Жизнь за городом кажется пасторалью только со стороны. На практике, у «тихого и беззаботного существования на лоне природы» существует оборотная сторона, которую человеку, только задумывающемуся о переезде за город, хорошо бы знать. Мы не то чтобы агитируем против такого шага – просто стараемся предупредить о возможных проблемах. Сегодня – в рамках нашей статьи - подборки реальных ситуаций, присланных нашими читателями.
Здравствуй, племя младое, незнакомое…
Мы живем в многоквартирном доме в коттеджном поселке. Дом наш трехэтажный, рассчитан на 12 квартир. В нем есть большие подвальные помещения. Часть этих помещений принадлежит нам – жильцам: мы покупали кладовку в подвале вместе с квартирой. Остальные площади принадлежат застройщику, он никаких действий до поры до времени с этими подвалами не предпринимал. И тут вдруг мы заметили некое шевеление: в подвал провели воду. Потом нам сказали, что здесь будет… общежитие для гастарбайтеров. Потом версию изменили: рабочие, мол, будут только переодеваться. Но мы уже этому второму объяснению не верим. Застройщик, в свою очередь говорит, что мы не имеем права возражать против использования его части подвала по его усмотрению.
Эмоционально состояние жителей понятно, но хочется прояснить, что на сей счет говорит закон. Ключевым здесь является назначение подвала. «В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК), технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в доме оборудование (в том числе котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) является составной частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», - объяснила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Елена Разживина, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость». На эти помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания всего дома, возникает право общей долевой собственности всех собственников квартир.
А вот если подвал предназначен для самостоятельной эксплуатации, тогда он является отдельным помещением. И застройщик, соответственно, может оформить на него собственность, и использовать по своему усмотрению. Однако здесь не все (для застройщика) безоблачно: заселять людей в подвальные помещения (даже временно, в формате общежития) нельзя. «В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (№ 52-ФЗ от 30.03.1999), предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается, - говорит адвокат Олег Сухов. – Соблюдение санитарного законодательства обязательно и для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, и за нарушения предусмотрены штрафы».
Так что у жителей появляется достаточно большой перечень государственных инстанций, в которые можно жаловаться на действия собственника подвала – это и прокуратура, и органы ФМС (если есть подозрения, что проживать будут незаконные гастарбайтеры), и Роспотребнадзор. Однако, обращает внимание Олег Сухов, заявление в соответствующие может быть подано только после совершения правонарушения, т.е. после заселения рабочих. Единственный орган, в который можно обращаться до – это Жилищная инспекция, поскольку для превращения подвалов в общежитие там наверняка будут проводить перепланировку, которая не согласована в установленном порядке.
Эксплуатация и управление – тонкие различия
В нашем поселке услуги по эксплуатации оказывает компания – «дочка» застройщика. Она себя так и называет «служба эксплуатации». Мы недавно узнали, что она не является управляющей компанией…
Прежде всего, автора письма интересует разница между управляющей и эксплуатирующей компаниями.
«На начальном этапе застройщик организует эксплуатирующее подразделение, которое в основном нацелено на то, чтобы содержать объект с минимальными затратами и обслуживать инженерные сооружения в поселке. Со временем, по мере развития проекта, подразделение подключается к административным задачам, с этого момента уже можно говорить о появлении управляющей компании», - поясняет Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».
«Многие собственники домов считают, что понятия «Управляющая компания» и «Обслуживающая (эксплуатирующая) организация» - тождественны, - говорит Сергей Репка, директор департамента по эксплуатации и закрытию проектов компании Kaskad Family. – Но отличия есть. Управляющая компания – это, чаще всего, ООО или ТСЖ, которое управляет каким-то домом или домами. В перечень ее обязанностей входит заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями: газовики, водоканал, электросети, отопление и т.д. Сам собственник квартиры, как правило, не может заключить договор с ресурсоснабжающими компаниями, поэтому за него (от его имени) это делает управляющая компания.
В каждой управляющей компании есть своя ведомость по каждому дому – сколько денег у него на счетах, какие есть должники и так далее. Так же чаще всего именно в офисе управляющей компании лежит вся техническая документация по дому (планы, выкопировки, проекты и прочее), а так же протоколы с решениями собственников. Именно управляющая компания взыскивает с должников деньги, судится с неплательщиками. Если нужно участвовать в какой-то городской или федеральной программе по капитальному ремонту, ремонту лифтов, крыш и так далее, то во многом от расторопности управляющей компании зависит получение этих субсидий».
У обслуживающей организации, продолжает эксперт, круг обязанностей намного уже. Такие компании выполняют конкретные работы: уборку мест общего пользования и придомовой территории, чистка крыш от снега и наледи, вывоз мусора… «Можно сказать, что обслуживающая организация — это «руки» управляющей компании, - резюмирует Сергей Репка. – Они работают по договору подряда, и в их зоне ответственности исключительно хозяйственная деятельность».
Второй важный вопрос – не грозит ли данная ситуация чем-то жителям? Как заверили нас эксперты – нет. «Собственникам в данном случае ничего не грозит, - выражает это мнение Олег Сухов. – Они имеют право заключить договор на оказание услуг по комплексному обслуживаю, в котором будет изложен перечень услуг и стоимость. Единственное что неприятно в данной ситуации – как правило, организация, созданная застройщиком, не предоставляет качественных услуг за разумные деньги. Это, безусловно, бьет по кошелькам жителей».
Неожиданный аргумент
Мы – жители коттеджного поселка – очень долго и мучительно подписывали договор с компанией, которая оказывает нам услуги по эксплуатации. Утрясали разные цифры. Но в какой-то прекрасный момент директрисе надоело это обсуждать, и она заявила, что если мы не подпишем этот договор немедленно, то она поставит нам заглушки на канализацию, и мы захлебнемся. Сами понимаете, чем…
Для начала отвлечемся от «креатива», выданного директрисой, и обсудим ситуацию в более общих чертах. Не очень понятно, почему вообще на объекте работает такая нелюбезная с жителями управляющая компания. В вопросах, связанных с управлением и содержанием общего имущества в коттеджных поселках, законодательство работает по аналогии – применяются нормы, предусмотренные для многоквартирных домов. «Собственники коттеджей, пользуясь правами собственников жилья, могут заключить договор с управляющей организацией, создать товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, либо самостоятельно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Возможны сочетания способов управления, - говорит Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream). – Как следует из вопроса, договор с управляющей организацией пока не подписан. Следовательно, можно посоветовать жителям заключить договор с другой организацией».
Впрочем, здесь возможны варианты. Например, большая часть жителей проголосовала за сотрудничество именно с этим управляющим, а фрондирует лишь недовольное меньшинство. Или поселок новый – жители еще не успели юридически оформить собственность, провести собрание. В этом случае придется как-то уживаться с данной компанией.
Также надо учитывать, что «услугами по эксплуатации» могут называться разные вещи. «Если под этим понимается плата за пользование объектами общего пользования поселка (дороги, сети и др.), принадлежащего третьему лицу, то размер платы за пользование общим имуществом в коттеджном поселке законодательно не регламентирован, - говорит Иван Матюшин, директор департамента продаж компании «Астерра». – Однако существуют установленные государством тарифы, например, размер платы за подключение к инженерным сетям». Если же, продолжает эксперт, мы говорим об услугах в отношении принадлежащего жителям поселка общего имущества (уборка мусора, обслуживание внутренних инженерных сетей и др.), то размер платы за пользование определяется их собранием».
Но в любом случае, вопрос о неплатежах должен решаться цивилизованно, т.е. через суд. И угрозы директрисы – это, конечно, незаконно. Что делать с ними? Ничего. «Ответственность за подобные угрозы действующим законодательством не предусмотрена, кроме того, скорее всего, эти угрозы абсолютны пусты, - убежден адвокат Олег Сухов. – Но если заглушки действительно установят, необходимо срочно жаловаться в правоохранительные органы, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и органы санитарно-эпидемиологического контроля. Такие действия совершенно противоправны, так как нарушают законодательство о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Установление заглушки влечет за собой санитарно-эпидемиологическую угрозу. Кроме того, есть п. 122 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Согласно ему, действия по ограничению или приостановлению предоставления коммунальных услуг не должны приводить к повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан».
Как перейти железную дорогу?
Наш коттеджный поселок граничит с железной дорогой, он находится между двумя станциями в пешей доступности. Очень удобно: до каждой станции можно дойти за 15 минут. Многие жители поселка пересели из автомобилей в электрички, сотрудники управляющей компании ездят на работу по железной дороге. Однако у нас нет железнодорожного перехода, даже простого деревянного настила нет. Мало того, вход в наш поселок постоянно перегораживают товарные вагоны, закрепленные на один башмак (как в фильме «Остановился поезд»). Люди пролезают под них, через них, кто-то обходит, у кого есть терпение. Но ведь это не дело, это очень опасно!
Одним словом, жители хотят, чтобы им сделали переход. Нужно обратиться к железнодорожникам (ОАО «РЖД») и в министерство транспорта соответствующего субъекта РФ, - рекомендует Иван Кудряшов, начальник юридического отдела Управляющей компании «Экодолье». – Однако, скорее всего, это очень сложный процесс, подчиняющийся большому количеству нормативных документов, и сделать это будет очень сложно».
Остальные наши эксперты также предвидят возможность отказа. Прежде всего, по самой распространенной на сегодня причине – отсутствию денег. Предлагаемые варианты на этот случай различны. Ольга Матюгова («Феникс Групп») советует в случае отказа обратиться в транспортную прокуратуру с просьбой провести проверку по факту создании угрозы жизни и здоровью граждан. А Иван Матюшин («Астерра») считает, что жители могут самостоятельно собрать необходимые деньги и профинансировать выполнение необходимых работ».
А вот Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» считает, что шанс у жителей все-таки есть: «Как показывает опыт, самое действенное средство – обратиться в приемную губернатора Московской области А.И. Воробьева. Ответственные люди из обладминистрации реагируют максимально быстро. Можно написать в электронную приемную главы Подмосковья на сайте и привезти заказное письмо в администрацию (получив официальный входящий номер письма). Правительство Московской области открыто к общению с жителями и внимательно следит за ситуацией, контролируя работу ответственных чиновников. Опыт общения довольно позитивный, их работа видна».
Кто займется лесом?
Наш поселок расположен в окружении леса. В рекламных буклетах застройщик красиво расписывал, какой это замечательный лес с реликтовыми соснами. Лес у нас действительно был когда-то хорошим. Но сегодня по нему просто страшно гулять. Мало того, что он ужасно замусорен, в лесу огромное количество сухих деревьев, которые все время падают. Кроме того лес заражен короедом, так что число мертвых деревьев будет только расти. И никто не убирает сухостой, никто ничем не обрабатывает деревья.
За лесом ухаживать должны, подтвердили опрошенные нами эксперты. «Постановлением Правительства РФ от 29.06.2007 № 414 утверждены «Правила санитарной безопасности в лесах», которые устанавливают единые порядок и условия организации защиты лесов, а также санитарные требования по их использованию, - говорит Елена Семина, исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – Этим документом предусмотрены санитарно-оздоровительные мероприятия: вырубка погибших и поврежденных лесных насаждений, очистка лесов от захламления, загрязнения и иного негативного воздействия».
Конкретная инстанция, в которую следует обращаться жителям, зависит от того, на какой земле лес находится. «Если лес расположен на территории коттеджного поселка или иных землях населенных пунктов, то обращаться надо в районную администрацию, - объясняет Олег Школяренко, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость». – Работы после получения разрешения должна произвести управляющая компания либо (в ее отсутствие) специализированная организация. Если же лес находится на землях лесного фонда, то запрос нужно направить в лесничество».
А Михаил Кондырев («33 поселка») вновь напоминает нам о сайте губернатора, через этот ресурс можно обратиться к Андрею Воробьеву и рассказать о проблеме. Что ж, попробуйте. Это, конечно, какой-то очень российский путь – жаловаться самому главному. Но он, скорее всего самый эффективный. Эх, Русь-матушка…