Зарубежная недвижимость: присматриваемся к отелям, складам, парковкам и студенческим квартирам в «старой» Европе и США. Суммы от 60 тыс. евро принесут до 10% годовых

Россияне все чаще стали обращать внимание на рынок коммерческой недвижимости Европы и США. Диверсифицировав риски в разные ее сегменты, инвесторы могут не только сберечь накопленные средства, но и получить хороший гарантированный доход.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

По данным исследования компании CBRE, в IV квартале 2014 года объем инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость достиг самого высокого квартального показателя с 2006 года - 78 млрд евро, что на 49% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 27% больше, чем за аналогичный период 2013 года.

Как оценить инвестиционную привлекательность объекта? Как объяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, инвестиционная привлекательность – это не только показатель уровня рентной доходности, а совокупность целой группы факторов: страновые риски, ликвидность объектов, доступность и привлекательность кредитования, защищенность интересов инвесторов на государственном уровне, развитость системы страхования рисков и т.п. И по совокупности этих критериев наиболее привлекательны рынки коммерческой недвижимости европейских стран с сильнейшими экономиками (Великобритания, Германия, Франция) и рынок недвижимости США. Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru, к выше названным странам добавил еще Австрию и Швейцарию.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: МИЦ
ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Узнать телефон

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, замечает, что среди клиентов компании доля покупателей коммерческой недвижимости возросла. Люди приобретают объекты стрит-ретейла Берлина и Барселоны, где помещения относительно недорогие, а ставк и аренды достаточно высоки.

По данным Gordon Rock, инвесторам следует обратить внимание на торговые и офисные объекты с имеющимися долгосрочными арендаторами, также на доходные дома и дома для престарелых, коммерческие студенческие общежития, отели и даже на медицинские клиники.

Золотой запас Лондона
По мнению Игоря Индриксонса (Indriksons.ru), Великобритания является бесспорным лидером по доходности инвестиционных проектов, связанных с вложениями в коммерческую недвижимость. Здесь объекты обеспечивают стабильные 7-12% годовых. Крупные специализированные управляющие компании с заслуженной репутацией позволяют инвесторам спокойно вкладываться и получать доход, не отвлекаясь на управление недвижимостью. Еще одна важная позиция – налоговые затраты, которые благодаря схемам оптимизации являются одними из самых низких в Европе. При этом на рынке представлен выбор объектов: гостиничные номера, студенческие апартаменты, склады самообслуживания, торговые объекты, парковки. Екатерина Румянцева (Kalinka Group) сравнила коммерческую недвижимость Лондона с золотыми запасом, для нее характерно отсутствие коммерческих рисков и высокая ликвидность. По словам эксперта, россияне вкладывают средства в лондонскую торговую недвижимость исключительно для сохранения капитала, несмотря на меньшую доходность - на уровне 2-3%, а иногда и до 1%.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Олета
Город-парк «Переделкино Ближнее» В продаже квартиры в готовых домах площадью 25-85 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Юго-Западная. Подробности по телефону! Узнать телефон

Какую сумму вкладывать?
На рынок зарубежной коммерческой недвижимости российские инвесторы выходят с разными суммами. Понятно, что чем больше денег вкладывается в объект, тем выше отдача. Как сообщил Станислав Зингель (Gordon Rock), наиболее ликвидные и приносящие стабильный долгосрочный (10-20 лет) доход от аренды объекты коммерческой недвижимости стоят, как правило, не менее 1 млн евро. К тому же именно под такие – надежные и ликвидные – объекты есть возможность привлечения долгосрочного кредита в западном банке по ставке от 2% годовых (Германия), от 3% (Великобритания, Франция), от 4% (США). Привлечение недорогого кредита в размере 50-60% от стоимости объекта позволяет инвестору получить рентабельность инвестиций до 15% годовых. Имеет значение и влияние условно-постоянных расходов (например, расходы на бухгалтерский учет) на экономику небольших объектов. Инвестировать менее 400 тыс. евро собственных средств в компании Gordon Rock не рекомендуют.

Но значительная часть наших людей, особенно те, кто делает только первые шаги на данном поприще, ориентируются на куда меньшие суммы – их бюджет начинается от 300 тыс. евро и ниже. Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) считает, что и такой капитал открывает для потенциального инвестора широкие возможности вложиться в торговые, складские и офисные помещения, номера в отелях, парковки. Например, даже на британских объектах на 300 тыс. евро можно составить инвестиционный портфель, диверсифицировав источники поступления доходов.

Например, порядка 70 тысяч евро – это размер первоначальной инвестиции при вложениях в склады самообслуживания, где гарантированная доходность – 8%. Вложение 170 тыс. евро в приобретение пары гостиничных номеров в британских отелях принесут порядка 8-11% годовых, а 60 тыс. евро, вложенные в студенческие апартаменты, принесут доход в среднем в 8-10%.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ТПУ Рассказовка
ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Узнать телефон

Варианты: от студенческой недвижимости до... 
Игорь Индриксонс подчеркивает, что студенческая недвижимость по-прежнему представляет собой выгодный объект для инвестиций. Гарантом доходности тут является спрос на качественное образование, поэтому присматриваться к таким объектам рекомендуется в первую очередь в признанных мировых центрах высшего образования. Великобритания – один из них. Большое количество английских городов предлагают разнообразные варианты студенческих общежитий, такие объекты пользуются спросом у инвесторов. Доходность подобных объектов может доходить до 11% годовых в валюте. Однако при инвестициях в студенческую недвижимость важно, чтобы это были не просто сдаваемые внаем квартиры, а именно жилье, предназначенное для студентов, находящееся под управлением специализированной управляющей компании.

Например, студенческий комплекс, предлагающий покупку комнат для инвесторов, Плато Хаус расположен в самом центре Ливерпуля. В шестиэтажном комплексе 86 комнат трех видов и площадей. Комната площадью 20-21 кв. м стоит 78,7 тыс. фунтов; 23-24 кв. м – 81,3 тыс. фунтов, а 31 кв. м – 83,9 тыс. фунтов. Окончание строительства запланировано на конец сентября 2015 года. Обещана чистая доходность 7,75% годовых в фунтах.

Еще один студенческий комплекс Гласс Воркс строится в городе Ньюкасле на севере Англии. Инвесторам предлагаются комнаты стоимостью 55 тыс. фунтов и студии с кухнями за 65 тыс. фунтов. Общежитие будет управляться профессиональной управляющей компанией, которая займется сдачей комнат в аренду. Через пять лет у инвесторов есть возможность продать комнаты обратно застройщику. Срок сдачи объекта – III квартал 2015 года. Чистая доходность до 9,62%.

На сравнительно небольшой бюджет ориентированы и другие объекты в европейских странах. В Германии (Рейнланд-Пфальц), на продажу выставлен готовый бизнес - мини-отель с рестораном общей площадью 800 кв. м. Номерной фонд отеля – 7 двухместных номеров, а ресторан рассчитан на 120 посадочных мест. Цена предложения - 190 тыс. евро. Доходность объекта – 5%. Примерно такую же выгоду (4%) сулит покупателю небольшой отель (275 кв. м) в старинном городе Метманн. Он выставлен за 195 тыс. евро. В отеле пять номеров и зал для завтраков.

Более выгодный инвестиционный объект - доходный дом в Мюльхайм-на-Руре (Северный Рейн-Вестфалия) общей площадью около 500 кв. м. При цене объекта – 225 тыс. евро. Расчетный доход от сдачи в аренду составит около 21,5 тыс. евро. Рентабельность 9,55 %. Срок окупаемости 10 с половиной лет.

Во Франции инвестиционно привлекательный объект - медицинская резиденция (дом для престарелых) в 17-м округе Парижа Батиньоле. Резиденция включает 129 квартир-студий для пожилых людей, а также 4 отдельных коттеджа. Стоимость квартир: от 174,7 до 300 тыс. евро. Важное условие - объект не подходит для проживания, только для сдачи в аренду. Доходность - 4% в год.

Еще один инвестиционный проект - экодеревня рядом с Парижем и Диснейлендом. Туристический комплекс рассчитан на круглогодичное проживание туристов, имеет всю необходимую инфраструктуру под сдачу в аренду. Дома в составе комплекса имеют собственные объекты досуга: бассейны, рестораны, детские клубы, спортивные площадки, а также общие - спа-центр, ферму с животными и пляж. Начальная стоимость двухкомнатных апартаментов 215 тыс. евро. Доходность – 4% годовых.

Не увлекайтесь!
В сложившейся экономической ситуации эксперты не советуют приобретать коммерческую недвижимость в инвестиционных целях в странах со слабыми экономиками. Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) советует внимательно изучать регионы, где расположена недвижимость, привлекшая ваше внимание. Наиболее рискованными представляются страны Восточной и Южной Европы с нестабильными и малоликвидными рынками недвижимости. Так, некоторое время назад многие россияне увлекались тем, что приобретали объекты коммерческой недвижимости в инвестиционных целях в курортных регионах Европы. Попросту говоря, где отдыхали – там и покупали: это Италия, Испания, Кипр, Греция. «Но на протяжении последних нескольких лет они явно не соответствуют критериям надежности и прогнозируемости», - заверил эксперт.

Вместе с тем некоторые страны из так называемого «нежелательного» списка начинают возвращать статус стран, интересных для инвестирования в коммерческую недвижимость, который в период мирового финансового кризиса 2008-2010 годов был утрачен. Примером такого восстановления, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), может служить рынок коммерческой недвижимости Испании, ежегодный рост объемов которого в 2013 и 2014 году превышал 200%.

Топ предпочтений покупателей коммерческой зарубежной недвижимости
Направление Доля покупателей Бюджет покупки
Испания 30% от 1,2 млн €
Германия 20% от 1,2 млн €
Лондон 12% от 2 млн ?
Австрия 10% от 2,2 млн €
Швейцария 9% от 2,2 млн CHF
Другие 18% от 800 тыс. €
Источник: Kalinka Group

 

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости (млн евро)
Страны   IV кв. 2014 IV кв. 2013   Изменение, %
Великобритания   26 812 24 012   12%
Германия   14 376 11 270   28%
Франция   8 098 5 464   48%
Швеция   6 241 3 164   97%
Нидерланды   3 999 2 112   89%
Испания   3 396 2 263   50%
Италия   2 597 1 919   35%
Норвегия   2 121 1 555   36%
Дания   1 992 1 326   50%
Ирландия   1 577 722   118%
Бельгия   1 116 622   79%
Финляндия   782 1 250   -37%
Прочие страны Западной Европы   1 992 1 653   21%
Польша   1 102 1 193   -8%
Чешская Республика   446 386   16%
Россия   283 1 555   -82%
Прочие страны региона Центральной и Восточной Европы   735 500   47%
Европа   77 665 60 966   27%
Источник: CBRE в России