«Высокая скорость и отличное качество строительства» - тезисы, постоянно используемые в рекламе новых объектов недвижимости. На первый взгляд все с ними понятно: любому покупателю хочется, чтобы его будущий дом был возведен быстро и добротно. Но при ближайшем рассмотрении появляются дополнительные вопросы. Например, такие – а как эти параметры высчитываются? Какое строительство может быть признано качественным? Где граница, отделяющая «высокую» скорость работ от «низкой»? Со всеми этими проблемами мы и постарались разобраться.
Качество: весьма широкая палитра
Начали мы с качества и – естественно – задали соответствующие вопросы экспертам. Если суммировать сказанное в ответ, картина получается такая: у данного понятия существует два понимания, обозначим их как «узкое» и «широкое». Первое – соответствие здания строительным нормам, отсутствие очевидного брака. «Некачественный дом – это тот, который банально плохо построен, - объяснила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» эту позицию Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Имеются щели между панелями, неровные стыки, трещины в стенах, неровные стены и потолки, неработающие коммуникации и так далее».
Что до «широкого» толкования, то его можно обозначить как «соответствие ЖК всем современным требованиям». Далее следовал весьма обширный перечень. «Понятие «качества объекта» можно разделить на несколько составляющих, - говорит Леонард Блинов, заместитель гендиректора компании Урбан Групп (Urban Group). – Это:
- расположение, включая транспортную доступность (автомобильную и общественным транспортом), экологию, социальное окружение и инфраструктуру, перспективность локации;
- непосредственно качество строительства, включая материал стен, этажность и архитектуру;
- юридическая и финансовая безопасность: форма договора, оплаты, наличие страховки ответственности, аккредитация/софинансирование крупных банков;
- соотношение «цена - качество»;
- эксплуатация: наличие у девелопера эксплуатационного подразделения и качество его работы на уже сданных объектах».
Скорость: люди есть, и они при деле
Этот показатель на первый взгляд попроще – можно посмотреть, с каким темпом объект проходит различные стадии строительства. Однако опрошенные нами эксперты предостерегли от чересчур примитивных оценок вроде «один этаж в неделю – это хорошо, а за две недели – уже плохо».
Во-первых, огромную роль играет технология строительства. Панельные дома, изготавливаемые на домостроительных комбинатах, по определению «растут» быстрее монолитных. По оценке Александра Нуждина, начальника тендерного отдела компании Роуз Групп (Rose Group), тот объем работ, который у панельного дома занимает 1 - 1,5 недели, у монолита потребует трех. Нужно выполнить облицовку фасада, его утепление, вставить окна…
Автор хочет сделать здесь важную оговорку. Дискуссия о том, какие дома – панельные или монолитные – лучше, ведется давно, и аргументов у каждой из сторон множество. Мы вовсе не собираемся ввязываться в этот спор, а просто отмечаем, что срок строительства монолитного дома несколько больше.
Второй аспект, на который обратили внимание наши консультанты, – строительство вовсе не ограничивается возведением «коробки». Сначала обустраивается стройплощадка, роется котлован, сооружается фундамент – это все процессы необходимые, но не столь заметные, как прибавление этажа каждые 5-7 дней. «А после того, как все этажи возведены, дом вовсе не готов, - отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Кроме «коробки», нужно сделать отделку, провести внутренние и внешние коммуникации. Эти работы не видны, поэтому у некоторых наблюдателей создается ложное впечатление о приостановке строительства».
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», добавила к картинке еще несколько штрихов. Например, может случиться так, что участок, на котором ведется строительство, сложный. Есть какие-то обременения (вывод промзоны или снос ветхого строения), необходимо подвести инженерные коммуникации. Все это удлиняет срок – но совсем не потому, что застройщик остановил работы. А еще темпы зависят от сложности концепции объекта, его архитектуры. Наконец, некоторые застройщики сегодня предлагают покупателям квартиры уже с отделкой – на нее тоже потребуется больше времени…
Одним словом, едва ли не единственным достоверным критерием можно признать тот, который выдвинул Леонард Блинов (Урбан Групп (Urban Group)), – непрерывность и интенсивность работ на площадке, то есть отсутствие простоев. Стройка – это мы уже от себя – должна напоминать муравейник, там всегда присутствует достаточное количество рабочих, и они чем-то заняты. Можно, конечно, предположить, что особенно хитрый застройщик поручит своим исполнителям толочь воду в ступе – но это уже какой-то запредельный уровень коварства, в реальной жизни не встречающийся.
Полвека прошли недаром
Широко распространено мнение, что качество и скорость – вообще плохо уживающиеся вместе понятия. Спешка, желание успеть к заранее намеченной дате часто порождают халтуру – из нейтральных, никого не задевающих примеров тут можно вспомнить метромост в Лужниках: он был открыт в 1959 году, а в 1963-м уже был признан предаварийным. Одна из причин – строители так спешили закончить, что без меры сыпали соль в бетонный раствор, чтобы он не замерзал на морозе…
При строительстве современных объектов, заверили наши консультанты, такого не происходит. «Высокое качество и скорость возможны при стабильном финансировании строительства, - говорит Ирина Игнатьева, директор по маркетингу компании «КомСтрин». – Строительные нормы довольно жесткие, и нарушить качество строительства практически невозможно. Иначе госкомиссия просто не примет дом».
«Сделать быстро и качественно – абсолютно реальная задача, - соглашается Екатерина Фонарева («Баркли»). – Сегодня существует множество инновационных технологий: например, благодаря одной из них панельный 12-этажный дом можно возвести под крышу всего за 4-6 месяцев – яркий тому пример ЖК «Высокие Жаворонки». Также можно отметить ЖК САМПО (SAMPO), который строится по финской технологии буквально не по дням, а по часам. Секрет кроется в сэндвич-панелях, которые производятся прямо на строительной площадке, на специально построенном маленьком заводе».
«Я считаю, что строить быстро и качественно вполне реально, - подтверждает Александр Зубец («Новые Ватутинки»). – Однако строить так могут только крупные девелоперы, имеющие достаточные ресурсы для эффективной работы и продуманного управления. Строительство – это взаимодействие огромного количества различных специалистов и организаций (подрядчиков, поставщиков, инженеров, отделочников и т.д.). Любой сбой по срокам работ той или иной организации может отразиться на общей продолжительности возведения всего дома».
Смотрим на репутацию и беседуем
Обычным гражданам (они же потенциальные покупатели жилья), конечно, интереснее всего практические рекомендации: как можно убедиться в правдивости заявлений продавца новостройки, что строительство ведется быстро и качественно? Ответы экспертов огорчили: сделать это «в лоб» не получится. Во-первых, стройка – режимный объект, куда посторонних просто так не пускают. А во-вторых, при покупке часто смотреть не на что – на месте дома еще красуется котлован… «К сожалению, определить, качественный жилой дом или нет, можно, только пожив в нем, - говорит Станислав Шмелев, генеральный директор ЗАО «ПАТРИОТ-Инжиниринг». – Поэтому на передний план здесь выходит репутация застройщика, его технические и кадровые возможности. Наличие квалифицированной рабочей силы – один из важнейших моментов, влияющих на качество строительства. Если компания привлекает большое количество гастарбайтеров, которые работают вахтовым методом, то вероятность наличия серьезных недоделок достаточно велика».
Очень хорошо, когда у застройщика есть уже реализованные объекты – по ним можно судить о его «привычках». Обязательно посетите такие здания – если есть подобная возможность. «Лучше всего приезжать на объект днем, когда видны все недостатки. Подъезд – визитная карточка жилого дома, войдя в него, вы сможете сразу составить впечатление об общем состоянии дома, - рекомендует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Если холл, лестницы и двери выглядят опрятно, то, как правило, и отделка квартир сделана на совесть. Обратите внимание на окна: легко ли они открываются, замазаны ли щели герметиком, целы ли стекла, отрегулированы ли створки. Далее необходимо оценить состояние полов, потолков и стен. Возьмите с собой на объект линейку и, оказавшись в помещении, прислоните ее к каждой из поверхностей – эти действия помогут вам выявить неровности. Убедитесь, что монтажные стыки и панельные швы герметичны. Если в углах стен вы обнаружите потемнение или налет, то будьте уверены – изоляция в доме из рук вон плохая. Также необходимо диагностировать вентиляцию: для этого достаточно приложить к вытяжке лист бумаги, который должен моментально пристать к решетке - это свидетельствует о том, что все в порядке. Помимо этого, вы не должны обнаружить ржавчину и подтеки на водопроводных трубах и батареях. Кстати, последние должны быть установлены на расстоянии не менее 2 см от стены, не менее 8 см от подоконника и не менее 7 см от пола. Также я бы посоветовала пообщаться с соседями. Они обязательно расскажут вам о проблемах, с которыми столкнулись во время ремонта, и о реакции застройщика на предъявленные претензии, если таковые были».
От себя автор может добавить еще одно. Общаясь с жителями уже заселенных домов, обязательно поинтересуйтесь размерами квартплаты. Часто этот «невинный» вопрос вызывает бурю страстей, люди начинают размахивать руками и кричать, что 10 тысяч в месяц за заурядную панельную «трешку» - это грабеж среди бела дня! Лично я с ними абсолютно согласен, и однажды такая беседа с симпатичной молодой мамочкой, гуляющей с коляской возле новенького дома, уберегла меня от приобретения квартиры в соседнем строящемся корпусе.
…и о сроках
С ними тоже не все всегда гладко. Да, подавляющее большинство новостроек сейчас продается по 214-ФЗ, где срок сдачи дома указан в договоре, а его неисполнение грозит застройщику очень серьезными штрафами. Однако в жизни все сложнее… Не все объекты реализуются по 214-ФЗ. Иногда время сдачи дома переносится по совершенно фантастическим причинам.
«Пример: копали котлован под жилой дом, наткнулись на незапротоколированный секретный кабель, потратили полгода на то, чтобы согласовать его перенос со всеми ведомствами», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В такой ситуации застройщик, как правило, делает все, чтобы избежать штрафа: информирует покупателя о существующей проблеме, подписывает с ним приложение к договору долевого участия в строительстве, пытается договориться с клиентом полюбовно».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как видим, часто заявления о высоком качестве и быстрых сроках не подкреплены ничем, кроме энтузиазма застройщика. Проверить их невозможно. Рекомендация одна: выбирать компанию с именем и репутацией, надеясь, что история уже реализованных объектов – гарантия того, что и с вашим домом все будет хорошо.