Ипотеке – 10 лет: изучаем опыт первых заемщиков

Первые свои шаги российская ипотека сделала 10 лет назад. Тогда, во второй половине 90-х, не все даже знали это слово – но именно в тот период начали выдаваться кредиты на приобретение недвижимости. Самая очевидная тема для «юбилейной» статьи – это рассказать об успехах: сколько всего предоставлено кредитов, на какие суммы. Но мы поступим иначе: вспомним условия, на которых давались кредиты 10 лет назад. И посчитаем, выгадали или прогадали те, кто купил в тот период недвижимость. Ведь самый главный смысл во всех воспоминаниях – извлечь из них уроки на будущее.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
ЖК Обручева 30. м. "Калужская". Бизнес-класс. Дополнительная скидка при семейной ипотеке. Панорамные виды на город с высоты до 200 метров.
Реклама
Застройщик: ООО СЗ ЛСР. Пространство. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: ПАО Сбербанк России. Полный список организаций, оказывающих финансовые услуги, а также полные условия предоставления кредита размещены на сайте obrucheva30.lsr.ru.

Реклама. ЗАСТРОЙЩИК ГРУППА ЛСР. Ипотека. Сумма кредита до 12 млн р., ПВ - от 20,1%, срок кредитования – до 30 лет. Процентная ставка —3,5% на весь срок по программе семейной ипотеки. Подробности и перечень квартир, на которые действуют условия, уточняйте в офисах продаж и по телефону. ПАО «Сбербанк России» Генеральная лицензия Банка России №1481. НЕ ОФЕРТА

Реалии рынка недвижимости: сколько стоил метр
Ровно 10 лет назад – это начало 1998 года. Период, который позднее назовут «преддефолтным» (масштабный кризис российской экономики, во время которого большинство населения узнала прежде неизвестное слово «дефолт», произошел, напомним, в августе 1998 года). Преддефолтные времена были относительно тучными – не то, что сейчас, конечно, но все же. Зарплаты среднего класса в Москве достигали $1000 в месяц.

Что касается недвижимости, то подавляющее большинство московских типовых квартир стоило ту же «штуку» — $1000 за квадратный метр. В среднем, получается, в четыре раза меньше, чем сегодня. Но была масса нюансов – ныне подзабытых. Например, совершенно немыслимо ценился район Крылатское. Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость» напомнил корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru, что трехкомнатная квартира площадью 73-75 кв. м (в то время это называлось «улучшенной планировкой») в 17-этажном панельном доме стоила $130-140 тысяч, т.е. почти вдвое дороже среднемосковского уровня. Сейчас такая квартира стоит порядка $400 тысяч – т.е. отрыв по цене от остальной Москвы в лучшем случае в 25%.

Были и другие «мыльные пузыри». Совершенно фантастические цены, на уровне $3-4 тысяч за «квадрат» установились в ту пору на коммуналки в центральной части Москвы – в сталинских и дореволюционных «доходных» домах. Их расселение в тот период было занятием столь выгодным, что владелец каждой комнаты в коммуналке получал 1-2-комнатную квартиру где-нибудь в Отрадном, да еще и риэлтор мог заработать на сделках на собственную квартиру…

Ну а в целом, повторимся, самой распространенной ценой на рынке было $1000 за кв. м. Однокомнатная квартира на окраине стоила тысяч 35, «двушечка» - 45-50.

ЖК iLove. Скидка до 19% Квартиры бизнес-класса. Ключи в день сделки! Варианты от студий до пентхаусов. Рассрочка от застройщика 0%.
Реклама
от 12,8 млн руб.
Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте i-love.ru.

Реалии рынка ипотеки: какие кредиты выдавали
Ипотеки в ее нынешнем понимании – когда практически любой человек может прийти в банк и получить там кредит – вообще не существовало. Но кредитные организации, понимавшие перспективность работы с покупателями недвижимости, уже пытались работать. По словам Н.Андреева, пионерами рынка стали банки «Столичный», «Диамант» и «Первая универсальная финансовая компания». Сроки тогдашних кредитов – не более 3-5 лет, процентные ставки составляли 18% годовых минимум. И, разумеется, кредиты выдавались только в долларах – зависимость нашего рынка от американской валюты в то время была заметно сильнее, банки рублю откровенно не доверяли.

«Первоначальный взнос за квартиру должен был быть не менее 30% ее стоимости, - дополняет картину Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Квартира банком одобрялась только свободная, никаких вариантов «с альтернативой». Банк категорически требовал, чтобы в договоре купли-продажи писалась подлинная рыночная стоимость. На сумму до 1 млн. рублей, чтобы не отсекать серьезный пласт продавцов, банки стали соглашаться значительно позднее, только примерно с 2005 года. Что касается проверки платежеспособности, то мало сказать, что банки требовали только «белую» зарплату со справкой от работодателя. На самом деле, все было еще серьезнее – кредиты в принципе давались только своим, понятным людям. Например, сотруднику компании, которая в этом же банке и держала свои счета. И каждый заемщик, таким образом, был виден банку как на ладони».

Одновременно с этим существовало множество квази-схем, позволявших банкам еще более подстраховаться. Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», вспоминает, что для банков было вполне в порядке вещей потребовать, чтобы квартира оформлялась в собственность одного из его сотрудников или некоего «доверенного лица». Только после того, как покупатель окончательно рассчитывался с кредитом, он получал право собственности на свое имя. А в случаях, когда банкам предлагалось нечто не очень понятное и контролируемое, они иногда соглашались, но проценты требовали совершенно заоблачные. Например, риэлторская фирма могла попросить кредит для расселения коммуналки – деньги в этом случае удавалось получить под 25-30% годовых. Конечно, это никакая не ипотека, поскольку длительная рассрочка и систематические платежи здесь даже не подразумевались.

ЖК «Публицист». Старт продаж! Квартиры в г. Пушкино с отделкой от 4 млн ₽. 20 мин на авто до ВДНХ. Собственные школы, детсады и поликлиника
Реклама
от 4 млн руб.
Застройщик: СЗ НИГО-ХОЛДИНГ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте publicist.ru.

Что выгадали?
Корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru попросил вспомнить одного из тогдашних заемщиков его личную ипотечную историю. Кредит нашему заемщику удалось взять на 10 лет. Покупал он весьма скромную «однушку» на Ленинградском шоссе в панельной пятиэтажке. Стоила она около $30 тысяч. В целом, за 10 лет заемщик выплатил примерно $50 тысяч. Сегодня эта квартира стоит около $120 тысяч и дешеветь уж точно не будет. Более того, если учесть планы правительства Москвы по сносу всего ветхого панельного жилья, перед нашим героем открываются весьма радужные перспективы. И сегодня он считает, что, безусловно, оказался в солидном выигрыше. Ведь недвижимость с тех пор подорожала, как мы уже сказали, в среднем в четыре раза, и это соображение примиряет с самыми драконовскими процентами и прочими условиями.

Но не все так просто. Не стоит забывать, что летом 1998 года в нашей стране разразился кризис, в результате которого очень многие потеряли работу, а доходы тех, кто работу сохранил, снизились в 3-4 раза. Семье нашего заемщика в «постдефолтное» время его пришлось очень тяжело – приходилось крутиться чуть ли не на трех работах, чтобы справиться с кредитом.

«Случаи личных дефолтов граждан не были в тот период массовыми по одной-единственной причине: кредитов успели выдать немного, — говорит В.Родионова. – Была бы ипотека в 1997-98 годах массовой – мы получили бы совсем другие результаты».

«Массового отъема квартир у населения не случилось еще по двум причинам, — считает М.Гороховский. – Во-первых, особенно незачем: продать недвижимость невозможно, рынок стоит, покупателей нет. Банкам оказалось выгоднее не топить заемщиков, а дать им возможность побарахтаться. Многие так и делали: сдавали квартиры, чтобы получить хоть какой-то доход, а сами жили у родственников… А во-вторых, вспомним, что кредиты выдавались не людям со стороны, а неким дружественным структурам. Соответственно, не было особенно ужасных последствий. Все до последнего пытались договориться. За исключением, разумеется, денег, полученных от откровенных бандитов».

Еще одно соображение: после кризиса недвижимость резко упала в цене. Н.Андреев вспоминает реалии 1999 года: 1 кв. м  жилья в Марьино стоил около $300, в Южном Бутово – $280. Однокомнатную квартиру в этом время можно было приобрести от $16 тысяч, двухкомнатную – от $25 тысяч. Так что, рассуждая строго математически, самым выгодным было приобретение недвижимости не до дефолта и в кредит, а после кризиса. Хотя, конечно, тут свои трудности: крупные суммы люди обычно хранят в банках, а банки, как и раз и не смогли вернуть гражданам вклады…

Наконец, вспомним и о тех самых «мыльных пузырях» и о том, что даже в столь консервативном секторе, как недвижимость, происходят перемены. И если покупатели 10-летней давности решили приобрести нечто качественное, скорее всего, их выбор остановился бы на квартире в Крылатском или на расселенной коммуналке в сталинском доме на Тверской или другой аналогичной улице. А эти квартиры, переоцененные в 90-е годы, подорожали заметно меньше, чем рынок в целом.

Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ», обращает внимание на то, что стагнация, царившая на московском рынке 2007 года, совершенно очевидно заканчивается. Значит, считает Голубева, нам предстоит очередной виток роста цен – в его преддверии всегда выгодно приобретать квартиры. «Что касается аналогий с 1998 годом, то, на мой взгляд, они просто некорректны, - отмечает Е.Голубева. – «Стабильность» второй половины 90-х была очевидно «рукотворной», фиксированный курс рубля сдерживался титаническими усилиями Центробанка, государство активно играло в «пирамиду» ГКО. Сегодня все иначе – прежде всего потому, что общеэкономическая ситуация стабильна в принципе. Она покоится не на рыночных манипуляциях, а на столь серьезном факторе, как высокие мировые цены на нефть».

М.Гороховский обращает внимание на то, что широко известный тезис о невыгодности нашей ипотеки на поверку оказывается не таким уж безупречным. «Не так давно я изучал вопрос в Израиле, - говорит эксперт. – Да, кредиты там выдаются под немыслимые у нас 4-6% годовых. Но при этом есть оговорки – совершенно кабальные. Например, если цена на квартиру по мере выплаты кредита растет – растет и размер кредита. Логика банка такая, что если через год после начала выплаты кредита заемщику принадлежит 32% стоимости квартиры, то банк считает, что 68% - это его собственность. И если цена недвижимости увеличилась, банк вправе пересчитать размер кредита так, чтобы он составлял 68% от ее нынешней рыночной стоимости. Пересчет происходит каждый год, и подобные условия – массовое явление, причем не только в Израиле, но и в Голландии, Германии…».

И, наконец, напоминает Татьяна Копыстыринская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», ипотека – это способ решить свои жилищные проблемы, жить в том месте и с теми людьми, с которыми хочется, а не приходится. Даже для людей, которые могут купить квартиру сразу, ипотека иной раз оказывается выгоднее, поскольку позволяет не вынимать деньги из бизнеса. (Читайте статью на эту тему в нашем портале «Квартира в кредит: как оказаться в плюсе?») 

А что до возможных кризисов – то произойти они могут всегда и в любой стране мира. Не стоит жить, все время беспокоясь по этому поводу.

+ вложения окупились: купленные в кредит квартиры в среднем за эти десять лет подорожали в четыре раза;
+ в целом суммы, выплаченные по кредитам вместе с процентами, оказались ниже нынешней стоимости приобретенных квартир;
+ наши заемщики решили квартирный вопрос и жили все эти годы в нормальных условиях. Ведь неизвестно, смогли бы они взять кредит в нынешних условиях, если бы отложили решение проблемы в долгий ящик;

— первым заемщикам пришлось пережить дефолт и всячески выкручиваться;
— после дефолта недвижимость на какое-то время упала в цене, в том числе и квартиры заемщиков;
— сдулись «мыльные пузыри»: переоцененные в 90-е годы квартиры, подорожали заметно меньше, чем рынок в целом.