На рынке недвижимости сегодня царит идеальный шторм – спрос крайне скромный, зато объем предложения огромный. Покупай – не хочу. И ведь действительно не хотят, но первопричина тому не СВО, мобилизация и санкции. Конечно, это очень серьезные факторы, которые влияют на поведение покупателей, однако аховое положение на рынке недвижимости сложилось довольно давно. Все дело в ценовом пузыре, который надулся на рынке недвижимости за ковидные годы.
Отметим, что пузырь уже начал сдуваться. И ценам есть куда падать дальше, так как за 2020-21 годы, когда в стране хозяйничал ковид, стоимость жилья в России выросла в полтора-два раза (в зависимости от региона и характеристик объекта). Таким образом, к началу СВО российская недвижимость оказалась чудовищно дорогой.
Сегодняшняя «картина маслом» напоминает то, что мы наблюдали на отечественном рынке жилья в 2014-2015 годах, то есть после введения «крымских» санкций: скачок цен вверх и последующее медленное снижение.
В конце 2014 года покупатели, испугавшись санкций и девальвации рубля, бросились на рынок (в отделах продаж новостроек даже образовались очереди), и цены, естественно, прыгнули вверх. Но уже с начала 2015-го поползли в обратном направлении.
В 2022-м мы видим нечто похожее. Например, в Москве в январе-феврале прошлого года жилье подорожало на 3,1%, в марте после начала СВО цены подскочили на 5,6%, в апреле подтянулись еще на 1,6% (По стране цены выросли на 5-10 % за эти месяцы, а некоторые выдающиеся объекты показали рост 15-20%). Но в апреле было уже последнее «остаточное» повышение, потому что с мая по декабрь пошло снижение на 7,5%. В декабре столичный квадратный метр стоил в среднем 251,4 тыс. руб., - примерно столько же он стоил в феврале 2022-го. В целом по итогам года московское жилье немного прибавило в стоимости (+2,3%), но во второй половине года сформировался четкий отрицательный тренд.
Между прочим, в прошлый раз цены снижались в течение трех лет, с 2015-го по 2017 год включительно, в сумме это снижение составило 15-20%. Нынешнее наметившееся падение может оказаться глубже, потому что в 2014-м не было ценового пузыря, - цены в предыдущие годы тогда топтались на месте. А в этот раз стоимость недвижимости раздулась за 2020-21 годы до неприличных значений. Подорожание шло по нарастающей, что напомнило нам благословенные 2000-е годы – время, когда страна успешно развивалась. Только в ковидный период ни о каком расцвете говорить не приходится – росли только цены на жилье.
Это во многом произошло из-за политики финансовых властей, которые в период пандемии хотели взбодрить экономику и перестарались со снижением ключевой ставки. Соответственно, упали проценты по кредитам и депозитам. Тут же была запущена льготная ипотека с государственной поддержкой на новостройки, хотя рыночные ипотечные условия были вполне приемлемыми. Что в итоге? Из-за дешевой ипотеки народ рванул за квартирами. Среди рванувших было много инвесторов, забравших деньги с невыгодных депозитных счетов. Квартиры, понятное дело, стали дорожать, дорожать, дорожать.
Теперь придется откатываться назад, причем гораздо дальше, чем в 2015-17 годах – слишком уж разбухли цены. И процесс «сдувания пузыря», как мы уже отметили, начался в мае 2022-го года. В старой Москве, напомним, вторичный квадратный метр стоит примерно столько же, сколько в феврале 2022-го, а в Новой Москве - даже немножко меньше. На деле же, то есть в реальных сделках квартиры продаются со значительными скидками - до 15%. Новостройки следуют тем же путем – цены на «первичке» стали тоже постепенно снижаться в конце 2022 года, а скидки достигают 30%.
При этом жилья экспонируется очень много: объем вторичного предложения в два раза больше, чем год назад, на первичном рынке «старой» Москвы он вырос на 40%, Новой Москвы – на 80%.
Покупатели сегодня ведут себя скромно; в 2022 году после весеннего ажиотажа году спрос падал и в сегменте «вторички», и в сегменте новостроек. Правда в конце года покупатели вторичных квартир стали активнее: этому способствовали снижение цен и скидки. У новостроек дела хуже: осенью было зафиксировано падение продаж на 54% в годовом выражении. Льготная ипотека вряд ли сможет поправить ситуацию при сегодняшних огромных ценах. Так что жилье может дешеветь в течение всего 2023 года и в последующий период, пока цены не откатятся к значениям 2020 года. То есть, - потеряют примерно треть от своих максимальных значений.