Новая Москва: малоэтажные жилые комплексы. На рынке представлено 130 домов, цена метра – от 50 тысяч рублей, квартиры – от 1,7 млн рублей. Недорогой способ стать москвичом

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Загородная недвижимость Московской области"

Малоэтажные жилые комплексы продолжают завоевывать популярность у покупателей. Предложение застройщиков в Новой Москве также увеличивается преимущественно за счет масштабных проектов, включающих широкий перечень объектов инфраструктуры.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Присоединив к столице новые территории (Новую Москву), столичные власти объявили о том, что в будущем планируют застраивать их преимущественно малоэтажными домами, хотя и от высотного строительства тоже не откажутся полностью. Но, похоже, эти планы будут корректироваться. В частности, Олег Птушкин, заместитель генерального директора ГК «МИГ-Недвижимость», ссылаясь на ряд публикаций в прессе, сообщил, что в первом квартале 2014 года будет готов документ, который уже имеет другую трактовку: согласно ему в Новой Москве самым распространенным типом жилья могут стать девятиэтажки, а максимальная разрешенная высота жилых зданий увеличится до 14 этажей.

В департаменте развития новых территорий компании также видят девятиэтажные дома (плюс-минус один-два этажа) как идеальный и основной вид жилья для Новой Москвы. Вероятно, ближе к Калужской области основным видом новостроек останутся малоэтажки.

И по мнению Александра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки», Новую Москву застраивать сплошь малоэтажными комплексами нецелесообразно. Многие девелоперы ограничивают инфраструктурную составляющую своих проектов, поэтому спрос на малоэтажки не такой высокий, как в проектах с многоквартирными домами.

Но и в пользу малоэтажек есть свои аргументы. Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», подчеркивает, что понижение этажности ведет к снижению плотности населения на определенной территории. А в Новой Москве в условиях недостаточно хорошо развитой дорожной сети, а также инфраструктуры общественного транспорта, уменьшение плотности жителей может стать одним из вариантов минимизации транспортных проблем.

Park Avenue, 29 от МКАД Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 49 до 86 кв.м. Монолит-кирпич. Узнать телефон

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», также считает, что малоэтажная застройка является оптимальной для Новой Москвы. Во-первых, это комфортнее в бытовом плане: не перегружены коммуникации, проще получить места в садах и школах. Во-вторых, важен психологический комфорт – человек ближе к природе, он видит небо, природные краски, а не только «каменные джунгли». Малоэтажные пригороды, кроме перечисленного, это путь развития многих мировых столиц, и Москва – не исключение. «Однако для девелопера малоэтажная застройка все же не оптимальна, - признается эксперт, - поскольку она дает не самый большой выход полезной продаваемой площади с единицы площади земли. А чем выше этажность, тем выше прибыль».

Смена ориентиров
Так как многие жилые проекты начинали строиться еще до присоединения территорий к столице, то и ориентир у них был во многом на загородное проживание. По данным ОАО «ОПИН», около 65% новых адресов (старт продаж - 2013 год) не превышают 4 этажей.

По оценке Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», малоэтажные жилые комплексы в Новой Москве преимущественно сосредоточены на территории Троицкого автономного округа – здесь на долю подобных проектов приходится 67%. Но в НАО малоэтажная застройка представлена в меньшей степени – 16% от общего объема предложения по округу. Александр Зубец («Новые Ватутинки») оценил долю малоэтажных корпусов в 60% от общего объема предложения на первичном рынке Новой Москвы. «Однако если судить по количеству квартир, - отмечает эксперт, - то доля малоэтажек, конечно, меньше – она составляет менее 20%».

Однако Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость») считает, что точно определить долю малоэтажных проектов в общем объеме предложения довольно сложно. В Новой Москве в том числе представлены и мультиформатные проекты, имеющие в своем составе мало-, средне- и высокоэтажные дома. Но в целом эксперт соглашается с тем, что сегодня без учета таунхаусов и коттеджей около 25% проектов на территории Новой Москвы имеют в своем составе или полностью состоят из малоэтажных домов.

Плюсы для девелопера
Многие застройщики заинтересованы в реализации малоэтажных проектов. «Мы не раз проводили расчеты себестоимости строительства малоэтажного жилья, - рассказывает Сергей Ореханов, партнер ГК «Портал Групп», - и пришли к выводу, что такие проекты имеют адекватную ликвидность при такой же стоимости жилья для конечного покупателя, как и в многоэтажных домах». Как добавил Александр Зубец («Новые Ватутинки»), возводить малоэтажки быстрее и проще, чем многоэтажные дома, так как здесь нет лифтов, сложностей с логистикой и тяжелой строительной техники.

Более низкая плотность застройки – 5-7 тыс. кв. м на га против 20-25 тыс. кв. м на га при многоэтажной застройке и 12-15 тыс. кв. м на га при среднеэтажной, такой аргумент назвала Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН».

Единственный момент, который становится значительным обременением для застройщика, - отметил Сергей Ореханов, партнер ГК «Портал Групп», - это социальная инфраструктура. Хотя при грамотной координации участников реализации проекта и местной администрации этот вопрос решаем.

Спрос
Как отметил Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», спрос на квартиры в малоэтажных домах есть и постоянно растет. «По нашим оценкам, уточняет эксперт, - наибольшим спросом пользуются либо небольшие однокомнатные квартиры/студии; либо двухкомнатные квартиры до 60 кв. м».

Наибольшим успехом пользуется комплексная застройка, когда помимо жилой недвижимости на территории расположены объекты социальной и бытовой инфраструктуры – детские сады, школы, магазины, спортивные центры и пр.

Еще одно преимущество, которое влияет на спрос, – это цена. Как объяснил Александр Зубец («Новые Ватутинки»), все особенности строительства малоэтажных комплексов позволяют девелоперу установить более низкую стоимость квадратного метра по сравнению с многоэтажными домами, что в свою очередь оказывает существенное влияние на активность со стороны покупателей, которая в последнее время только увеличивается. «Поскольку малоэтажные жилые комплексы требуют меньших вложений, имеют меньшие сроки возведения и окупаемости, это делает их дешевле, а значит и доступнее», - подтверждает Олег Птушкин (ГК «МИГ-Недвижимость»). Для примера эксперт сравнил цены квартир в двух ЖК, обладающих одинаковыми качественными характеристиками. Так, в многоэтажном ЖК «Новые Ватутинки», мкр. «Центральный», однокомнатная квартира площадью 37 кв. м стоит 3,67 млн рублей при стоимости 1 кв. м - 90 тыс. руб., в ЖК «Андерсен» такая же по площади однокомнатная квартира обходится 2,6 млн рублей при стоимости 1 кв. м - 69 тыс. руб.

По данным «НДВ-Недвижимость», минимальная цена кв. м квартиры в малоэтажном доме в Новой Москве сегодня составляет 50 тыс. руб., минимальная цена предложения – чуть более 1,7 млн руб.

Предложение
Всего в течение 2013 года на рынок недвижимости Новой Москвы, по оценке Натальи Картавцевой (ОПИН), в продажу вышло около 130 малоэтажных корпусов. Остановимся более подробно на самых масштабных и интересных проектах, отмеченных экспертами.

Квартал малоэтажных жилых домов «Южный», в районе «Новые Ватутинки», строится на участке 20,3 га. Срок сдачи первой очереди – I квартал 2014 г., а завершение застройки – I квартал 2015 г. Площадь объектов микрорайона составит 104 973 кв. метра. Предполагается, что в микрорайоне будут проживать более 4 000 человек.

В первой очереди — к концу 2013 года - будут построены 16 домов, в которых будут предлагаться 496 квартир.

Инфраструктура квартала - детский сад на 240 мест, торгово-административный комплекс и др. Помимо этого, жители будут пользоваться развитой инфраструктурой, создаваемой в других микрорайонах и кварталах «Новых Ватутинок» – это физкультурно-оздоровительный комплекс, торгово-развлекательный центр, поликлиники, школы, банки и т.д. Цена предложения (данные ОПИН) - от 84 000 до 95 000 руб./кв. м, бюджет от 3,9 млн рублей.

ЖК «Борисоглебское» строится в 40 км от МКАД на территории Троицкого административного округа в деревне Зверево на участке 120 га. В рамках реализации проекта планируется возвести 219 трехэтажных домов (2583 квартиры) с разбитыми бульварами, пешеходными аллеями и велосипедными дорожками. Важно, что квартиры площадью от 33,6 до 71 кв. м можно приобрести как с чистовой отделкой, так и без нее. Собственная инфраструктура включает две общеобразовательные школы, три детских сада, поликлинику, торговый центр, спортивный комплекс и бассейн. Помимо этого предусмотрены автостоянки и паркинги на 7300 машино-мест. Срок сдачи комплекса - IV квартал 2015 г. Цена предложения - от 50 000 до 60 000 руб./кв. м, бюджет квартиры - от 1,7 млн рублей.

Жилой комплекс европейского типа «Андерсен» строится в 11 км от МКАД по Калужскому шоссе, в пойме реки Десны. На территории (19,6 га) находится лесной массив, имеющий статус земли лесного фонда, поэтому не подлежит застройке и вырубке.

Площадь квартир в домах, состоящих из семи разных проектов секций, - от 35,5 кв .м до 76 кв. м. Цена квадратного метра варьируется от 71 000 до 75 000 руб./кв. м. Цена объекта - от 2,78 до 5,05 млн руб.

Пока городские власти готовят градостроительные документы, портал www.metrinfo.ru решил узнать у своих экспертов, с чем они связывают перспективу малоэтажного строительства на территории Новой Москвы?

Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН»:
Этот вопрос во многом зависит от государства. Если в генплане будут предусмотрены нормы по плотности, которые будут стимулировать малоэтажное строительство, то этот сегмент будет развиваться. Если нет, то многие застройщики предпочтут строить многоэтажку, чтобы получить больше прибыли.

Олег Птушкин, заместитель генерального директора ГК «МИГ-Недвижимость»:
Дальнейшие перспективы развития строительства на территории Новой Москвы связаны с решением ряда проблем. На данный момент ведется разработка плана развития Новой Москвы, определены 12 точек роста, центры, где будут концентрироваться основные градостроительные интересы. Среди них стоит назвать деревню Румянцево, куда планируют провести метро, поселок Коммунарка, район аэропорта Внуково, Троицк.

Большую роль в развитии новых территорий играет транспортная инфраструктура. На данный момент известно, что в 2014 г. на территории Новой Москвы будет открыто 3 станции метро, близ Румянцево и Саларьево. Помимо метро здесь будет построен транспортно-пересадочный узел. Есть планы по строительству дублера МКАД Солнцево - Бутово - Видное. Кроме того, обсуждается возможность связать между собой аэропорты Внуково и Астафьево. Есть планы проведения железнодорожной ветки.

Генплан и градплан территории Большой Москвы должны быть готовы к концу 2014 года. Пока они не будут приняты, ждать каких-то существенных изменений на территории бессмысленно.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:
Вообще, позиция властей в отношении малоэтажного строительства неоднозначная. Со стороны государства сейчас постоянно слышатся заявления о том, что многоэтажное жилье отличается более низким уровнем комфортности и приоритетным является строительство мало- и среднеэтажных домов. Однако одних слов мало. Необходимо разработать специальные программы, направленные на поддержку девелоперов, которые позволят им понизить себестоимость строительства. Например, помочь в подведении инженерных коммуникаций или установить более низкие ставки по выкупу мощностей.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
В перспективе доля малоэтажных комплексов будет только увеличиваться. Застройщиков данный формат привлекает прежде всего отсутствием экспертизы домов (с высотностью до 3 этажей). Соответственно, они в более короткие сроки могут разработать проектную документацию, получить разрешение, начать стройку и сдать комплекс в эксплуатацию. Да и возводить такие дома, в принципе, проще из-за небольшого размера. Однако малоэтажные районы не заменят высотные в полном объеме. Возможность получения наибольшей финансовой отдачи от земельных участков посредством создания большего объема площадей стимулирует застройщиков к строительству многоэтажных многоквартирных корпусов.

Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru:
Несмотря на желание чиновников не перегружать территорию Новой Москвы высотными жилыми проектами, реальная ситуация показывает, что на присоединенных землях преобладает средне- и многоэтажная застройка. Спрос, так же как и предложение, сосредоточен сегодня в многоэтажных проектах, а не традиционно загородных. Тем не менее спрос на квартиры в малоэтажных жилых комплексах, а также таунхаусы определенно присутствует. Особенно хорошие показатели зафиксированы в проектах бизнес-класса с хорошей инфраструктурой на небольшом удалении от МКАД.

Важно отметить, что чиновники заверяют: после ввода в эксплуатацию начатых до присоединения земель проектов акцент будет сделан на уменьшение числа этажей. Среднее число этажей должно составить 9-10. Высотные проекты будут рассматриваться отдельно и станут скорее исключением.