Зарубежная недвижимость. Самые доступные страны в 2014 г. Бюджет не более 5-6 млн руб.? В зоне внимания Испания, Португалия, Латвия, Болгария, Турция, Черногория, Кипр, Греция

Рынок зарубежной недвижимости сейчас функционирует в непростых политических и экономических условиях. 2014 год оказался для России тяжелым: украинский кризис, санкции Запада, стагнация в промышленном секторе и снижающиеся цены на нефть. Немудрено, что в такой ситуации российский рубль установил рекорды падения, начав снижаться против доллара США и евро еще зимой 2013-2014 гг. вместе с валютами других развивающихся стран, он так и не смог отыграть своих позиций. А осенью просел еще существеннее, и нет никакой уверенности, что национальная валюта сможет вернуться на былые уровни.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

И как раз это побуждает российских граждан размещать свои капиталы в более надежные активы, в том числе в зарубежную недвижимость. Однако резко падение рубля сказалось на платежеспособности россиян, если в прошлом году 6 млн руб. равнялись примерно 140-150 тыс. евро, то сегодня это лишь 120 тыс. евро. Но можно ли с таким бюджетом претендовать на достойные объекты или сегодня многие желающие купить зарубежную недвижимость вынуждены идти на компромиссы и жертвовать качеством? И в каких странах недвижимость все еще остается доступной? Где можно купить квартиру или дом, имея в наличии не более 5-6 млн руб.? В этих вопросах и постарался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Монарх
Квартиры у м. Выставочная Новые квартиры в готовых домах пл. от 63 метров. рядом с метро Выставочная. Спешите! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Узнать телефон

Параллельные течения
И сразу же хочется обнадежить российских покупателей зарубежной недвижимости: несмотря на то что наша валюта дешевела и рублевые накопления за 2014 г. несколько «похудели», их все равно может быть достаточно на заграничную квартиру или даже дом. Во-первых, по отношению к доллару и евро в 2014 г. дешевели валюты практически всех развивающихся стран, и хотя рубль потерял больше многих других, в отношении таких валют он, если и просел, то не так сильно, поэтому недвижимость, например, Турции или Египта осталась такой же доступной. А во-вторых, в каждой стране проходили свои экономические и политические процессы, в результате которых где-то недвижимость подорожала, а где-то, наоборот, подешевела, и тем самым ее рублевая стоимость практически не изменилась. И наконец, многие девелоперы, зная о снижении российского рубля, предлагают россиянам дополнительные скидки. А значит, чтобы купить зарубежную недвижимость, не нужно копить дополнительные средства.

«Действительно, с начала 2014 года к бивалютной корзине рубль подешевел на 13,5%, а к доллару - более чем на 17%. На этом фоне покупательная способность соотечественников в самом деле значительно сократилась. Но на глобальном рынке жилой недвижимости по-прежнему довольно много локальных зон с относительно недорогими предложениями. И рассматриваемый бюджет покупки - 5-6 млн руб., даже несмотря на ослабление национальной валюты, все-таки предполагает довольно широкий выбор сравнительно качественных объектов в самых различных странах, - утверждает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». – Правда, в первую очередь здесь, конечно, выделяются страны Северной Африки (Египет, Тунис и др.), Ближнего Востока (например, Турции) и Азиатско-Тихоокеанского региона (например, Таиланд), но можно рассматривать и европейские страны «второго эшелона» - страны Южной Европы, прибалтийские государства и т.д. Ведь для большинства развивающихся стран и для Юго-Востока Европы все еще характерна депрессия на рынке недвижимости, цены продолжают снижаться, либо в лучшем случае практически не растут». А ведь именно эти страны как раз и интересуют многих россиян, покупающих недвижимость для отдыха и собственного проживания. Таким образом, расстраиваться пока рано.

«С бюджетом до 120 тысяч евро (или до 6 млн руб.) вполне возможно приобрести жилой объект, например, в Испании, Португалии, Латвии, Болгарии, Турции, Черногории, на Кипре и в Греции», - считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. Но можно претендовать и на Францию, и на Германию. Так, по данным Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, Германия даже относится к наиболее доступным странам для покупателей с капиталом до 100 тыс. евро. Конечно, квадратный метр жилья там стоит примерно в 4 раза больше, чем в Болгарии: 1940 евро против 443 евро, но площади среднестатистических квартир и домов гораздо меньше и конечная стоимость недвижимости получается относительно невысокой. В общем, доступность жилья во многом зависит от площади и его расположения, и если согласиться на маленькую студию в окрестностях Парижа или квартиру с одной спальней в Берлине, то можно рассчитывать на недвижимость даже развитых европейских стран. Правда, в каком-то смысле это можно считать «ущербом качеству», но тут смотря что и с чем сравнивать. Если брать вторичный рынок и прошлый октябрь-ноябрь, когда евро еще не начал дорожать, то, возможно, да, а если говорить о новостройках, то это не совсем справедливо: «Дело в том, что качество строительства постоянно повышается, развивается инфраструктура, делается больший акцент на отделке, деталях, удобстве пользователей, в прошлом году и тем более 2-3 года назад использовались более простые технологии», - говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant-Property. Таким образом, жилье, купленное сегодня, может быть немного дороже, но лучше и ликвиднее.

А для более бюджетных стран вопрос потери качества вообще малоактуален, поскольку там остаются доступными вполне просторные объекты, причем недалеко от моря: «Если рассматривать сегмент курортной недвижимости, традиционно наиболее популярный у российских покупателей, то с бюджетом в 5-6 млн руб. в большинстве европейских стран «второго эшелона» можно рассчитывать на объект среднего класса площадью 100-200 кв. м или на объект более высокого класса площадью 50-100 кв. м», - утверждает Максим Клягин (УК «Финам Менеджмент»).

«Например, в Болгарии, имея 5-6 млн руб., можно рассматривать недвижимость высокого класса: апартаменты с одной спальней на первой линии от моря или квартиры с двумя спальнями на второй линии, а также дома в пределах 3 км от пляжа. По отношению к предыдущему году покупатель только выигрывает, как в бюджете, поскольку в связи с падением рубля застройщики идут на более серьезные скидки, так и в качестве строительства в связи с улучшением европейских стандартов», - отмечает Марина Виденова, управляющий компании «Монарх Инвест» ООД. Единственное, чем, возможно, придется поступиться - это престижностью проекта и курорта: «Если взять, например, квартиру с одной спальней площадью 50-60 кв. м, то с рассматриваемым бюджетом она будет доступна на Кипре, в Пафосе или в Италии в Калабрии, и безусловно, такую квартиру можно найти в Черногории, Болгарии, в материковой части Греции и на испанской Коста-Бланке. Но если ориентироваться на более престижные и респектабельные области, например, на пляжи Коста-Брава или Коста-дель-Соль в Испании или на кипрский Лимассол, то там денег хватит лишь на небольшую студию, причем довольно далеко от моря, и даже в Болгарии в респектабельных комплексах, которые сейчас стали появляться, найти просторную квартиру за 5-6 млн руб. будет сложной задачей», - говорит Наталья Завалишина (Distant-Property).

Тем не менее возможности у российских покупателей все-таки остаются приличными. Серьезные ограничения появились разве что на инвестиционную недвижимость, вот в этом сегменте хорошие предложения при переводе их стоимости в рубли действительно подорожали. Сегодня наибольшей доходностью отличаются Великобритания, Германия, Швейцария и Австрия, а в этих странах цены высоки. «Например, в Англии, стоимость односпальных квартир (в хороших районах) начинается от 350 тыс. фунтов, а двуспальных - от 500 тыс. фунтов», - сообщает Оксана Салфали, управляющий директор компании London Relocation Consultancy Ltd. Но, впрочем, такие предложения обладателям 5-6 млн руб. были недоступны и в прошлом году, а более бюджетные варианты все же можно найти и сегодня, хоть в рублях они и будут дороже. Например, относительно неплохую прибыль могут приносить студии в наиболее крупных немецких городах, таких как Берлин, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Дюссельдорф и др., или студенческая недвижимость Лондона. «Бюджета в 5-6 млн руб. достаточно для покупки студенческих апартаментов, а они отличаются высокой ликвидностью и гарантированным доходом», - уверяет Оксана Салфали (London Relocation Consultancy Ltd). Средняя стоимость таких предложений 45-60 тыс. фунтов, а их доходность от сдачи в аренду - 10% (см. статью «Инвестиции в зарубежную недвижимость»).
 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: TEKTA GROUP
Квартал на набережной NOW Квартиры в готовых домах рядом с м.Технопарк. Площадь от 38 до 116 метров ГК: 4 кв. 2021 г. Спешите! Узнать телефон

Правильный выбор
Как показывает анализ, многие предложения зарубежной недвижимости остаются доступными россиянам даже со средним бюджетом, но тем не менее определенные объекты, на которые, возможно, копились деньги, в рублевом выражении все же могут дорожать. И тут, конечно, встает вопрос: стоит ли добавлять денег на примеченный или аналогичный проект или лучше купить то, что доступно без увеличения бюджета?

Чтобы сделать правильный выбор, конечно, в первую очередь надо оценить качество объекта, его ликвидность, возможную доходность от сдачи в аренду и т.п. Если объект действительно хорош, а более дешевые предложения значительно хуже, то можно и добавить денег (если такая возможность, конечно, есть), ведь в конце концов хорошая недвижимость принесет больший доход. Но если плюсы проекта не столь очевидны либо доплачивать попросту нечем, тогда стоит обратить внимание на более бюджетные предложения, уступив в каких-то параметрах. Правда, с умом. «В случае ограниченности бюджета покупателю логичнее проиграть в площади приобретаемого жилья, чем в его качестве (в качестве строительства, расположении, инфраструктуре района и т.п. – От ред.). Тем более что такая стратегия позволит снизить эксплуатационные издержки, как за счет метража, так и за счет того, что менее качественное жилье, особенно на вторичном рынке, характеризуется бОльшими эксплуатационными расходами и часто требует реновации», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). В случае с курортным жильем лучше не отказываться от близости к морю, правильнее отказаться от более престижного района, но остаться ближе к пляжу, например, в Испании выбрать не северную часть пляжа Коста-Брава, а южную либо переместить свое внимание на Коста-Бланку. Но, конечно, при этом не нужно выбирать районы, где живут в основном малообеспеченные граждане, выходцы из африканских стран и т.п. «И лучше, если районы будут ориентированы не на зарубежных покупателей жилья, а на местных жителей, проживающих там круглогодично. Это гарантирует лучшую обеспеченность транспортной и социальной инфраструктурой, работа которой не зависит от курортных сезонов.

То же относится и к выбору жилого комплекса. Лучше приобретать недвижимость в проектах с охраной и службой техподдержки, ориентированных на местных жителей. Это гарантирует круглогодичное присутствие платежеспособных соседей, что в свою очередь обеспечивает безопасность и надлежащую работу всех сервисных служб. А в проектах, ориентированных на отдыхающих из числа иностранцев, количество жильцов в низкий сезон невелико, а то и вовсе сводится к нулю, что повышает различные риски и снижает качество работы сервисных служб», - убеждает Станислав Зингель (Gordon Rock). И к тому же недвижимость в проектах и районах, ориентированных на местных жителей, часто более ликвидна. Минус только в том, что ее порою сложнее сдать в аренду, так как управляющая компания не занимается подобными вопросами в отличие от проектов, ориентированных на иностранцев.

Но, впрочем, в таких вопросах может помочь продавец, многие риелторы не только реализуют объекты, но и помогают впоследствии искать для них арендаторов. Так что важно выбрать правильного продавца: «Советую обращаться в надежные компании, которые дорожат репутацией, дают советы на основании своего опыта работы, а не продают то, что выгодно по комиссионным. Такие компании наверняка окажут и качественный послепродажный сервис, а не оставят клиента наедине с его покупкой решать все послепродажные вопросы, которые возникают у всех и всегда, - говорит Виктория Кутузова, директор по продажам испанского холдинга «Группо Маэрсоль». – И еще стоит обратить внимание, что напрямую у крупных застройщиков покупать всегда выгоднее, обычно они делают покупателям приятные скидки». Так что если готовы обойтись без помощи риелтора, можно приобрести даже более дорогую недвижимость, сэкономив на агентских.


Доступные страны
А разобравшись с бюджетом и принципами покупки, можно переходить непосредственно к выбору. Ну а самый бюджетный выбор на сегодняшний день, по данным Марии Коне, генерального директора компании RMC Global, можно сделать все-таки в Черногории, Болгарии, Турции, Таиланде и Испании, а также на Кипре. Плюс, как уже отмечалось, стоит рассмотреть Португалию, Латвию, Германию и Грецию, а также хорошим выбором может стать Венгрия. Подробнее о предложениях и особенностях рынков недвижимости этих государств «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет в следующей статье.

Рейтинг наиболее доступных стран для покупателя с капиталом до 100 тыс. евро (по данным компании Gordon Rock)

Название страны Общая доля доступной недвижимости в общем объеме предложения Доля доступных квартир в общем объеме предложения таковых Доля доступных домов в общем объеме предложения таковых Средняя общенациональная стоимость жилья
Болгария 70% 73% 77% 443 евро за кв.м
Турция 58% 75% 12% 568 евро за кв.м
Германия* 35% 41% 8% 1940 евро за кв.м
Черногория 17% 32% 12% 1147 евро за кв.м**
Испания 11% 18% 5% 1171 евро за кв.м

* Несмотря на более высокие цены, Германия характеризуется большей доступностью жилья за счет сравнительно меньшей площади квартир и домов

** Средняя стоимость квартир на первичном рынке недвижимости

Стоимость недвижимости в европейских странах

Испания Барселона, Коста- Бланка Апартаменты. Двухкомнатная квартира 47 кв.м 78 кв.м 100 тысяч евро 70 тысяч евро
Португалия Лиссабон Фару Квартира. Дом 75 кв.м, 70 кв.м 74 тысячи евро 85 тысяч евро
Латвия Рига Квартира 50-80 кв.м 80 тысяч евро
Черногория Бар, Будва Коттедж. Квартира 100 кв. м, 65 кв.м 80 тысячи евро 117 тысяч евро
Болгария Бургас, Варна, София Апартаменты на второй линии. Двухэтажный дом новый. Квартира 67 кв.м, 130 кв.м, 65 кв. м 118 тысяч евро, 99 тысяч евро, 49 тысяч евро
Кипр Лимассол, Ларнака, Пафос Коттедж. Квартира. Таунхаус (1 км до моря) 70 кв.м, 79 кв.м, 90 кв.м 115 тысяч евро, 90 тысяч евро, 120 тысяч евро
Турция Анталия, Бодрум Квартира (500 м от моря). Вилла (с видом на море) 58 кв.м, 100 кв. м 77 тысяч евро, 70 тысяч евро
Греция Кассандра, Афины Апартаменты (вблизи моря). Квартира 60 кв.м 45 кв.м 110 тысяч евро, 75 тысяч евро

Источник: Indriksons.ru