Неоднозначные сталинки: рассмотрите «под лупой» все достоинства и недостатки

Достаточно произнести «сталинские дома» - и воображение сразу же рисует монументальные сооружения в стиле имперского ампира. Прежде всего, конечно, высотки – знаменитые «семь сестер». Потом здания, которыми застроены основные московские магистрали – Тверская, Ленинский, Ленинградский и другие проспекты, Садовое кольцо. Но существует, и принципиально иной тип – скромные дома высотой в 3-5 этажей, иногда несколько выше. Никакого выразительно внешнего вида, мрамора на фасадах. Тем не менее, это самые настоящие «сталинки» - по крайней мере, «по праву рождения», построенные в тридцатые-пятидесятые годы прошлого века.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
ЖК EVO в Реутово ЖК EVO! 30 квартир по спеццене. Развитая инфраструктура. Школы и д/сады. 7 минут пешком до МЦД-4!
Реклама
от 6,6 млн руб.
Застройщик: ООО "СЗ СНС". Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте dogma-evo.ru.

Ампиру на всех не хватило
Появлению таких зданий Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru предлагает простое объяснение. Привычные нам «сталинки» - это все-таки «парадные» дома, призванные украшать собой город, и таких в принципе не может быть много. Для более массового строительства требовались другие проекты – менее затратные. Конечно, экономить так, как это стали делать в позднейшие годы, при Хрущеве, в 30-50-е еще не решались. Но все же стремление хоть немного подсократить расходы у этих домов, что называется, написано на лице.

Из сказанного выше можно понять, где находятся такие дома. Прежде всего, это окраины Москвы – разумеется, с поправкой на то, что размеры нашего города были в тот период значительно скромнее. Они проходили тогда в основном по Малому кольцу Московской железной дороги – это там, где строится сегодня автомобильное Четвертое транспортное кольцо. «Такие «сталинки» есть на Каширском шоссе, Шоссе Энтузиастов, Щелковском, - перечисляет Ольга Селютина, руководитель управления вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости». – Их также можно встретить на Октябрьском поле, в Лефортово, в районе метро «Автозаводская».

Впрочем, часто такие здания строились и в гораздо более пафосных районах – но во втором-третьем ряду от главной магистрали, чтобы не портить ее облик. Их можно встретить и на Кутузовском, Ленинском и Ленинградском проспекте, и даже на Садовом кольце. Особенно много, говорит Юлия Соколова, руководитель отдела продаж Агентства недвижимости нового типа «Открытая компания», эти дома стали строить уже после сталинской эпохи, в 1952-63 годах, когда в целях экономии и удешевления строительства архитекторов заставили убрать из проектов все, что можно было посчитать не несущими смысловой нагрузки украшениями. В народе их прозвали «обдирными». Если судить со строго исторической точки зрения, то дома эти нельзя считать «сталинскими», поскольку построены они уже после смерти Иосифа Виссарионовича. С другой стороны, «сталинка» в современном понимании – это не столько год постройки, сколько определенный набор потребительских качеств, и в этом смысле названные здания определенно являются «сталинскими».

И последняя категория – дома, которые после войны строились пленными немцами. Здания из серого кирпича, в 3-4, реже пять этажей. В столице такие здания практически не строились, власти предпочитали «осчастливливать» ими города Подмосковья. Но в 1960 году была построена МКАД, «прирезавшая» к Москве огромные территории – в том числе и несколько населенных пунктов. Так «немецкие»  здания «переехали» в столицу – очень много их, например, в Измайлово, имеются они в Новогиреево.

ЖК Обручева 30. Скидка до 9%! Квартиры бизнес-класса за 1₽/мес.! С отделкой и без. Своя инфраструктура. Подземный паркинг. 5 минут до метро.
Реклама
от 11,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ ЛСР. Пространство. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: ПАО Сбербанк. Подробные условия акций смотрите на сайте obrucheva30.lsr.ru.

Ежемесячный платеж 1 руб. рассчитан по рассрочке от застройщика.
Первоначальный взнос 50%, период рассрочки до 1 года, остаток в конце срока. Застройщик «Группа ЛСР». Проектная декларация на наш.дом.рф.

Потребительские качества: плюсы…
Все познается в сравнении – эту старую мудрость постоянно вспоминаешь, когда сравниваешь «экономные сталинки» с прочими домами, имеющимися на вторичном рынке. Современникам эти здания, вероятно, казались инвалидами (конечно, если сравнивать с высотками), но посмотрели бы они на то, что было построено в Москве в последующие годы!

Итак, «сталинка», даже самая убогая – это обязательно кирпичное здание, поскольку панельных технологий в ту пору еще не было. Стены толстые, прекрасная шумо- и теплоизоляция, идеальный микроклимат внутри квартиры. Размеры жилищ – вполне приличные, площади, к примеру, «двушек» даже в «немецких» домах находятся в районе 50 кв. м. При этом планировки рациональные, комнаты правильной формы, большие кухни, потолки высотой не менее 3 м. Справедливости ради заметим, что квартиры в ту эпоху предназначались для коммунального заселения – соответственно, предполагалось, что во всем этом великолепии будет жить не одна семья, а несколько. Но нам, потомкам, не все ли равно, почему так получилось? Главное, что получилось.

В общем, по большинству потребительских характеристик «экономные сталинки» переигрывают не только хрущевки, но и большинство панельных домов 70-х годов. Несколько портят картину, правда, деревянные межэтажные перекрытия (жить в таких условиях нормально, но в случае пожара дом сгорает в течение нескольких минут), встречающиеся кое-где газовые колонки, а также отсутствие лифта и мусоропровода. Но перечисленные дефекты касаются исключительно «немецких» строений – все прочие недорогие «сталинки» от них свободны. «Сравнивать с «хрущевками» просто некорректно, это совершенно разное жилье», - подводит итог Ольга Селютина («Русский дом недвижимости»).

«Сталинка» – это возможность жить в относительно центральном районе в довольно просторном доме, и при этом за не очень большие деньги», - говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». Поклонники этих домов даже считают, что это лучшая на сегодня недвижимость: метраж, соизмеримый с современными зданиями эконом-класса, часто очень неплохое местоположение и умеренная цена. Cегодня квартиры этой категории продаются от $5600 до $6000 за кв. м.

ЖК Парксайд. Квартиры бизнес-класса за 1₽/мес.! Закрытая благоустроенная территория. Дизайнерские лобби. Подземный паркинг.
Реклама
Застройщик: АО СЗ ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: ПАО Сбербанк.

Ежемесячный платеж 1 руб. рассчитан по рассрочке от застройщика.
Первоначальный взнос 50%, период рассрочки до 1 года, остаток в конце срока. Застройщик «Группа ЛСР». Проектная декларация на наш.дом.рф.

…и минусы
Таковых отыскалось три. Первый – это старость и обветшалость этих домов. Недвижимость – не коньяк, с годами не крепчает. И, несмотря на то, что в сталинские годы строили не в пример добротнее, чем в последующие время (обстановочка в стране, знаете ли, была такой, что за украденный кирпич можно было сесть лет на 10), все равно «мафусаилов век» сказывается. Многое прогнило, превратилось в труху. Электрические сети не выдерживают больших нагрузок – устроить в квартире теплый пол или сауну совершенно невозможно.

Кстати, серьезность этого фактора с годами будет только нарастать. Дело не только в том, что старение продолжается – в России обсуждаются различные варианты реформы системы ЖКХ, и основной акцент делается на то, что бремя содержания всего дома в целом будет все больше перекладываться на собственников квартир. Во сколько будет обходиться такое постоянное латание дыр? Ответить сложно, но вот интересный пример. На недавней выставке в ЦДХ выступал руководитель одной чешской риэлторской фирмы. По его словам, у него было две квартиры в Праге – одна в 50 кв. м в старом доме и другая в 100 в новом современном. И ежемесячное обслуживание первой (меньшей!) обходилось на 20% дороже, чем второй. Очень похоже, что такая же перспектива ждет и московскую недвижимость.

Второй недостаток квартир в «сталинках» – сомнительное окружение. Чтобы ни говорили риэлторы, старых домов, где были бы расселены абсолютно все коммуналки, единицы. Практически в каждом подъезде найдется квартира, жильцы которой откажутся уезжать – и все соседи будут вынуждены ежедневно любоваться на следы их жизнедеятельности в лифте и на лестнице.

И третье – перспектива признания дома аварийным и сноса. О том, что процесс этот, мягко скажем, непрозрачен, известно всем. Правда жизни тут состоит в том, что техническое состояние здание не имеет к делу ни малейшего отношения – вопрос лишь в наличии инвестора, желающего построить на данном участке нечто «супермегаэлитное». Так что в полной безопасности не могут чувствовать себя жильцы никакого дома, пусть и тысячу раз крепкого и надежного.

Квартал МИРАПОЛИС на ВДНХ 4 небоскреба. Авторская архитектура. Панорамные окна, высокие потолки. Дизайнерские лобби.
Реклама
Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама. Застройщик ГК Основа. ОРГН 1167746614530. ИНН 9715264590. Проектная декларация на наш.дом.рф и mirapolis.city

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Недорогие «сталинки» заняли на рынке Москвы вполне определенную нишу. Это жилье для непомпезных людей – тех, кто хочет за умеренную цену получить максимум качества. Удобные планировки, кирпичные стены, как правило, удачное месторасположение – все это обеспечивает этим строениям заслуженную любовь покупателей.

С другой стороны, эти квартиры стоят заметно меньше, чем современные монолиты эконом-класса, и было бы наивным надеяться, что это жилье того же уровня. Ветхость этих строений, необходимость проведения в квартирах и во всем доме дорогостоящих ремонтов, часто неадекватное социальное окружение – все это факторы, тянущие эту категорию вниз. И объясняющие, почему она стоит недорого.

Примеры предложений квартир в сталинских «пятиэтажках»

Адрес КвартираСтоимость объекта (руб.)
ул.Красноказарменная (м.Авиамоторная) комната, 19 кв.м. 2 800 000
3-я ул.Марьиной Рощи (м.Рижская) 2 комнаты, 64 кв.м. 8 700 000
г.Жуковский, ул. Калугина 5 комнат, 138,2 кв.м. 9 500 000
Ул.Первомайская (м.Измайловская) 3 комнаты, 68 кв. м. 9 900 000
ул.Сельскохозяйственная (м.Ботанический Сад) 3 комнаты, 72,2 кв.м. 12 500 000
Ул.Расковой (м.Белорусская) 3 комнаты, 74,1 кв.м 12 800 000
Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru www.metrinfo.ru