Инвестиции в новостройки: как сохранить и заработать деньги

Самый надежный и спокойный способ защитить и даже приумножить свои средства - инвестиции в недвижимость. Квартира или апартамент – это наиболее понятный и простой в хорошем смысле актив, которым можно разумно распорядиться. Всем нам примерно ясно, сколько стоит наше жилье и что с ним надо делать. При этом вложения в новостройки имеют ряд преимуществ.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Еще недавно у наших людей было модно вкладываться в иностранные финансовые бумаги. Чем это обернулось, - мы все видим. Их заблокировали, заморозили и вообще хотят конфисковать. Можно, конечно, переключиться на отечественный рынок акций и облигаций, но чтобы грамотно на нем работать, нужно быть этаким «волком с Уолл стрит» - обладать специфическими знаниями, а еще лучше - инсайдерской информацией.

Банковские вклады – это хорошо, но все равно их подъедает инфляция. Да и много денег в один банк не положишь, потому что если с ним что-то произойдет, то агентство по страхованию вкладов вернет вам вернет не больше 1,4 млн рублей. Придется раскладывать капиталы по разным «корзинам». А когда Центробанк начнет снижать ключевую ставку, банки станут делать то же самое, и вклады будут терять свою привлекательность.

С недвижимостью, купленной в России, и доходами от сделок с ней ничего подобного произойти не может – никакие байден, йеллен и фон дер ляйен на нее не покусятся, обесцениться она не может. Квартиру вы можете перепродать и на этом заработать, сдать в аренду и «отбить» ипотечные платежи, заложить, подарить, оставить в наследство. И для этого не нужно образования финансиста и навыка биржевого брокера. Конечно, ценовые колебания и кризисы исключать нельзя, но в долгосрочной перспективе недвижимость дорожает. И еще момент – для квартиры не нужны сейфы и спецхранилища. Только не забывайте про страховку.

При этом рынок новостроек имеет свои преимущества перед «вторичкой». Во-первых, более доступная ипотека: в условиях высоких ипотечных ставок здесь продолжают работать программы с государственной поддержкой (для Москвы актуальна семейная ипотека, IT-ипотека) и совместные продукты банков и застройщиков. А во-вторых – новая квартира с продуманной планировкой, свежим ремонтом в современном жилом комплексе всегда интереснее и для самого хозяина, и для следующего покупателя или арендатора.

Насколько сегодня актуальна перепродажа квартира в новостройке, ведь в последнее время наблюдается разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке?

Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:
В массовом сегменте действительно бывают ситуации, когда застройщик перед вводом в эксплуатацию продает квартиры дороже, чем может продать конечный собственник на вторичном рынке. Это связано с использованием льготной ипотеки и экономии на ежемесячных ипотечных платежах при покупке у застройщика. Но такая ситуация наблюдается далеко не во всех проектах, и часто разрыв между среднестатистическими ценами на первичном и вторичном рынке связан с низким качеством старого фонда. Если же инвестировать в ликвидную, качественную квартиру на котловане по адекватной цене, то цена ее перепродажи после ввода в эксплуатацию будет выше, чем цена покупки.

В ряде московских проектов цена квартир к моменту ввода в эксплуатацию повышается на 20-40% относительно цен на старте проекта. Плюс к этому на старте продаж бывает доступна рассрочка на время строительства. Соответственно, многие инвесторы зарабатывают на том, что вносят предоплату в размере около 20% стоимости квартиры, и переуступают ее с наценкой 20% к стартовой цене. Таким образом, их заработок составляет 100% на вложенные средства.

Дом-оранжерея "Новые Академики"
Реклама
Старт продаж нового проекта в ЮЗАО. Престижный район академической Москвы.
Застройщик: ООО Новые Академики – спецзастройщик. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Георгий Новиков, руководитель департамента развития и перспективных проектов Sezar Group:
Введение эскроу-счетов и текущий рост ипотечных ставок привели к снижению инвестиционного потенциала недвижимости по мере цикла строительной готовности. Тем не менее, пока еще есть случаи выхода в продажу ЖК по привлекательным стартовым ценам. Как правило, в этом случае девелопер заинтересован максимально быстро привлечь целевой объем средств на эскроу-счета, а при достижении показателей резко поднимает цену. Инвестировав в такой проект на старте, можно получить хорошую доходность и сегодня. То есть для инвестора становится критично важен профессиональный и выборочный подход к поиску актива по привлекательной цене в локации с высоким потенциалом спроса.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
Перепродажа жилья, в том числе по переуступке, распространенный вид инвестиционной активности. Особенно стремительно квартиры дорожают именно в строящихся домах. Разница в стоимости жилья на этапе котлована и в момент ввода может достигать 30%. Однако готовые новостройки также подходят для перепродажи, если находятся в составе активно развивающихся кварталов. Появление новых объектов инфраструктуры в шаговой доступности положительно сказывается на ликвидности квартир.

Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development:
Инвестиции в недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее в долгосрочную аренду являются хоть и относительно низкодоходным способом по сравнению с перепродажей (порядка 5-8% годовых), но надежным вариантом для получения стабильного пассивного дохода. К тому же это актив, из которого всегда можно выйти, даже в срочном порядке, воспользовавшись услугой срочного выкупа, которую предоставляют многие агентства недвижимости.

Елена Земцова, владелец управляющей компании Delta estate, руководитель отдела продаж комплекса Sole Hills:
Инвестиции в гостиничные комплексы с программами доходности - на сегодня один из самых прибыльных способов вложения денежных средств в недвижимость. За последние несколько лет в Москве и области появилось много подобных проектов с небольшими студиями 20-40 кв.м. Главное преимущество подобных гостиничных комплексов – это собственная управляющая и эксплуатационная компания и гостиничный сервис 24/7. Как правило, застройщики привлекают профессиональных отельных операторов. Для владельцев студий наличие отельного оператора – это легкость управления и пассивный доход. За небольшой процент от стоимости аренды оператор берет на себя все функции по оснащению и эксплуатации номерного фонда, а также рекламе, поиску и заселению арендаторов. Собственник может находиться в любой точке мира и стабильно получать доход от аренды своих апартаментов.

ЖК Лучи
Реклама
Кешбэк до 2,2 млн ₽ с покупки квартиры! Скидка 9%. Престижный район ЗАО. Рассрочка 0% до конца года.
Застройщик: АО СЗ ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or):
Аренда актуальна для доступных и средних ценовых сегментов рынка новостроек. Очевидно, что в ближайшие месяцы спрос на аренду будет быстро расти на фоне высоких ставок по ипотеке. Во втором полугодии 2023 года средняя ставка аренды в Москве выросла примерно на 20%. Этот процесс будет продолжаться – доходность аренды в среднем стремится к среднему уровню стоимости кредита, поэтому если повышаются ставки по ипотеке, то будет дорожать и аренда. В этом случае инвестор должен понимать, что ему лучше приобрести апартамент (у этого формата более низкая цена) с отделкой и желательно мебелью. Срок окупаемости соответственно тоже будет снижаться. Если еще год назад арендное жилье в Москве окупалось примерно за 10-15 лет, то при растущих ставках на съем жилья этот показатель может стать ниже 10 лет.

Сегодня распространена «сдача» в краткосрочную (посуточную) аренду лотов (в основном апартаментов) маленькой площади. Как здесь можно заработать?

Скидки 25% в ЖК ONYX Deluxe
Реклама
Готовый дом премиум-класса в Черёмушках. Квартиры с white box и дизайнерской отделкой от 19 млн. от 19 млн руб.
Застройщик: АО МСМ-ИНВЕСТ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:
Посуточная аренда типична для гостиничного сегмента. Потенциальная доходность в таком случае может быть вдвое выше помесячной аренды, доходя до 12% в год и более. Но и риски в таком случае значительно выше, так как помесячная аренда гораздо более устойчива в кризисные периоды, проседая всего на 10%-20%, в то время как доходность от посуточной сдачи в подобных случаях часто падает до нуля.

Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or):
Краткосрочная аренда всегда дороже долгосрочной. Ночь в Москве в недорогом апартаменте в массовой новостройке обойдется в 3-5 тыс. рублей, а месяц аренды – около 40 тыс. То есть владелец такого апартамента только за одни сути зарабатывает около 10% месячной выручки собственника, ведущего долгосрочную аренду. В престижных жилых комплексах в центре Москвы суточные ставки варьируются от 15 тыс. до 50 тыс. рублей в сутки, но этот тип инвестиций едва ли оправдан, так как арендаторы с большими бюджетами предпочтут остановиться в гостинице. Впрочем, можно инвестировать в комплексы с гостиничным управлением мирового уровня, где все управление апартаментом берет на себя профессиональная управляющая компания. В целом в краткосрочной аренде больше рисков, так как заполняемость помещений всегда ниже 100% и может составлять только 60-70%. К тому же краткосрочной арендой нужно управлять практически в ежедневном режиме, а для этого понадобятся услуги соответствующей компании.

ЖК "ЗИЛАРТ". Скидка до 9% в феврале!
Реклама
Кешбэк до 6,2 млн ₽ с покупки квартиры в квартале бизнес-класса ЗИЛАРТ! Рассрочка 0%. 5 км от Кремля.
Застройщик: ООО СЗ ЛСР.ОБЪЕКТ-М. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Павел Петров, директор коммерческого департамента DOGMA:
Действительно, посуточная сдача в аренду в соотношении ежемесячной имеет выгоду в два раза. Но это действует при одном условии – востребованность лота с посуточной сдачей должна быть постоянной. В противном случае актив может показать тот же прирост, что и при ежемесячной аренде. При этом, важно понимать, что посуточный тип аренды не обеспечивает инвестора стабильными ежемесячными потоками, это более уязвимая и рискованная стратегия. На риск, безусловно, стоит идти, если локация лота предполагает регулярный спрос, больше обусловленный сезонностью.

Елена Земцова, владелец управляющей компании Delta estate, руководитель отдела продаж комплекса Sole Hills:
Доходность инвестиций в гостиничные апартаменты - 10-17% годовых при посуточной аренде, при долгосрочной сдаче в аренду доходность ниже. Для удобства покупателей отельный оператор еще на этапе вхождения в проект анализирует локацию, ставки аренды, оптимальное наполнение номеров, на основании чего строятся готовые финансовые модели и рассчитывается окупаемость. Например, при заполняемости номерного фонда 70% и ставках аренды 3000-10000 руб./сутки прогнозируемая доходность до 17% годовых. То есть средняя окупаемость инвестиций в апарт-отели 5-7 лет. Для сравнения – окупаемость инвестиций в квартиры при самостоятельной сдаче в долгосрочную аренду от 16 лет (для расчета взята квартира стоимостью 10 млн. руб. при ставке аренды 50 000 руб. в месяц). И также необходимо брать в расчет периоды простоя между арендаторами и необходимость самостоятельного управления и эксплуатации квартирой.

Помимо более быстрых сроков окупаемости и легкости управления активом апарт-отели обладают таким преимуществом как низкий чек входа в проект. С одной стороны, апартаменты изначально на 20-30% дешевле квартир, с другой стороны, застройщики часто предоставляют беспроцентные рассрочки с первоначальным взносом 10-20%, а также есть возможность приобретения номера в ипотеку. Аналогичного предложения в сегменте квартир просто не найти.

Какие еще есть способы сохранить и заработать деньги на рынке новостроек?

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
Основной способ сохранения денег – в ходе индивидуальных переговоров с девелопером согласовать краткосрочное субсидирование ипотеки, что бы сэкономить на переплате в период действия аномально высокой ключевой ставки.

Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development:
Привлекательным способом сохранения средств в настоящее время являются инвестиции в коммерческую недвижимость. По данным аналитиков, лидером по объему привлеченных средств в 2023 году стали торговые помещения на первых этажах жилых домов в хорошо проходимых местах, на долю которых пришлось порядка 40% от всех частных инвестиций. Также мы отмечаем резко возросший спрос на коммерческие помещения на первых этажах домов в жилых комплексах. Эти помещения используются для создания инфраструктуры ЖК. Основное преимущество для инвесторов - гарантированная сдача в аренду - так как бизнес получает гарантированную целевую аудиторию в лице жителей нового жилого комплекса.

Павел Петров, директор коммерческого департамента DOGMA:
Любой тип недвижимости можно перепродать или сдать в аренду. Все активы имеют своих покупателей. Коммерческая недвижимость интересна арендой в стратегии предварительного подписания договора с крупными сетевыми ритейлерами. Им необходимы предварительные согласования локаций и помещений, но это возможно даже до покупки активов. Парковочные места в новостройках с заселяемостью 80% - это стопроцентный вариант успешного актива со сдачей в аренду и окупаемостью от 5 до 7 лет. Подобная окупаемость и у кладовых помещений – в среднем от 3 до 5 лет.

Георгий Новиков, руководитель департамента развития и перспективных проектов Sezar Group:
Есть известная шутка: «не рискуй на последние, если не хочешь оказаться на вокзале». В этом плане квартира как актив — это стопроцентная защита от «вокзала». Да, получение повышенной доходности на рынке недвижимости становится узкоспециализированной компетенцией, что подразумевает тщательный поиск по-настоящему инвестиционно-привлекательных условий и объектов. Но с другой стороны она не позволяет обнулиться или критично уйти в минус, - если не принимать участие в заведомо сомнительных авантюрах.