Загородный рынок: покупаем коттедж. Выбираем лучшие предложения на первичном и вторичном рынках по цене до 15 млн рублей. Взвешиваем все плюсы и минусы

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Загородная недвижимость Московской области"

Что лучше – купить участок с подрядом на строительство коттеджа в застраиваемом поселке, или уже готовый дом, выставленный собственником в уже обжитом жилом комплексе? Для ориентира мы взяли бюджет до 15 млн рублей – это цена хорошей трехкомнатной квартиры в Москве. И первый и второй варианты имеют плюсы и минусы.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

По мнению экспертов, покупателям прежде всего нужно определиться с приоритетами. Как объяснила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», основные вопросы, возникающие при покупке дома, - о сроках начала ремонтных работ, вводе в эксплуатацию и начале функционирования социальных объектов, если такие предполагаются. При этом, по оценке Сергея Нагорного, коммерческого директора компании «Пробизнес-Девелопмент», бюджет покупки в 15 млн рублей включает в себя проекты, относящиеся к нижней границе сегмента бизнес-класса; в рамках сегмента эконом, исходя из практики компании, можно рассматривать объекты стоимостью до 8-9 млн рублей.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Экодолье Щолохово
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб. ГК Экодолье Узнать телефон

Ирина Наумова, заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по маркетингу и PR, обращает внимание на разные «типы» покупателей. Есть люди, которые предпочитают покупать загородные коттеджи на первичном рынке и уже вносить изменения, производить отделку дома «под себя». И есть покупатели, которые согласны с тем, что предыдущий хозяин уже произвел все основные неизбежные «доработки», сделал ландшафтный дизайн и так далее.

«По нашей статистике, в данном бюджете количество обращений в обоих случаях примерно одинаково», - рассказывает Сергей Нагорный («Пробизнес-Девелопмент»). По данным эксперта, еще несколько лет назад качественного первичного предложения на загородном рынке в указанном бюджете практически не было, поэтому покупатели вынуждены были искать варианты именно на вторичном рынке.

Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», ссылаясь на опыт своей компании, отмечает, что в основном выбор останавливается на первичном рынке. При таком бюджете покупатель может выбирать коттеджи практически на любом направлении: как эконом, так и бизнес-класса, как для сезонного, так и для постоянного проживания. Практика компании показывает, что большинство людей рассматривают покупку коттеджа в одном из новых поселков на расстоянии 30-60 км от МКАД. Обычно это поселки с хорошей инфраструктурой, подъездными путями, охраной. На вторичном рынке подобных предложений крайне мало. Да и те, что есть, в основной своей массе перепродают люди, которые изначально приобретали коттедж с целью инвестиций.

«Кроме этого, в среднем цена коттеджа под отделку на 30% ниже объекта на вторичке, но стоимость ремонта в каждом случае индивидуальна», - добавляет Алексей Коротких, руководитель отдела продаж поселка «Novoрижский».

Park Avenue, 29 от МКАД Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 49 до 86 кв.м. Монолит-кирпич. Узнать телефон

Все готово, только выбирай!
По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», доля объектов вторичной недвижимости на загородном рынке составляет 76%. Правда, сюда попадают не только домовладения в организованных коттеджных поселках, но и дачи в садовых товариществах и других населенных пунктах. При этом объекты стоимостью до 15 млн рублей составляют 73%. По типам жилья предложение распределяется следующим образом: на долю сблокированной застройки приходится 39% объектов, находящихся в экспозиции, коттеджи составляют 17%, участки – 40%.

Если остановиться на преимуществах покупки домовладений на вторичном рынке, то, как отмечает Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), здесь предлагаются по большей части готовые объекты. Если на первичном рынке велика вероятность того, что придется еще обустраивать участок, заниматься отделкой коттеджа, да и сам поселок не всегда полностью готов, то, купив загородный дом у его хозяина, можно сразу в него вселяться и жить. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», обращает внимание на то, что готовые дома, реализуются в уже сложившейся среде: коммуникации работают отлажено, сформировано социальное окружение, затраты на отделку составляют куда меньшие суммы, чем вложения в создание интерьеров из голых стен, фактически с нуля.

«Когда берешь коттедж на первичном рынке, - говорит Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»), - в течение ближайшего года неизбежно проявляются разные нюансы. Например, не очень хорошо работает дренажная система на участке, плохо сделана гидроизоляция, какие-то технические проблемы с инженерией и прочее. Как правило, если берешь дом, где уже кто-то прожил несколько лет, таких моментов не возникает».

Другое важное достоинство, которое назвала Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), – возможность торга, который нередко бывает успешным. Все-таки частный продавец, даже если это инвестор, обычно готов идти на уступку в цене, чтобы продать как можно скорее.

Сергей Иванов, директор департамента по маркетингу и рекламе Kaskad Family, видит преимущество вторичного рынка в том, что всегда можно найти жилье, отвечающее требованиям конкретного покупателя. Выбор вторичного жилья есть практически во всех районах и по всем направлениям, чего не скажешь о первичном рынке. Развитая инфраструктура и наличие транспорта, также являются преимуществом вторичного рынка. Кроме того, при покупке недвижимости на вторичном рынке существует возможность взять ипотечный кредит на более выгодных условиях и прописаться в квартире сразу после ее оформления.

Также для покупателей важный фактор - скорость самой сделки купли-продажи выбранного жилья. На вторичном рынке все гораздо быстрее.

Еще один плюс «вторичной» покупки в том, что заранее можно сделать выводы по социальному окружению и характеру застройки соседских участков. «На первичном рынке спокойствие по данным параметрам может обеспечить разве что репутация девелопера, подкрепленная опытом ранее реализованных проектов», - говорит Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».

Вторичка с «червоточинкой»
Но вторичные сделки имеют и свои недостатки. В организованных поселках объекты вторичной недвижимости продают в основном частные инвесторы, купившие дома еще на заре рынка загородной недвижимости. И зачастую, как предупреждает Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»), существующее на рынке вторичное предложение экономкласса не соответствует современным критериям.

Сергей Иванов (Kaskad Family) считает, что дома могут быть не в лучшем техническом состоянии. Изношенные коммуникации, нефункциональные планировки – это основные проблемы, с которыми сталкивается покупатель жилья на вторичном рынке. Косметический ремонт может скрыть даже самые явные недостатки, поэтому есть возможность приобрести множество скрытых сюрпризов, например, треснувшие стены, прогнившие трубы, проблемы с отоплением (особенно если жилье осматривалось в теплое время). «Обязательно стоит обратить внимание на реальную планировку квартиры и ту, которая в документах, поскольку незаконная планировка несет множество проблем», - советует эксперт.

Еще деталь, которую замечает Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»),  - при покупке коттеджа на вторичном рынке новый владелец получает планировку участка, готовую отделку, забор и все остальное в готовом виде, но не факт, что этот вид будет устраивать покупателя. Приходится либо смириться с существующим, либо заняться переделкой. Предстоит урегулировать все вопросы с выездом предыдущего собственника и передачей дома. Но самое главное – юридическое сопровождение сделки и оценка ее чистоты. На вторичном рынке загородной недвижимости предлагаются объекты с совершенно разной «историей», не всегда правильно и до конца оформленными документами и многими другими юридическими недочетами. Поэтому эксперт считает, что покупать вторичный объект также лучше в организованном поселке. В этом случае история будет более прозрачной.

Новый дом на свой вкус
Коттеджные поселки сейчас строятся практически повсеместно, и покупатели имеют возможность выбора во всех ценовых категориях, в разной степени готовности. «Кроме того, - говорит Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), - найти информацию о предложении на первичном рынке не составляет труда». Девелоперы в свою очередь периодически устраивают различные акции, «распродажи», какие-то объекты продаются со скидками. В ценообразовании играет роль и сезонность. Так что можно получить дополнительную экономию при покупке. «Важно, что при покупке коттеджа на первичном рынке все юридическое сопровождение сделки берет на себя продавец, - отмечает эксперт. - Нередко продавец предоставляет и другие услуги: например, подбор подрядчиков для отделки дома и взаимодействие с ними». Сергей Иванов (Kaskad Family) также считает, что цена будет значительно ниже, чем на вторичном рынке, в силу низкой готовности объекта.

Момент, на который обратила внимание Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»), - для некоторых покупателей очень важно быть первым хозяином объекта недвижимости. Им психологически некомфортно жить в доме, который «помнит» старых владельцев.

«Главное преимущество нового проекта состоит именно в его новизне. Строительные технологи развиваются стремительно, и в удачных проектах эти качественные улучшения особенно заметно. Кроме того, новый проект – это и новые коммуникации, новые дороги», - резюмирует Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

Первичка со знаком минус
Но и недостатки при сделках, заключаемых на первичном рынке, тоже есть. Сергей Иванов (Kaskad Family) в первую очередь упомянул о риске затягивания строительства, проведения инженерных коммуникаций, дорог.

«Например, - говорит Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»), - ваш коттедж может быть уже готов, а газ к нему еще не подведен, или не сделали вовремя ливневую канализацию и произошло подтопление вашего участка».

Также покупателям могут предложить на выбор дома в строящихся поселках, где сами они еще не готовы, но существуют некие выставочные образцы. Поэтому покупатель может ждать годами, пока не будет завершен не только интересующий дом, но и весь поселок или хотя бы данная очередь строительства.

«На рынке есть немало проектов, которые до сих пор заселены только на 10-15%, притом что проданы все дома», - резюмирует Сергей Нагорный («Пробизнес-Девелопмент»).

Сколько стоят?
И все же для многих покупателей главный ориентир - цена. Как подсчитала Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), дом в организованном поселке на вторичном рынке, как правило, дороже, чем на первичном, на 15-20%.

Екатерина Лобанова («ОПИН») приводит примеры конкретных предложений. Так, стоимость дома из блоков в КП «Александрово» от застройщика площадью 290 кв. м на 11 сотках без отделки – 13 млн руб., аналогичный вариант частника на участке 12,7 сотки – 16,3 млн рублей. В готовом КП «Истрия» (Новорижское ш.) девелопер реализует дома как без отделки (130 кв. м - 5,2 млн руб.), так и с ремонтом (130 кв. м – 6,5 млн руб.; с мебелью - около 7 млн руб.). Аналогичный вариант на вторичке обойдется в 10,5 млн рублей.

На вторичном рынке выбор предложений тоже обширный и на престижных направлениях много предложений дешевле 15 млн рублей. Дмитрий Таганов («ИНКОМ») рассказал, что на вторичном рынке по калужскому направлению можно купить дом всего за 6 млн рублей. Например, за эту цену выставлен дом в КП «Витязь», расположенный в 15 км от МКАД. Дом имеет площадь 200 кв. м, участок – 15 соток. Все коммуникации подведены. На Рублево-Успенском шоссе есть домовладение за 11 млн рублей. Дом в 200 кв. м расположен на 6 сотках земли в КП «Горки 10» в 10 км от МКАД. На Новой Риге купить скромный дом на вторичке можно за 10,5 млн рублей. За эти деньги предлагается объект в КП «Павловы Озера» площадью 193 кв. м на участке 6 соток. Все коммуникации подведены. На Киевской трассе в 22 км от МКАД предлагается дом 450 кв. м на участке 15 соток с коммуникациями (КП «Хутор Брехово») стоимостью 12 млн рублей. По Дмитровскому шоссе есть предложение в КП «Мечта» в 23 км от МКАД. За 10,2 млн рублей здесь можно купить дом площадью 203 кв. м на участке 6 соток.

Интересные предложения домовладений в коттеджных поселках на первичном и вторичном рынках Подмосковья по цене до 15 млн рублей.
Первичный или вторичный рынок Название поселка Направление Удаленность от МКАД Тип дома (материалы) Площадь земельного участка (сотки) Площадь коттеджа Стоимость кв. метра Стоимость домовладения
первичный Бисерово Новорязанское 40 кирпич 14 342 ____ 14 350 000
первичный Сокольники Новорижское 45 Кирпич 15 390 _____ 14 400 000
вторичный Новая Купавна Горьковское 20 кирпич 12 520 ---- 14 550 000
Источник: «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»
первичный Изумрудные холмы Каширское 55 клееный брус 13 137 44 800 5 085 000
первичный Олимп Каширское 50 камень, оцилиндрованное бревно 17,9 188,5 64 800 8 717 500
первичный Орловъ Каширское 12 кирпич, ж/б каркас 12,6 195 65 500 12 331 500
первичный Красные пруды Каширское 28 кирпич 13,5 300 49 000 14 250 000
Источник: Kaskad Family
первичный Софринские пруды Ярославское 35 sip-панели 11,4 46   4,2 млн руб
первичный Софринские пруды Ярославское 35 Оцилиндрованное бревно 11,4 116,2 м2   4,2 млн руб.
Источник: 33 поселка