Зарубежная недвижимость: вычисляем ловушки. Как выбрать риелтора, заплатить налоги, разобраться со вторым гражданством и найти толкового управляющего

На рынке недвижимости, особенно зарубежном, надо поменьше предпринимать самостоятельных действий – а искать помощников: агентов, управляющих. Что, впрочем, совершенно не означает, что надо им полностью доверять: проверки и контроль необходимы.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Это умозаключение навеяло автору статьи любопытную ассоциацию. Первой самостоятельно прочитанной мною книгой был «Робинзон Крузо». Перечитав ее недавно еще раз, я поразился – да это просто гимн человеческому коллективизму! Робинзон вроде бы один и делает все сам – но постоянно пользуется результатом труда других людей. Что-то смастерить – вот пила и топор, поохотиться или защититься от дикарей – ружья и порох… Легко представить себе, как быстро и печально закончилась бы жизнь этого невольного отшельника, если бы он оказался на своем острове без всего этого имущества. Покупатель зарубежной недвижимости тоже в какой-то степени робинзон…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: РАПО
ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб. ООО «РАПО» Узнать телефон

Известить ФНС
Собираемся купить квартиру за границей. Узнали, что при этом надо ставить в известность российские налоговые органы.
Как объяснили опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты, это не совсем так: о самом факте приобретения зарубежной недвижимости извещать не надо. «Исключение, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, - составляют госслужащие, которым недавно запретили владеть жильем за границей. Их обязали уведомить о наличии подобных объектов, а затем и отказаться от них».

Прочих (не госслужащих) это не касается, но есть одна деталь: нужно сообщать о наличии счетов в иностранных банках, а также о доходах, получаемых за границей. И если второе в случае приобретения недвижимости не обязательно (вы можете не сдавать свое иностранное имущество в аренду, а пользоваться исключительно самостоятельно), то первое практически неизбежно: именно со счета в тамошнем банке вы будете оплачивать покупку, платить налоги на собственность и коммунальные платежи.

К счастью, процедура необременительная: по словам Михаила Чулкова, генерального директора агентства MICHAEL & JENEVA Portugal Property, достаточно прийти в ИФНС и заполнить заявление, указав реквизиты счета и банка – вся операция занимает не более получаса.

И, наконец, об ответственности. Об интересующем нас предмете говорит Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) РФ. В нем есть ст. 15.25 – «Нарушение валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования», а в ней – п.2.1. «Непредставление резидентом в налоговый орган уведомления об открытии (закрытии) счета (вклада) или об изменении реквизитов счета (вклада) в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от восьмисот тысяч до одного миллиона рублей».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Тройка РЭД
ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Узнать телефон

ВНЖ или гражданство: не будет ли проблем?
Многие страны при покупке недвижимости предоставляют ВНЖ, некоторые даже гражданство. Как к этому относятся российские власти? Не получит ли человек, приобретший иностранный ВНЖ или гражданство, но оставшийся жить в России, сложностей?
Такой проблемы нет – заверили наши эксперты. Правда, за этим последовали некоторые настораживающие оговорки. «Российское государство никак не преследует лиц, обладающих ВНЖ иностранной страны, - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Другое дело, что сейчас Госдума РФ рассматривает два законопроекта, предусматривающих как обязательность уведомления о наличии двойного гражданства, так и наказание за неисполнение этой обязанности. До их вступления в силу каких-либо практических и легальных механизмов выявления лиц с двойным гражданством попросту не предусмотрено».

«Многие россияне имеют несколько паспортов, и это им тоже никак не мешает, никаких проблем не возникает, - подтверждает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. – С большинством стран у России нет договора о двойном гражданстве. Если есть второе гражданство (например, Турции), то в России такой человек будет считаться россиянином, в Турции – гражданином Турции. Но в Германии, например, нельзя получить гражданство, не отказавшись от гражданства России». А Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International (London), советует внимательно смотреть на политические отношения страны, в которой вы рассчитываете получить ВНЖ или тем более гражданство, с Россией.

Но, повторимся, формально пока проблем нет. Пока…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Прайм-Инвест
ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Узнать телефон

Выбор риелтора
Хотим купить квартиру за границей. Обнаружили в интернете множество компаний, готовых нам помочь. У многих русскоязычные сайты, русскоговорящий персонал на месте. Удобно, конечно, но возникают вопросы: будут ли предложения этих компаний лучшими?
Подозрения в том, что предложения от компаний, нацеленных на русскоговорящих клиентов, будут не самыми дешевыми, обоснованы – сомневающимся можно порекомендовать отправиться на Арбат и посмотреть, по каким ценам там продаются матрешки «пузатеньким иностранцам». Однако в вопросе о том, сможете ли вы обойтись без русскоязычного риелтора, нужно проявлять здоровую самокритику.

«Безусловно, русскоязычное сопровождение необходимо, - убеждена Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant-Property. – Даже в Болгарии, где процедура покупки достаточно проста, а язык близок, есть множество сложных моментов, в которых сложно разобраться. Тем более русскоязычный сопровождающий необходим в других странах – например, Турции или Таиланде».

Очень многое зависит и от степени развитости местного рынка недвижимости. «Понятие «заграница» очень растяжимо, - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. – В нормальных странах все процедуры всегда сопровождает юрист, так что от риелтора тут уже мало что будет зависеть. А чтобы проверить справедливость выставляемой цены, нужно прибегать к помощи не риелтора, а оценщика – и такая услуга будет стоить недорого». На менее развитых рынках, продолжает эксперт, помощь риелтора нужнее.

«Существует множество мифов о работе риелторов за рубежом; самый распространенный – «у крупных компаний дороже», - говорит Анна Миронова, руководитель проектов отдела элитной зарубежной недвижимости компании Knight Frank. – Крупные компании – это, как правило, международные агентства, существующие на рынке 50-100 и более лет. Они дорожат своей репутацией и очень строго придерживаются законов и кодекса чести. В этот кодекс чести как раз и входит не завышать цены ни явным, ни тайным образом… Более того, агентство за счет длительных партнерских отношений с застройщиком имеет некоторые дисконты для своих клиентов. Плюс к этому международное агентство имеет всегда больше объектов для сравнения и также может дать взвешенную экспертную оценку по нескольким направлениям».

Так что русскоязычная помощь, скорее всего, вам понадобится. Но это вовсе не означает, что риелтору следует доверять слепо: проверять его работу можно и нужно. Юлия Кожевникова (Tranio.Ru) советует изучить интернет – как относительно рынка данной страны вообще, так и агентства, с которым вы собираетесь работать. Проверить наличие лицензии, поспрашивать на форумах у людей, которые уже обзавелись зарубежной недвижимостью. Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) советует поставить агента в известность о том, что всю информацию, которую вы будете получать от него, вы станете подтверждать у продавца. «Это, конечно же, не означает, что продавец также будет давать верную информацию, но это поможет проверить степень честности предложения», - отмечает эксперт.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: МСМ-Инвест
Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Узнать телефон

«Чужой» объект
Купили магазин в Германии. Сделку провела небольшая семейная фирма (муж и жена, оба русские), мы заплатили им комиссию 2%. Через два месяца после оформления получили письмо от другого немецкого риелтора – они утверждают, что купленный нами объект – их эксклюзив, и требуют комиссию себе. Наши первые риелторы сразу перестали выходить на контакт – а сейчас мы узнали, что они ликвидируют свои компании, и выдвигать какие-то требования к ним невозможно.
На наш (сугубо российский) взгляд, это очень странная ситуация: люди купили объект у собственника, сделка проведена. Если у собственника были какие-то договоренности с риелторами – пусть он и платит им неустойку, авторы вопроса никаких договоров не заключали. Но это, повторимся, наше понимание – в Германии, возможно, все иначе…

Эксперты успокоили – автору письма бояться нечего. «Меня удивляет, что другое агентство прислало письмо и обратилось именно к вам, - говорит Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). – Возможно, что продавец допустил такой вариант: он находился на эксклюзивной договоренности с одним агентством, а продал свой объект через другое агентство. Но тут претензии немецкого риелтора к вам неуместны, переправляйте их в адрес вашего непосредственного продавца». Также, продолжает эксперт, у автора вопроса наверняка сохранилось подтверждение о том, что он заплатил комиссию в 2% той самой «семейной фирме». «В данном случае вина ложится на продавца, самого собственника, который поставил других лиц в такую ситуацию, - подводит итог Игорь Индриксонс. – Реакция немецкого риелтора понятна, но в данном случае достаточно лишь отписаться о том, что вы не были в курсе всех дел, заплатили комиссию и т.д.».

«Судебные тяжбы могут проходить между посредниками и предыдущими собственниками объекта. Если речь не пойдет о наиболее негативном сценарии, в котором сделку признают недействительной (что, по-моему, маловероятно в такой ситуации, так как здесь скорее оспаривается комиссионное вознаграждение), для покупателя это не должно обернуться издержками», - заключает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».

А Евгений Спрингис (Dom International) вообще считает, что ситуация – это «развод по-русски». И снова повторяет рекомендацию – не работать с небольшими и непонятными «семейными фирмами»!
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: СтройНафта
ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Узнать телефон

Как продавать?
Покупаем квартиру за границей и задумались о том, сможем ли мы в случае необходимости продать ее.
Действительно, как продавать? Рекомендаций о приобретении масса, а о том, как перепродать потом, – нет вообще. Хорошо, если у вас найдется сосед (в России), желающий купить ваш домик в Болгарии. А если нет?

Наши консультанты никаких «чудесных снадобий» не назвали – все рекомендации сводились к поиску риелтора. «Самый эффективный способ продажи – это обратиться к риелтору, при помощи которого вы приобретали реализуемый объект, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Этот человек знает не только сам объект, но и круг потенциальных клиентов на него. Если же это по каким-то причинам невозможно, стоит обратиться к риелторам, реализующим подобные объекты недвижимости. Это позволит предлагать ваше жилье совместно с демонстрируемыми рядом».

«Лучше всего найти компанию, которая работает с покупателями из разных стран – таким образом сфера поиска покупателей расширяется, - рекомендует Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA). – Например, наша компания работает с теми, кто говорит по-русски, по-английски, по-французски, по-испански и по-португальски. Если вести речь о величине вознаграждения агентству, то в Португалии стандартная комиссия составляет 5%».

Но размеры запросов риелторов могут оказаться ошеломляющими. «В среднем в Болгарии комиссия составляет 20% - это самая высокая комиссия в мире, - говорит Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). – Именно поэтому недвижимость в Болгарии пытаются продавать так активно, особенно в России. Если же вы, придя в агентство, не предложите хорошую комиссию – никто за ваш объект браться не будет. Они лучше продадут другой объект на первичном рынке и получат с этого хорошее вознаграждение».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Затонское
ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Узнать телефон

Управляющий: как его найти?
Хотим купить квартиру в Болгарии. Сами пользоваться планируем, но явно не круглый год. Даже не весь летний сезон. Думаем сдавать.
Проблема явно сводится к поиску управляющего. Где его найти? Как убедиться, что он добросовестный? В интернете описано немало случаев, когда управленцы объект сдавали, собственнику говорили, что желающих снять нет, а всю выручку брали себе. И даже не удосуживались убрать потом в номере – приезжая, владелец обнаруживал, что счетчики воды и электричества накрутили немалый расход, в холодильнике – мумифицированные останки курицы, а управленцы таращат глаза, уверяя, что никого тут не было…

«В Болгарии или любой другой стране лучше покупать квартиру в доме с управляющей компанией, работающей по принципу апарт-отеля, - советует Наталья Завалишина (Distant-Property). – Там есть возможность сдавать в аренду, это заранее предусмотрено».

Еще несколько рекомендаций. Во-первых, предлагаемая управляющим доходность должна быть реальной. Существуют (во всяком случае, так было года два назад) объекты, где инвесторам предлагают до 15% годовых. Ясно, что таких цифр просто не существует в природе и обещания имеют одну цель: побудить вас купить такой «выгодный» объект. А после управляющая компания найдет способ, как избежать выполнения своих обещаний. Во-вторых, что-то сдать в курортной зоне возможно только в сезон (вспомните, к примеру, подмосковные дачные товарищества – там зимой жизнь полностью замирает). Так что в качестве инвестиции для сдачи выгоднее объекты, которые сдаются круглый год – например, квартиры в городах.

Что касается оплаты услуг управляющего, то, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), она зависит от их объема и может варьироваться от месячной стоимости аренды до половины общих поступлений в процессе долгосрочной аренды. Как правило, полный перечень услуг посредников предусматривает не только поиск желаемого арендатора, но и гарантирование поступление средств от него, контроль технического состояния квартиры, ее ремонт, страхование и т.д.

Налоги от сдачи
Хотим сдавать купленную за рубежом квартиру. Если будет доход – с него, вероятно, надо платить налог…
Конечно, надо. Сделать это придется в стране, где вы получаете доход – т.е. там, где расположена ваша недвижимость. Ставки в большинстве государств огорчат – например, в Италии, говорит Наталья Завалишина (Distant-Property), налог на доход от аренды составляет 25-45%.

Технически процесс можно организовать так, чтобы не ходить по налоговым инспекциям лично – есть сервисы в интернете. Но в любом случае потребуются знания языка, налоговых законов, умение заполнить декларацию. Если этого нет – придется платить посреднику из числа тех, кто все это знает и умеет.

И последний вопрос: после уплаты налогов там, не останетесь ли вы что-то должны еще и российскому государству? Здесь ответ зависит от того, заключено ли у России с данной страной соглашение об избежании двойного налогообложения. Если да (а такие договоры, напоминает Евгений Спрингис (Dom International), заключены с 65 странами), то налоги, уплаченные там, засчитываются. Если же нет – то платить придется по второму разу.

Но в любом случае, даже если соглашение с той страной у России есть, полученные от арендаторов суммы нужно вносить в заполняемую у нас налоговую декларацию – только в этом случае все формальности будут считаться соблюденными.