Сделка: государство обещает компенсировать потери утратившим жилье. Сумма - целых 10 миллионов рублей! Кому она достанется?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

В прошлом месяце СМИ сообщили о готовящихся поправках в законодательство. Согласно проекту, подготовленному Минэкономразвития, предлагается увеличить до 10 млн руб. размеры компенсации людям, лишившимся недвижимости из-за действий регистратора. Сама по себе новость, безусловно, приятная – хорошо, когда государство отвечает за действия собственных чиновников.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Сколько положено?
Начнем с существующего на сегодня положения вещей. Расхожее представление – подобного рода компенсации гражданам предусмотрены и ныне действующим законом, однако их максимальный размер ограничен суммой в 1 млн руб. На самом деле все оказалось несколько иначе.

Вреду, причиненному действиями органов Росреестра, в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 г.) посвящена ст. 31. В ней сказано: «Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме».

«Таким образом, - подводит итог адвокат Олег Сухов, - размер компенсации здесь не ограничивается. А 1 млн руб. – это уже из другой статьи данного ФЗ. Это ст. 31.1, и касается она компенсации вреда, вызванного действиями каких-либо иных граждан или организаций, но не регистрирующего органа».

«Право на разовую компенсацию за счет казны РФ имеет только собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, - напоминает суть этой статьи Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от вышеназванных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб.».

То есть ситуация, например, может быть такой. Вы купили квартиру, но оказалось, что продавший ее человек не имел права это делать. (Регистраторы в данном злодействе не участвовали, из документов, которые поступили к ним на оформление, не было видно, что с квартирой неладно.) И появляется некое третье лицо, у которого есть все права на квартиру, и оно эту сделку оспаривает. Это может быть, скажем, какой-нибудь обиженный наследник. Суд квартиру возвращает новоявленному владельцу. Незадачливый же покупатель, чтобы не остаться ни с чем, может потребовать компенсации в 1 млн рублей. Правда, если он сумеет доказать суду, что тщательно проверял квартиру и его признают добросовестным приобретателем. А это непросто. (Подробнее читайте в статье «Сделка: бойтесь стать «добросовестным приобретателем».)

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ФСК
ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Узнать телефон

Регистратор не виноват никогда
Условия выплаты компенсации, на которую хотелось бы рассчитывать пострадавшим от действий регистратора, написаны так хитро, что получить ее в реальности практически невозможно. «Трудности взыскания ущерба, причиненного регистрирующим органом или его должностными лицами, связаны с тем, что необходимо установить причинную связь между их незаконными действиями или бездействиями и причинением ущерба, - разъясняет Олег Сухов. – Чаще всего ущерб причиняется виновными действиями одновременно нескольких лиц, одним из которых является регистратор».

Поясним это на примере. На регистрацию представляется пакет документов, содержащий множество нарушений по форме и содержанию. В такой ситуации орган Росреестра должен проверить законность и отказать в регистрации. Однако, если этого не произошло, суд предпочитает считать, что вина делится на двоих – и на регистратора (он не проверил), и на участников сделки (подали кривые документы). Ситуации, когда виноват только регистратор и никто кроме него, нет – и судья отказывает в выплате компенсации по ст. 31 закона «О госрегистрации…» - там, где, как мы помним, сумма может быть любой. «В суде сложилось устойчивое правило, согласно которому регистратор является виновным, если это установит суд в приговоре по уголовному делу в отношении такого регистратора, - подводит итог Олег Сухов. – Такого никогда не было, и маловероятно, что будет».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Узнать телефон

С «иными лицами» лучше, но…
С компенсациями, предусмотренными другой статьей 122-ФЗ (ст. 31.1 – там, где речь идет о виновности не регистраторов, а иных лиц, а сумма выплат ограничена 1 млн руб.), ситуация на первый взгляд чуть лучше. Как правило, суды первой инстанции в удовлетворении подобных требований граждан отказывают – ссылаясь на то, что отсутствует официально утвержденный порядок их выплат (к слову отметим, что ст. 31.1 внесена в 122-ФЗ в 2004 году, так что у правительства было целых 10 лет, чтобы придумать, как именно выполнять свои обязательства перед населением).

Однако суды более высокого уровня в рамках рассмотрения апелляций в единичных случаях решения пересматривают. В качестве примера Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», приводит апелляционное определение Московского городского суда от 14 августа 2013 г. по делу № 11-23266. В том случае Тверской районный суд Москвы заявителю в выплате компенсации отказал, однако судебная коллегия Мосгорсуда это решение отменила и постановила удовлетворить исковые требования истца к Министерству финансов РФ о взыскании компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Аналогичные решения, отмечает Дарья Погорельская, есть и в регионах – Ярославской, Мурманской, Новгородской, некоторых других областях.

При всей позитивности данных фактов, обратим внимание на ряд существенных моментов. Во-первых, таких прецедентов крайне мало – их число никак несравнимо с количеством людей, теряющих свою недвижимость в результате различных мошенничеств. Во-вторых, сумма здесь, как мы помним, ограничена 1 млн руб., т.е. никак не покрывает реальные потери (в случае, если речь идет о рынках Москвы или других крупных городов).

Адвокат Олег Сухов обращает внимание на еще одно обстоятельство. «Выплачивается компенсация только в том случае, если судом назван виновный, и с него невозможно взыскать убытки: например, у этого лица денежных средств для возмещения ущерба нет, - объясняет эксперт. – Т.е. закон требует, чтобы виновный был установлен. Но, как правило, вред причиняется мошенническими действиями неустановленных лиц. Потому большинство граждан вообще не могут претендовать на получение компенсации: если причинитель вреда неизвестен, ему невозможно предъявить иск».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: МИЦ
ЖК "Новоград Павлино" Ипотека пополам — 50% от ежемесячного платежа. Квартиры с отделкой и без. 2 школы. 5 детских садов. 10 мин. до метро Некрасовка Узнать телефон

Что нового в законе?
Вернемся к изначальной теме нашего разговора – законопроекту, разработанному Минэкономразвития РФ. Как говорит Дарья Погорельская («МИЦ»), речь идет о полностью новом ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Предполагается, что будет создан единый государственный реестр недвижимости, который объединит в себе Единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр недвижимости. Также будет предусмотрено введение единой учетно-регистрационной процедуры взамен двух: постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав.

Что касается компенсации, то, действительно, предлагается увеличить максимальный ее размер до 10 млн руб. «Конкретный размер компенсации должен определяться судом, исходя из размера нанесенного в результате утраты права собственности на недвижимое имущество ущерба, - отмечает Дарья Погорельская («МИЦ»). – Кроме того, в законопроекте детализируются основания выплаты компенсации и источники ее выплаты». В этом качестве предположено учредить специальный гарантийный фонд – средства в него будут поступать от физических лиц, обращающихся за регистрацией права собственности на жилое помещение и (или) земельный участок. Такая плата, по замыслу разработчиков законопроекта, должна устанавливаться правительством РФ и взиматься сверх платы за регистрацию права. И лишь при нехватке средств в данном фонде компенсация станет выплачиваться оттуда, откуда это делается сегодня – из казны Российской Федерации.

В целом новации (в части компенсаций) были встречены экспертами скептически. «Сегодня доказать, что виноват именно регистратор в том, что покупатель лишился своих прав на жилье, практически невозможно, - объясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Поэтому просто объявление, что в случае вины регистрирующих органов выплаты составят целых 10 млн руб. – это чисто популистский ход. А вот повысить компенсацию в случае изъятия квартиры у добросовестного приобретателя до 10 млн – это было бы хорошим шагом навстречу гражданам».

Отдельных «теплых» слов заслужил и предполагаемый гарантийный фонд. «Система не кажется мне достаточно прозрачной; вполне возможно, при ее работе будут иметь место злоупотребления со стороны должных лиц регистрирующего органа, - говорит Олег Сухов. – Кроме того, я не считаю предложение законным и обоснованным в отношении случаев возмещения вреда в результате неправомерных действий самого регистрационного органа: по сути, нововведение предлагает гражданам оплачивать услугу, которая заведомо не будет выполнена либо будет выполнена недолжным образом». Внесение средств в данный фонд, считает Олег Сухов, должно носить добровольный характер – т.е. он, по сути, будет являться страхованием.
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Проблема действительно стоит очень остро: проведя регистрацию сделки с недвижимостью, государство оказало гражданам услугу (платную, между прочим), но при этом фактически отказывается нести ответственность за свои действия. Так что реформа здесь необходима. Но предложенные меры не радуют: во-первых, простого повышения планки явно недостаточно (какая потребителю разница – не получить 1 млн или не получить 10?). А во-вторых, все будет делаться за средства самих граждан – через гарантийный фонд.