Курортная недвижимость за границей – это не только Болгария, Турция и Испания. Крым традиционно был и остается лакомой землей для тех, кто хочет отдыхать в собственном жилье за пределами России. Причем, как нам подтвердили эксперты, в большей степени будущих «полуостровитян» интересуют новостройки. Между прочим, за год цены на них снизились на 45%.
Как стало известно Интернет-порталу о недвижимости www.Metrinfo.Ru, сейчас в Крыму на разных стадиях строительства находятся около 250 объектов жилой недвижимости общей площадью свыше 3 млн. кв.м. Однако более 80% всех новостроек в настоящий момент находятся в статусе «заморожено». Остальные возводятся невысокими темпами. А значит, сроки сдачи этих домов будут перенесены на более поздний период.
Причем большая часть строящегося жилья относится к эконом-классу (около 67%). На бизнес- и элитный классы, по информации компании MACON Realty Group, приходится 28% и чуть менее 5% соответственно. Заметим: строящееся дешевое жилье представлено исключительно квартирами, в то время как бизнес- и элитного классов - как квартирами, так и апартаментами без права прописки.
Апартаменты строятся на первой береговой линии (не более 100 м от берега моря) в связи с тем, что в этой зоне согласно закону «О курортах» разрешено строительство лишь курортных объектов. Кстати, стоимость обслуживания апартаментов составляет около 2 долларов в месяц за 1 кв.м (коммунальные услуги оплачиваются отдельно, чаще всего по счетчику).
Пока что четкой классификации крымской недвижимости, которую бы однозначно принимали все участники рынка, не сложилось. Тем не менее, общие характеристики классов недвижимости есть. Как подсказывают эксперты Knight Frank, к курортным комплексам элитного сегмента относятся проекты, обладающие следующими характеристиками:
- месторасположение в наиболее востребованных курортных районах Южного берега Крыма (ЮБК),
- небольшое расстояние до моря (до 1 км);
- индивидуальный проект;
- высокое качество технического оснащения и архитектурных решений;
- высокое качество строительства;
- наличие собственной инфраструктуры;
- цена продаж – выше $2 500 за кв.м.
«То самое время» - покупать?
Нынче девелоперы, которые занимались только высококлассным жильем, в результате экономических потрясений пересмотрели свои прайсы. По сравнению с сентябрем 2008 года стоимость жилья в Крыму снизилась на 45% и составляет сейчас в среднем 1600 долларов за кв.м. Наиболее существенное падение цен произошло в объектах бизнес- и элитного классов (в среднем от 25% до 55%). «Однако ожидаемого всплеска активности потенциальных покупателей так и не произошло», - констатирует Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group.
На 30-60% подешевели строящиеся объекты средних циклов: дольщики опасаются рисков недостроя. Получается, для наиболее смелых и экономных покупателей настало «то самое» время покупать. Конечно, в том случае, если вы не торопитесь въезжать в свое курортное жилье: сроки сдачи могут быть непредсказуемы. Поэтому в большей степени востребованы объекты с близкими датами ввода в эксплуатацию. Но сэкономить вдвое на таком жилье не получится: скидки составляют не более 30%. «Что касается вторичного рынка, то сейчас он стагнирует. На некоторые объекты цены были скорректированы вплоть до 50%», - говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество».
На любой кошелек?
В погоне за дорогими квадратными метрами покупатели останавливаются в Ялте. Там стоимость 1 кв.м доходит до 3150 долларов. Или в Алуште (2050 долларов). Эти крымские города расположены в востребованной среди потенциальных покупателей курортной зоне - на Южном берегу Крыма. Здесь возводятся преимущественно люксовые и приближенные к ним объекты. Самая низкая стоимость жилой недвижимости зафиксирована в Евпатории (1400 долларов) и Севастополе (1350 долларов), где основную часть предложения составляют объекты эконом-класса.
Как и в любой курортной зоне, цена зависит от массы составляющих, начиная от видовых и инфраструктурных характеристик и заканчивая отделочными материалами. Впрочем, отделке уделяется несравнимо меньше внимания, чем в жилых комплексах дальнего зарубежья. Это объяснимо: крымский рынок высококлассного жилья относительно молод (первый объект был сдан в 2004 г.). И квартир «под ключ», по словам Елены Некрытовой («Новое Качество»), практически нет, местные застройщики пока не дошли до мировых стандартов.
За период 2007 года – I полугодие 2009 года на крымский рынок вышел 21 объект класса «элит», 5 проектов из которых представлены в формате коттеджных поселков. Всего же с начала строительства элитной недвижимости в Крыму - с 2004 года по настоящее время - на рынок вышло около 6460 квартир и порядка 280 коттеджей класса «элит». С начала 2008 года до конца 1 кв. 2009 года объем предложения в классе элит вырос на 1 182 квартиры и апартаментов и на 60 домовладений в коттеджных поселках.
Объектов, анонсированных к выходу в 2008-2009 гг., было значительно больше. Влияние кризиса, сложности с получением финансирования, падение спроса и, соответственно, резкое сокращение объема привлекаемых от продаж средств заставило девелоперов отложить реализацию этих проектов на неопределенный срок. Как результат, в течение следующего года предложение в сегменте элитной недвижимости в Крыму будет представлено проектами, которые сегодня уже строятся.
Урок географии: дешевые и дорогие территории
Предпочтения потенциальных покупателей остаются неизменными. Наиболее востребованными точками на карте Крыма риэлторы называют Гурзуф, Ливадию, Ялту, Алушту, Форос, Массандру, Никиту и Севастополь. Наиболее престижным является Южный берег Крыма (район от бухты Ласпи до Алушты). А эконом- и бизнес-жилье следует выбирать в районе Юго-восточного и Западного побережья. Средняя цена предложения расположенных здесь объектов составляет $2 000 за кв.м.
Основными застройщиками на Юго-восточном побережье являются местные компании «Крымжилстрой», «Стройбат». В районе Феодосии «Крымжилстрой» строит на побережье моря два объекта: «Золотой пляж» (Керченское шоссе) и комплекс апартаментов в районе Мыса Ильи. Компания «Стройбат» реализует проекты жилых комплексов в Оржоникидзе.
Кроме того, «ССК-Украина» начала строительство масштабного проекта «Гранд Киммерия» в Коктебеле на участке 6 га, где концепцией предусмотрено строительство трех 9-этажных жилых секций и тринадцати 4-этажных. На Западном побережье Крыма строительство преимущественно ведется в Севастополе и его пригородах. В этом районе реализуются коттеджные поселки преимущественно класса «бизнес» и «эконом», например, «Звездный городок» (пос. Орловка), MAR LE MAR (пос. Песчаное). На побережье поселка Кача комплекс апартаментов с объектами инфраструктуры возводит компания «Тригон».
Инвестиций ради
«В текущих условиях сложно спрогнозировать ставки доходности вложений, ведь рынок курортной недвижимости Украины еще подвержен коррекции», - пояснили Интернет-порталу Metrinfo.Ru эксперты компании Knight Frank в ответ на вопрос о резонности инвестиционных трат на крымское жилье.
Несмотря на то, что в Крыму реализуются десятки современных проектов курортной недвижимости, полуостров продолжает проигрывать зарубежным курортам из-за плохого сервиса, отсутствия отелей высокого класса и низкого развития развлекательных и лечебно-оздоровительных объектов. Кроме того, Крым нуждается в современной инфраструктуре - инженерных сетях, очистных сооружениях, дорогах и т.д. И все же, к этой не слишком благоустроенной территорией с райским климатом сохраняется интерес покупателей и девелоперов.
По прогнозам Ильи Володько (MACON Realty Group), в следующем году рынок недвижимости Крыма будет привлекательным для инвесторов. Подтверждением этому служат высокие темпы продаж жилья в докризисный период, которые обеспечивали рост объемов ввода многоэтажных жилых домов и уровень цен на эти объекты (с января по сентябрь 2008 г. стоимость жилья на первичном рынке увеличивалась в среднем на 2,5-3,5% в месяц).
Как купить крымские метры россиянину
Покупка недвижимости в Крыму имеет следующие юридические аспекты:
1. Право собственности подлежит обязательной государственной регистрации в бюро технической инвентаризации по месту расположения недвижимости.
2. Документы, необходимые для получения права собственности:
- паспорт, переведенный на украинский язык;
- справка о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц — налогоплательщиков;
- нотариально заверенное согласие супруга (в том случае, если покупатель состоит в браке);
- документальное подтверждение законности пребывания нерезидента на территории республики Украины.
3. Если покупатель приобретает дом на приватизированном земельном участке, то он может получить и право собственности на землю, но только в том случае, если участок находится в пределах земель населенных пунктов.
Отметим, что к числу необходимых налоговых сборов при приобретении недвижимости относятся отчисления в пенсионный фонд (1% от стоимости объекта по договору купли-продажи) и государственная пошлина (1%).
Примеры предложений жилых комплексов в Крыму
| ЖК | Месторасположение | Срок сдачи | Стоимость кв.м. |
|---|---|---|---|
| Рекреационный комплекс | Симеиз (Большая Ялта) | 2 квартал 2010 | $4 630 |
| «Дарсан Палас» | Большая Ялта | 3 квартал 2009 | $3 500 |
| «Гранд Палас» | Алушта | 3 квартал 2009 | $5 210 |
| Комплекс апартаментов «Белый дом» | Гурзуф | Объект сдан и введен в эксплуатацию | $1000 - $2500 |
| Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru | |||