Территории промзон против дефицита жилья

Программа по перепрофилированию и выводу части промышленных объектов за пределы столицы была принята ещё в советские времена в 1971 году. Однако реальных преобразований в те времена практически не происходило. Бесчисленные нормативные акты, согласно которым должны были реформироваться данные территории, носили лишь декларативный характер.

Новый перечень выводимых предприятий был утвержден уже правительством Москвы в 1995 году, а в 2004 году - принята целевая программа по реорганизации производственных территорий, основной направленностью которой стало жилищное строительство.

Согласно новому Генплану развития Москвы на период до 2020 года, производственные зоны города будут сокращены с 16,9 тыс.га до 13,7 тыс.га. Намечается ликвидация 16 промзон и частичное сокращение территории 20 промзон. Для жилищного строительства должно освободиться 2,8 тыс. га.

По заявлениям столичных властей, жилищное строительство на территории бывших промзон, в первую очередь, послужит городским очередникам и молодым семьям. Кстати, в 2006 году из построенных  5,3 млн. кв. м. жилья, на долю муниципального пришлось 34%, в прошлом году эта цифра увеличилась  до 46%.

«На месте бывших промзон правительство планирует к 2020 году построить до 50 млн кв.м. жилых домов, относящихся к категории планового социального жилья, - развивает тему Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty. – Жилые дома будут возводиться в тех местах, где не было заводов и фабрик с вредным производством. На освободившихся территориях, в основном, будет строиться жилье эконом и бизнес-класса, которое станет доступным, в том числе и по ипотечным программам, гражданам со средним достатком».

«Во-первых, он сложный и дорогостоящий, - комментирует ситуацию Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME. - Во-вторых, вывод промзон должен обязательно сопровождаться созданием  значительного количества новых альтернативных рабочих мест. И, наконец, сегодняшние промышленные зоны тесно связаны с целым пластом малого и среднего бизнеса, чьи интересы невозможно не учитывать».

Объективные сложности возникают и у застройщиков, осваивающих данные территории. Причинами задержек, в частности, могут стать правовые вопросы, связанные с приватизацией 90-х годов, а также прохождение экологических экспертиз, перенос коммуникаций, сопровождающиеся всевозможными согласованиями и т.д.

На сегодня одним их ярких примеров, уже практически полностью реализованных проектов на месте крупных промзон, можно выделить микрорайон «Волгоградский» («Интеко», «ПИК», окончание строительства планируется в 2009 году). Он был построен на месте промзоны площадью 66 га, с территории которой для строительства жилья были выведены теплицы комбината «Горьковец» - в поселок Некрасовка, расположенный к юго-востоку от Москвы, и промышленные предприятия. Общий объем застройки составит порядка 500 тыс. кв.м. В микрорайоне возведены как панельные, так и монолитные дома. Как уточняет Константин Ковалев, исполнительный директор компании Blackwood, район Волгоградский рассчитан не менее чем на 16 тыс. человек, в том числе и на городских очередников.

В качестве примеров застроенных промзон можно привести и комплексную застройку двух микрорайонов в Печатниках, а также жилой район Марьино, который был построен на месте полей аэрации. Возведен также многофункциональный жилой комплекс «Каскад» на берегу Яузы, рядом с Лефортовским парком (на месте ММЗ «Опыт» ОКБ им.Туполева). По оценкам экспертов компании «Домострой», цена однокомнатной квартиры (площадью 60, 5 кв. м.) здесь начинается от 15 млн. руб.

К наиболее перспективным проектам относятся и строительство 300 тыс. кв. м жилья бизнес-класса на территории бывшего совхоза «Марфинский» (в 2008 – 2010 гг. всего будет возведено 675 тыс. кв. м. жилья), строительство 190 тыс. кв. м жилья на территории Кусковского химзавода. Со слов Владимира Кузнецова (WELHOME), с точки зрения недвижимости эконом-класса пока наиболее крупным из заявленных проектов можно назвать застройку порядка 400 га территории завода «Серп и молот» и проект на месте завода им. Войтовича, расположенный в этом же районе.

Заслуживает внимания также проект «Москва-СИТИ», для реализации которого были снесены здания на территории свыше 40 га, и выведено около 10 предприятий и организаций, начиная с 1992 года.

По данным компании Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty, жилые дома будут построены на территориях завода «Москвич» (ЮВАО), завода «Мосдормаш» (ЦАО), «Экспериментального завода напитков «Хамовники» (ЦАО), предприятий «Союз» и «Гелиймаш» (ЦАО) и «Московского завода по обработке цветных металлов» (ЮАО).

Самыми известными проектами редевелопмента промзон в формате элитной жилой недвижимости остаются проекты «Садовые кварталы» (на месте завода РТИ «Каучук» в Хамовниках), «Система Галс» в том же районе на месте пивоваренного завода и «Золотой остров» (на месте фабрики Красный Октябрь).

По оценкам аналитиков компании Blackwood, цены на новостройки в микрорайоне «Волгоградский» находятся в диапазоне $5600–$6500, в районе Марьино стоят порядка $ 5500-6500 за кв. м, в Печатниках - $5000-7000 за кв. м.

Также специалисты компании Blackwood подсчитали, насколько такое жилье, в частности, в вышеуказанных районах может быть доступно гражданам со средним достатком по ипотечным программам.

«Предположим, это квартира в 50 кв. м, по цене $6000 за кв. м, ипотечный кредит на 30 лет под 12% годовых, - рассуждает Константин Ковалев. - Допустим, сумма первоначального взноса составляет 20%. По формуле аннуитетного платежа получаем, что сумма ежемесячного платежа по кредиту должна равняется $2470, а минимальный требуемый семейный доход (для семьи из 2-х взрослых) - $6170».

«В целом, стоимость жилья на территории бывших промзон мало чем отличается от цен на жилье в обычных районах, - подводит итог Сергей Куренков. – Поэтому гражданам со средним достатком (по ипотечным программам) будет доступно жилье эконом-класса».

Резюме Интернет-портала о недвижимости Mertrinfo.Ru
Конечно, не может не радовать, что в Москве все-таки будет появляться нечто, что с натяжкой можно назвать доступным. Главное – чтобы оно дошло до потребителя. Смущают тут нас две вещи. Первая – город может забрать себе бОльшую часть жилья эконом-класса. Вторая - освоение промзон дело долгое, и пять лет тут даже не срок. Так что пока будущие районы будут строиться, пройдет время, и неизвестно, какой в результате окажется цена квадратного метра. Может, совсем даже не «экономной».

Утвержденные проекты по выводу производственных территорий