Угрозы государства перевести обеспеченных жителей на стопроцентную оплату услуг ЖКХ просто смешны. Таковые граждане у нас давно платят за всю «коммуналку» и эксплуатацию жилья в полном объеме. По той элементарной причине, что давно не живут в муниципальных домах. Они уже переехали в коммерческий сектор, где не существует ни льгот, ни дотаций, ни субсидий.
Стоит учесть, что современное многоэтажное, многоквартирное здание – сложнейший механизм, его иногда даже сравнивают с самолетом. Загородный поселок – тоже не простая деревня. Чтобы правильно эксплуатировать жилье, и жители не испытывали никаких неудобств, необходим целый штат сотрудников, которые делают расчеты, контролируют, как работает система, поддерживают инженерные сооружения в технически исправном состоянии.
Профессионалы этого пока что молодого рынка советуют подходить к выбору управляющей компании, как к выбору врача – смотреть на опыт и объем практики. Желательно, чтобы компания обладала некоторыми материально-техническими ресурсами, штатом профессионально обученных сотрудников, а также успела заслужить положительную репутацию. К маленьким и молодым управляющим компаниям стоит относиться с опаской.
Впрочем, у жителей новых коттеджных поселков и домов-новостроек выбор ограничен. Как сообщила руководитель направления загородной недвижимости МИАН-агентство недвижимости Светлана Кондачкова, обычно крупные девелоперы имеют собственные управляющие компании, которые занимаются облуживанием коттеджных поселков и многоквартирных домов. Нежелание отдавать дома в «чужие руки» — вполне логичный шаг, ведь, никто лучше строителей не знает, какие технические решения заложены в проект.
С другой стороны известна масса случаев, когда созданная строителями управляющая компания управляла из рук вон плохо, и через какое-то время собственники благополучно от нее избавлялись.
Ведь жители – не крепостные у управляющей компании. Ежегодно на общем собрании управляющая компания предоставляет финансовый отчет: сколько денег получено, на что средства израсходованы. Также она должна показать, как складывается цена той или иной услуги. Собственники решают, продолжать контракт с управляющей компанией или нет.
Но чтобы не попасть впросак с управленцами, лучше всего с самого начала выяснить, какой спектр услуг они готовы предоставить, и за какую сумму.
Как платят в городе
Прежде всего, собственники жилья платят за содержание инженерных коммуникаций и тепловых сетей в доме и придомовой территории. В стандартный пакет сервисных услуг управляющей компании входит уборка территории, вывоз мусора, организация охраны, работа по благоустройству и озеленение общественной территории. Услуги управляющей компании обычно учтены в статье «управление». Разумеется, в тарифах заложены визиты сантехников, электриков, монтеров.
Заметим, что за воду, свет и газ, жители платят отдельно, по счетчикам и в соответствии с тарифными сетками, которые представлены ресурсоснабжающими компаниями, — водоканалом, службой газа, энергетическими службами.
Как сообщила Светлана Кондачкова, средняя стоимость эксплуатации квартир в многоквартирных домах в среднем обходится владельцам в $1-3/кв.м в домах бизнес-класса и примерно $ 2-7/кв.м в домах элитного сегмента.
«Сумма будет зависеть от того, какие дополнительные услуги требуются для эксплуатации того или иного дома. Такие дополнения, как системы видеонаблюдения, пожаротушения, сигнализация – это отдельная статья расходов, — разъясняет генеральный директор управляющей компании «Жилье и Офис», входящей в Группу компаний «Русский дом недвижимости» Дмитрий Усольцев. — Эксплуатация дома среднего порядка, взять хотя бы наш дом на Долгоруковской 6, стоит около 35 рублей с одного квадратного метра. Значит, квартира в 100 квадратных метров будет обходиться человеку в 3500 рублей в месяц».
Добавим, что в силах жителей уточнить перечень услуг, который включается в ставку «техническое обслуживание», добавить туда какую-то необходимую или наоборот – убрать лишнюю. Подобные вопросы собственники, если в доме создано ТСЖ, могут решить на общем собрании, заключая с управляющей компанией договор на следующий год.
Как платят за городом
Оплата за содержание загородного дома по решению управляющей компании взимается либо с квадратного метра жилья, либо с площади участка, - объяснил нам Дмитрий Усольцев. Все, о чем говорилось выше для городских жителей — как оговорить с управляющей компанией перечень услуг, — в равной степени относится к хозяевам коттеджей и таунхаусов.
Впрочем, в структуре самого платежа есть разница. У домовладельцев никто в подъезде не убирается: здесь убирают общую территорию. Озеленением собственного участка тоже занимается лично хозяин. Никто не обслуживает лифты по причине их отсутствия. Зато трубы проложены по территории всего поселка, и их содержание за городом чувствуется гораздо острее, нежели в городе.
По данным Светланы Кондачковой, стоимость технического обслуживания коттеджа зависит от масштабов поселка, поэтому тарифы устанавливаются сервисными организациями, обслуживающими поселок, в индивидуальном порядке. Если измерять в метрах, то средняя стоимость эксплуатации коттеджа в коттеджном поселке обходится в $1-2 /кв. м.
На примере поселка Крючково Дмитрий Усольцев подробно объясняет, как рассчитывают расходы собственника:
В Крючкове управляющая компания ведет расчет с сотки. В целом на рынке услуг стоимость эксплуатации имеет внушительную амплитуду колебаний: от 200 рублей до 500 и выше. В Крючкове обслуживание одной сотки обходится жителям в 260 рублей. Если речь идет об участке 15 соток, то общая сумма платежа за управление и эксплуатацию составит 3900 рублей. Обращаем внимание еще раз, сюда не включены платежи за свет, газ и воду.
«Мы работаем с каждым собственником индивидуально, так как у каждого свои условия эксплуатации жилья. Бывают случаи, когда дом заявлен очень большой площади, а его используемая часть намного меньше или отапливаемая площадь меньше, — говорит Усольцев. — Управляющая компания все это старается учитывать и делает перерасчет. Или, например, учитываются какие-то услуги, не имеющие отношения к площади участка, такие как, скажем, пропускной режим, тут на всех расценки одинаковые. Обязательно применяются индивидуальные корректировки к каждому жителю».
Средний дом в Крючкове площадью от 150 до 300 квадратных метров и участком в 15 соток, обходится его хозяину в 3900 рублей. Прибавим к этой сумме услуги ресурсоснабжающих организаций. В поселке Крючково, как утверждает Дмитрий Усольцев, они обходятся жителю в среднем в размере 7000 рублей. В итоге в месяц владельцу среднестатистического коттеджа приходится платить 11 тысяч рублей.
Откуда такие солидные платежи за «коммуналку»? Как правило, хозяева владеют не одним домом, но и дополнительными постройками: гаражами, банями, гостевыми домиками, которые так же нуждаются в отоплении, освещении, а значит и оплате. Нужно учитывать и состав семьи: иногда это всего два человека, и ресурсы они используют в меньшем количестве, а иногда это большая семья, и потребностей у них больше.
Кроме того, существуют такие понятия, как зимний и летний режимы. Зимой больше тратится газа и электроэнергии, летом – воды.
Оплата жилья в таун-хаусе производится по тому же принципу. Если расчет идет за сотку – платить придется меньше за счет маленького участка, обычно это 6-6,5 соток. Если начисляют цену с квадратного метра, расходы вполне сопоставимы со стоимостью городской квартиры.
Смета эксплуатации поселка «Крючково» из расчета стоимости 1 сотки в месяц (поселковый сбор)
| Услуга | Цена |
|---|---|
| Охрана | 42,74 руб. |
| Расходы по механизированной уборке | 4,27 руб |
| Инвентарь и бытовая химия | 8,55 руб |
| Цена обслуживания насосов канализации (амортизация) | 3,76 руб. |
| Обслуживание канализационных сетей и КНС с прочисткой и сан. обработкой | 14,11 руб. |
| Обслуживание водопроводных сетей и ВЗУ с прочисткой и сан. обработкой | 11,73 руб. |
| Обслуживание электрических сетей, опор, светильников и ТП – 10,17 руб. | 10,17 руб. |
| Посадочный материал, семена, удобрения. | 2,99 руб. |
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.RU
Как ни странно, но стоимость обслуживания одного квадратного метра городских качественных квартир: в элитных домах и домах бизнес-класса обходится собственнику в среднем дороже, чем загородного коттеджа. Возможно потому, что собственнику в поселке приходится многое делать самому или нанимать собственных рабочих – ухаживать за растениями на участке, расчищать зимой крыльцо, что-то постоянно в доме чинить и т.д. Если все эти хлопоты «загнать» в тариф, то неизвестно еще что получится. Кроме того, за городом больше льют воды, расходуют электричества и газа.
Так что совершенно однозначный вывод: удовольствие жить в комфорте не из дешевых, и наши российские собственники уже давно совершили жилищно-коммунальную реформу, о которой так много говорят чиновники.
Стоимость эксплуатации 1 кв метра
| Дома бизнес-класса | $1-3 |
| Элитные дома | $2-7 |
| Загородный коттедж | $1-2 |
Источник: МИАН-агентство недвижимости