Столбите землю: рост цен перекроет проценты по ипотеке

Своими мнениями о том, как будет развиваться ипотека на загородном рынке, с Интернет-порталом о недвижимости Metrinfo.Ru поделились руководитель комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов, маркетолог-аналитик компании ТЕРРА-недвижимость Наталья Кузовникова и генеральный директор Столичного ипотечного агентства Лариса Брыкса.

Залогом по этим кредитам может выступать либо приобретаемая и имеющаяся в собственности недвижимость (земля + дом или городская квартира), либо только имеющаяся в собственности недвижимость (уже имеющийся участок земли или квартира/дом), либо только приобретаемая недвижимость (земельный участок и строения на нем).

Банки, естественно, интересует в качестве залога только ликвидная недвижимость. О требованиях к залогу в виде городских квартир и загородных домов мы уже писали и поэтому отправляем вас к одной из статей на эту тему - «Как из одной квартиры сделать две».
Об участках скажем отдельно.

- участок должен находиться на земле разрешенной к использованию под ИЖС (как вариант – земля поселений). Участок земли сельскохозяйственного назначения котируется гораздо меньше, так как на нем нельзя построить дом для постоянного проживания и регистрации;

-  предпочтения отдаются земельному участку, расположенному в организованном коттеджном поселке;

- желательно, чтобы к участку должны быть подведены необходимые коммуникации;

- участок должен быть транспортно доступным в любое время года. Как минимум, к нему должны вести удобная асфальтовая или бетонная дорога. Развитая инфраструктура и возможность легко добираться до собственного участка общественным транспортом приветствуется;

- земельный участок должен находиться в экологически благополучном районе. Желательно наличие рядом леса, водоема. Соседство с производством, свалками или кладбищами может перечеркнуть все плюсы участка;

- Имеет значение характеристика грунта и почв (отсутствие заболоченности, близкого расположения грунтовых вод и пр);

- участок должен быть свободен от всевозможных обременений.

Особенностью таких кредитов является довольно высокий первоначальный взнос – не менее 30% от стоимости земельного участка, а чаще – не менее 50%. Установлена нижняя граница стоимости земельного участка – обычно банк требует, чтобы цена кредита была не менее $20 000 - $40 000. Самые дешевые предложения банкам невыгодны, в таких случаях лучше взять обычный потребительский или нецелевой ломбардный кредит.

Однако имейте в виду, что в принципе девелоперы не заинтересованы продавать самую ликвидную землю без строения. Это основная проблема клиентов, приобретающих земельные участки с инвестиционной целью или для строительства через несколько лет.

Есть, конечно, специальные предложения земельных участков без подряда в организованных коттеджных поселках. Но даже в этом случае действуют правила, обязывающие собственников закончить строительство до определенного срока, чтобы не беспокоить соседей.

Землю без подряда возможно купить в поселке, застроенном хаотично, но недвижимость в таком селении стоит примерно в два раза дешевле, чем в населенном пункте, построенном по индивидуальному проекту.

Но и для «бесподрядчиков» уже тоже появились специальные программы: Сбербанк и ВТБ 24 – выдают кредиты для приобретения земельного участка и отдельными траншами – строительства индивидуального дома. Причем, в отличие от коллег, эти банки уже начали экспансию в регионы – в настоящее время кредитуют загородное строительство в Тульской области.

На одном и том же километре и направлении земля может стоить по-разному. Это связано со всеми плюсами и минусами каждого конкретного участка, причем цены могут существенно отличаться даже внутри одного организованного поселка. Например, — участок, примыкающий к лесу или водоему и участок около ЛЭП или въкздных ворот существенно различаются в цене. Сегодня девелоперы в одном населенном пункте стараются создать и VIP-зоны, и более доступные предложения.

По традиции, чемпионом стоимости сотки является Рублевка. Цена на землю в организованных коттеджных поселках без подряда тут варьируется от $40 до 350 тыс. На Новой Риге сотка стоит от $15 до 150 тыс., в среднем – $30 – 50 тыс.; на Симферопольском шоссе - от $4,5 до 23,5 тыс..

С другой стороны, стоимость сотки в дальнем Подмосковье может не превышать нескольких сотен долларов. Да и цена на неликвидные участки, пусть и расположенные на престижных направлениях недалеко от Москвы, может и не расти. Покупателей отпугнут  всевозможные обременения, транспортная недоступность, неудачное месторасположение.

Но в любом случае, более или менее ликвидная земля в наше время является очень выгодным средством вложения капитала. Рост цен на ликвидные участки составляет порядка 30 - 40% в год. Особенно «сладкие» куски могут показывать рост и 50-60% в год. Но перспективные направления, где цены еще «божеские»,  Быстро завоевывают популярность.

Для того, чтобы рынок перекрывал переплату по ипотеке, ему достаточно расти в среднем на 3-5% в год. Это даже ниже темпов нынешней инфляции! Если темпы роста рынка находятся на умеренном уровне – 10%-20% в год, то выгода для заемщика очевидна. (Подробности в материале «Квартира в кредит: как оказаться в плюсе?») Наша ликвидная земля растет в цене быстрее – на 30 % в год.

Допустим, сегодня участок стоит 100 тысяч долларов. Через два года, при темпах роста 30% в год он уже будет стоить 169 тысяч. Округлим для ровного счета - 170 тысяч.

У вас сегодня есть необходимая сумма для первоначального взноса – 30 тысяч долларов. Брать ли в кредит 70 тысяч? Если вы планируете расправиться с кредитом за эти два года, то вместе с процентами вы заплатите банку около 80 тысяч и «переплатите» около 10 тысяч долларов. В целом вы потратите 110 тысяч долларов. Но как мы уже посчитали – участок земли за это время подорожал и стал стоить около 170 тысяч долларов. Значит вы в выигрыше примерно на 60 тысяч долларов. И инфляцию переиграли и денежки вложили.

Еще пример. Предположим, темпы роста 30% сохранятся еще на год. Значит, наш участок через три года стал стоить почти 220 тысяч долларов. А мы, допустим, взяли тот же самый кредит, но на 5 лет. В результате мы должны будем вернуть банку около 93 тысячи долларов. «Переплата» - 23 тысячи. Не жалейте о ней! Наш более чем в два раза подорожавший участок давно – в первые три года с лихвой отбил все ипотечные затраты.

А вот копить деньги, опережая рост цен на земельном рынке можно только, играя в очень рискованные финансовые игры, без всяких гарантий. Так что тут мы вам не советчики.

Примеры предложения ломбардных кредитов для приобретения земли и строительства

Примеры предложения на покупку земельного участка с «отложенным» строительством дома