Чехия: приобретение недвижимости без юрлица. Новая процедура покупки: плюсы и минусы

Не все страны позволяют иностранцам, в том числе и русским, свободно покупать недвижимость на их территории. Например, иностранным физическим лицам невозможно купить жилье во Вьетнаме или собственные дома в Сингапуре: приходится регистрировать юридическое лицо. Еще недавно к странам, запрещающим покупку недвижимости иностранцам без образования юрлица, относилась и Чехия. Но с 1 мая текущего года чехи наконец-то разрешили иностранцам свободно покупать квартиры и дома.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Как вся Европа
Чехия - не самая богатая страна Евросоюза, и средние доходы чехов сравнительно невысоки, поэтому и на покупку недвижимости они зачастую могут потратить меньше, чем западные соседи или россияне (в России уровень доходов, конечно, не выше, но недвижимость за границей покупают обеспеченные сограждане, и бюджет на покупку у них довольно большой). Запрещая покупку недвижимости иностранцам без образования юридического лица, чешское законодательство защищало своих граждан от повышения спроса на недвижимость, и, следовательно, от существенного роста цен. Однако Чехия вступила в Евросоюз, а согласно статье 56 Договора о создании Европейского союза страны-участницы не имеют права ограничивать иностранцев в приобретении недвижимости на своих территориях.

«С 1 мая 2009 г. в Чехии в законную силу вступил Международный договор о запрещении ограничений перемещения капитала, дающий право гражданам других государств приобретать объекты недвижимости на физическое лицо. Основа договора - общеевропейское законодательство, имеющее приоритет перед законом конкретной страны», - сообщает Михаил Бутенко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Центра Недвижмости «Bonus».

«Ограничение осталось только на приобретение домов и квартир, расположенных на сельскохозяйственных и лесных землях, их иностранцы смогут покупать только через два года», - говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.

Вопреки опасениям чешских законодателей, нововведение практически не отразилось на спросе на недвижимость и на ценах. Возможно, все складывалось бы по-другому, если бы не мировой финансовый кризис. Но в нынешней экономической ситуации цены на чешскую недвижимость не растут, как и во всей Европе: «По сравнению с прошлым годом цены снизились в среднем на 3-5%, при этом стоимость панельной застройки снизились даже на 10-15%, а цена элитных квартир вообще не изменились. Принципиального падения цен на чешскую недвижимость нет, но рост остановился», - сообщает Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM».

Кроме того, иностранцам разрешили покупать недвижимость в Чехии, но не зажгли зеленый свет получателям ипотечных кредитов: чешские банки практически не рассматривают заявлений от нерезидентов Чешской Республики, а отсутствие ипотеки, естественно, сдерживает спрос и приток иностранного капитала, а значит, и цены.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: ПРОМСОЮЗ
ЖК iLove Онлайн-продажи Старт продаж нового корпуса. Ипотека 5,85%. Рассрочка 0%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. от 10 млн руб. Узнать телефон

Новая процедура покупки
В связи с изменениями в чешском законодательстве процедура покупки для желающих приобрести квартиру в Чехии на собственные средства упростилась, а затраты на сделку сократились. Сегодня покупка недвижимости в Чехии для российского гражданина проходит в несколько этапов:

  • Выбор объекта (предварительно в России, а потом на месте) и внесение залоговой суммы за понравившейся объект (обычно она составляет 10% от стоимости недвижимости). Одновременно подписывается резервационный договор, в котором излагаются условия будущей сделки, а также условия возможного отказа от сделки и санкции на случай нарушения этого договора.
  • Подписание основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем, составление акта купли-продажи. В Чехии сделка не считается завершенной, пока не будет произведена соответствующая запись в Кадастре недвижимости, и поэтому продавец не может получить деньги за продаваемый объект недвижимости на этом этапе. До завершения сделки деньги передаются на хранение нотариусу, а отношения между сторонами и нотариусом оформляются отдельным договором.
  • Регистрация договора купли-продажи в Кадастре недвижимости, для чего в местное кадастровое управление подается соответствующее заявление об изменении сведений о владельце недвижимости. Процесс записи в Кадастр может занимать от одного до шести месяцев, и как только проходит регистрация в Кадастре, сделка считается состоявшейся, - в этот момент нотариус выдает деньги продавцу. Также составляется протокол передачи объекта, - он содержит опись мебели и техники, находящейся в купленной квартире, в нем указываются показания счетчиков и т.п.

Таким образом, существующий ныне процесс покупки чешской недвижимости довольно прост и занимает сравнительно мало времени, а до 1 мая 2009 г. всем покупателям-иностранцам приходилось регистрировать юридическую фирму. Эта процедура длилась недолго - в среднем 2-3 недели, но требовала выполнения дополнительных условий и подготовки определенного пакета документов.

Чтобы открыть в Чехии юрлицо, иностранным гражданам необходимо предоставить учредительные документы с указанием названия фирмы и предмета ее деятельности, сведения обо всех учредителях, а также членах их семей и родителях, сведения о директоре, информацию о долевом участии совладельцев в уставном фонде (каждый должен внести не менее 20 000 крон – примерно 12,5 тыс. рублей), справку о наличии в любом чешском банке 160 000 крон (около 100 тыс. руб), а также справку, подтверждающую, что директор и соучредители не имеют судимостей.

За регистрацию юридического лица приходилось платить около 1600-2000 евро. Можно было поручить всю черновую работу риэлторской фирме, но тогда регистрация компании обходилась в 2500-3000 евро. Кроме того, чтобы не лишиться недвижимости, приходилось поддерживать фирму в рабочем состоянии, сдавать годовую отчетность, подготовка которой обходилась примерно в 300 евро, и платить налоги.

Теперь же покупатели чешской недвижимости оплачивают только комиссионные риэлторской фирме - 2-5% от стоимости объекта, услуги переводчика – 100-200 евро, услуги хранения денег у нотариуса - около 1000 евро. Вступив в права собственника, придется также платить ежегодный налог на недвижимость - около 50 евро и ежемесячные коммунальные платежи – в среднем 100 евро. Естественно, до изменения чешского законодательства, покупатели тоже несли все эти расходы, но они приплюсовывались к затратам по регистрации юридического лица.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ключи в 2020. От 48 м2. Ипотека от 2,55%. Московская прописка. Успей! Последние квартиры. от 8,5 млн руб. Узнать телефон

Большие плюсы нововведения…
Самый важный плюс - в экономии денег. Теперь даже при совершении сделки купли-продажи можно сэкономить от 1600 до 3000 евро, к тому же не приходится нести расходы по налогам и составлению годовой отчетности, не потребуется и лишних 20 000 крон для уставного фонда созданной фирмы и 160 000 крон на счете юридического лица в чешском банке.

«Безусловный плюс оформления объектов недвижимости на физическое лицо - экономия времени», - утверждает Михаил Бутенко («Bonus»).

Еще послабление. Ранее приобрести недвижимость в Чехии фактически разрешалось лишь несудимым гражданам. При наличии судимости, конечно, можно было оформить юридическое лицо на своих домочадцев и родственников, но в этом случае повышался риск потери недвижимости. А сегодня купить дом или квартиру в Чехии может практически любой желающий. Ограничения касаются лишь пересечения российской границы и получения Шенгенской визы, которая необходима для въезда в Чешскую Республику. Например, практически нет шансов на получение шенгенской визы у тех, кто ранее серьезно нарушал визовый режим Евросоюза или совершил преступления в странах Шенгенского соглашения, а находящиеся под следствием россияне не смогут легально пересечь границу России. Только при подобных обстоятельствах о покупке недвижимости в Чехии придется забыть, а в остальных случаях – никаких ограничений.

Еще один важный плюс новых правил в том, что собственность, приобретенная на физическое лицо, становится личной собственностью, а значит, ее можно спокойно продавать и сдавать в аренду без коллективного решения всех учредителей. К тому же личную собственность нельзя потерять в случае банкротства или финансовых затруднений открытой компании.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф Клубный дом ВТБ Арена парк Живи ярко, живи сегодня. Апартаменты от 15,8 млн руб. Престижный район. Ипотека от 0,1%. м. Динамо от 15,8 млн руб. Узнать телефон

… и не такие уж маленькие минусы
Однако у новых правил есть и оборотная сторона медали. Во-первых, оформить недвижимость можно лишь на одно физическое лицо, либо на супружескую пару, а если нужно, чтобы собственниками жилья вместе с покупателем были и другие люди, то такой возможности новое чешское законодательство не дает.

Во-вторых, как мы уже отметили, иностранцам практически невозможно получить ипотеку.

В-третьих, наличие недвижимости в Чехии не гарантирует получения полугодовой или годовой шенгенской мультивизы и тем более вида на жительство, недвижимость служит лишь одним из плюсов при рассмотрении заявлений. «Обычно собственники недвижимости сначала получают лишь мульти-шенген на полгода, что дает им право находиться в стране до 90 дней, а потом годовую визу, по которой срок пребывания в странах шенгенского соглашения увеличивает до полугода (по 90 дней в каждом полугодии). Но при этом необходимо подтверждение наличия средств на время пребывания в Шенгене», - рассказывает Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество». А при покупке недвижимости на юридическое лицо, все соучредители и члены их семей могут рассчитывать не только на мульти-визы, но и на вид на жительство.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Optima Development
Жилой квартал Prime Park Квартиры от 360 000 ₽/м², включая отделку “white-box”* или “под ключ”. м. Динамо. 9 минут до центра города. Идеальное расположение от 360 000 руб/кв.м Узнать телефон

А фирма все равно нужна
Таким образом, если цель покупки недвижимости в Чехии - постоянное проживание в этой стране, то без образования юридической фирмы все равно не обойтись.

«Поэтому наши клиенты, как правило, обращаются за комплексом услуг, включающем регистрацию фирмы», - сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock).

Правда, никто не мешает собственникам жилья, купив недвижимость на свое имя, затем открыть еще и фирму, это защищает собственность от возможных финансовых неурядиц компании, и позволяет спокойно закрыть фирму в любое время, не задумываясь о судьбе своей квартиры или дома.

Но такое поведение невозможно для желающих воспользоваться ипотекой, т.к. в данном случае ипотечные программы открыты лишь юридическим лицам. Но стоит отдать должное чешским банкам – ипотечные кредиты юридическим лицам выдаются довольно быстро и легко: «Получить ипотечный кредит может даже только что зарегистрированная фирма, но естественно при условии предоставления всех необходимых документов. В первую очередь банк интересуют сведения о доходах владельцев фирмы, причем их вполне устроят данные о зарплате в России, а также информация о движении финансовых средств на банковских счетах за последние 6 месяцев. Как правило, чешские банки охотнее дают кредит, если первоначальный взнос составляет 50% от стоимости объекта недвижимости. Сегодня ипотеку можно получить максимум на 30 лет, а ставка по кредиту составляет  4,5-5% годовых», - рассказывает Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM»).

«Как правило, недвижимость в Чехии приобретают с целью инвестиций в свое будущее – для получения образования, ведения бизнеса, эмиграции и пр. Поэтому открытие юридического лица является дополнением к недвижимости, оформленной на физическое лицо. Это открывает большие возможности для деятельности в Чешской Республике. Но если перед покупателем недвижимости подобные задачи не стоят, то новый порядок оформления собственности будет для него более удобным и менее накладным», - делает вывод Михаил Бутенко («Bonus»).

Резюме портала Metrinfo.Ru
До 1 мая 2009 г. недвижимость в Чехии можно было купить только на юридическое лицо, теперь же собственником квартир и домов в этой стране может стать практически любой российский гражданин. Нововведение, увязавшее чешское законодательство с требованиями Евросоюза, делает процесс покупки более быстрым и понятным, и что очень важно, - менее затратным. Однако владение недвижимостью в Чехии не дает ее собственнику серьезных преимуществ в получении шенгенской визы и тем более права на вид на жительство в Чешской Республике. Кроме того, иностранным гражданам практически нереально получить ипотечный кредит. Поэтому для тех, кто связывает свою дальнейшую жизнь и работу с Чехией, открытие собственной фирмы весьма желательно, а для получения ипотечного кредита – просто необходимо. Но в остальных случаях изменения в законодательстве только на руку потенциальным покупателям чешских квартир и домов.