Недвижимость Москвы и Подмосковья: Сколково, город-мечта. Сколковское, Минское, Можайское шоссе – реконструкция трасс приведет к инвестициям. Власти обещают метро и экспресс-поезда

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Загородная недвижимость Московской области"

Наш журнал продолжает географические исследования Москвы и Подмосковья. Мы внимательно изучили рынок недвижимости Новой Москвы и теперь перемещаемся в Сколково – город науки, инноваций, модных технологий, экологичного подхода ко всему на свете, симпатичных «ботанов» и «чудесатых» (как сказала бы кэролловская Алиса) зданий вроде «ГиперКуба».

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Сколково – понятие многогранное. Это и инновационный центр, и технопарк, и университет, и фонд, и научное сообщество, и продвинутый во всех отношениях город, и даже деревня! Причем, как часто бывает у нас в России, административное деление – удивительное. Деревня Сколково (соседка наукограда) относится к Подмосковью, а сам наукоград Сколково вошел в состав Москвы, причем старой Москвы - он стал частью Можайского района Западного административного округа. Вот так.

Сама идея создать такой современный научный город по особому градостроительному плану, с особыми экологическими требованиями весьма привлекательна. Симпатично выглядит задумка о транспорте на электрической тяге, о приоритете, отданном велосипедистам и пешеходам. Вообще, основные принципы концепции Сколково демонстрирует сегодня «ГиперКуб» - первое здание инновационного центра. Чтобы воочию убедиться в этом, стоит принять участие в какой-нибудь конференции, которые регулярно здесь проходят.

«Наша компания является одним из победителей международного конкурса на проектирование одного из десяти жилых кварталов, которые спроектированы с учетом передовых экологических стандартов, класса «LEED серебро». В домах с продвинутой архитектурой предусмотрены только энергосберегающие технологии и оборудование, а для строительства будут использоваться натуральные материалы из местного сырья. Главными критериями конкурсного отбора стали экономичность, экологичность, энергоэффективность, концептуальность, инновационный и креативный подход, высокое качество архитектурных и планировочных решений», - рассказывает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects.

«Предполагается, что на территории наукограда Сколково смогут проживать 15 тысяч человек. Квартиры в Сколково нельзя будет приватизировать – все жилье будет сдаваться в аренду на 10 лет, именно на такой срок в среднем центр планирует привлекать иногородних специалистов. Аренду обещают сделать ниже рыночной: не более 30 тысяч рублей в месяц. Всего на территории возведут 600 тысяч квадратных метров жилья», - сообщает Дарья Третьяковаруководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Рынок недвижимости, который складывается не в самом Сколково, а по соседству с ним - в прилегающем Одинцовском районе, - свидетельствует о несомненном интересе к этому месту. В самом научном городе Сколково, как мы уже отметили, – своя концепция, там жилье, скорее всего, будет арендным. А вот в новых жилых комплексах и загородных поселках «под сенью Сколково» можно купить квартиру или дом. Но сначала давайте оценим это место, пользуясь классическими параметрами рынка недвижимости – экология, транспортная доступность (месторасположение), инфраструктура.

Park Avenue, 29 от МКАД 29 км от МКАД. Квартиры площадью от 49 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Узнать телефон

Экология: будет только лучше
Эксперты, опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru», дружно говорят о том, что с точки зрения экологии со Сколково все хорошо. Это традиционно благополучное западное направление с его легендарной «розой ветров», благодаря которой загрязненный воздух столицы сюда просто не доносится. И близость к МКАД (2-3 км), и даже присутствие нескольких промзон в Одинцовском районе на экологии особо не сказываются. А уж стремление к сохранению окружающей среды, которое заложено в концепцию Сколково, позволяет надеяться, что ситуация ухудшаться не будет, и даже ожидается улучшение.

С местами для отдыха проблем здесь нет. Наши комментаторы напоминают о Мещерском природном парке (бывшем Баковском лесопарке) с пешеходными и велосипедными дорожками. Зимой в парке катаются на коньках и на лыжах. Стоит назвать Пушкинское и Быковское участковое лесничество, целую санаторно-курортную сеть в окрестностях Одинцово и непосредственной близости от Сколково. Курортная достопримечательность здешних мест – санаторий Барвиха.

Транспорт: терпимо и сейчас, но перспективы заманчивы
Транспортная ситуация не вот чтобы радужная, но вполне сносная, а в прекрасном далеко – очень даже хорошая. Ведут в эти края три трассы – коротенькое Сколковское шоссе, Минское и Можайское.

Что касается Сколковского шоссе, то наши эксперты отметили недавнюю его реконструкцию. «Были построены две двухуровневые развязки: одна – на повороте в Заречье, другая – возле строящейся школы управления «Сколково», - напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Тем не менее в марте 2014 года был согласован новый проект развития данной магистрали, в который вошло строительство эстакады на пересечении со Сколковским шоссе и скоростной магистрали от реки Сетунь до Можайского шоссе, проходящей по улицам Вяземская и Витебская с шириной проезжей части от 11,5 до 18,5 м по 3-4 полосам движения, а также организация боковых проездов вдоль Сколковского шоссе и съездов с автомагистрали на Витебскую улицу».

Минское и Можайское шоссе – в процессе реконструкции. «В июле открылось движение транспорта по съезду и путепроводу, которые являются важной частью транспортной развязки на пересечении МКАД и Можайского шоссе, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Правоповоротный съезд позволит автомобилистам свернуть с Можайского шоссе на внутреннюю сторону кольца, а эстакада-путепровод с тремя полосами движения даст возможность машинам повернуть на внутреннюю сторону МКАД».

Совсем недавно - в начале сентября было запущено движение по шестиполосной эстакаде протяженностью 2,5 километра, построенной в рамках реконструкции Можайского шоссе, отмечает эксперт. Подмосковная часть развязки заработает в 2015 году. Благодаря этому строительству Можайское шоссе станет бессветофорным от МКАД до Краснопресненской набережной, пропускная способность магистрали должна увеличиться на 30%. Эстакада также обеспечит бессветофорное движение на пересечении шоссе с улицами Толбухина, Петра Алексеева, Рябиновой, Гвардейской, Витебской, Кубинкой.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Певчее
Певчее, 25 от МКАД Участки площадью от 10 сот. шоссе, 25 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. скидка до 784 тыс. руб. Узнать телефон

Алсу Хамидуллина, руководитель департамента отдела загородной недвижимости Contact Real Estate, подчеркивает, что с запуском новой платной трассы-дублера существенно улучшилось движение по Минке, которая была перегружена грузовым транспортом. «Минское шоссе на данный момент остается одной из наиболее загруженных трасс западного направления. К концу осени планируется достроить две развязки: одна — выезд на Сколково, а вторая развязка, которая дает выезд на Одинцово», - добавляет Дарья Третьякова («Азбука Жилья»).

Но пока что пробки – привычное явление для здешних трасс. По Сколковскому шоссе можно свободно доехать до МКАД, но на въезде на кольцо есть риск попасть в затор. На Можайском шоссе «любимая пробка» с другой стороны – от Трехгорки до МКАД. Если ехать из Москвы, то в районе пересечения с МКАД пробки из-за дорожных работ длятся около 5 км. Но наши эксперты не теряют оптимизма и надеются, что когда наконец-то все реконструкции закончатся, доехать до Сколково можно будет без проблем, а с улучшением дорожно-автомобильной обстановки в район придут и новые инвестиции.

С общественным транспортом в этих краях давно сложилось, хотя, по оценке Марины Денискиной, руководителя департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент», своим ходом сейчас доезжать до Сколково не так уж и легко. Если добираться до станции Сколково, которая ранее называлась Востряково (Киевская железнодорожная ветка), придется преодолеть пешком довольно большое расстояние. От Белорусского вокзала электричкой надо доехать до станции Трехгорка, а затем пересесть на автобус или маршрутку, от остановки придется пройти пешком минут 10-15. Но, как замечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, планируется связать Сколково и железнодорожную платформу Трехгорка. «В районе железнодорожной платформы Трехгорка ведутся работы по строительству хаба, который станет центральным входом на территорию инновационного центра «Сколково». В состав хаба должны войти распределительный зал, обеспечивающий посадку и высадку пассажиров на новые железнодорожные платформы (конкорс), переход через федеральную автодорогу М-1 «Беларусь», зоны для пешеходов и общественного транспорта с коммерческими объектами», - раскрывает подробности  Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость».

Помимо этого, по Сколковскому шоссе дважды в час курсирует автобус № 867 до станции метро «Кунцевская», время в пути - 20 минут, до «Киевской», той же «Кунцевской» и «Славянского бульвара» ходят маршрутки.

Есть планы открыть новую станцию метро, которая станет частью ТПУ «Кунцевский». Пригородные поезда смоленского направления будут останавливаться в непосредственной близости от станции метро «Славянский бульвар». От Белорусского вокзала до инновационного центра Сколково также можно будет добраться при помощи аэроэкспресса, перечисляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Обсуждается и возможность пустить экспресс-поезда до Сколково по железным дорогам, но некоторые наши эксперты сомневаются в целесообразности данного проекта.

Недвижимость Сколково… Скольково, скольково?
А теперь перейдем непосредственно к рынку недвижимости. Повторимся, мы будем рассматривать те жилые комплексы, которые строятся рядом с городом. Тем не менее у проектов, возводящихся вблизи наукограда, - в Одинцовском районе, - «Сколково», как заклинание, присутствует в названиях.

Для начала мы вынуждены расстроить читателей – недорогой недвижимости здесь практически нет. «Недвижимость в Сколково можно отнести в основном к сегменту бизнес и де-люкс класса. Цена квадратного метра варьируется от 4-6 тысяч долларов за метр до 7 тысяч долларов за метр, а в квартирах с отделкой доходит до 12-15 тыс. долларов, в зависимости от сегмента и локации объекта», - сообщает Марина Денискина («Гео Девелопмент»).

По данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), на локальном рынке недвижимости первичные продажи открыты в семи жилых комплексах. Три относятся к элитному сегменту – «Сколково Парк» (от 16 млн рублей за квартиру), «Русский Авангард» (от 8 млн рублей), «Усадьба Сколково» (от 19, 18 млн рублей). Причем последний комплекс – единственный представитель малоэтажного строительства (4 этажа). Четыре комплекса относятся к сегменту бизнес-класса – «Панорама Сколково» (от 4,66 млн рублей), «Славянка-Сколково» (от 3,67 млн рублей), «Резиденции Сколково» (от 5,15 млн рублей), «Академгородок Сколково» (от 5,54 млн рублей). Большинство новостроек относятся к среднеэтажному строительству. На рынке присутствуют только два многоэтажных комплекса – ЖК «Панорама Сколково» и ЖК «Славянка-Сколково».

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») более подробно рассказывает о некоторых из них.

В малоэтажном (4-6 этажей) ЖК «Академгородок» ведутся отделочные работы, сам монолитно-кирпичный комплекс расположен на улице Тихая в поселке Заречье, в нем представлены 1-3-комнатные квартиры.

В поселке Новоивановское на улице Агрохимиков возводится многоэтажный комплекс «Панорама Сколково», на данный момент идет монтаж первого этажа.

В поселке Заречье на улице Каштановая завершается строительство среднеэтажного ЖК «Резиденции Сколково» и ЖК «Сколково Парк».

Весьма интересный проект - ЖК «Славянка-Сколково», он граничит с одним из районов научного центра Сколково. Первый из семи корпусов уже возведен, а покупатели получают ключи от квартир. Дома строятся в 750 метрах от МКАД в Одинцовском районе, между Минским и Сколковским шоссе. Проект отличает хорошая транспортная доступность: в 15 минутах ходьбы располагается станция железной дороги Немчиновка, а электрички этого направления проезжают такие станции, как «Кунцевская», «Фили», «Деловой центр», «Беговая», «Белорусская». Автобусное сообщение позволяет за 15-20 минут добираться до станций метро «Молодежная» и «Славянский бульвар». В пешей доступности от комплекса находятся ТЦ «АШАН» и кинотеатр «Формула-кино». (См. также таблицу в конце текста.)

По информации Марины Денискиной («Гео-Девелоапмент»), в ЖК «Сколково Парк» от застройщика «Заречье Девелопмент» в продаже представлены квартиры площадью от 60 кв. м до 190 кв. м, стоимость кв. метра стартует от 230 тысяч рублей. ЖК представляет собой архитектурный ансамбль из комплекса зданий, расположенных на территории более 8 га в форме лепестка. Здесь запроектировано 442 квартиры свободной планировки, от одно- до четырехкомнатных, предусмотрен подземный паркинг и офисная часть. Инфраструктура ЖК включает детский комплекс, игровые площадки, обустроенные зоны отдыха, теннисный корт, детский сад, начальную и среднюю школы, рестораны и т.д. Комплекс соседствует с такими объектами, как гольф- и кантри-клуб, Московская школа управления «Сколково», детская школа искусств и инноград «Сколково».

Правда, в «околосколковскую» компанию жилых комплексов бизнес-класса затесался демократичный проект, на который обратил наше внимание Владимир Богданюк (Est-a-tet). Это ЖК «Сколковский» от ФСК «Лидер», недалеко от района «Новая Трехгорка», где цена квадратного метра составляет около 70 тысяч рублей.

Организованные коттеджные поселки, коих на местном рынке насчитывается с десяток, также не радуют доступными ценами. Минимальная стоимость коттеджа, расположенного непосредственно в деревне Сколково, по данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), составляет $1,35 млн.

«Самым крупным поселком сколковского направления является поселок Фонда развития Международного университета (ФРМУ). Раньше его называли «территория Брежневских дач», в простонародье - поселок «Заречье», - рассказывает Алсу Хамидуллина (Contact Real Estate). - Поселок находится в окружении лесных угодий Баковского лесопарка, заповедника с живописным каскадом Мещерских прудов и соснового бора «Кунцево-4». Здесь в свое время проживала политическая элита страны, научные деятели и деятели искусства. 7-10 лет назад этот поселок считался одним из лучших в Подмосковье, как, впрочем, и само направление. Было много желающих приобрести там хоть что-то, но с предложениями на продажу было туго, арендные дома разлетались как горячие пирожки». Сейчас, по наблюдениям эксперта, - зеркальная ситуация: выставлено довольно много объектов на продажу (в основном по причине отъезда собственников за границу на ПМЖ), а желающих приобрести что-либо - совсем немного. Одна из причин - завышенные в разы цены. Владельцы, в основном давно проживающие за границей, выставляют свои дома на продажу по ценам, которые были актуальны чуть ли не в девяностые - по 15-20 млн долларов. Сейчас красная цена этим домовладениям - 5 млн долларов. «Однако собственники по-прежнему живут еще старыми временами и им психологически очень сложно себя перестроить», - заключает Алсу Хамидуллина.

Что же касается новых загородных проектов, то их, по данным эксперта, в ближайшее время на этот рынок выводить не планируется.

Будущее обещает «дни златые»
В отношении сколковских перспектив наши эксперты практически единодушно придерживаются оптимистической точки зрения. Развитие самого инновационного центра «Сколково» предусматривает, что к 2016 году будет построен университетский кампус, технопарк, жилая зона. Должна проясниться судьба метро, произойдут изменения в транспортной инфраструктуре, которые мы рассмотрели выше. Все это, безусловно, окажет влияние и на цены, но не на жилье премиум-класса или многомиллионные коттеджи, а на жилые комплексы бизнес-класса нижнего ценового уровня. Цены могут подняться на 10-15% (особенно в связи со строительством подземки). Впрочем, портал www.metrinfo.ru напоминает о том, что общий прогноз по рынку недвижимости не слишком благоприятен, и если цены пойдут вниз, то никакое Сколково их не удержит.

 

Название ЖК Адрес Этап строительства Тип дома Этажность Кол-во комнат Метраж Стоимость кв. м, тыс. руб. (сент. 14) Стоимость квартиры, млн руб. (сент. 14)
Академгородок Сколково Тихая ул., корп. А,Б,В,Г отделочные работы монолит-кирпич 4-5-6 1-3-комнатные 41-107 128 523 7 515 857
Панорама Сколково пос. Новоивановское, ул. Агрохимиков, 15а монтаж 1 этажа монолит-кирпич 14-20 1-4 комнатные 45-111 96 962 7 034 205
Резиденции Сколково пос. Заречье, Каштановая ул., к.2 к. 1: облицовка фасада, к. 2: сдан монолит-каркас 8-9 1-3-комнатные 40-99 134 239 7 764 123
Сколково Парк пос. Заречье, Сколково парк, Березовая ул., к.6 внутренняя отделка монолит 8-9 1-4-комнатные 63-170 234 303 21 254 063
Славянка-Сколково Славянка, к.4 (3 оч.) (дер. Марфино) монтаж 9-10 этажа монолит 10-25 1-3-комнатные 41-92 112 836 6 961 769