Загородное жилье: кому принадлежат подвалы и участки земли – жителям, застройщику, государству?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

О проблемах, которые мы собираемся обсудить в данной статье, покупатели загородного жилья задумываются не сразу. А ведь вопросы собственности на землю около дома, подвалы, чердаки лестницы - никак не второго плана. Кто же законный владелец придомовой территории и «нежилья» - житель, строительная компания или местная власть?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Сразу уточним: портал Metrinfo.Ru сегодня будет обсуждать особенности имущественных прав жителей таунхаусов и многоквартирных домов в организованных поселках. Коттеджи – тема отдельная.

Итак, решив переехать жить за город, будущие покупатели сталкиваются с выбором: что приобрести - секцию в таунхаусе или квартиру в жилом доме, который находится на территории организованного коттеджного поселка? Ведь зачастую «тауны» и дома с квартирами друг на дружку похожи как родные братья. Вот пример из жизни. Я сама живу в организованном поселке недалеко от Москвы в доме на 8 квартир. Точно такой же дом построен рядом. Напротив - таунхаусы. Два «тауна» на восемь секций и два восьмиквартирных дома составляют своеобразный анклав в поселке, где все остальное – коттеджи.

В нашем «анклаве» с первого взгляда и не разобраться – где таунхаусы, а где «квартирники»: и те и другие построены по одной технологии («канадской»), из панелей, сошедших с одного конвейера, в одном архитектурном стиле. И те, и другие – двухэтажные, с большими подвалами. И те, и другие – утопают в цветах, у всех одинаково ухоженные газоны, беседки, патио. Наконец, у нас общая детская площадка, построенная на деньги жителей наших домов и «таунов». Очень близки площади квартир и секций – от 90 до 120 кв. метров. Мы очень похожи. Но имущественные права у нас разные. Начнем разбираться.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Экодолье Щолохово
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб. ГК Экодолье Узнать телефон

Земля: владение и пользование
И начнем мы разбираться с земли. В нашем поселке устроено так: участки земли, примыкающие к фасадам таунхаусов, находятся в собственности у хозяев жилья. То есть, каждый собственник квартиры-секции владеет своим «кусочком», который он купил вместе с жильем. А у нашего многоквартирного дома, «пятно застройки» и близлежащая территория принадлежат местному муниципалитету и находятся в аренде у застройщика. А мы этой землей пользуемся.

Но так бывает не всегда. Как сообщил нам Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые ветры», земельные участки у таунхаусов тоже могут быть и не оформлены в собственность хозяев жилья. Например, в поселке «Потапово» в Южном Бутове земля принадлежит городу Москве и находится в аренде у застройщика.

Многое зависит от того, где построен поселок – в черте городов или нет. Как нам объяснила Мария Валуева, юрист компании «Совершенствование Правовых Технологий» в городах, будь то Москва или Подмосковье, земля – как правило, государственная и застройщик ее арендует. И никто ее собственникам жилья не продает. «С оформлением загородных же таунхаусов, находящихся вне черты города, все несколько проще. Чаще всего они оформляются так же, как и коттеджи в поселках, то есть вы получаете собственность на землю и собственность на дом», - уточняет эксперт.

Итак, как мы видим, у нас есть два основных варианта земельных отношений: собственники жилья владеют землей, если они ее покупали вместе со своей недвижимостью. Или земля – государственная, и застройщик ее арендует. О втором варианте и поговорим.

Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Цветочный", 25 от МКАД Готовые коттеджи в 25 км от МКАД по шоссе. Коммуникации. Площади 154-279 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. от 1 млн руб. Узнать телефон

А землю можно приватизировать
Земля государственная, но в силу закона, она принадлежит жителям. Обновленное жилищное законодательство, вступившее в силу в 2005 году, говорит, что на праве общей долевой собственности жителям многоквартирного дома принадлежит «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке» (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Так что землю можно приватизировать и, хотя в законах речь идет о городском жилье, российское законодательство действительно для всех россиян, как живущих за городом, так и в городе. И термин «многоквартирый дом», которым оперирует законодатель, описывая права жителей, вполне применим и к нашей малоэтажной застройке.

«А зачем землю приватизировать? Зачем становиться собственником - чтобы взвалить на себя налоги, которые грозят со временем увеличить?», - огорошил нас вопросом Андрей Вяткин, исполнительный директор «Маршал Эстейт». Действительно – зачем? Попробуем объясниться.

Нужно ли становиться землевладельцем
Вновь позволю себе лирическое отступление. Я прожила в своем доме 8 лет и территорию вокруг него мы устраивали, как нам было угодно. Цветы, кусты, деревья, заборчики, скамейки, беседки, детскую площадку – никто нам ничего не мешал сажать и устанавливать и взяток не требовал. Некоторые жители наших домов даже «прорубили» себе собственные дополнительные двери – с выходом, так сказать, «в сад», а вернее – во двор. Это, правда, пришлось согласовывать с застройщиком (как и установку детской площадки), но согласования прошли мирно, без боевых действий. Но будет ли так всегда?

Вдруг застройщику взбредет в голову, например, снести нашу детскую площадку и устроить на ее месте гараж или пивной ларек поставить (это, впрочем, из области фантастики, хотя сами понимаете, Россия - страна фантастическая). Земля-то ведь не наша, арендатор – он! Однако эксперты хором разуверили в том, что такое вообще может быть.

«Застройщик, а также муниципальная власть не может взять и захотеть построить гараж – при строительстве дома утверждается градостроительная документация, которая становится законом, есть определенные стандарты по придомовой территории, которые обходить нельзя», - говорит Андрей Вяткин («Маршал Эстейт»). И тут же предупреждает и нас, жителей – мы тоже, даже приватизировав землю, ничего на ней построить не сможем, поскольку градостроительной документации следует придерживаться всем сторонам.

«Всё зависит от документации по планировке территории (ППТ), где должно быть определено что, где и как, - добавляет Юрий Маклецов, управляющий партнер компании Kaskad Family.- Если застройщик пытается изменить ППТ – то должны проводиться публичные слушания (о месте и времени должна быть публикация), на которых местные жители должны выразить четкую консолидированную позицию, желательно с привлечением экспертов».

Ну а если застройщик со всей дури начал нарушать все что можно (ну, с ума сошел, затмение нашло, бывает ведь такое), то, что делать тогда? Как объяснила нам Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», жители могут обратиться с жалобой в районную администрацию, в местное управление архитектуры и градостроительства.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Певчее
Поселок "Певчее", 25 от МКАД Участки площадью от 10 сот. шоссе, 25 км от МКАД. Звоните! от 3,5 млн руб. Узнать телефон

Александр Дубовенко, директор по развитию компании GOOD WOOD, твердо пообещал нам, что в этом случае тут же появится грозная инспекция, которая потребует предъявить разрешение на строительство. И если его нет, то стройка однозначно будет приостановлена. Ну, и суды еще никто не отменял.

Так что вряд ли застройщик покусится на территорию жителей, это будет слишком явное нарушение, и управу на него найти будет можно. Впрочем, у застройщика есть еще «поле для деятельности» - это нежилые помещения…

Нежилые помещения: что чье?
Опять вернемся в наш поселок. И в многоквартирных домах, и в таунах имеются обширные подвальные помещения. «Тауны» устроили в них шикарные кухни (это не совсем подвал, а полуподвал, с маленькими окошками), а также всякие подсобки и даже мастерские. Что касается нашего многоквартирного дома, то подвал у нас просто огромный, у каждой квартиры есть по комнате для хранения всяческого скарба, а остальные помещения принадлежат застройщику. Он их когда-то мечтал продать (и даже приводил покупателей), но никто на них не позарился, слишком уж специфично предложение.

Строил планы застройщик и сбыть подвальные помещения нам - жителям. Отчасти они сбылись: некоторые хозяева квартир выкупили дополнительные подвальные помещения «под собой» и устроили себе двухэтажные жилища. Но все равно, осталось еще очень много каких-то пыльных комнат, залов, катакомб, которые простаивают абсолютно зря, и никому они не нужны. (Впрочем, один «жилец» в подвале есть – именно туда мы выпустили спасенного от кошки и воспитанного в нашей семье мышонка Квентина, и на сегодня Квентин, видимо, является мышью с самыми лучшими жилищными условиями в Московской области).

Кстати, большие «общие» помещения бывают и в таунхаусах: «в зависимости от проектов могут появляться в редких случаях и помещения общего назначения, такие помещения, как правило, зарегистрированы за поселком или компанией-застройщиком, которые ими же и используются. На усмотрение владельцев этих помещений, они могут быть проданы заинтересованным лицам», - говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»).

Итак, ключевые слова сказаны нашим экспертом – «могут быть проданы». Вот это нас - жителей и беспокоит. Пока подвалы стоят пустые, жить в доме можно. Но вдруг застройщик продаст или сдаст помещения в аренду каким-нибудь деятелям, которые устроят в нашем доме кабак? Или склад со стройматериалами? Или еще что-нибудь придумают?

Тут надо обязательно помнить, что жильцы многоквартирного дома не такие уж сироты – им тоже кое-что принадлежит на праве общей долевой собственности. В соответствии с уже процитированной нами статьей 36 ЖК РФ, это лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши… С этими помещениями застройщик в силу закона ничего поделать не сможет.

Но он вправе распорядиться своими подвалами, главное, чтобы это не противоречило законодательству. Например, подсказывает нам Валентина Иванова, генеральный директор компании «АИП-консалтинг», в жилых домах нельзя устраивать склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток. (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170). А Гражданский кодекс (п.3 ст.288 ГК) однозначно запрещает размещать в жилых домах промышленные производства.

Ну, а если застройщик-таки устроит в нашем подвале бар-ресторан... «Если бар будет создавать шум и мешать спать жильцам, если он будет портить экологию, или просто как-то опасен для проживания, его ОДНОЗНАЧНО закроют. И уж никакие склады с горючими материалами никто не даст в подвале размещать. Одной жалобы будет достаточно. Поверьте, при споре ООО «Рога и Копыта» и группы жильцов, суд почти ВСЕГДА встанет на сторону жильцов, даже если «Копыта» попробуют «коррумпировать» его», - говорит Александр Дубовенко (GOOD WOOD)

Юрий Маклецов (Kaskad Family) дает еще один совет – «исследовать шли ли деньги граждан на создание этих объектов, или была ли юридическая связь между финансированием создания именно этих помещений и жильем». И если жителям удастся доказать, что их деньги были использованы, то это – лишний козырь в споре с застройщиком.

Что ж, будем верить нашим экспертам – закон нас защитит. Ура. Главное, чтобы это усек наш застройщик, который как-то  сказал нам такую фразу: «Вы что думаете, вы у меня купили? Воздух между стенами, а все остальное в вашем доме – мое». Впрочем, он это говорил до введения в действие нового Жилищного кодекса и поправок в Земельный, в которых права жильцов на общее имущество и земельные участки были окончательно расписаны и закреплены.

Резюме портала Metrinfo.Ru
Вернемся к тому, с чего мы начали – что надо знать о таунхаусах и загородных квартирах. Как правило, хозяин таунхауса – бОльший хозяин своему дому, чем житель «многоквартирки». «В таунхаусах эти вопросы заранее продуманы компанией-застройщиком, малоэтажные квартиры разбиты на блоки, под которыми земельные участки уже находятся в собственности, а сами квартиры зарегистрированы с жилыми и нежилыми площадями», - подтверждает нашу мысль Людмила Ежова (Терра-Недвижимость). Впрочем, жить на государственной земле и иметь под собой подвал, принадлежащий застройщику тоже не смертельно, хотя и права свои надо знать. На всякий случай. Вдруг застройщик не прочел новый Жилищный кодекс?