Ипотека: ставка - 6% годовых. Это реально: для покупателей залоговых квартир - льготные условия кредитования. Большой плюс: недвижимость без подвохов, юридически чистая

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

Жилье стоит дорого, поэтому покупатели внимательно следят за разными скидками и акциями, которые иногда предоставляют продавцы. Есть еще один способ поэкономить: поискать вариант среди залоговой недвижимости банков. Это квартиры, выставленные на продажу, если ее прежние владельцы (они же - заемщики) не могут расплачиваться по своей ипотеке.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: MR Group
ЖК бизнес-класса "Фили Сити" Онлайн-продажи ЖК с развитой инфраструктурой рядом с метро Фили! Хороший район! Ипотека от 4,7%. Узнать телефон

Немного теории
Если горе-заемщика не спасают никакие реструктуризации и отсрочки, заложенное имущество переходит в собственность к банку. Банкам квартиры и жилые дома обычно не нужны, им нужно вернуть свои денежки, а еще лучше продолжать зарабатывать на данной недвижимости, то есть - продать ее кому-нибудь в долг. Поэтому имущество, оставшееся от «плохих» кредитов, банки, как правило, выставляют на реализацию. Так у них появляются специальные программы по реализации залогового имущества.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: MR Group
ЖК "City Bay" от MR Group Онлайн-продажи ЖК на берегу Москвы- реки. Для тех, кто ценит жизнь в городе и любит природу. Квартиры от 7,5 млн рублей. от 7,5 млн рублей. Узнать телефон

Также продавцом залогового жилья может стать заемщик. Некоторые люди, понимая, что они не смогут выплачивать кредит, доводят дело до судов, а другие договариваются о реализации недвижимости в добровольном порядке. Кредитным организациям такой вариант выгоден, так как позволяет быстрее покрыть убытки, а если найдется желающий приобрести залоговое жилье в кредит, то «банки еще получают и нового качественного заемщика, минимизируют объемы просрочки платежей, таким образом, улучшая свой кредитный портфель», - отмечает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». В итоге и отчетность, предоставляемая в Центробанк и акционерам, будет неплохой. Заемщикам, которые не могут расплатиться по кредиту, досудебное урегулирование тоже, как правило, удобнее, так как избавляет от лишних пеней и штрафов, которые могут накопиться за время тяжбы, и разрешает самим искать покупателей и назначать цены. «Конечно, проблемный заемщик старается продать жилье как можно дороже, однако есть и более гибкие собственники», - отмечает Константин Шибецкий. Да и вся ситуация в целом не позволяет держать цену высокой очень уж долго.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: TEKTA GROUP
Жилой комплекс "Eniteo" Онлайн-продажи Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. м. Академическая. Редкие форматы жилья. Уникальные виды. Узнать телефон

Если же залоговое имущество все-таки переходит в собственность банка, то он тоже заинтересован в скорой продаже, дабы минимизировать убытки. «Банкам гораздо выгоднее продажа из-под залога, нежели испорченный баланс с «дефолтными» квартирами», - утверждает Евгения Таубкина, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК). Так получается прецедент для снижения стоимости жилья ниже рыночной и для льготных (стимулирующих) ипотечных условий.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Группа Эталон
ЖК «Крылья». Бизнес-класс в ЗАО Онлайн-продажи Только в январе особые условия! Квартиры от 11,5 млн ₽. 3 мин. до м.«Аминьевская». Закрытая территория и школа от 11,5 млн руб. Узнать телефон

Цены и ставки
И действительно, цены на залоговое имущество бывают ниже среднерыночных. Однако, признаемся, нам не удалось найти дешевых предложений. В целом, они соответствуют рынку. Например, по одной из подобных программ двухкомнатную квартиру площадью 61 кв. м в сданной кирпичной новостройке г. Щелково можно купить за 4,2 млн руб. А однушку (площадь 42 м кв., кирпичный дом, вторичка) в Москве на Варшавском шоссе предлагают примерно за 6 млн руб. В столице не редкость – предложения бизнес-сегмента и выше. Это очень просторные квартиры 100-300 квадратных метров в новостройках с соответствующей ценой 30-140 млн рублей.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Онлайн-продажи ЖК Бизнес-класса у м. Саларьево. Скоро ключи! Скидка 5% на квартиры и кладовки. Подземная парковка. Звоните! Узнать телефон

Так что дисконт – это не обязательное условие программ по реализации залогового имущества, и изначально квартиру пытаются продать по рыночной стоимости. «В АИЖК цены определяются в соответствии с отчетом об оценке, которую агентство заказывает у независимых оценщиков», - сообщает Дмитрий Дмитриевский, начальник отдела по управлению недвижимым имуществом АИЖК.

Рыночная стоимость в нынешних реалиях не всегда оказывается выше той, по которой имущество приобреталось. Летом 2008 года недвижимость была на пике, а в 2009 году она существенно подешевела и не вернулась к докризисным показателям. Так что, продавая жилье, купленное в 2008 г., по нынешнем ценам, банки проигрывают. «Поэтому если размер кредитной задолженности слишком велик, они стремятся реализовать проблемное залоговое имущество по оценочной стоимости на момент предоставления ипотечного кредита», - рассказывает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», привлекая клиентов чем-то иным – льготными ипотечными ставками, выгодными характеристиками объекта и т.п. А если имущество реализуют сами заемщики, то они также желают продать его не ниже рынка.

Дисконт же, в независимости от того, кто продает недвижимость – банк или заемщик, получается только в тех случаях, когда имущество не удается реализовать по рыночной цене в течение длительного периода времени (года и более). Либо, как объясняет Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка, снижение цен обусловлено длительной просрочкой по кредиту, сформировавшейся уже к моменту начала продаж объекта. Кроме того, «уценка» весьма вероятна, когда на квартиру или дом находится сразу несколько покупателей. «В таком случае возможна реализация имущества с торгов», - говорит Николай Алтунин, начальник отдела ипотечного кредитования Промсвязьбанка. В этом случае оно продается за ту цену, которая получится на аукционе, хотя стартовая цена может быть занижена.

Так что цель заемщиков и банков продать недвижимость как можно дороже в кратчайшие сроки. И главный инструмент для решения этой задачи – льготное ипотечное кредитование для покупателей залогового имущества. «Смысл программ залогового имущества заключается в том, чтобы привлечь на залоговый объект нового заемщика. Поэтому условия кредитования в таких случаях более выгодные, часто предлагаются довольно низкие процентные ставки», - объясняет Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).

«Например, в АИЖК процентная ставка по ипотечному продукту «Залоговое жилье» при условии заключения заемщиком договора личного страхования составляет 3/4 действующей ставки рефинансирования Банка России, что на текущий момент всего 6%. А при отсутствии договора личного страхования, как и по другим продуктам АИЖК, процентная ставка увеличивается на 0,7%», - рассказывает Дмитрий Дмитриевский (АИЖК), и в результате тоже получается немного. В ВТБ 24 ставка составляет 10%, в Банке жилищного финансирования -11% (при подтверждении дохода справкой 2-НДФЛ), в Газпромбанке – от 11,7%.

Банковские программы и предложения
Программа реализации залогового имущества есть практически в каждом банке и в АИЖК, информацию о подобных продуктах можно найти на официальных ресурсах банков и в офисах обслуживания. Также в 2010 году Ассоциация банков Северо-Запада запустила российский портал залогового имущества «Залог24». На этом ресурсе представлены предложения банков практически всех регионов России, причем помимо залогового жилья здесь можно найти и другое имущество: автомобили, специальную технику, коммерческую недвижимость и т.д.

Но что касается залогового жилья, выставленного на продажу, то бОльшая часть предложений находится в регионах, а не в Москве или в Московской области. «Например, в программе АИЖК представлены квартиры, дома с земельными участками и комнаты, расположенные в основном в Алтайском крае, Омской области, Чувашской Республике, Кемеровской и Свердловской областях. В Москве и Подмосковье залогового жилья у АИЖК нет и не было», - утверждает Дмитрий Дмитриевский (АИЖК).

Поэтому тем, кто задумывается о приобретении залогового имущества в Москве и области, стоит обращать внимание на коммерческие банки, активно занимающиеся ипотекой. Один из них – ВТБ 24, представляющий программу «Витрина залогового имущества». Сегодня же залоговую недвижимость от ВТБ 24 можно приобрести на следующих условиях: первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры, ставка не более 10% годовых (и в рублях, и в валюте), срок кредитования до 50 лет, и в плюс к этому нет никаких комиссий за рассмотрение заявки и выдачу кредита.

По условиям Газпромбанка собственником залоговой недвижимости можно стать с первоначальным взносом всего 10% от стоимости квартир и 15% от стоимости загородных объектов. Ипотеку можно оформить на срок до 30 лет под 10% в валюте. А ставки в рублях изменяются в зависимости от первоначального взноса, если он больше 50%, процент по кредиту составляет 11,7%, а при минимальном взносе (в 10-15%) - 13% годовых. Есть возможность оформить ипотечный кредит с дифференцированными платежами. А например, в Райффайзенбанке, приобретая залоговое имущество, можно получить ипотеку по тем же ставкам, что фигурировали в старом договоре.

Механизм сделки по этим программам мало чем отличается от купли-продажи имущества по договору уступки права требования. Если жилье приобретается без привлечения ипотеки, то с него снимается обременение, что обязательно регистрируется в Росреестре вместе с правом собственности нового владельца недвижимости. А если жилье приобретается в ипотеку, то регистрируется перевод долга, переоформляются кредитный договор и договор залога, и новый заемщик получает свидетельство о собственности.

Покупка залоговой недвижимости, как, впрочем, и любой другой, влечет дополнительные расходы. Если жилье покупается без ипотеки, за счет собственных средств покупатель оплачивает, как правило, лишь расходы по регистрации. Если покупка связана с ипотечным кредитом, то оплачивается оценка и страхование. Также страхуются жизнь и здоровье заемщика - как правило, в добровольном порядке, однако при отказе от этого вида страхования ипотечная ставка обычно повышается.

Плюсы и минусы залогового жилья
Главный плюс залогового жилья – его юридическая чистота, ведь банки всегда тщательно проверяют предмет залога. «К тому же банковские эксперты оценивают рыночную привлекательность закладываемой недвижимости. Залог обязательно должен обладать ликвидностью, т.е. возможностью быстрой реализации», - отмечает Галина Костышева (Абсолют Банк), поэтому залоговая недвижимость, как правило, привлекательна.

Получить заем в случае покупки залоговой недвижимости, как правило, проще: «Конечно, его может оформить не каждый желающий, но банки, заинтересованные в скорейшей реализации залоговой недвижимости, более лояльны к потенциальным заемщикам», - утверждает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»).

Самый же серьезный недостаток программ по реализации залогового жилья, как сообщает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), ограниченное предложение, которое сильно сужает выбор покупателя, а если ожидать новый объект, соответствующий конкретным требованиям, то можно потерять много времени.

Некоторое время теряется и на регистрации сделки: «При проведении сделки купли-продажи залогового имущества проводятся дополнительные мероприятия по снятию обременения (или по переводу долга. – От ред.), поэтому она может длиться немного дольше обычного», - говорит Николай Алтунин (Промсвязьбанк).

Еще одна проблема может возникнуть, если жилье продает собственник, который не может расплатиться по кредиту. В этом случае на момент сделки в квартире могут быть прописаны его родственники или третьи лица, и их выписка может затянуться, да и сам собственник, может тянуть с выселением.

Еще один минус – из области психологии. По мнению Евгении Таубкиной (НБИК), многих отпугивает само название «дефолтная» или «залоговая» квартира, не очень сведущим гражданам кажется, что она обязательно сулит какие-то неприятности и дает простор для мошенничества, хотя это на самом деле не так. И например, в США, где информации о соответствующих программах довольно много, они весьма популярны. По данным аналитического центра АИЖК, в I квартале 2012 года 26% сделок с жилой недвижимостью в США прошли именно с проблемными домами, изъятыми за невыплаты по ипотечным кредитам. Причем объем таких транзакций постепенно увеличивается, а такая недвижимость продается в среднем на 27% дешевле, чем обычные дома и квартиры. В России показатели значительно скромнее, но, с другой стороны, у нас меньше и «дефолтных» квартир, а спрос на имеющиеся все-таки растет: «В период с января по май 2012 года реализовано почти столько же объектов, сколько за весь 2011 год», - утверждает Дмитрий Дмитриевский (АИЖК).

Резюме портала www.metrinfo.ru
С развитием рынка ипотечного кредитования и финансово-экономическим кризисом у банков чаще стали появляться проблемные кредиты, по которым заемщики не могут или не хотят выплачивать взносы. Чтобы не остаться в убытке, банки пытаются реализовать залоговое имущество. Покупая такую недвижимость, иногда можно немного сэкономить, получить кредит на льготных условиях и не беспокоиться о юридической чистоте сделки. Правда, рынок залогового жилья весьма узок.