словами.
Добросовестный приобретатель – это тот, кто, приобретая имущество у кого-то, не знал и не мог знать, что продавец не вправе этим имуществом распоряжаться. Эта святая наивность, однако, не защищает от того, что законный владелец может прийти и имущество «истребовать». Исключение делается только для денег и ценных бумаг на предъявителя – они «не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя». Видимо, по той причине, что деньги слишком «обезличены», и отличить украденную купюру от неукраденной невозможно. Для квартир (и любой недвижимости) никаких подобных оговорок нет.
Правда, имеется еще постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года – оно гласит, что продавец, заключивший сделку с нарушением закона, не может потом оспорить ее в суде. Это решение коллеги-порталисты сразу же окрестили «историческим», месяца два в печати появлялись публикации, суть которых лучше всего передается бессмертным «кричали женщины «ура!» и в воздух чепчики бросали». Со временем пыль улеглась, и стало понятно, что КС родил очередной пшик: ни один нечистоплотный продавец и так не пойдет в суд. За него это делают другие.
Схема такая: у некоего гражданина (Иванов) некто (Петров) незаконным образом отбирает квартиру. Петров этот, естественно, сразу же перепродает Сидорову, Сидоров еще кому-то. В итоге, после 3-4 переходов собственности, квартира оказывается у, например, Волкова, и этот Волков продает квартиру Зайцеву – добросовестному приобретателю. Так вот, «истребовать из незаконного владения» Зайцева никогда не станет сам Волков (он что, безумный – его прямо в зале суда арестовать могут по обвинению в мошенничестве). Скорее всего, придет Иванов (либо его наследники, представители) – а о нем в решении КС ни полслова. Там только о продавце последней сделки, Волкове…
И последнее, что следует сказать о законах – это компенсация в 1 млн. рублей тому, кто признан добросовестным приобретателем, но квартиру у кого все-таки отобрали. Говоря об этой норме, эксперты пользовались оборотами вроде «где-то в законах, но не помню точно, где». Такая забывчивость вполне объяснима. Как отметил Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», это «мертвая» норма закона, она не работает. Деньги в бюджет на эти цели не закладываются, не определена процедура выплат, неизвестен государственный орган, который должен этой работой заниматься. В результате за все годы не было ни одного прецедента, когда люди, лишившиеся квартиры, получили бы такую компенсацию. Не говоря уж о том, что 1 млн. рублей – это деньги совершенно смешные для сегодняшнего рынка недвижимости. По крайней мере, московского…
А чистая ли совесть?
Больше года назад, в июле 2007-го, в Москве прошел «круглый стол», на котором представители управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) озвучили любопытную статистику: за один месяц в столице было вынесено 27 судебных решений, согласно которым квартиры у добросовестных приобретателей отобрали. Автор понимает, что «новость» более чем годичной давности вряд ли является новостью. Но государственные органы, в том числе и ФРС, очень неохотно делятся статистикой – более свежих цифр я не встречал. Поэтому будем пользоваться тем, что есть, и примем цифру 27 за среднестатистическую. В год – больше 300. С одной стороны – это капля в море: всего в год в Москве совершается 100-120 тысяч сделок со вторичной недвижимостью. С другой стороны, если посмотреть с точки зрения человека, лишающегося квартиры, то его вряд ли утешит тот факт, что таких, как он, немного…
Есть, правда, и другая сторона вопроса. Как отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», каждое решение принимается судом индивидуально, на основании конкретных обстоятельств дела. И часто обстоятельства эти показывают, что человек, активно напирающий на свою добросовестность, оказывается вовсе не таковым. Например, квартира в течение года была перепродана пять раз, и последнему покупателю досталась по цене на 30% ниже рынка. Или продавец, получив деньги за московскую недвижимость, немедленно отбыл на жительство в деревню Омской области. Это как? Любой нормальный человек, увидев такие обстоятельства, как минимум задумается… По статистике риэлторских компаний, как минимум в половине подобных случаев налицо сговор «добросовестного приобретателя» (без кавычек тут не обойтись) с продавцом – покупатель все прекрасно знал, а теперь старательно хлопает глазами, изображая наивность. Судьи тоже не вчера на свет родились – отсюда и такая статистика «безжалостных» дел, когда «добросовестных» выселяют.
Любопытную мысль высказывает и Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты» и председатель комитета МАР по защите прав потребителей: по ее словам, весьма часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда кто-то предлагает квартиру, но – узнав, что со стороны покупателя работает риэлтор – отказывается ее продавать. Мотивировка: вы будете объект проверять. Это значит, что с квартирой что-то «нечисто». Но также это значит, что продавец будет продолжать свои попытки пристроить свою квартиру кому-то еще. И этот кто-то наверняка найдется – сначала купит (вероятно, с «дисконтом» за непонятные бумаги), а потом окажется в числе тех 27 ежемесячных страдальцев, громко вопящих в суде о собственной добросовестности.
…В общем, при отсутствии 100-процентных гарантий, остаются стандартные правила безопасности на рынке: все проверять, во все вникать, задавать вопросы. Нанять грамотного специалиста. «Солидная риэлторская компания, если квартира вызывает у нее хоть какие-то сомнения, никогда не станет рекомендовать своему клиенту покупать ее и пытаться защищаться добросовестностью, - отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город" – Мы лучше поищем другой вариант».
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Проблема, очевидно, из числа тех, что не решается «кавалерийским наскоком». Поэтому ситуация, когда человек, купивший квартиру, вдруг лишается ее, может быть преодолена только при системном «взрослении» рынка недвижимости.
Это означает, что должна быть дана возможность проверять историю квартиры. А ведь сегодня информация о том, кто в квартире когда жил и куда уехал, называется «персональными данными граждан», собирать которые запрещено.
Необходима реальная ответственность Росрегистрации. Во многих странах, включая США, внесение имени человека в реестр собственников означает, что его права на недвижимость незыблемы. А прежние собственники – буде они посчитают себя обиженными – предъявляют претензии к тем, кто продавал им недвижимость или даже к регистрационным органам: чего это вы «кривую» сделку зарегистрировали?!
Стоит вспомнить и о развитии титульного страхования. Причем в видах, принятых на Западе, когда такая страховка и стоит умеренно, и собственника реально защищает. (За подробностями отправляем вас к нашей статье «Страховка от потери квартиры: почему клиенты ее не берут?»)
Все это, однако, может стать реальностью только в результате долгой и кропотливой работы. А это значит, что добросовестные приобретатели, которые все-таки лишились своих квартир, в обозримом будущем на нашем рынке гарантированы. Увы!