Трасса «Дон» и поселки эконом-класса: начало большого пути

Главные критерии, влияющие на ликвидность загородной недвижимости, в первую очередь, — соотношение цены и транспортной доступности. Удастся ли Новокаширскому шоссе «выстрелить» в ближайшее время и повторить судьбу шоссе, ставших хитами продаж после ремонта дорог и увеличения проходимости?

Бирюлево – не Белгравия
Трасса «Дон» расположена на Каширском направлении, которое трудно назвать респектабельным. До последнего времени шоссе пользовалось откровенно неважной репутацией, что не прибавляло ему привлекательности. По мнению аналитика по загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Романа Попова, юго-восточные направления сегодня одни из наименее престижных. Это связано с тем, что здесь очень высок уровень урбанизации и имеется значительное количество промышленных зон. Потому данное направление до последнего момента не пользовалось популярностью у застройщиков.

С тем, что Каширское направление не представляет интереса для состоятельных дачников согласна и Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор»: «Следует понимать, что человек, покупающий жилье за городом, хочет, чтобы добираться до городского дома было не слишком долго. Поэтому Рублевское шоссе так хорошо гармонирует с престижным Кутузовским проспектом, юго-западные направления – с Ленинским проспектом, Профсоюзной улицей. Напротив Каширского шоссе в Москве – весьма сомнительные районы вроде Бирюлево, то есть, места, где состоятельный человек сегодня не захочет ни жить, ни работать. И по этой причине покупать загородную недвижимость по этим направлениям люди с деньгами тоже вряд ли станут».

Перспективы эконом-класса
Однако неожиданно недостатки южных трасс превратились в достоинства. На непрестижных направлениях цены, понятно, невысоки, а эконом-класс сегодня наиболее востребован на загородном рынке.

Пока юг Москвы не так заселен дачниками, как, например, запад. Возможно, это традиционно было связано с представлениями о престижности и экологии мест Подмосковья с так называемой «розой ветров». По наблюдениям аналитика компании DOKI Александра Скобкина на протяжении последних лет усиливается ценовая дифференциация между направлениями, и сегодня юг имеет возможность стать доступным направлением. Но чтобы конкретная трасса «Дон» стала более привлекательной, нужно сделать многое. Улучшать состояние шоссе и прилегающих к нему второстепенных дорог местного значения, развивать автобусное сообщение с населенными пунктами по трассе, открывать больше магазинов и многофункциональных комплексов по южному направлению, улучшать социальную и инженерную инфраструктуру.

Интерес к югу только просыпается. Трасса «Дон» оказалась в центре внимания одной из первых, благодаря высокой транспортной проходимости.

В целом предложения на Каширском направлении – одни из самых дешевых на рынке загородной недвижимости. Если говорить об объектах эконом-класса стоимостью от $160 тыс., которых за последний год на рынке подмосковной недвижимости стало появляться все больше, то южное направление представляется наиболее интересным, и скоростные трассы «Дон» и Симферопольское шоссе оказываются самыми перспективными.

«Предложение поселков на направлении пока ограниченно. Спрос на эконом-сегмент (большинство объектов на направлении именно этого класса) уже сейчас высокий и будет расти с обязательным ростом популярности направления», — уверен Роман Попов («Инком-недвижимость»).

Пробки все же неизбежны
Впрочем, хотя сама по себе трасса «Дон» довольно скоростная, идеализировать ее не стоит. Как отмечают эксперты, пробки на въезде в Москву способны существенно охладить пыл дачников.

«Трасса «Дон» сама по себе хороша, но на въезде в Москву Каширское шоссе – одно из самых неблагополучных. Юг и юго-восток очень загружен, движение там организовано крайне неудобно. И работы с этим – на 10 лет минимум. Это хорошо видно на примерах Ленинградского и Ярославского шоссе – их широкомасштабная реконструкция ведется очень давно. Но пока из-за ремонтных работ становится только хуже», — говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город».

Пока же ближайшим адекватным въездом в Москву с Каширского шоссе является Ленинский проспект, т.е. нужно ехать по МКАД довольно долго.

Девелоперов не смущают трудности
Транспортные проблемы свойственны в той или иной степени абсолютному большинству шоссе. Девелоперов они не останавливают, ведь для строительства поселков эконом-класса направление подходит идеально, а спрос в данном сегменте значительно превышает предложение. Из интересных поселков отметим:

«Зелёный городок» - 55 км. от МКАД, территория бывшего пионерского лагеря, с лесными деревьями, дома от 200 кв. м. из оцилиндрованого бревна и кирпича, центральные коммуникации, участки по 12,5 соток, стартовая цена $170 тыс.

Проект «Речица» — 58 км. от МКАД, поляна в окружении леса, проекты домов по каркасной технологии (сэндвич-панели) от 180 кв. м., участки по 15 соток, центральные коммуникации, цена от $168тыс (всего 283 дома от  $168тыс. до $2100 тыс.).

Поселки более высокого уровня здесь отыскать сложнее, но все же встречаются и предложения даже премиум-класса:
Поселок «Заповедный» — 20 км. от МКАД, кирпичные дома от 195 до 493 кв.м., участки от 9 до 36 соток, цена владений от $693 тыс. до $2 млн. 400 тыс.

«Григорчиково»: 16 км от МКАД, 133 объекта — таунхаусы и дома. Площади участков 4-23 сотки, домов от 170 до 338м, цены от $290тыс. до $675тыс.

Кроме этого, расширяется и география строительства. Популярность набирает формат «дальние дачи». Все больше новых объектов строится в 60-80-километровой зоне и далее. Промзоны остаются далеко позади, улучшается экология и вид.

Требуется инфраструктура
В будущем у трассы «Дон» есть все перспективы стать одной из наиболее ликвидных. Сюда может перетечь основная часть покупателей с ограниченными доходами. Но надо отдавать себе отчет в том, что развитие трасы — дело не одного года, и чтобы обеспечить стабильный приток покупателям, девелоперам надо потратить немало времени и сил, не только на строительство поселков, но и на развитие прилегающей инфраструктуры.

Плюсы и минусы трассы «Дон»
К плюсам можно отнести:
+ пропускную способность трассы – полностью закончен ее ремонт, и теперь на многие десятки километров она предлагает движение по трем полосам в обе стороны;
+ невысокие цены (по сравнению с другими направлениями);
+ поселков строится мало, поэтому открыты большие перспективы для девелоперов
«Минусы» направления:
— непрестижность;
— высокий уровень урбанизации;
— неблагоприятная экология

 Предложения в коттеджных поселках по южному направлению