Покупка квартиры в готовой новостройке для многих покупателей - хорошее решение. Не все клиенты могут ждать, когда дом будет построен, им нужно срочно переезжать. А на вторичном рынке искать квартиру не хочется, потому что не исключены юридические проблемы с бывшими собственниками, да и устаревшие проекты мало кому интересны. И самое главное - можно взять ипотеку по действующим государственным ипотечным программам с льготной ставкой.
Сегодня в старых границах Москвы, по данным NF Dom и Est-a-Tet, готовые корпуса с квартирами представлены в 115-128 жилых комплексах (без учета элитного сегмента). А число лотов варьируется в диапазоне 5,7-6,5 «единиц». Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум» называет цифру больше - 7,8 квартир и апартаментов, что составляет 10,7% от общего объема предложения на первичном рынке.
В Новой Москве, по информации NF Dom, тоже есть готовые предложения – 1,4 тысячи лотов в 22 комплексах. А в Московской области, по статистке компании Главстрой Регионы, предложения по продаже квартир в уже построенных корпусах доступны в 111 жилых комплексах.
Выбор квартир в готовых новостройках сегодня, безусловно, имеется, и он довольно большой, - делает вывод Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom.
Что же надо знать покупателю о готовых новостройках? Редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.ru» подробно поговорила об этом экспертами рынка недвижимости.
Поясните, пожалуйста, читателю, что такое «готовая» новостройка, какой у нее статус, по какому договору заключаются сделки.
Сергей Шиферсон, управляющий партнер компании-девелопера TOUCH:
Оперируя термином «готовая новостройка», мы имеем в виду ЖК, который либо введен в эксплуатацию, либо находится на очень высокой стадии готовности, близко к вводу. При этом покупатель новостройки на более ранних этапах строительства на старте, и покупатель готового жилья – это, по сути, один и тот же покупатель. Ключевая разница заключается в том, что после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию он заключает договор купли-продажи, а до этого момента оформляется договор долевого участия (ДДУ), и все перечисления средств по нему идёт через эскроу-счёт клиента. И если по ДДУ человек приобретает не квартиру, а долю в строящемся доме в виде квартиры, то после ввода он покупает уже конкретный объект, поставленный на кадастровый учет. Одна из важнейших целей эскроу-счетов – чтобы средства дольщиков не использовались не по назначению. А если дом достроен и сдан, значит, девелопер свои обязательства выполнил, поэтому никаких эскроу-счетов собственник не открывает. Но для покупателей на любой стадии строительства квартиры от застройщика действуют те же ипотечные программы, которыми они также пользуются в независимости от готовности жилья.
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:
Конечно, покупатель готовой новостройки – это такой же покупатель квартиры, как и на этапе строительства. Но после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, между застройщиком и будущим собственником заключается уже не ДДУ (договор долевого участия в строительстве), а ДКП (договор купли-продажи). Иногда может потребоваться заключение ПДКП (предварительного договора купли-продажи) – чаще в том случае, если разрешение на ввод было получено совсем недавно.
На готовые новостройки действительно распространяются льготные ипотечные условия, если сделка заключается между покупателем и застройщиком (то есть по сути является первичной продажей).
Стоимость квартир в новостройках сегодня в большей степени зависит не от стадии готовности, а от наполнения проектов, от их продуктовой составляющей. На территории «старой» Москвы в апреле 2024 наблюдаем уникальную ситуацию – и готовые новостройки, и строящиеся в среднем продаются в цене 516 тысяч рублей за квадратный метр. В Новой Москве готовые квартиры в среднем даже дешевле – 199 тысяч рублей за квадратный метр против 247 тысяч рублей в строящихся проектах.
Евгений Бражин, эксперт МИЭЛЬ «Строгинская пойма»:
Под «готовой» новостройкой покупатель может иметь в виду:
- первый вариант – «готовая» с точки зрения внешнего восприятия, когда каркас возведен, фасад облицован, заведены все необходимые коммуникации, даже сделано придомовое озеленение, то есть, объект готов к получению РНВ (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию);
- второй вариант, когда новостройка считается «готовой» с юридической точки зрения: РНВ получено, все эскроу-счета раскрыты в пользу застройщика, идет или уже завершено заселение объекта, подписываются/подписаны Акты приема-передачи с дольщиками, многие получили или ожидают получения регистрации прав собственности в Росреестре.
В первом случае, когда РНВ еще не получено, с покупателем заключается ДДУ (договор долевого участия) и средства поступают на эскроу-счет или ПДКП (предварительный договор купли-продажи), который нигде не регистрируется и действует на срок до подписания основного ДКП, по которому и идет перечисление средств.
Во втором же случае, когда РНВ получено и застройщик оформил право собственности на готовые лоты в объекте завершенного строительства, подписывается именно ДКП с застройщиком и денежные средства поступают после регистрации такого договора напрямую на расчетный счет застройщика.
Форма договора не является препятствием для предоставления субсидированной ипотечной ставки, есть лишь необходимые условия к продавцу лотов в «готовой» новостройке, которые могут немного варьироваться в зависимости от банка, предоставляющего ипотечные средства для приобретения объекта.
Сергей Сосновский, член правления Российской Гильдии Риэлторов (г. Санкт-Петербург):
Под «готовой» новостройкой могут подразумеваться три варианта. Вариант 1 - дом готов, но ещё не до конца, идут отделочные работы, дом не введён в эксплуатацию и не поставлен на кадастровый учёт. Специалисты называют этот момент – «высокая степень готовности дома». Здесь возможно заключение ДДУ, ведь стройка, по сути, продолжается.
Вариант 2 - дом построен, готов, но застройщик не оформлял собственность на непроданные квартиры на себя. В таком варианте оформление ДДУ уже невозможно, но и купить по договору купли-продажи также нельзя. Профессионалы называют этот момент «мёртвый период» - на современном рынке такое встречается крайне редко и реализация квартир здесь на практике не происходит.
Вариант 3 - дом готов, застройщик оформил оставшиеся квартиры в собственность на себя и выставил на продажу. Квартира в этом случае приобретается по договору купли-продажи, как на вторичном рынке, но тут действуют льготные ипотечные программы, как на первичном. Важно понимать, что такой вид жилья - самый дорогой на рынке. Здесь необходимо вооружиться калькулятором и помощью хорошего специалиста и очень внимательно всё посчитать. Универсальной формулы нет, всё зависит от конкретного запроса клиента.
Какие финансовые условия предлагаются покупателям готовых квартир в новостройках кроме ипотеки? Есть ли скидки и рассрочки, возможен ли особый подход к таким покупателям?
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании STENOY:
Если застройщик правильно оценил рынок и создал востребованный продукт, то как правило после ввода в эксплуатацию остатки квартир невелики и цены на них выше, чем были на этапе строительства. Если же цены были завышены, а объем предложения превышает спрос на данный проект, то застройщик вынужден снижать цену и давать рассрочку для того, чтобы распродать неликвидные остатки.
Денис Демьяненко, директор Департамента продаж Seza Group:
После ввода дома в эксплуатацию алгоритм оплаты сокращается до двух возможных вариантов: 100% оплата или ипотека. Программы рассрочки, которые позволяют приобрести квартиру, поэтапно внося платежи в течение нескольких лет строительства без переплаты на проценты, на уже готовые квартиры с ключами не распространяются. Глобальных скидок после ввода дома также не бывает, цены на уже построенный проект будут максимальными. Задача реализации оставшихся объемов в любом случае коррелируется с нормативами по прибыли, поэтому «распродаж» в построенных домах ждать не стоит. «Особый подход» к покупателям готовых квартир диктуют открывшиеся с завершением строительства возможности: пройти c ними по территории, в лобби, подняться на этаж, зайти в квартиру и оценить решения «вживую». Иных отличий нет, каждый покупатель для нас «особый».
Жанна Махова, директор по продукту MR Group:
Как правило, к концу строительства в здании распродано от 70% до 95% квартир. Застройщики могут придерживать к продажам после получения РВЭ только самые ликвидные, эксклюзивные, ходовые квартиры, которые, как они уверены, они продадут даже по максимальным ценам. Однако такой расчет не всегда может оправдаться из-за изменения рыночной конъюнктуры. Скажем, сейчас на первичном рынке еще можно найти квартиры в жилых комплексах, которые уже построены 3-5 лет назад. Эти объекты все еще продают застройщики, потому что им не удалось найти покупателя за все эти годы. И чем больше проходит время с конца строительства, тем сложнее реализовать такие помещения. Иная ситуация – ликвидность объектов, оставленных «на десерт», была переоценена, стоимость слишком высокая. В обоих случаях основной инструмент продаж – скидка, бонус (скажем, машино-место в подарок) или модная индивидуальная отделка, если она не была изначально предусмотрена.
В чем заключаются преимущества покупки квартиры в готовой новостройке от покупки квартиры на ранних этапах?
Компания Главстрой Регионы:
На ранних этапах есть риски, но в большей степени они касаются реализации продукта. На начальном этапе покупатель может посмотреть только визуализацию того, что будет в будущем. В данном случае ему нужно учитывать репутацию и опыт застройщика по реализации других ЖК или построенных корпусов, очередей в рамках интересующего его ЖК. Насколько застройщик реализовал то, о чем заявлял при начале строительства – это касается благоустройства, качества строительства, обязательств по строительству инфраструктурных объектов, качества установленного оборудования, отделки, - как зон общего пользования, так и квартир в частности, если она предусмотрена и целого ряда других параметров. Более безопасным можно считать вариант, когда у застройщика в ЖК, в котором вы планируете покупать квартиру, есть уже полностью построенные и введенные в эксплуатацию корпуса, в данном случае вы в реальности можете оценить, как выглядят уже построенные дома, как проведено благоустройство общественных зон и что из заявленного действительно уже реализовано. В ЖК «Героев», который компания «Главстрой Регионы» строит в Балашихе, есть как полностью построенные и введенные в эксплуатацию корпуса, так и квартиры в корпусах на начальных стадиях строительства. В данном случае у покупателя действительно есть возможность посмотреть, какой в реальности будет его квартира по планировке, как будет выглядеть отделка и какого она качества (при условии, что вы приобретаете квартиру с отделкой). Конечно, большинство застройщиков предлагают покупателю возможность оценить будущую квартиру и на начальных этапах в специально оборудованном шоуруме, но это скорее образец, а не реальность и делается он, как правило, в каком-то одном или двух вариантах. Можно прогуляться по территории уже построенных корпусов и посмотреть, как благоустроенна территория дворов, как выглядят входные группы, какое оборудование установлено.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:
На этапе котлована потенциальный покупатель принимает решение на основании проекта, а также различных рекламных и промоматериалов. В этом, конечно, заключается определенный риск, однако стоимость при этом зачастую является минимальной, которая предусмотрена данным проектом.
В готовой новостройке покупатель уже видит финальный этап и может принять более объективное решение. Таким образом, с одной стороны он может быть более спокойным за свое будущее жилье и оценить все параметры, однако за это придется заплатить бОльшую сумму, нежели на начальных этапах строительства. Хоть и ипотечные ставки при покупке на разных стадиях строительства одинаковые, начисляемые проценты зависят от изначальной цены жилья, что также вносит свой вклад в конечную стоимость квартиры.
Из неочевидных плюсов покупки на этапе котлована – за время строительства будущий собственник квартиры может успеть накопить на предстоящий ремонт, в отличие от покупателя уже готового ЖК, которому необходимо иметь обе суммы на момент покупки или отложить ремонт на неопределенный срок.
При этом, в случае приобретения лота в сданном ЖК, появляется возможность мгновенного переезда на новое место и экономии на съеме, когда на начальном этапе придется одновременно платить ипотеку с арендной платой, если покупатель не имеет собственного жилья.
Среди жилых комплексов советуем обратить внимание на такие проекты, как «Фестиваль парк», и «Парк Легенд», где большинство корпусов уже сданы, но при этом сохраняются приятные цены. В Новой Москве интерес представляет проект «Ново-Никольское», в котором сданы все многоквартирные корпуса.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
Помимо возможности скорого заселения, важным преимуществом готовой новостройки является то, что клиент может оценить ее качество, ознакомиться не только с концепцией, а непосредственно с построенным продуктом. Впрочем, надежные девелоперы реализуют свои проекты в максимальном соответствии с рендерами. Покупка жилья по ДДУ привлекательнее для инвесторов, так как строящееся жилье дорожает быстрее. Впрочем, в развивающихся кварталах цена на квадратный метр быстро растет и в готовых корпусах. Пример – премиальный жилой квартал «Прайм Парк», где продолжается благоустройство масштабного частного парка, открываются новые магазины и рестораны, запланировано создание детского сада и школы. Здесь на выбор клиентов доступно как жилье во введенных башнях, так и квартиры в строящихся небоскребах на разных этапах готовности.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»:
Главное преимущество, вне всякого сомнения – отсутствие рисков (изменение параметров проекта, банкротство застройщика, несоблюдение сроков ввода и т.д.) и в том, что покупателю не нужно ждать. Он получает ключи сразу после заключения сделки, может быстро приступить к ремонту и переехать. При сегодняшнем динамичном ритме жизни – это существенный плюс. Бывают случаи, когда клиенты приходят выбирать квартиру сразу с дизайнером для того, чтобы на месте обсудить варианты перепланировки и нюансы отделки.
Кроме того, в готовом доме можно увидеть все собственными глазами – оценить планировку, качество материалов, отделку входных групп и обустройство двора, а также сразу подняться на выбранный этаж и вживую полюбоваться видами из окон своей будущей квартиры.
Для приобретения квартиры от застройщика в завершенной новостройке подходят все льготные ипотечные программы, которые обычно используются в строящихся ЖК. При этом покупатель получает ключи сразу после заключения сделки, он избавлен от необходимости ждать. Это действительно выгодно – так покупатель экономит и время, и деньги.
В ЖК «Лайм», действуют все льготные ипотечные программы, что и строящемся доме. В завершенном ЖК стоимость квадратного метра как правило выше, чем в новостройке. Но доступность льготных ипотечных программ зачастую нивелирует эту ценовую разницу для покупателя.
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея»:
Покупатели, которым нужен «котлован» и готовая квартира, принципиально отличаются друг от друга. Сегодня на старте продаж трех проектов мы фиксируем очень активный спрос среди клиентов, тактика которых очевидна: им нужен «инвест», самая низкая цена входа, возможность выбора оптимальной планировки, видов и этажа. Стратегия покупателей готовой новостройки в корне отличается: цена на такие квартиры будет расти только с рынком, они выбирают из ограниченного предложения, по сути, это компромисс между тем, что хочется и тем, что осталось. К примеру, в нашем доме «Интонация» практически не осталось небольших вкартир на невысоких этажах. Как плюс приобретения готового продукта стоит отметить полное отсутствие рисков нарушения сроков, а также того, что в ходе строительства девелопер оптимизирует проект, и анонсируемая на старте рекламная картинка будет отличаться от оригинала.
В чем заключаются преимущества покупки квартиры в готовой новостройке от покупки квартиры на вторичном рынке?
Олег Гулеватый, девелоперская компания G3 GROUP:
Приобретая квартиру в новостройке, вам не нужно беспокоиться о юридической чистоте квартиры и тратить время, деньги на проверку ее истории. Вы получаете новые, неизношенные инженерные коммуникации.
Сейчас девелоперы борются за своего покупателя и вкладываются в архитектуру, стилистические решения, планировки, благоустройство и безопасность. Внутренняя территория, дворы, безопасность в новых домах на порядок выше, чем в типовых проектах на вторичном рынке.
К тому же сейчас есть возможность приобрести квартиру с отделкой от застройщика, а стоимость отделки включить в ипотеку, экономя время и деньги на ремонт.
И последнее, наверное, самое важное, на покупку первичной недвижимости еще пока распространяется льготная ипотечная ставка, вторичку придется покупать по рыночным ставкам – в среднем 16-18% годовых.
Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве:
Можно выделить три основных преимущества приобретения квартиры в новостройке. Первый – это возможность получения льготной или субсидируемой ипотеки, по которой ставки гораздо ниже, чем у ипотеки на вторичное жилье, особенно при существующей ключевой ставке. Также у застройщика покупатель может купить квартиру в рассрочку, при заключении договора с физическим лицом такие варианты тоже возможны, но они крайне редки, так как продавцу это не выгодно.
Второй – это состояние дома. Любая новостройка инженерно, технически и эксплуатационно качественнее вторичной квартиры.
Третий – юридические риски. Например, продавец вторички может предложить снизить в договоре официальную стоимость квартиры, чтобы не платить налоги. Но при этом, если вдруг эту сделку признают ничтожной, покупателю вернут только те деньги, которые прописаны в договоре. Второй риск – наследство. Продавец квартиры может не сообщить о том, что у нее несколько собственников и кто-то из них может претендовать на наследство или просто не дал разрешение на продажу. Конечно, такие ситуации – это скорее исключения из правил, но если с ними столкнуться, то разрешить ситуацию будет сложно и затратно.
Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci|Жилая недвижимость:
Готовые квартиры от застройщиков имеют ряд таких преимуществ (по сравнению с покупкой квартиры на вторичном рынке), как льготные программы ипотеки, недоступные для покупки жилья на вторичном рынке; отсутствие собственников (физических лиц), и, следовательно, отсутствие возникновения юридических проблем и рисков, с которыми можно столкнуться при покупке квартиры на вторичном рынке; больший процент одобрения кредита и легкость его получения (в сравнении с трудностями и затратами при оформлении ипотеки на вторичное жилье: незаконность перепланировок, изношенность дома, затраты на оценщика).
Одним из важных аргументов в пользу покупки жилой недвижимости на первичном рынке является развитие сферы строительства. С каждым годом застройщики стараются придумать какие-то новые «фишки» для своих проектов (система «умный дом», обустройство прогулочных зон, внутренних дворов). Покупатели также чаще отдают предпочтение в пользу новостроек из-за их современных планировок.
Сергей Конюхов, коммерческий директор ГК РКС Девелопмент:
Во-первых, у квартиры в готовой новостройке нет других собственников-физических лиц, что исключает возможные юридические проблемы. Во-вторых, на первичном рынке действуют ипотечные программы с более выгодными условиями, чем на вторичном рынке. Наконец, покупатель квартиры в готовой новостройке может сразу оценить качество строительства и отделки, что снижает риски возможных проблем в будущем.
Другими преимуществами покупки квартиры в готовой новостройке являются возможность выбора квартиры с нужными параметрами, отделкой и расположением в комплексе, а также наличие современной инфраструктуры на первых этажах и благоустройства дворов.
Юрий Балабанов, коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест»:
Квартира в новостройке не имеет следов износа, что означает отсутствие необходимости в капитальном ремонте сразу после покупки. Дополнительным аргументом за покупку квартиры в готовом доме является возможность использовать государственные программы поддержки, такие как льготная ипотека для семей с детьми, IT-ипотека, особые условия для участников СВО. Кроме того, современные новостройки предлагают развитую инфраструктуру, включая детские сады, школы, спортивные и детские площадки, магазины и кафе, что обеспечивает комфорт и удобство проживания для всей семьи. Важно также отметить, что покупка квартиры в готовой новостройке позволяет избежать долгого ожидания завершения строительства и сразу въехать в новое жилье.