Новостройки Москвы: готовые проекты. Покупка с минимальным риском. Ищем квартиры в крупных жилых комплексах – «Царицыно», «Загорье», «Большое Кусково», «Подсолнухи»

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Квартиры и новостройки в Москве и Московской области"

Для покупателей, которые хотят купить жилье в новостройке, есть хороший способ избежать рисков - выбрать квартиру в доме, введенном в эксплуатацию, или хотя бы в проекте на финальном этапе строительства, готовящемся к сдаче ГК. Такие объекты есть, хотя их и не так много, как хотелось бы, да и квадратные метры в них дороже, чем в строящихся.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Тем не менее «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил познакомиться с такими объектами поближе.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Узнать телефон

Меньше рисков
«Чем выше стадия строительной готовности, тем ниже риск недостроя, которого больше всего опасаются покупатели», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Это же касается и риска затягивания строительства. Кроме того, приобретая жилье в практически достроенном или уже сданном в эксплуатацию комплексе, граждане получают не кота в мешке, а вполне осязаемую недвижимость, которую можно посмотреть, измерить и оценить на предмет качества и соответствия проектной документации. А также можно проверить, как застройщик выполняет свои обязательства по благоустройству территории и инфраструктуре: посадил ли запланированные деревья, начал ли строительство обещанной школы и фитнес-клуба, обеспечил ли дворы детскими площадками и т.п.

Вероятность неприятных сюрпризов значительно снижается уже на финальных этапах строительства, когда дом начинают готовить к сдаче ГК, но они все же остаются. «Не редки случаи, когда дом полностью построен, но не может быть сдан в эксплуатацию из-за проблем с подведением или подключением коммуникаций (например, были выделены недостаточные мощности)», - замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

На удивление риск сохраняется и при покупке квартиры в уже сданном доме, ведь мало купить жилье - нужно еще получить свидетельство о праве собственности, которое в подобных случаях ждут, как правило, не менее 3-6 месяцев. И на этой стадии может выясниться, что дом построен с нарушениями. «Например, возникают проблемы с участком, на котором он расположен, особенно если участок находится в аренде», - отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Может оказаться, что на данном участке вообще нельзя было строить, тогда возможен даже снос дома. Но до такого, к счастью, доходит редко. 

Поэтому самый надежный вариант – это покупка квартиры по договору купли-продажи в проекте, где уже идет оформление недвижимости в собственность покупателей.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Узнать телефон

Минусы готовности
Но, конечно, за все хорошее приходится платить, и в данном случае – в буквальном смысле, потому что с готовностью жилого комплекса растет и его цена. В домах эконом- и комфорткласса с продвижением стройки цены растут практически всегда. «С начального этапа строительства до финального рост достигает 20-25%», - утверждает Владимир Богданюк, ведущий специалист аналитического центра компании Est-a-Tet. По мнению Наталии Ивановой, директора департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», цены могут увеличиться и на 30%. А по оценкам Ирины Кирсановой, заместителя генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», даже на 40%: «В большинстве новостроек продажи открывают в самом начале развития проекта, когда оформляется разрешительная документация и к строительным работам на площадке только приступают. Строительство котлована прибавляет к цене 10%. Возведение первого надземного этажа - еще 10%, в середине строительства стоимость квартир опять увеличивается на 10%, и когда коробка готова, происходит последнее серьезное удорожание на 10%. К тому же, если квартира продается не от застройщика, а уже от дольщика, он может повысить цены по случаю полной готовности дома или сдачи его в эксплуатацию. Например, в ЖК «Петровский Парк» во время строительства в 2009 году можно было приобрести однокомнатную квартиру (площадь 50 кв. м) за 9,3 млн руб., а после ввода дома в эксплуатацию она стоит уже 13,2 млн руб.». В целом по Москве, по данным Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), к моменту сдачи проекта госкомиссии, экономкласс дорожает на 12%, а комфорткласс – на 32%.

После сдачи дома в эксплуатацию цены меняются уже очень мало. По наблюдениям Марины Тимашовой, заместителя директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», в среднем повышаются на 5% без учета темпов инфляции и рыночной конъюнктуры. А по мнению Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), цены растут лишь на уровне среднерыночных показателей (если на рынке наблюдается рост) и в пределах инфляции.

Правда, для тех покупателей, кто хочет дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию и начнется оформление квартир в собственность, обостряется проблема выбора подходящего жилья.

«Как правило, основной пул квартир в новостройках не только выводится на рынок, но и продается в период активного строительства. А к моменту окончания строительно-монтажных работ от этого пула в продаже остаются наименее ликвидные предложения. В новостройках массового спроса – это квартиры больших площадей (то есть наиболее дорогие объекты), варианты с неудобными планировками либо расположенные на первых этажах», - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»). Вот в большинстве случаев и весь ассортимент.

Но из этого правила есть и исключения. Например, сегодня строится много масштабных ЖК, целых микрорайонов: возводятся они зачастую быстро и предлагают много квартир, так что хватает даже тем, кто дождался высокой стадии готовности. «Кроме того, есть редкая схема реализации жилья, когда на продажу выводится уже полностью построенный, а иногда и введенный в эксплуатацию жилой комплекс. В этом случае объем предложения на высокой стадии готовности, конечно, большой», - отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ЛАТИРИУС
Фили Сити Квартиры площадью 45-146 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик MR Group Узнать телефон

Московский выбор
Интересно, что новостроек на финальных этапах строительства и сданных госкомиссии в продаже не так уж и мало. Доля комплексов, находящихся на последней стадии строительства, и домов, введенных в эксплуатацию, по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), в сегментах эконом и комфорт сегодня составляет 67%, а в бизнес-классе - около 65%.

Другие эксперты называют более скромные цифры, но тоже впечатляющие. Например, согласно исследованию рынка новостроек Москвы в пределах МКАД, проведенному аналитиками компании «БЕСТ-Новострой» в марте 2013 года, 54% объектов эконом- и комфортклассов относились к сданным в эксплуатацию и достраивающимся, 30% были в активной фазе строительства и только 16% находились на начальном этапе. «Если же говорить о количественной оценке, то сегодня в границах МКАД продаются квартиры в 32 корпусах комфорткласса и в 19 корпусах экономкласса, то есть в 51 новостройке, из которых больше половины – дома, сданные в эксплуатацию», - сообщает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

А по данным Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), около 30% предлагаемых объектов введено в эксплуатацию и находятся на стадии выдачи ключей и заселения, а еще 15% построены и находятся на стадии благоустройства территории и подготовки к госкомиссии.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Узнать телефон

Готовые новостройки
Среди проектов, которые не только введены в эксплуатацию, но и уже оформляются в собственность, можно выделить, например, ЖК «Мичурино», ЖК «Загорье» (корпуса 1-3) и ЖК «Царицыно» (корпус 8). Это проекты комфорткласса. А в бизнес-классе квартиру со свидетельством о собственности, по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), можно приобрести в ЖК «Айвазовский», ЖК «Адмирал-3», ЖК «Бирюза» и др.

Пожалуй, самый известный проект из этого списка – микрорайон «Царицыно» (метро «Кантемировская» или «Царицыно», 7-10 минут езды на общественном транспорте). Этот комплекс масштабный, он предполагает возведение 15 монолитных домов, поэтому на его территории еще ведется строительство, но есть и готовые здания. Уже введены в эксплуатацию 7-10-й корпуса, а в 8-м корпусе началась регистрация прав собственности. Данный проект отличается довольно демократичными ценами (от 101 500 руб./кв. м), предлагает квартиры с отделкой, расположен недалеко от заповедника «Царицыно» и Бирюлевского дендропарка. Здесь запланированы поликлиника, ФОК с бассейном, две школы, четыре детских сада, торгово-развлекательный комплекс, детские и спортивные площадки, магазины, аптеки, предприятия бытового обслуживания, рестораны, отделения банков и т.д.

Но выбор квартир в готовых корпусах не слишком велик. Например, в 10-м корпусе все продано, в 7-м и 9-м есть квартиры с разным количеством комнат, но осталось всего лишь несколько объектов и цены довольно высокие (к тому же в 9-м корпусе часть предложений расположена на последнем этаже и стоит дороже из-за видовых характеристик). Так, однушка площадью 54,12 кв. м в 9-м корпусе предлагается за 7,69 млн руб., а трешка с отделкой на 15 этаже – за 12,69 млн руб. А в 8-м корпусе есть лишь трехкомнатные квартиры, и самая дешевая из них площадью 123,95 м кв. стоит 14,093 млн руб., при этом она находится на первом этаже.

Более широкий выбор предлагается в ЖК «Загорье» (Восточное Бирюлево), который тоже расположен в 10 минутах езды от метро «Кантемировская» или «Царицыно», но рядом с Герценским парком. Он представляет собой 6 монолитно-кирпичных высотных зданий (до 45 этажей в 6-м корпусе) с прекрасными видовыми характеристиками и предлагает неплохой набор инфраструктуры: просторные дворы с игровыми и спортивными площадками, паркинги, общеобразовательную школу и два детских сада. К тому же в районе Восточное Бирюлево хорошо развита спортивная инфраструктура, есть 5 детско-юношеских спортивных школ и 2 крупных физкультурно-оздоровительных комплекса. В первом-третьем корпусах, где идет оформление квартир в собственность, предлагаются однушки и двушки, с отделкой и на различных этажах. Квадратный метр стоит от 138 тыс. руб., а самую небольшую однокомнатную квартиру площадью 39,8 кв. м можно купить за 5,85 млн руб.

Однако, 4-6-й корпуса ЖК «Загорье» тоже уже сданы в эксплуатацию, а 4-й и 5-й корпуса даже заселяются, поэтому если есть возможность повременить со свидетельством о собственности, то можно немного сэкономить либо расширить выбор. Например, в корпусах 4 и 5 цены не ниже (квадратный метр стоит от 142 тыс. руб.), но в продаже есть трехкомнатные квартиры (в корпусах 1-3 их нет). А в 6-м корпусе стоимость квадратного метра составляет от 123 до 156 тыс. руб., при этом выбор здесь тоже больше, есть 1-3-комнатные квартиры, в том числе с небольшой площадью, а значит, более дешевые. «К примеру, однушки с отделкой площадью 34,75 кв. м за 4,76 млн руб.», - сообщает Владимир Богданюк (Est-a-Tet).

Но, впрочем, если рассматривать проекты, сданные в эксплуатацию, но еще не оформляющиеся в собственность, то ограничиваться лишь ЖК «Загорье», конечно, не стоит. Ассортимент таких вариантов очень большой. «В элитклассе можно выделить «Дом на Фрунзенской», ЖК «Четыре Солнца», Barkli Virgin House, Art-House. В бизнес-классе – это ЖК «Каскад», ЖК «Зодиак», ЖК «Дубровская Слобода», ЖК «Английский Квартал», ЖК «Авеню 77», ЖК «Солнце», ЖК «Дом на Новокузьминской», ЖК «Петровский Парк», ЖК «Алексеевский» и др.», - перечисляет Ирина Кирсанова (ЗАО «Пересвет-Инвест»). Правда, выбор квартир везде разный и в некоторых проектах довольно ограниченный.

Например, в ЖК «Дом на Новокузьминской» (5 минут ходьбы от метро «Рязанский проспект»), который представляет собой 24-этажный монолитно-кирпичный дом с подземно-наземным паркингом, остались лишь двухкомнатные квартиры площадью 80 и 80,3 кв. м, стоимостью от 13,6 млн руб. Но вот в ЖК «Петровский Парк» и ЖК «Алексеевский» квартир побольше. В первом из них - 19-этажном монолитно-кирпичном доме с двухуровневой подземной автостоянкой, расположенном в 7 минутах ходьбы от метро «Динамо», есть 1-3-комнатные квартиры и двухуровневые апартаменты на последних этажах площадью от 50 до 247,9 кв. м и стоимостью от 13 млн руб. «А в ЖК «Алексеевский», состоящем из двух корпусов 16 и 22 этажей рядом с метро «ВДНХ», предлагаются 1-4-комнатных квартиры свободной планировки площадью от 54,4 до 149 кв. м, стоимостью от 14,14 млн руб.», - рассказывает Ирина Кирсанова (ЗАО «Пересвет-Инвест»).

Неплохой выбор квартир имеется и во многих готовых, но пока не оформленных в собственность новостройках комфорт и экономклассов. Среди них, например, ЖК «Подсолнухи» и ЖК «Альбатрос» (комфорткласс), входящие в состав мини-полиса «Строгинский» (рядом метро «Строгино»). Он предлагает своим жителям благоустроенную территорию и развитую инфраструктуру: школы, детские сады, различные студии, службы быта, кафе, магазины, в том числе с экологически чистыми фермерскими продуктами, стадион и спортивный комплекс «Янтарь» с теннисным центром, бассейном, ледовыми катками, а также пляжи и даже яхт-клуб. В ЖК «Подсолнухи», а именно в двух 25-этажных монолитных корпусах, можно купить 1-3-комнатные квартиры площадью от 39 до 83 м кв. и стоимостью от 159,5 тыс. руб./кв. м. А в ЖК «Альбатрос», который представляет собой два монолитно-кирпичных корпуса с переменной этажностью 20-24 этажа, предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью от 38 до 127 кв. м. Здесь квадратный метр стоит от 153,5 тыс. руб., а цена однокомнатной квартиры начинается от 7,34 млн руб. «В настоящее время эти комплексы передаются управляющей компании, и уже к концу текущего года новоселы смогут получить свидетельство о собственности», - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»).

Также множество предложений есть в комплексах, которые уже достроены, но еще не введены в эксплуатацию. Среди них можно, например, выделить проекты ГК «ПИК». «В ближайшее время будут сданы госкомиссии 7 корпусов в ЖК «Большое Кусково», ЖК «Мироновский» и ЖК «Аннинский», которые относятся к сегменту доступного жилья. А еще готовится к сдаче корпус №20А в жилом комплексе бизнес-класса «Мичуринский», - рассказывает Наталия Иванова (ГК «ПИК»).

В ЖК «Большое Кусково» в районе Новогиреево, расположенном поблизости от Кусковского и Терлецкого лесопарков, готовятся к вводу в эксплуатацию два жилых дома модернизированной серии П-3МК «Флагман». Все квартиры в этих корпусах продаются с отделкой по авторскому дизайн-проекту. Помимо этого покупателей привлекает инфраструктура проекта: школа на 550 мест, детский сад на 220 мест, многоярусные парковки и комплексы социального обслуживания населения, а также запланированные скверы и бульвары. Здесь стоимость квадратного метра начинается от 122 тыс. руб., но, правда, в продаже уже нет однокомнатных квартир.

Точно так же, как и в ЖК «Мичуринский» (район Раменки), где параллельно с возведением жилья идет строительство собственной инфраструктуры: детских садов, общеобразовательной школы и двухэтажного торгово-офисного центра с подземной автостоянкой и предлагаются лишь 3-4-комнатные варианты стоимостью от 160 тыс. руб./кв. м.

Так что тем, кто желает приобрести однушку, можно обратить внимание на другой проект ГК «ПИК» – ЖК «Мироновский», который возводится недалеко от метро «Семеновская». «Он представляет собой два жилых дома переменной этажности современной индустриальной серии «КОПЭ-М-Парус». На озелененной придомовой территории комплекса предусмотрены детские площадки, зоны отдыха и гостевые автостоянки», - рассказывает Наталия Иванова (ГК «ПИК»). А однокомнатную квартиру площадью 44,8 кв. м здесь можно купить за 7,53 млн руб.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Чтобы избежать рисков, лучше всего покупать недвижимость в уже готовых проектах, которые к тому же уже оформляются в собственность, или хотя бы в тех, что находятся на финальных этапах строительства. Но, конечно, квартиры в таких объектах стоят дороже, да и выбор может быть значительно меньше, ведь продажи начинаются, как правило, еще на стадии котлована. Благо готовых комплексов в границах старой Москвы сегодня довольно много, поэтому подобрать желаемый вариант не очень сложно, и нет нужды рисковать. Разве что для экономии.

Готовые (построенные или уже сданные в эксплуатацию) новостройки старой Москвы, апрель 2013 г.
Название ЖК Адрес Тип дома Готовность Этажность Кол-во комнат Метраж, м кв. Стоимость кв. метра, руб.
ЖК «Царицыно» ул. 6-я Радиальная, мкр. Царицыно, к 7-9 Монолит-кирпич К. 7,9 – сданы ГК, корпус 8 – оформление в собственность 6-15 1-3 54,12-123,95 От 112 500
ЖК «Загорье» Бирюлево Восточное, мкр. Загорье, к. 1-6 Монолит-кирпич К. 1-3 – оформление в собственность, к. 4-5 – заселение, к. 6 – сдан ГК 17-45 1-3 34,75 - 132,6 От 123 000
ЖК «Подсолнухи» (мини-полис «Строгинский») ул. Твардовского, д.2, к.4,5 Монолит Сдан ГК, приемка управляющей компанией 25 1-3 39-83 От 159 500
ЖК «Альбатрос» (мини-полис «Строгинский») ул. Твардовского, д.12, к.2,3 Монолит-кирпич Сдан ГК, внутренняя отделка, приемка управляющей компанией 20-24 1-4 38-127 От 153 500
ЖК «Дом на Новокузьминской» 1-я Новокузьминская, вл. 11 Монолит Сдан ГК 24 2 80-80,3 170 000
ЖК «Петровский Парк» ул. Верхняя Масловка, вл. 23 и 25 Монолит Сдан ГК 19 1-3, двухуровневые апартаменты на последнем этаже 50 - 247,9 от 220 000
ЖК «Алексеевский» Ул. Маломосковская Монолит Сдан ГК 16-22 1-4 54 - 152,2 от 185 000
ЖК «Большое Кусково» ул. Перовская, вл. 66, к. 5 и 6 Панель серии П-3МК «Флагман» Окончание строительства, сдача ГК - сентябрь 2013 12-14 2-4 67,76 - 106 От 122 000
ЖК «Мироновский» Ул. Мироновская, вл. 46, корпус 1 КОПЭ-М-Парус Окончание строительства   1-3- От 44,8 От 148 000
ЖК «Мичуринский» Мичуринский проспект, квартал 5-6, корп. 20А Монолит Окончание строительства   3-4 От 104,1 От 160 000
ЖК «LIFE – Сходненская» Химкинский бул., к. 1-4 Панель серии П-44Т Сдан ГК 13-17 1-3 40,1 - 89 От 149 000
«LIFE – Волжская» Ул. Шкулева/ул. Чистова, к. 1,2,5 монолит Сдан ГК 14-20 1,2,5 56,2-105,8 От 130 000
ЖК «Богородский» Бульвар Маршала Рокоссовского, д. 5-8, корп. А, Б, В Монолит Сдан ГК, выдача ключей 14-30 1-4 41,9-155,8 От 140 000
ЖК «Мичурино» ул. Большая Очаковская, д. 1, к. 9-11 КОПЭ-Парус Сдан ГК 21-25 1-3 44,18-83,17 От 175 349
Источник: «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru»