Строительство загородного дома на участке с подрядом: сколько нужно договоров. Оформляем отношения с подрядчиками и застройщиками. 5 типичных и обидных ошибок

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Приобретение участка с подрядом точно так же связано с бюрократическими процедурами, как и покупка городской квартиры. И относиться к ним надо серьезно, чтобы ничто не аукнулось в будущем. Между тем иные покупатели загородной недвижимости очень неважно подкованы юридически и нередко попадают впросак.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Park Avenue, 29 от МКАД Квартиры в готовых домах пл. от 49 метров.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Узнать телефон

Что важно предусмотреть в договорах и как избежать самых распространенных ошибок, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают юристы, представители риелторских агентств и застройщиков.

Бумажные неформальности

Считается, что приобретение участка с подрядом избавляет покупателя от неусыпного контроля за строительством своего дома и нервотрепки, связанной с подведением и подключением коммуникаций. Кроме того, покупатель избавлен от сбора всевозможных разрешений — вся документация к началу работ уже готова. Это, действительно, во многом так, но все же слепо доверять компании, у которой вы покупаете землю и которая обещает построить вам дом, не стоит.

Прежде чем дело дойдет до приятных хлопот, связанных с новосельем, необходимо заключить сделку. В законах вы не найдете таких понятий, как купля-продажа земельного участка с подрядом и купля-продажа участка без подряда. Хотя практически любое объявление о продаже земли в коттеджных поселках сопровождается этими фразами. «По факту покупатель должен заключать с продавцом два договора, - рассказывает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова», - один – на покупку земельного участка, а другой – договор строительного подряда». В том случае, когда приобретается участок с готовым домом, введенным в эксплуатацию, подписывается договор купли-продажи.

В договоре подряда прописываются параметры будущего дома максимально подробно: площадь, высота потолков, количество и качество стеклопакетов, а также материалы, которые будут применяться при строительстве (дерево, пластик), возможно - технологии. Конечно, обязательно оговаривается наличие и качество коммуникаций: сколько электричества должно быть и какой силы, особенности систем водоснабжения и канализации.

По мнению Сергея Поправки, директора юридического департамента Penny Lane Realty, особых нюансов у договоров, которые заключаются на первичном загородном рынке, нет. А правила, которыми следует руководствоваться при их подписании, общие – необходимо внимательно читать текст договора, уяснить, все ли фактические положения (наименование объекта, цена, сроки его передачи покупателю и т.п.) соответствуют желаемому покупателем и обещанному продавцом. Очевидно, что при приобретении участка с подрядом следует особое внимание уделять репутации застройщика – ведь деньги передаются сейчас, а объект будет построен лишь в будущем.

А адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») выделил четыре основных риска при приобретении участков с подрядом:

- расходы сверх стоимости контракта;

- низкое качество работ;

- непредоставление, непереоформление земельного участка со строением.

Поэтому юрист советует в договоре подряда прописать сроки завершения строительства и возможные санкции за несвоевременное выполнение условий со стороны как подрядчика, так и заказчика и контролировать работы по согласованному с застройщиком графику. 
 

«Но, как правило, при возникновении споров или недовольства со стороны покупателя застройщик пытается все эти вопросы снять без применения санкций – или доделать какие-либо работы, или договориться с покупателем», - говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».

Вожделенные коммуникации

Сегодня на рынке загородной недвижимости Подмосковья представлены предложения земельных участков как с подведенными коммуникациями (электричеством, водой, природным газом и др.), так и без них. Во втором случае покупателю придется уже следующим этапом заключать договор на их подведение и оплачивать стоимость работ.

Договор, в котором оговаривается подведение коммуникаций, может называться по-разному: договор на оказание услуг по подведению коммуникаций, просто договор на оказание услуг или гарантийное письмо о предоставлении права подключения к коммуникациям. «Главное, в договоре должен быть список всех коммуникаций и сроки их проведения, - предупреждает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). - Застройщик несет ответственность за нарушения сроков строительства, за любое действие, повлекшее за собой утрату, порчу стройматериалов, за выявленные недоделки в процессе работы. Это обязательно указывается в договоре».

Сергей Поправка (Penny Lane Realty) обращает внимание и на то, что конкретные фактические условия, описывающие коммуникации, прописываются обычно в приложениях к договору. Договоры на подводку коммуникаций заключаются, как правило, с несколькими организациями, ведь газ, воду и, например, электричество подводят совсем разные подрядчики. Дополнительную ответственность подрядчики в договорах в большинстве случаев не прописывают, поэтому заказчику приходится довольствоваться теми нормами об ответственности, которые имеются в законодательстве.

Однако надо иметь в виду - если в договоре и фигурирует ответственность застройщика по срокам, то это вовсе не значит, что он будет свято придерживаться графика. Любимая отговорка застройщика: «я не виноват, резину тянут государственные структуры», без которых нельзя обойтись, подключая электричество, воду и газ, замечает Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».

Платежи сразу и в рассрочку

Важный момент – график и схема платежей. Здесь допустимы два варианта: полная оплата по договору подряда сразу или поэтапная, когда заказчик авансирует какой-то этап строительства и прописывает это в отдельном приложении договора. Например, первый этап – строительство коробки, второй этап – подведение коммуникации, вывод канализации, третий этап – установка окон, четвертый этап – проведение электричества и т.д. «В вопросах финансирования строительства работ закон предоставляет свободу сторонам договора, главное, чтобы была указана «конечная» цена», - говорит Софья Соколова («Качкин и Партнеры»).

Но как отметил Дмитрий Котровский («Химки Групп»), все же чаще при строительстве дома практикуется стопроцентная предоплата всех работ, а приемка этапов оформляется актами.

На практике в процессе строительства возможны изменения в проекте, и смета оказывается другой. И застройщик имеет право требовать деньги сверх оговоренных в том случае, если это предусмотрено в договоре подряда, - подчеркивает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). Например, возможно увеличение стоимости строительства, если изменена проектная документация на дом, когда договор уже подписан. Если вносятся изменения в проект дома, то между подрядчиком и заказчиком подписывается дополнительное соглашение к договору подряда, в котором описываются изменения в проекте дома, а также изменение стоимости. «Как правило, стороны договариваются о предоплате», - отмечает эксперт.

Самые распространенные ошибки

Практика показывает, что покупатели, заключающие сделки на покупку участка с подрядом на строительство дома, далеко не всегда подкованы юридически, поэтому нередко допускают ошибки. В числе самых типичных ошибок Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») назвал следующие:

- люди заключают сделку с продавцом, у которого отсутствуют необходимые документы на землю и на строительство;

- люди не знают, что ход строительства все же надо контролировать, даже если вы берете участок с подрядом. Необходимо сразу определиться с таким контролем и привлечь независимого эксперта (подробнее об этом – в статье «Строим загородный дом. Кто будет следить за процессом? Выбираем самого грозного и неподкупного контролера. Выводим халтуру на чистую воду!»);

- сторонами четко не оговариваются сроки и затраты на строительство;

- существует мнение, что обязательный подряд позволяет значительно сэкономить денежные средства. Это не совсем так, все-таки строительство на участке без подряда в ряде случаев обходится значительно дешевле;

- от себя добавим, что в таком деле, как строительство дома, надо поменьше заключать устных договоренностей и больше прописывать их на бумаге.

Как проверить, принадлежит ли в самом деле земельный участок, который вам показывают на «смотринах», этой компании или нет? Чтобы убедиться в том, что продавец имеет к земельному участку непосредственное отношение и его права на землю ничем не ограничены, а сам участок не находится под залогом или обременением, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данную выписку можно получить в Управлении Федеральной регистрационной службы. «Информация о принадлежности является открытой, и выписку можно получить в том числе и через интернет, заплатив лишь небольшую госпошлину», - уточняет Софья Соколова («Качкин и Партнеры»).

Кроме того, к перечню документов, которые обязательно нужно проверить перед совершением сделки, относятся: свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю; кадастровый паспорт земельного участка; документ – основание получения свидетельства о государственной регистрации права (постановление главы администрации, свидетельство о совершении нотариальных действий, договор купли-продажи, договор дарения и др.) «К моменту подписания договора с покупателем у строительной компании должны быть оформлены проектные документы на строительство и разрешение на строительство», - добавляет Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Резюме портала www.metrinfo.ru

Покупка участка с подрядом на строительство – не менее ответственная процедура, чем приобретение квартиры. А от того, как правильно заключены договоры,  зависит то, что в итоге получит покупатель: красивый дом или кучу проблем и судебные разбирательства.