Новостройки и коттеджные поселки Подмосковья: южное направление. Преимущества – хорошая экология и железнодорожное сообщение. Жилые комплексы: «Бородино», «Зеленые аллеи», «Домодедово-Парк»

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Квартиры и новостройки в Москве и Московской области"

Южные пригороды Москвы – традиционный «середнячок». По всем показателям (экологии, транспортной доступности и – как следствие – ценам на недвижимость) они занимают промежуточное положение между более дорогим и престижным западом и демократичным востоком. Сегодня в рамках своего географического «сериала» мы постараемся сделать обзор всей (городской, загородной, высотной, малоэтажной…) недвижимости на данном направлении. На расстоянии до 15 км от МКАД.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Старолесье
Цветочные поляны Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Торопитесь! Узнать телефон

Экология: для городской квартиры нормально
Ситуацию с окружающей средой опрошенные нами эксперты оценили как среднюю. «Юг Подмосковья не может похвастать таким количеством водоемов, как север, и отсутствием промпроизводств, как запад, однако экологическая ситуация здесь в целом благоприятная, - сообщила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. – Об этом свидетельствует и наличие здесь многочисленных санаториев, стоимость проживания в которых варьируется от совсем бюджетного до дорогого. С точки зрения промышленных производств, юг в основном представлен складскими помещениями и логистическими центрами, поэтому особых «болевых точек» в экологии района нет».

«Южное Подмосковье отличает вполне благоприятная экологическая обстановка: большие лесные массивы и реки, из которых можно выделить Битцу, недалеко от которой находится город Видное, и реку Пахру», - дополняет Владимир Богданюк, исполняющий обязанности руководителя аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet.

С подобной оценкой соглашается и Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». «Благодаря большому количеству лесов и незастроенных полей экологическая обстановка в рассматриваемом районе в целом является удовлетворительной, - отмечает она. – Вблизи поселка «Горки Ленинские» располагается крупный музей заповедник «Горки Ленинские», площадь которого составляет 9,5 тыс. га». Отмечает Елизавета Гудзь и проблемные места: это окрестности крупных магистралей (в первую очередь Варшавского шоссе – там много промзон). Еще вблизи города Видное находится промзона, на территории которой располагается «Московский коксогазовый завод», негативно влияющий на экологию.

«В целом территории на небольшом удалении от МКАД больше подходят для покупки квартиры, - считает Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компании «Гео Девелопмент». – Для загородной жизни рационально выбрать более удаленное место». От себя тут автор может заметить, что полноценная загородная жизнь вообще вряд ли возможна вблизи МКАД – на любом направлении. А по тем требованиям, которые предъявляют покупатели именно городского формата, юг Подмосковья выглядит вполне достойно.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилой квартал Сити
Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Спешите! с отделкой от 7,9 млн руб. Узнать телефон

Транспортная доступность: не сахар, но выбор есть
Транспортную ситуацию в данном сегменте можно признать довольно благоприятной. От Москвы на юг уходит сразу пять (!) автомобильных трасс – редко какое направление может похвастаться такой же насыщенностью. Конечно, трассы эти неравнозначны – но транспортные потоки они принимают и создают автовладельцам возможность выбора.

Варшавское шоссе – самое западное из всех уходящих на юг трасс. Значительный участок этой дороги является «пограничным»: к западу от него идут территории, относящиеся к Москве, справа – к области. Шоссе старое, и это обстоятельство объясняет многие его проблемы: оно проходит через многочисленные города, перегружено светофорами. В настоящий момент, говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», на Варшавском шоссе у Щербинки планируется реконструкция, будет построена развязка с тоннелем и разворотная эстакада на улицу Маршала Савицкого.

Симферопольское шоссе – шестиполосная современная автомагистраль, идущая восточнее Варшавского шоссе. «Эта трасса построена относительно недавно, при ее проектировании учитывались все особенности данного района, - отмечает Ольга Дариенко, руководитель отдела продаж новостроек «CENTURY 21 Стандарт» на Новом Арбате. – Эта магистраль огибает большинство населенных пунктов, на ней практически нет пешеходных переходов, светофоров и переездов. На сегодня Симферопольское шоссе является одной из самых лучших магистралей».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Строитель
Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! Узнать телефон

Трасса М4 «Дон» - она начинается от МКАД и является продолжением Липецкой улицы. Как говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»), это шоссе также является современным и скоростным, оно проходит вблизи городов Видное, Домодедово, Ступино, Кашира… Ширина трассы (первые 50 км от Москвы) составляет шесть полос, поэтому движение по ней можно оценить как хорошее. Хотя и здесь случаются пробки.

Каширское шоссе выходит из Москвы восточнее «Дона», однако в дельнейшем две трассы много раз пересекаются – кто из них восточнее, а кто западнее, сказать невозможно. У магистрали четыре полосы, однако она проходит через множество населенных пунктов, «собирая» по дороге светофоры и местный трафик.

Домодедовское шоссе – в 1,8 км ответвляется от Каширки, после чего идет самостоятельно – до одноименного аэропорта. Состояние трассы вполне достойное, и жители населенных пунктов, расположенных поблизости, с удовольствием ею пользуются.

Говоря о транспортной доступности, следует упомянуть два обстоятельства. Во-первых, реконструкция МКАД – на южном участке. «В ее ходе, - говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», - появятся левоповоротные съезды с Липецкой улицы на МКАД, с трассы «Дон» на МКАД и с внутренней стороны МКАД на трассу «Дон», а также съезд с МКАД в город Видное. Будут реконструированы два пешеходных перехода через МКАД на 26-м и 31-м км. Возле развязки Каширского шоссе с МКАД построят эстакаду длиной 300 м». Второе – это возможное строительство магистрали от Видного через Бутово и далее во Внуково и Солнцево. С деталями данного проекта пока нет ясности, но, если он будет осуществлен, транспортная ситуация на юге Подмосковья улучшится.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Тервуд
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Узнать телефон

Пассажирам: метро, автобусы, электрички
Общественный транспорт на южном направлении также развит вполне достаточно. «За МКАД здесь расположены сразу несколько станций легкого метро, - отмечает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. – Это позволяет большинству жителей прилегающих к Москве и более удаленных городов работать в столице». А Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость», напоминает, что генеральным планом развития Москвы предусмотрено продление Бутовской линии – от станции Бунинская аллея в районы Новокурьяново и Щербинка, что еще больше облегчит транспортную ситуацию.

И, конечно, железная дорога. «Железнодорожное сообщение с Москвой есть во всех крупных городах региона, - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – Электрички отправляются с Курского и Павелецкого вокзалов. Добраться, например, до Подольска можно за 50 минут, до Щербинки – за 30-40 минут, до Видного – 30 минут. Помимо обычных электричек до Домодедово и Подольска отправляется экспресс».

Кроме этого, добраться можно и на автобусах или маршрутных такси – они отправляются от станций метро серой и зеленой линий.

В основном – монолит-кирпич
Строят на юге Подмосковья много. «Некоторые города южного Подмосковья вошли в список лидеров по количеству новых корпусов, вышедших на рынок в прошлом году. Это Домодедово с долей в 5% (19 корпусов) от общего количества всех новых корпусов Московской области 2013 года и Видное – 3% (14 корпусов)», - сообщает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН».

По данным эксперта, в основном это монолитная и монолитно-кирпичная застройка средней и высокой этажности. Панели не так много. В целом на продажу на южном направлении выставлено 15% от общего объема новостроек Подмосковья.

…А теперь – индивидуальные «портреты» нескольких населенных пунктов ближнего юга.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича Дом бизнес-класса в 5 км от Кремля, собственный детский сад, подземный паркинг. Квартиры от 150 000 руб/м2! от 8,3 млн руб. Флэт и Ко Узнать телефон

Деревни Бутово, Боброво и Дрожжино
Находятся в нескольких км от МКАД, на Варшавском шоссе. До самого недавнего времени были малонаселены – данные переписи начала 2000-х годов говорят, что в этих деревнях проживало по 40-50 человек. Сегодня же, говорит Дарья Третьякова («Азбука Жилья»), здесь развернулось строительство ЖК «Бутово Парк» и «Бутово Парк-2» - крупных районов, где возводятся дома по панельной технологии.

Цены здесь намного ниже, чем внутри МКАД, отмечает Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл»: «Минимальная стоимость квадратного метра – 70 000 рублей, квартиры без отделки (они сдаются чаще) примерно 90 000 рублей, с отделкой – 110 000 рублей».

Щербинка
Город с населением чуть более 30 тыс. человек, находящийся в 8 км от МКАД по Варшавскому шоссе. 1 июля 2012 года присоединена к Москве, и это обстоятельство, по словам наших консультантов, дало мощный толчок развитию. «С точки зрения стоимости жилья Щербинка – самый дорогой населенный пункт, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Средняя цена 1 кв. м в новостройках здесь составляет 85,4 тыс. руб., а средневзвешенная стоимость новой квартиры – 5,16 млн руб. На продажу в городе выставлено менее 200 квартир в новостройках».

Среди наиболее интересных объектов нового строительства в городе Марина Денискина («Гео Девелопмент») называет вторую очередь ЖК «Калипсо». Это монолитно-кирпичный дом переменной этажности, предлагаемые квартиры в нем – площадью от 33 кв. м.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3 млн. Двушка по цене однушки! Подземный паркинг. Свободные планировки м.Саларьево от 3,0 млн руб. Узнать телефон

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», называет еще несколько заслуживающих внимания адресов: жилые дома на ул. Овражной (д. 9, 10 и 11), а также дом на Садовой, 9.

Подольск
Крупный город (более 200 тыс. населения), расположен в 15 км к югу от МКАД. Предложение на рынке новостроек обширное: по данным Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», сейчас в Подольске реализуется 16 комплексов, в которых продается более 3,2 тыс. квартир. Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке составляет 63,7 тыс. руб.

Наиболее крупные проекты в городе, говорит Анна Соколова, – это ЖК «Родники», «Южный», «Красная Горка», «Шепчинки». Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, дополняет этот список еще рядом интересных объектов: ЖК «Бородино», «Подольские просторы», «Ривьера парк», «Рязановский», «Южный парк».

Видное
Город расположен восточнее рассмотренных выше – на Каширском шоссе. Расстояние от МКАД – 4 км, население – свыше 57 тыс. человек. «Рынок первичного жилья в Видном в основном представляет собой крупномасштабную застройку экономкласса, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Всего представлено девять проектов, большая часть которых находится на начальной стадии строительства. Цена 1 кв. м в новостройках начинается от 64 тыс. руб., средняя цена – порядка 80 тыс. руб.».

Одним из наиболее масштабных проектов в Видном Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость») называет ЖК «Зеленые аллеи». Этот комплекс включает в себя 17 монолитно-кирпичных домов переменой этажности, на территории предполагается строительство объектов социальной инфраструктуры.

Евгения Старкова (MR Group) советует обратить внимание на «Эко Видное» - современный жилой микрорайон, застройка которого ведется домами популярных панельных серий. Строительство части корпусов уже завершено, работы на второй очереди активно ведутся. Еще один район панельной застройки называет Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») – это ЖК «Южное Видное».

Дарья Третьякова («Азбука Жилья») советует обратить внимание на еще один ЖК – «Завидное». Он уже сдан в эксплуатацию, квартиры здесь можно приобрести по цене от 3,5 млн руб.

Домодедово
Этот город (его центр) находится уже дальше, расстояние от МКАД приближается к 20 км. Но на территории Домодедово обнаружился один ЖК, находящийся в изучаемой нами зоне, в 14 км от Москвы. Это «Домодедово-Парк». «Стоимость квартир здесь начинается от 2,85 млн руб.», - говорит Анна Соколова («Метриум Групп»).

Загородный формат: до 10 млн рублей
Разумеется, на небольшом удалении от Москвы сложно ожидать большого количества объектов загородного формата – коттеджей, домов с участками, дач, таунхаусов. Однако определенное их количество наши консультанты подсказали. Приведенная в конце текста таблица составлена по данным, которые предоставила Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Как видим, большая часть предложения умещается в бюджете до 10 млн руб.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В целом, ближние к Москве южные окрестности заслуживают самых теплых слов. Транспортная доступность хорошая, экология в норме, цены не очень высоки. Единственное, что настораживает – это обилие предложения. Тем, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, особой разницы нет. А вот инвесторам стоит подумать: что произойдет, если огромная масса их «коллег» начнет сбрасывать свои инвестиционные приобретения? И если и покупать, то тщательно выбирая объект инвестирования.

 

Примеры новостроек в южных городах Подмосковья до 15 км от МКАД
Название ЖК Адрес Этап строительства Тип дома Этажность Кол-во комнат Метраж Стоимость кв. м, тыс. руб. Стоимость квартиры, млн. руб.
Боброво/ Восточное Бутово дер. Боброво ГК – март 2015 года Панель, КОПЭ-М-Парус 17 1-4 38-102 64,5-85,2 3,26-6,6
Бутово Парк дер. Бутово Сдан Панель 14-25 1-3 38-79 101-103,4 От 3,9
Бутово Парк-2 дер. Дрожжино ГК – июнь 2014 года Панель 14-17 1-3 38-79 67-93 3,2-6,3
Калипсо-2 Щербинка, ул. 40 лет Октября ГК – декабрь 2014 года Монолит-кирпич 7-15 1-3 33-97 85-95 4-8,4
Мкр. Новомосковский Щербинка, 2-я Овражная-Заводская ул. ГК – июнь 2014 года Монолит-кирпич 19 1-4 43-110 63,5-79 3,5-7,3
  Щербинка, ул. Садовая, д. 9 ГК – июнь 2014 года Монолит-кирпич 16 1-3 41-91 75 5,3-6,8
Южный Подольск, Электромонтажный пр-д Готов Панель 18 1-2 40-56 77-106,7 3,2-4,7
Красная горка Подольск, ул. Колхозная ГК – сентябрь 2014 года Панель 17-19 1-3 36-78 49-65 2,37-3,9
  Подольск, мкр-н Шепчинки, Пионерская ул. ГК – декабрь 2014 года Панель-кирпич 12-15 1-2 42-78 59,9-67,5 2,8-4,7
Бородино Подольск, Бородинский б-р ГК – декабрь 2014 года Монолит-кирпич 9-14 1-3 39-84 64-68 2,7-4,1
Подольские просторы Подольск, ул. 43-й Армии ГК – июнь 2014 года   18-22 1-3 43-96 61-71 2,96-6,2
Зеленые аллеи Видное, дер. Тарычево ГК – декабрь 2015 года Монолит-кирпич 15-17 1-3 39-112 66,5-81,3 3,6-6,6
Эко Видное Видное, дер. Ермолино ГК – март 2014 года Панель 17 1-3 45-100 67,2-91 4-7,5
Южное Видное Видное, мкр-н 6, западная часть ГК – июль 2014 года Панель 17 1-3 36-74 68,6-85,8 3,1-5,6
Завидное Видное, мкр-н Завидный Готов Панель 17 1-3 36-79 69,5-96,4 3,5-6,3
Домодедово парк Домодедово, кв-л А-1 ГК – июнь 2015 года Панель 17 1-3 38-85 46-57,4 2,3-4
Источник: «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru»

 

Примеры загородных поселков Южного Подмосковья до 15 км
Направление Название поселка Км от МКАД Объект Площадь (кв. м) и цена (руб.)
До 100 м2 101-150 м2 151-200 м2 201-300 м2
Симферопольское шоссе Западный стиль 10 таунхаус     от 9 600 000 до 9 800 000 от 10 600 000 до 11 000 000
Симферопольское шоссе Серебряный ключ 15 таунхаус     7950000 от 8 800 000 до 9 000 000
Симферопольское шоссе Московские дали 15 таунхаус     8000000  
Каширское шоссе Орлов 12 коттедж   от 8 552 349 до 11 823 918 от 10 169 342 до 11 992 030  
Каширское шоссе Домодедово таун 17 таунхаус   от 5 941 255 до 6 924 426    
Каширское шоссе Завидное 2 3 таунхаус     от 9 000 000 до 10 000 000  
Каширское Мисайлово 8 таунхаус   7700000    
Каширское ЖК Видный 4 таунхаус     7400000-9400000  
Каширское Южная долина 9 таунхаус 5396747-6382993 6129964-8355534 8040308-10400000  
Каширское Юсупово Life Park 23 таунхаус   5531350-9006800    
Источник: Blackwood