Квартиры рядом с метро. Цена метра возрастает более чем на 20%. Как угадать с покупкой жилья? Изучайте планы по развитию дорог и подземки

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Нестандартные квартиры: на первом и последнем этажах, в торцах и углах"

Широко известно, что близость станции метрополитена для квартиры - большой плюс. И в стародавние времена формулировка «метро пешком» в объявлениях об обмене очень ценилась. Время изменило в этом смысле очень мало: сегодняшние москвичи также хотят прогуливаться до подземки пешочком, а не трястись в тесных и душных автобусах. Словом, метро рядом – это благо, ценность квартиры от этого, бесспорно, повышается.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Плюс 5-10%. И еще 5-10%
Понятно, что квартиры в пешей доступности от станции метро лучше, чем удаленные. Но эта формулировка («лучше») вряд ли удовлетворит взыскательного читателя: хотелось бы поконкретнее. Желательно с цифрами – не зря ведь еще Маркс сказал, что «наука только тогда достигает совершенства, когда она начинает пользоваться математикой». С другой стороны, с цифрами-то в исследуемом нами вопросе не очень хорошо: для вывода неких средних значений требуются большие объемы предложений, причем районы должны оказаться сопоставимыми, одинаковыми во всем, кроме удаленности от метро. А где такие взять? Вон Беляево пешком всяко ценится выше, чем Восточное Бирюлево, от которого до станции «Царицыно» 20 минут на автобусе. Но как понять, какой процент разницы в цене объясняется именно интересующим нас фактором, а какой – большей престижностью Юго-Западного округа по сравнению с Южным?!

Но мы попробовали. Картинка – по итогам бесед с различными умными людьми – получилась примерно такой. Дешевле всего, естественно, окажется недвижимость в районах на значительном удалении от метро – вроде того же Восточного Бирюлево. Стоит нормальная однокомнатная квартира там порядка 4,5 - 5 млн руб. Приблизив квартиру на расстояние в 15-20 минут пешком, мы получаем прибавку к цене в 5-10%. Если же метро будет совсем рядом (т.е. до 5-7 минут пешком) – то плюсуем еще 5-10%. У двух- и более комнатных квартир конкретные цифры цены, конечно, будут другими – но пропорции удорожания по мере приближения к станции подземки останутся такими же.

Мнение практиков рынка поддержали и аналитики. «Согласно нашим базам данных, максимальный разброс по ценам составляет около 22%», - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Как поясняет эксперт, в качестве основы для оценки уровня цены берутся квартиры, находящиеся на удалении 12-15 минут пешком от метро. «Если квартира находится ближе, в районе 5-7 минут, то ее цена увеличивается на процентов 7; если же объект проходит по категории «далеких» (более 15 минут транспортом), то цена снижается примерно на 15%», - говорит Олег Репченко.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Центр-Инвест
Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Узнать телефон

Область больше не пугает
Примечательно, что близость к метро совершенно нивелирует такой прежде важный фактор, как нахождение квартиры в юридических границах столицы. Раньше «метро пешком» было невозможно без того, чтобы «квартира в Москве» - а как же иначе? Но сегодня метрополитен вырвался за пределы нашего города, и уже серьезно сказывается на ценах на недвижимость в ближнем Подмосковье. Скажем, при реализации квартир в «Новокосино-2» (строго формально, это никакое не Новокосино, а Реутов) продавцы активно используют тот факт, что запланированная к открытию уже в этом году станция метро «Новокосино» будет находиться всего в 15 минутах ходьбы от них. И рост цен подтверждает правильность такой постановки вопроса.

Или другой пример. Как говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», его компания возводит мини-полис «Самоцветы» в Люберцах. «Квартиры мы начали продавать летом 2011 года по цене 65-70 тыс. руб. за кв. м, - отмечает эксперт. – При среднерыночном росте проект на сегодняшний момент подорожал бы до 70-75 тыс. Но с учетом ожидаемого в 2013 году пуска в эксплуатацию станции «Жулебино» (она будет находиться в 500 м от комплекса), цены выросли до 85-90 тыс. руб. за кв.м. Таким образом, станция метро в шаговой доступности может добавить 10-15% к стоимости квартиры».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Москапстрой-ТН
ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Узнать телефон

Богатые тоже ездят
Еще любопытный аспект – влияние «фактора метро» в различных ценовых сегментах. Понятно, что станция подземки по соседству нужнее всего экономклассу – покупатели таких квартир и ездят каждый день. А что с более дорогими квартирами? Мнения, как водится, разделились. «Зависимость цены проявляется только в экономклассе, - категорична Татьяна Кузнецова, директор по продажам компании «Эталон-Инвест». – Если рассматривать дома бизнес-класса (монолит с собственной охраняемой территорией и подземным паркингом), то в этом сегменте наличие метро на ценах никак не отражается».

Но были и другие мнения – противоположные. «Особой разницы во влиянии фактора подземки на цену квартир в различных сегментах рынка недвижимости нет, - считает Сергей Лядов («Сити-XXI век»). – Состоятельные люди, имея личный автотранспорт, в меньшей степени зависят от метро, но и они отнюдь не брезгуют возможностью им пользоваться от случая к случаю и ценят его наличие под боком».

На взгляд автора (сугубо личный, никому его не навязываю), вторая точка зрения ближе к истине. Людей, пользующихся только автомобилем, ни при каких обстоятельствах не опускающихся до муниципального транспорта, не так уж много. А московские пробки таковы, что иногда и очень небедные граждане с кряхтением вылезают из своих «майбахов» и отправляются в метро. Так что станция рядом – это дополнительная возможность, зачем от нее отказываться? Не забудем и о том, что даже в довольно состоятельных семьях далеко не все ее члены ездят на машине. Есть, к примеру, дети-старшеклассники – им как? Отдельное авто (в некоторых случаях еще и с личным шофером) для мужа, жены, деток, тещи, собаки – это, знаете ли, по карману далеко не всем.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Тройка РЭД
ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Узнать телефон

Слишком хорошо – тоже нехорошо
Выяснилась и еще одна примечательная деталь. Рассуждая в первой главе о квартирах, которые с метро «совсем рядом», мы поместили в эту категорию те, что находятся до 5-7 минут пешком. Но ведь может быть и еще ближе: в радиусе 50-70 м от выхода со станции, т.е. буквально в 1 минуте ходу.

Это, как сказали нам, уже перебор: будет шумно, грязно, шаурма из собачатинки, бомжики, «наркуши»… «Наличие станции прямо под окнами обычно не очень радует покупателя, так как создает достаточно много неудобств: шум до глубокой ночи, грязь на улице, скопление маргиналов, вибрация от проезжающих поездов, - перечисляет те же проблемы, но в более деликатных выражениях Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»). – А если это еще и конечная станция, то все окрестные дворы превращаются в перехватывающие парковки для автомобилей спешащих на работу жителей Подмосковья».

Так что лучшим вариантом признаны все те же 5-7 минут прогулочным шагом – они, по изящному выражению Марины Шуберт, директора по развитию компании MR Group, могут быть признаны золотой серединой. Хотя, с другой стороны, многое тут зависит от личных предпочтений – некоторые люди ради большей мобильности готовы потерпеть некоторые неудобства. Также замечено, что для аренды лучше квартиры возле самой станции: снимающие в основной своей массе являются такими «людьми без нервов», которых не берут никакие шум и прочие беспокоящие факторы.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Узнать телефон

Приходит день, приходит час
Цены, разумеется, не взлетают одномоментно в тот день, когда мэр Москвы перерезает красную ленточку на входе в новопостроенную станцию. Они плавно начинают расти загодя. «Пока все находится на уровне голых разговоров о том, что когда-то что-то построят, это особо не сказывается на стоимости, - объясняет Олег Репченко («ИРН»). – Основной прирост происходит, когда появляются реальные действия, а власти объявляют сроки ввода новой станции. На этой стадии (она обычно бывает примерно за год-два до открытия) цены дают основной прирост – они вполне могут прибавить 10-15%. А сам факт открытия может добавить совсем немного, а может и ничего не добавить – рынок уже отыграл это событие».

Конечно, все сказанное выше – это некая условная картина, во многом зависящая от хода строительства. Тут уместно будет вспомнить, что одна из недавно введенных в эксплуатацию станций – «Марьина Роща» - строилась около 20 лет. Впервые планы по ее созданию были обнародованы в начале 90-х, а завершить полностью удалось только в июне 2010 года. «Нашего покупателя не убедить заявлениями и планами на бумаге, - полностью соглашается с предыдущим экспертом Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»). – Пока стройку нельзя увидеть собственными глазами и быть уверенным в ее завершении, цена не изменится. Зато потом рост происходит скачком. Например, станция «Жулебино» еще не запущена, но строительство идет очень активно. В результате цены там уже подскочили до уровня районов, где метро функционирует. А в объявлениях о продаже давно стоят формулировки «в шаговой доступности от метро». А вот вблизи проектируемых станций «Солнцево» и «Новопеределкино» рынок пока никак не отозвался на их существование, так как никакой динамики на стройплощадке нет».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Узнать телефон

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Существует государственная программа города Москвы «Развитие транспортной системы на 2012 - 2016 годы». Планы там намечены грандиозные: будет построено 87,9 км линий. В частности:

- Арбатско-Покровская линия будет продлена в районе Митино (до «Пятницкого шоссе»);
- Люблинско-Дмитровская – на север, от «Марьиной Рощи» до Дегунино;
- Таганско-Краснопресненская – в Жулебино;
- Замоскворецкая - в район Братеево, а также (с другой стороны) – в районы Левобережный и Ховрино;
- Сокольническая – в Тропарево;
- Калининская – в Новокосино.


Что касается ближайших планов, то, как недавно сообщил руководитель столичного департамента строительства Андрей Бочкарев («В 2012 году в Москве построят 8,6 км метро и 3 станции»), в августе 2012 года будет открыт участок Калининской линии от станции «Новогиреево» до «Новокосино», второй вестибюль станции «Марьина Роща» Люблинско-Дмитровской линии метро. В декабре завершится строительство участка Митинско-Строгинской линии метро от станции «Митино» до станции «Пятницкое шоссе» и участка Замоскворецкой линии от станции «Красногвардейская» до станции «Алма-Атинская» и депо «Печатники».

Причем планы эти реальны, что подтверждается, например, в Новокосино – работы там близки к завершению. В других местах (скажем, в районе моста через речку Лихоборку, где пройдет продолжение Люблинско-Дмитровского радиуса) до финала далеко, но жизнь на стройке кипит, и это видно.

А это значит, что цены на квартиры в перечисленных районах поднимутся – метро остается важным фактором ценообразования.