Самый надежный и спокойный способ защитить и даже приумножить свои средства - инвестиции в недвижимость. Квартира или апартамент – это наиболее понятный и простой в хорошем смысле актив, которым можно разумно распорядиться. Всем нам примерно ясно, сколько стоит наше жилье и что с ним надо делать. При этом вложения в новостройки имеют ряд преимуществ.
Еще недавно у наших людей было модно вкладываться в иностранные финансовые бумаги. Чем это обернулось, - мы все видим. Их заблокировали, заморозили и вообще хотят конфисковать. Можно, конечно, переключиться на отечественный рынок акций и облигаций, но чтобы грамотно на нем работать, нужно быть этаким «волком с Уолл стрит» - обладать специфическими знаниями, а еще лучше - инсайдерской информацией.
Банковские вклады – это хорошо, но все равно их подъедает инфляция. Да и много денег в один банк не положишь, потому что если с ним что-то произойдет, то агентство по страхованию вкладов вернет вам вернет не больше 1,4 млн рублей. Придется раскладывать капиталы по разным «корзинам». А когда Центробанк начнет снижать ключевую ставку, банки станут делать то же самое, и вклады будут терять свою привлекательность.
С недвижимостью, купленной в России, и доходами от сделок с ней ничего подобного произойти не может – никакие байден, йеллен и фон дер ляйен на нее не покусятся, обесцениться она не может. Квартиру вы можете перепродать и на этом заработать, сдать в аренду и «отбить» ипотечные платежи, заложить, подарить, оставить в наследство. И для этого не нужно образования финансиста и навыка биржевого брокера. Конечно, ценовые колебания и кризисы исключать нельзя, но в долгосрочной перспективе недвижимость дорожает. И еще момент – для квартиры не нужны сейфы и спецхранилища. Только не забывайте про страховку.
При этом рынок новостроек имеет свои преимущества перед «вторичкой». Во-первых, более доступная ипотека: в условиях высоких ипотечных ставок здесь продолжают работать программы с государственной поддержкой (для Москвы актуальна семейная ипотека, ИТ-ипотека) и совместные продукты банков и застройщиков. А во-вторых – новая квартира с продуманной планировкой, свежим ремонтом в современном жилом комплексе всегда интереснее и для самого хозяина, и для следующего покупателя или арендатора.
О том, как сегодня с помощью недвижимости в новостройке можно сохранить или даже преумножить свой капитал, редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» поговорила с экспертами рынка.
Насколько сегодня актуальна перепродажа квартира в новостройке, ведь в последнее время наблюдается разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке?
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Стеной (Stenoy):
В массовом сегменте действительно бывают ситуации, когда застройщик перед вводом в эксплуатацию продает квартиры дороже, чем может продать конечный собственник на вторичном рынке. Это связано с использованием льготной ипотеки и экономии на ежемесячных ипотечных платежах при покупке у застройщика. Но такая ситуация наблюдается далеко не во всех проектах, и часто разрыв между среднестатистическими ценами на первичном и вторичном рынке связан с низким качеством старого фонда. Если же инвестировать в ликвидную, качественную квартиру на котловане по адекватной цене, то цена ее перепродажи после ввода в эксплуатацию будет выше, чем цена покупки.
В ряде московских проектов цена квартир к моменту ввода в эксплуатацию повышается на 20-40% относительно цен на старте проекта. Плюс к этому на старте продаж бывает доступна рассрочка на время строительства. Соответственно, многие инвесторы зарабатывают на том, что вносят предоплату в размере около 20% стоимости квартиры, и переуступают ее с наценкой 20% к стартовой цене. Таким образом, их заработок составляет 100% на вложенные средства.
Георгий Новиков, руководитель департамента развития и перспективных проектов Сезар Групп (Sezar Group):
Введение эскроу-счетов и текущий рост ипотечных ставок привели к снижению инвестиционного потенциала недвижимости по мере цикла строительной готовности. Тем не менее, пока еще есть случаи выхода в продажу ЖК по привлекательным стартовым ценам. Как правило, в этом случае девелопер заинтересован максимально быстро привлечь целевой объем средств на эскроу-счета, а при достижении показателей резко поднимает цену. Инвестировав в такой проект на старте, можно получить хорошую доходность и сегодня. То есть для инвестора становится критично важен профессиональный и выборочный подход к поиску актива по привлекательной цене в локации с высоким потенциалом спроса.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Оптима Девелопмент (Optima Development) (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
Перепродажа жилья, в том числе по переуступке, распространенный вид инвестиционной активности. Особенно стремительно квартиры дорожают именно в строящихся домах. Разница в стоимости жилья на этапе котлована и в момент ввода может достигать 30%. Однако готовые новостройки также подходят для перепродажи, если находятся в составе активно развивающихся кварталов. Появление новых объектов инфраструктуры в шаговой доступности положительно сказывается на ликвидности квартир.
Покупка квартиры/апартамента с целью сдавать недвижимость в аренду. Чем хорош этот способ?
Елена Тарасова, коммерческий директор Плюс Девелопмент (Plus Development):
Инвестиции в недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее в долгосрочную аренду являются хоть и относительно низкодоходным способом по сравнению с перепродажей (порядка 5-8% годовых), но надежным вариантом для получения стабильного пассивного дохода. К тому же это актив, из которого всегда можно выйти, даже в срочном порядке, воспользовавшись услугой срочного выкупа, которую предоставляют многие агентства недвижимости.
Елена Земцова, владелец управляющей компании Дельта эстейт (Delta estate), руководитель отдела продаж комплекса Соле Хиллс (Sole Hills):
Инвестиции в гостиничные комплексы с программами доходности - на сегодня один из самых прибыльных способов вложения денежных средств в недвижимость. За последние несколько лет в Москве и области появилось много подобных проектов с небольшими студиями 20-40 кв.м. Главное преимущество подобных гостиничных комплексов – это собственная управляющая и эксплуатационная компания и гостиничный сервис 24/7. Как правило, застройщики привлекают профессиональных отельных операторов. Для владельцев студий наличие отельного оператора – это легкость управления и пассивный доход. За небольшой процент от стоимости аренды оператор берет на себя все функции по оснащению и эксплуатации номерного фонда, а также рекламе, поиску и заселению арендаторов. Собственник может находиться в любой точке мира и стабильно получать доход от аренды своих апартаментов.
Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Раритеко (Rariteco) (девелопер клубного делюкс-квартала Квартир д’Ор (Quartier d’Or)):
Аренда актуальна для доступных и средних ценовых сегментов рынка новостроек. Очевидно, что в ближайшие месяцы спрос на аренду будет быстро расти на фоне высоких ставок по ипотеке. Во втором полугодии 2023 года средняя ставка аренды в Москве выросла примерно на 20%. Этот процесс будет продолжаться – доходность аренды в среднем стремится к среднему уровню стоимости кредита, поэтому если повышаются ставки по ипотеке, то будет дорожать и аренда. В этом случае инвестор должен понимать, что ему лучше приобрести апартамент (у этого формата более низкая цена) с отделкой и желательно мебелью. Срок окупаемости соответственно тоже будет снижаться. Если еще год назад арендное жилье в Москве окупалось примерно за 10-15 лет, то при растущих ставках на съем жилья этот показатель может стать ниже 10 лет.
Сегодня распространена «сдача» в краткосрочную (посуточную) аренду лотов (в основном апартаментов) маленькой площади. Как здесь можно заработать?
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Стеной (Stenoy):
Посуточная аренда типична для гостиничного сегмента. Потенциальная доходность в таком случае может быть вдвое выше помесячной аренды, доходя до 12% в год и более. Но и риски в таком случае значительно выше, так как помесячная аренда гораздо более устойчива в кризисные периоды, проседая всего на 10%-20%, в то время как доходность от посуточной сдачи в подобных случаях часто падает до нуля.
Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Раритеко (Rariteco) (девелопер клубного делюкс-квартала Квартир д’Ор (Quartier d’Or)):
Краткосрочная аренда всегда дороже долгосрочной. Ночь в Москве в недорогом апартаменте в массовой новостройке обойдется в 3-5 тыс. рублей, а месяц аренды – около 40 тыс. То есть владелец такого апартамента только за одни сути зарабатывает около 10% месячной выручки собственника, ведущего долгосрочную аренду. В престижных жилых комплексах в центре Москвы суточные ставки варьируются от 15 тыс. до 50 тыс. рублей в сутки, но этот тип инвестиций едва ли оправдан, так как арендаторы с большими бюджетами предпочтут остановиться в гостинице. Впрочем, можно инвестировать в комплексы с гостиничным управлением мирового уровня, где все управление апартаментом берет на себя профессиональная управляющая компания. В целом в краткосрочной аренде больше рисков, так как заполняемость помещений всегда ниже 100% и может составлять только 60-70%. К тому же краткосрочной арендой нужно управлять практически в ежедневном режиме, а для этого понадобятся услуги соответствующей компании.
Павел Петров, директор коммерческого департамента ДОГМА (DOGMA):
Действительно, посуточная сдача в аренду в соотношении ежемесячной имеет выгоду в два раза. Но это действует при одном условии – востребованность лота с посуточной сдачей должна быть постоянной. В противном случае актив может показать тот же прирост, что и при ежемесячной аренде. При этом, важно понимать, что посуточный тип аренды не обеспечивает инвестора стабильными ежемесячными потоками, это более уязвимая и рискованная стратегия. На риск, безусловно, стоит идти, если локация лота предполагает регулярный спрос, больше обусловленный сезонностью.
Елена Земцова, владелец управляющей компании Дельта эстейт (Delta estate), руководитель отдела продаж комплекса Соле Хиллс (Sole Hills):
Доходность инвестиций в гостиничные апартаменты - 10-17% годовых при посуточной аренде, при долгосрочной сдаче в аренду доходность ниже. Для удобства покупателей отельный оператор еще на этапе вхождения в проект анализирует локацию, ставки аренды, оптимальное наполнение номеров, на основании чего строятся готовые финансовые модели и рассчитывается окупаемость. Например, при заполняемости номерного фонда 70% и ставках аренды 3000-10000 руб./сутки прогнозируемая доходность до 17% годовых. То есть средняя окупаемость инвестиций в апарт-отели 5-7 лет. Для сравнения – окупаемость инвестиций в квартиры при самостоятельной сдаче в долгосрочную аренду от 16 лет (для расчета взята квартира стоимостью 10 млн. руб. при ставке аренды 50 000 руб. в месяц). И также необходимо брать в расчет периоды простоя между арендаторами и необходимость самостоятельного управления и эксплуатации квартирой.
Помимо более быстрых сроков окупаемости и легкости управления активом апарт-отели обладают таким преимуществом как низкий чек входа в проект. С одной стороны, апартаменты изначально на 20-30% дешевле квартир, с другой стороны, застройщики часто предоставляют беспроцентные рассрочки с первоначальным взносом 10-20%, а также есть возможность приобретения номера в ипотеку. Аналогичного предложения в сегменте квартир просто не найти.
Какие еще есть способы сохранить и заработать деньги на рынке новостроек?
Дмитрий Голев, коммерческий директор Оптима Девелопмент (Optima Development) (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
Основной способ сохранения денег – в ходе индивидуальных переговоров с девелопером согласовать краткосрочное субсидирование ипотеки, что бы сэкономить на переплате в период действия аномально высокой ключевой ставки.
Елена Тарасова, коммерческий директор Плюс Девелопмент (Plus Development):
Привлекательным способом сохранения средств в настоящее время являются инвестиции в коммерческую недвижимость. По данным аналитиков, лидером по объему привлеченных средств в 2023 году стали торговые помещения на первых этажах жилых домов в хорошо проходимых местах, на долю которых пришлось порядка 40% от всех частных инвестиций. Также мы отмечаем резко возросший спрос на коммерческие помещения на первых этажах домов в жилых комплексах. Эти помещения используются для создания инфраструктуры ЖК. Основное преимущество для инвесторов - гарантированная сдача в аренду - так как бизнес получает гарантированную целевую аудиторию в лице жителей нового жилого комплекса.
Павел Петров, директор коммерческого департамента ДОГМА (DOGMA):
Любой тип недвижимости можно перепродать или сдать в аренду. Все активы имеют своих покупателей. Коммерческая недвижимость интересна арендой в стратегии предварительного подписания договора с крупными сетевыми ритейлерами. Им необходимы предварительные согласования локаций и помещений, но это возможно даже до покупки активов. Парковочные места в новостройках с заселяемостью 80% - это стопроцентный вариант успешного актива со сдачей в аренду и окупаемостью от 5 до 7 лет. Подобная окупаемость и у кладовых помещений – в среднем от 3 до 5 лет.
Георгий Новиков, руководитель департамента развития и перспективных проектов Сезар Групп (Sezar Group):
Есть известная шутка: «не рискуй на последние, если не хочешь оказаться на вокзале». В этом плане квартира как актив — это стопроцентная защита от «вокзала». Да, получение повышенной доходности на рынке недвижимости становится узкоспециализированной компетенцией, что подразумевает тщательный поиск по-настоящему инвестиционно-привлекательных условий и объектов. Но с другой стороны она не позволяет обнулиться или критично уйти в минус, - если не принимать участие в заведомо сомнительных авантюрах.