Дальние дачи: участки с подрядом и без, а также с готовыми домами. Окружение – леса и водоемы. Качество растет, а цены снижаются. Средняя стоимость – 2-3 млн рублей

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Дальние дачи в Московской области: экология и доступная цена"

Дальние дачи – формат загородной недвижимости, популярность которого за последние годы значительно увеличилась. Соответственно, выросло и предложение, причем оно довольно разнообразное – от участков без подряда до поселков с уже отделанными коттеджами в Подмосковье и граничащих с ним областях.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Как рассказала «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», если в 2011 году на расстоянии от 60 км от МКАД на продажу предлагалось 118 коттеджных поселков и 148 поселков с участками без подряда (где предусмотрено электричество и газ), то уже в 2013 году – 124 и 173 соответственно. То есть за последние два года количество коттеджных поселков увеличилось на 5,1%, а поселков с участками без подряда - на 16,9%. Прирост числа домовладений, суммарно предусмотренных в этих поселках, оказался еще больше: 11,0% и 21,6% соответственно.

Развитие формата «дальние дачи» Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», связывает с тем, что тихих дачных мест в Подмосковье становится все меньше. Найти участок с красивыми пейзажами в ближнем Подмосковье уже сложно: либо рядом трасса, либо склады, либо интенсивная застройка.

«В последнее время, заметна такая тенденция: в погоне за лучшей экологией состоятельные люди готовы выбирать более удаленные участки от Москвы», - соглашается Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Несмотря на то что рынок дальних дач относительно молодой, Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», выделил несколько ярко выраженных моментов, которые в будущем, скорее всего, определят дальнейшее развитие формата. Во-первых, расстояние в 100-120 км больше не воспринимается покупателями, как сдерживающий фактор. Сейчас девелоперами активно осваиваются участки не только в дальнем Подмосковье, но и в соседних областях – Тульской, Владимирской, Тверской. Для большинства покупателей определяющим фактором при приобретении дальней дачи становится не удаленность от Москвы, а время, проведенное в пути. Ведь одно и то же расстояние, скажем, 100 км, по одним трассам можно преодолеть за час, а по другим потребуется три часа и даже больше.

Востребованные дальние дачи находятся в населенных пунктах с хорошей транспортной доступностью - и это вторая тенденция, выделенная экспертом. Сейчас это уже понимают собственники поселков и часто самостоятельно готовят качественный подъезд к участкам. И в-третьих, на этот рынок приходят новые застройщики, которые, соревнуясь за покупателя, улучшают качество предложений, соответственно, появляется все больше участков с готовыми домами.

Более того, Петр Кирилловский (ГК «ГРАС») приводит в пример поселок «Земляничная поляна» (135 км по Киевскому шоссе), где покупатели, желая побыстрее заселиться, приобретают дома с отделкой. «Мы предусмотрели в своем поселке центральные коммуникации, - уточнил эксперт, - охрану, социальную инфраструктуру - и видим, как растет спрос».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Монарх
Квартиры у м. Выставочная Новые квартиры в готовых домах пл. от 63 метров. рядом с метро Выставочная. Спешите! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Узнать телефон

Новые предложения
Петр Кирилловский вспоминает что золотым временем для дальних дач был докризисный период. Тогда девелоперы считали, что дома будут продаваться на любой удаленности и с инфраструктурой любого качества, и вкладывали деньги в любой километраж – в 150, 200 км от Москвы. Но сейчас времена изменились, и застройщикам приходится выводить на рынок проекты востребованного формата.

По подсчетам Татьяны Калюжновой («ИРН-Консалтинг»), всего в 2013 году в сегменте загородных проектов с электричеством и газом на расстоянии более 60 км от МКАД – это коттеджи и участки с подрядом - предложения появились в 33 поселках, не предлагавшихся в 2012-м, а участки без подряда – в 43 поселках, не представленных годом ранее.

Среди новых поселков с участками без подряда Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») выделила КП «Октава» в 83 км от МКАД по Пятницкому шоссе от компании «СиТерра» и «Каширские озера» в 93 км от МКАД по Каширскому шоссе от объединения компаний под брендом «Хочу на дачу».

Поселок «Октава» находится в Клинском районе, напротив деревни Ситники. Он рассчитан на 200 домовладений. Проектом предусмотрено строительство супермаркета, детских и спортивных площадок, а также искусственного водоема. В конце 2013 года участки 9-31 сотка можно было приобрести по 69 000 – 109 000 рублей за сотку, или по 606 500 – 3 426 000 руб. за участок, доплата за пакет коммуникаций (электричество, водопровод и газ) составляла 200 000 рублей.

Поселок «Каширские озера» расположен в одноименном районе Московской области, рядом с сельским поселением Колтовское, между водоемом Завальский ручей и рекой Мутенкой. Всего в поселке насчитывается 90 домовладений, 56 из которых – это участки без подряда с обязательством согласования проекта дома на предмет соответствия единому архитектурному стилю поселка, а остальные – с подрядом на строительство. Цена сотки на земельные участки 7-13 соток варьировалась от 25 000 до 50 000 руб., а на участок – от 240 000 до 475 000 рублей. Платеж за коммуникации и инфраструктуру составлял 25 000 рублей за сотку.

Среди коттеджных поселков – это «Новая Иберия» в 106 км от МКАД по Калужскому шоссе. Клубный поселок «Новая Иберия» располагается в окружении густого смешанного и хвойного леса, а с западной и восточной сторон протекают реки – Протва и Суходрев. Он рассчитан на 51 домовладение. Здесь можно приобрести коттедж, участок с подрядом и без. Во II полугодии 2013 года коттеджи 150 и 268 кв. м на участках 12 и 17 соток можно было приобрести по 5,5 и 7,0 млн руб. соответственно. А стоимость подряда на строительство дома 60 – 566 кв. м на 11-30 сот. составляла 1,3 – 9,5 млн руб. При этом пакет коммуникаций входил в стоимость коттеджей, а для участков с подрядом нужно было доплатить 450 000 рублей за газ и электричество.

В числе самых интересных коттеджных поселков Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость») назвал проект «Капитан Лэнд» (Симферопольское шоссе, 95 км от МКАД). Застройщик обеспечил все необходимые коммуникации, организовал хорошее освещение, построил удобные прогулочные дороги, предусмотрел магазины, ресторан, а также интересные опции (страусиный парк). В рамках проекта были представлены и готовые предложения, и участки без подряда. Пока для сегмента эконом такие проекты являются большой редкостью.

В целом Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») считает, что к наиболее интересным проектам формата «дальние дачи» можно отнести те, которые отвечают следующим критериям: находятся возле крупных природных или спортивно-оздоровительных комплексов, обеспечены всеми центральными по поселку коммуникациями, полностью построены. В их число, например, попадает КП «Завидово-Гольф» и «Завидово-Марина» в 97 км от МКАД на Ленинградском шоссе. Поселки находятся возле Иваньковского водохранилища, имеют собственный яхт-клуб и мини-гольф. Стоимость загородного жилья в первом варьируется от 8,2 до 18,0 млн руб. за дом площадью 113 – 298 кв. м с участком от 10 до 16 соток. Цены во втором выше – от 20,9 до 96,0 млн руб. за дом площадью 250 – 576 кв. м на участке от 20 до 49 соток.

Еще один проект - «Заречье Вилладж», Симферопольское шоссе, 98 км от МКАД. В поселке находится спортивно-оздоровительный комплекс и горнолыжный центр. Дом площадью 117 – 294 кв. м на участке 13-24 сотки можно приобрести за 2,6 – 5,6 млн руб.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: TEKTA GROUP
Квартал на набережной NOW Квартиры в готовых домах рядом с м.Технопарк. Площадь от 38 до 116 метров ГК: 4 кв. 2021 г. Спешите! Узнать телефон

Возросший интерес
По наблюдениям Алексея Комарова, коммерческого директора компании «Родные Земли», развитие сегмента дальних дач не имеет кардинальных отличий от эволюции всего рынка участков без подряда: спрос и предложение за последний год увеличили свои показатели на 30%. Но фактор большой удаленности от Москвы, считает эксперт, все же влияет на предпочтения клиентов – показатели спроса растут, но сейчас составляют всего 5-7% в общей структуре спроса на земельные участки.

По данным компании  «Родные Земли», в этом году, начиная с конца января, спрос возрос в 2-4 раза, что объясняется значительной долей инвестиционных сделок с целью сохранения средств. Рост спроса подтвердил и Илья Менжунов («Метриум Групп»). По информации эксперта, по сравнению с прошлым годом число желающих приобрести дом или земельный участок на расстоянии 60-150 км увеличилось на 30%.

Самые востребованные направления, по данным «ИРН-Консалтинг», – скоростные трассы с хорошей пропускной способностью: на юге – Симферопольское шоссе, где по состоянию на IV квартал 2013 года на первичном рынке экспонировались 57 КП с участками без подряда и 50 - с подрядом. На северо-западе – Новорижское шоссе (30 и 22 проекта соответственно), на юго-западе – Киевское шоссе (26 и 16), на северо-востоке – Ярославское шоссе (25 и 14). Эти же шоссе являются наиболее развитыми с точки зрения объемов предложения. Суммарно на первичном рынке на них (за 60 км от МКАД) сосредоточено 80% поселков. В числе направлений, где в формате «дальние дачи» всего представлено по одному проекту, – Варшавское, Волоколамское и Можайское шоссе.

 

Количество поселков в продаже за 60 км от МКАД на рынке первичного загородного жилья, 4 кв. 2013 г.
Направление Количество поселков с УБП, шт. Количество поселков с коттеджами / УСП, шт.
Симферопольское 57 50
Новорижское 30 22
Киевское 26 16
Ярославское 25 14
Каширское 9 3
Калужское 6 7
Новокаширское (М4 «Дон») 5 1
Ленинградское 3 3
Новорязанское 3 2
Пятницкое 3  
Дмитровское 2 2
Варшавское 1  
Волоколамское 1  
Можайское 1  
Щелковское 1 1
Минское   3
Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

По информации Алексея Комарова («Родные Земли»), в экономсегменте традиционно самыми востребованными направлениями являются: Горьковское, Егорьевское, Ярославское, Симферопольское, Новорязанское. Более дорогое предложение преимущественно встречается на следующих популярных направлениях: Новорижское, Минское, Киевское, Пятницкое, Волоколамское. Причем, как добавил Петр Кирилловский (ГК «ГРАС»), Киевское и Калужское шоссе – сейчас пограничные области с Новой Москвой. Раньше на этих направлениях дома на расстоянии 135 км от Москвы были дальними дачами, сейчас это всего 50 км от столицы. Кроме этого, востребованы всегда те направления, на которых улучшается транспортная инфраструктура. 8 лет назад это была Новая Рига и Симферопольское шоссе. Сейчас это скоростное Минское шоссе.

По данным Ильи Менжунова («Метриум Групп»), наибольший спрос сейчас направлен на участки, расположенные на расстоянии 70-110 км от МКАД. Это хорошо организованные поселки, где, как правило, есть управляющая компания, охрана, дороги. Также в последнее время становятся все более популярными благоустроенные участки со всеми коммуникациями с небольшими деревянными коттеджами площадью 80-150 кв. м. «Самый распространенный формат – 10-15 соток земли», - уточняет Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»).

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лидер Инвест
ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Панорамные квартиры с террасами. Свой парк с прудом. 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". от 8,4 млн руб. Группа Эталон Узнать телефон

Ценовая ситуация
В сегменте дальних дач довольно низкие цены, отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Стоимость домовладения доходит максимум до 3 миллионов рублей, а цена на участки стартует от 250 тыс. рублей.

По подсчетам Ильи Менжунова («Метриум Групп»), средний бюджет покупки для дальних дач составляет 2-3 млн руб. При этом самым дорогим является Новорижское шоссе. Ярославское, Симферопольское, Каширское и Киевское находятся примерно в одном ценовом диапазоне.

Хотя и в данном сегменте есть предложения и по более высоким ценам. Например, в поселке «Тургеневские дачи» (87 км по Ярославскому шоссе), где предусмотрены охраняемая и благоустроенная территория, подключены коммуникации и построены дороги, бюджет покупки составляет в среднем 5-10 млн рублей. Участок без коммуникаций в том же районе обойдется всего в 500 тыс. руб.

По мнению Петра Кирилловского (ГК «ГРАС»), на значительном расстоянии от Москвы ценовая разница между направлениями почти стерта. А стоимость зависит только от предлагаемой инфраструктуры. В качестве примера эксперт привел КП «Земляничная поляна», где дом 135 кв. м на 18 сотках с центральными коммуникациями можно купить за 3,5 млн рублей.

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», рассказал, что при наличии дорог с твердым покрытием и электричества от 5 кВт на участок – средняя цена, например, на юге от Павловского Посада составляет 95 000 руб. за сотку. Если участок без коммуникаций (или коммуникации будут оплачиваться отдельно при решении всех членов товарищества их провести) - 17 000 руб. за сотку. «Более 95% продается без подряда», - уточняет эксперт.

Что интересно, в последние годы цена предложения в сегменте «дальние дачи» не выросла, а наоборот - снизилась. Как объяснила Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»), снижение уровня цен, обусловленное в первую очередь сокращением средней площади домов и земельных участков в поселках. Например, за последние два года, с 2011 по 2013 гг., на рынке коттеджных поселков средняя стоимость дома с землей упала на 5,4% (с 6,19 до 5,86 млн руб.), на рынке поселков с участками без подряда – на 15,9% (с 1,80 до 1,52 млн руб.).

Снижение цен также происходит из-за усиления конкуренции в этом сегменте. В последние годы число проектов увеличилось, а спрос сохранился примерно на том же уровне, что и несколько лет назад. «В данном случае, - уточнила эксперт, - я говорю о спросе на дома с землей стоимостью от 2,0 млн руб., так как 90% поселков, которые реализуются в этом сегменте, предлагают такой уровень цен и выше».

Средняя стоимость земли по разным шоссе в Подмосковье
Направление Средняя стоимость участка без подряда, млн руб. Средняя стоимость дома с землей, млн руб.
Варшавское 1,23 -
Волоколамское 4,28 -
Дмитровское 3,21 46,11
Калужское 3,12 6,46
Каширское 0,79 4,99
Киевское 1,43 3,90
Ленинградское 9,69 25,59
Минское - 9,93
Можайское 1,17 -
Новокаширское (М4 «Дон») 0,82 4,96
Новорижское 1,93 6,78
Новорязанское 1,94 9,80
Пятницкое 1,53 -
Симферопольское 1,56 5,63
Щелковское 0,71 5,11
Ярославское 1,55 5,75
Источник: «ИРН-Консалтинг»

Для многих покупателей загородного жилья на дальнем расстоянии от Москвы проблемой является неразвитость инфраструктуры местности. Меняется ли что-то к лучшему? С таким вопросом www.metrinfo.ru обратился к своим экспертам. 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Первый Московский
Город - парк «Первый Московский» Квартиры в готовых домах рядом с м.Рассказовка. Площадь от 26 до 109 метров ГК: 4 кв. 2019 г. от 4,1 млн руб. Узнать телефон

Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Заметны преобразования в лучшую сторону – меняется позиция застройщиков, в условиях высокой конкуренции они больше ориентированы на покупателей (ведь им нужно чем-то выигрывать). А сейчас, как показывает практика, для успешной реализации проекта нужна хотя бы минимальная инфраструктура.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Инфраструктура в дальних поселках почти не развита; максимум, на что можно рассчитывать, - это дороги. Но зимой они не чистятся, поэтому добраться до своего дома в это время года будет сложно. Правда, местные жители могут предоставлять услуги по транспортировке. Зимой к трактору привязывается металлический лист, на который ставится машина, и в таком виде автомобиль транспортируется до дачи. Если дом стоит на берегу реки, то, возможно, вы встретите лодочника, который переправит вас к дому. Вероятно, в поселке будет работать магазин или продуктовая палатка.

Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп»:
Конечно, среди дальних дач появляются престижные предложения – дома на больших участках в поселках с развитой инфраструктурой. Такие коттеджи предназначены не только для сезонного отдыха, но и для постоянного проживания. Среди них можно выделить поселок «Криушино.ру» (95 км от МКАД по Можайскому шоссе), «Усадьбы Юрково» (110 км от МКАД по Киевскому шоссе), «Конаково River Club» (125 км от МКАД по Дмитровскому шоссе). Однако и цены на дома в этих поселках могут достигать 20 млн руб. за участок с коттеджем.

В сегменте экономкласса проблемы с инфраструктурой, как правило, решаются за счет близкого расположения поселка (около 20 км) к крупным населенным пунктам.

Примеры новых поселков, вышедших в 2013-2014 гг.
Название поселка/ объект продаж Направление Наличие коммуникаций Площадь земельного участка, соток Стоимость сотки, рублей Стоимость участка, рублей
Лайм/ убп Рижское/ Новорижское шоссе, 85 км Центральные, входят в стоимость От 7,5 до 28 От 75 000 до 150 000 От 579 000 до 4 600 000
Медовое/ убп Белорусское/ Можайское шоссе, 95 км Только электричество (15 кВт), входит в стоимость От 8 до 12 От 28900 до 32300 От 231 200 до 321 708
Ковалево/ убп Белорусское/ Можайское шоссе, 110 км Только электричество (10 кВт), входит в стоимость От 10 до 22,5 От 43400 до 62300 От 454 832 до 1 347 549
Экопарк HONKA/ убп (проект) Рижское/ Новорижское шоссе , 130 км центральные коммуникации (в процессе) От 10 до 59 От 170 000 до 250 000 От 1 700 000 до 14 722 500
Головково/ убп Ленинградское шоссе, 85 км Предоставление технических условий на электричество из расчета 15 кВт на каждый индивидуальный участок (стоимость: 30 000 рублей); Комплексное строительство дорожной сети с твердым покрытием : 10 000 рублей с покупаемой сотки От 6 до 22 От 17 000 до 35 000  
Источник: «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

 

Примеры поселков дальних дач от 60 км от МКАД (участки без подряда)
Сегмент Название поселка Направление от МКАД, км Наличие коммуникаций Площадь земельного участка (4 кв. 13), сот. Стоимость 1 сот. (4 кв. 13), руб. Стоимость участка (4 кв. 13), руб.
Электричество Газ Вода Канализация
УБП Березки Симферопольское 116 есть магистральный индивидуальная скважина септик 8-21 22 100 - 36 185 200 225 - 757 310
УБП Хуторок (2 оч.) Каширское 130 есть магистральный индивидуальная скважина септик 15-20 23 500 - 30 420 371 135 - 498 750
УБП Старая Искань Симферопольское 107 есть магистральный индивидуальная скважина септик 8-13 37 045 - 53 285 321 520 - 510 030
УБП Караськово-клаб (1 оч.) Киевское 115 есть магистральный центральный по поселку септик 13-15 37 000 481 000 - 555 000
УБП Новое Рябцево Киевское 126 есть магистральный центральный по поселку септик 7-15 44 000 - 67 050 440 000 - 713 280
УБП Холмец Новорижское 148 есть магистральный индивидуальная скважина септик 8-30 30 000 - 51 790 210 000 - 3 238 000
УБП Приозерный Ярославское 80 есть магистральный индивидуальная скважина септик 7-17 47 420 - 55 860 407 220 - 797 110
УБП Хрустали (1 оч.) Киевское 105 есть магистральный индивидуальная скважина септик 8-11 60 030 - 68 140 551 240 - 649 520
УБП Хуторок (1 оч.) Каширское 130 есть магистральный индивидуальная скважина септик 10-20 27 060 - 39 000 280 000 - 780 000
УБП Новый лужок Симферопольское 106 есть магистральный индивидуальная скважина септик 8-10 61 590 - 68 120 531 350 - 602 990
Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

 

Примеры поселков дальних дач от 60 км от МКАД (коттеджи и участки с подрядом)
Сегмент Название поселка Направление от МКАД, км Наличие коммуникаций Площадь земельного участка (4 кв.13), сот. Площадь дома (4 кв.13), кв. м Стоимость дома, вкл. стоимость земли (4 кв.13), руб.
Электричество Газ Вода Канализация
Коттеджи и УСП Новое Рябцево Киевское 126 есть магистральный индивидуальная скважина септик 7-15 88-231 1 012 000 - 3 713 280
Коттеджи и УСП Раздолье Новорижское 95 есть магистральный индивидуальная скважина септик 7-23 44-117 1 530 950 - 3 179 200
Коттеджи и УСП Чуркино (Заповедная поляна) Киевское 112 есть магистральный индивидуальная скважина септик 8-15 88-231 1 452 925 - 5 149 420
Коттеджи и УСП Незабудкино (1 оч.) Симферопольское 69 есть магистральный индивидуальная скважина септик 6-14 84-240 1 560 000 - 4 119 780
Коттеджи и УСП Караськина охота (1 оч.) Симферопольское 69 есть магистральный индивидуальная скважина септик 6-13 84-240 1 560 000 - 4 142 330
Коттеджи и УСП Азаровская Поляна Симферопольское 92 есть магистральный центральный по поселку септик 10-28 97-308 1 090 000 - 3 472 315
Коттеджи и УСП Караськина охота (2 оч.) Симферопольское 69 есть магистральный индивидуальная скважина септик 6-14 84-240 1 560 000 - 4 247 160
Коттеджи и УСП Петрович на даче Симферопольское 92 есть магистральный центральный по поселку септик 6-20 75-180 1 500 000 - 5 773 000
Коттеджи и УСП Тарусская слобода (Своя усадьба) (1 оч.) Симферопольское 120 есть магистральный центральный по поселку септик 11-15 119-320 1 810 950 - 5 733 000
Коттеджи и УСП Мартьяново Симферопольское 74 есть магистральный центральный по поселку септик 7-19 89-231 1 992 590 - 6 349 560
Источник: «ИРН-Консалтинг»