Инвестиции в недвижимость для аренды. Бюджет - 10 миллионов рублей: можем купить несколько квартир с хорошей транспортной доступностью или коммерческие помещения

Правда, по мнению специалистов, покупать недвижимость, во всяком случае жилую, с целью сдачи ее в аренду – не самый лучший способ инвестирования: «Если говорить о доходе от сдачи квартиры в аренду, то она почти никогда не дает заработок, сопоставимый с доходом от банковского вклада. Например, сейчас можно найти вклады со ставкой в 10-11% годовых. А квартира, купленная за 10 млн рублей, будет сдаваться примерно за 60 тыс. руб. в месяц, что даст нам 7,2% годовых», - говорит Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость».
В среднем же, как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доход от аренды не превышает 4-5% годовых. «Например, сейчас за 10 млн руб. продается двухкомнатная квартира с евроремонтом площадью 55 м кв. в 8-этажном кирпичном доме у станции метро «Дмитровская» (5 минут пешком). Ее можно сдавать за 40-45 тыс. руб. в месяц. То есть годовая доходность составит примерно 5%», - рассказывает Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН.

Впрочем, по мнению Екатерины Плотниковой, директора департамента загородной недвижимости компании MAYFAIR Properties, рентабельность аренды сегодня близится к нулю, да и вообще в России инвестирование с целью аренды не работает. Поэтому настоящие инвесторы практически не интересуются жильем ради последующей сдачи его в наем, в этом плане их привлекает разве что коммерческая недвижимость, которая может приносить до 12-15% годовых.

Однако, даже не столь прибыльные вложения в жилье, с большой долей вероятности, позволяют сохранить средства в среднесрочной и долгосрочной перспективе, ведь недвижимость считается одним из самых надежных инструментов для сбережения капиталов. Но для этого, конечно, нужно правильно выбрать объект.

Вариантов довольно много, но не все из них одинаково привлекательны в плане аренды. Так, все эксперты рынка недвижимости не советуют покупать трехкомнатные квартиры, ведь спрос на них среди арендаторов значительно ниже, чем на двух- и однокомнатные, а стоимость аренды хоть и больше, но не в разы. Например, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», средняя стоимость найма жилья экономкласса в Москве для однокомнатных квартир составляет 34518 руб., для двухкомнатных – 41961 руб., для трехкомнатных – 48280 руб. в месяц, а если рассматривать двушку бизнес-класса, то за нее можно получить в среднем 45-50 тыс. руб. в месяц. (Рассчитать стоимость аренды московской квартиры вы можете с помощью нашего онлайн-сервиса «Оценка стоимости аренды квартир».)

В Подмосковье же однокомнатную квартиру экономкласса можно сдавать за 23-30 тыс. руб., а двухкомнатную – за 30-37 тыс. Таким образом, 10 млн руб. выгоднее всего потратить на несколько двухкомнатных или однокомнатных квартир. «Ставка аренды для столичных однушек начинается от 25-28 тыс. руб., то есть, имея в активе две однокомнатные квартиры, инвестор может получать стабильный доход не менее 55-60 тыс. руб. в месяц. А ставка для московских трехкомнатных квартир начинается от 40-45 тыс. руб. Очевидно, что лучше сдавать две однокомнатные квартиры, чем одну трехкомнатную. Так можно оптимизировать доход и получать на 20-25% больше», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
«Тем более что скорость сдачи однушек гораздо выше, а срок экспозиции значительно меньше», - добавляет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Количеством не стоит пренебрегать даже ради качества: «Потому что доход, например, от двух однушек размером и качеством «поменьше» обычно выше, чем от одной «побольше и получше», существует нижний порог стоимости аренды, и даже если сдавать по этим минимальным ставкам, удвоенная сумма «минимума», как правило, больше, чем доход от одной, пусть и хорошей, квартиры (даже бизнес-класса)», - утверждает Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Но, конечно, не всегда все однозначно: «Хорошая 2-комнатная квартира с приличным ремонтом в районе Садового кольца будет стоить дорого, но и сдавать ее можно за серьезные деньги. А несколько однокомнатных квартир в спальных районах будут сдаваться гораздо дешевле. В общем, в каждом конкретном случае нужно считать. Тем более что квадратный метр в однокомнатной квартире может быть ощутимо дороже, чем, например, в трешке», - предупреждает Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад».

Но в любом случае большинство экспертов советует выбирать объекты под аренду на вторичном рынке, так как такие варианты уже обжиты, часто отличаются нормальным ремонтом и могут выставляться на показы практически сразу после их приобретения. Тут главное, как отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», чтобы квартира располагалась в более-менее современном доме и недалеко от станции метро.

Однако новостройка, скорее всего, обойдется дешевле, чем вторичка, и к тому же она будет привлекать будущих жильцов своей свежестью, чистотой и новыми системами коммуникаций, с которыми маловероятны сюрпризы в виде протечек или замыканий.

Однозначно лучше покупать практически достроенные или готовые объекты. «Причем есть смысл рассматривать предложения с полной отделкой и даже с мебелью. Как правило, отделка от застройщика требует меньших финансовых и временных затрат, чем самостоятельный ремонт, а недвижимость с бетонными стенами сдать не получится», - говорит Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».

Ну и на каком бы рынке ни покупалась квартира – на первичном или на вторичном – при ее выгодной стоимости важно, как отмечает Константин Барсуков («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), чтобы она была дешевле за счет меньшей площади, а не за счет факторов, влияющих на ликвидность, таких как плохой вид из окон, неудачное расположение и пр.

Однако и недвижимость там стоит дороже, на 10 млн руб. найти что-то хорошее в ЦАО практически не реально. Но собственно округ сегодня не так уж и важен, ведь в Москву приезжают люди с самым разным бюджетом, далеко не все арендаторы могут потянуть престижное западное направление, и в результате жилье снимается везде, в том числе и в спальных районах на востоке и юго-востоке.

«Сейчас сильная удаленность жилья от центра не отпугивает потенциальных квартиросъемщиков, и стоимость аренды однокомнатной квартиры даже на конечных станциях метро начинается от 30 тыс. руб. Так, в нашей базе нижняя планка для однокомнатной квартиры экономкласса составляет 32 тыс. руб. (это в ВАО), двухкомнатной - 41 тыс. руб. (в ЮВАО), трехкомнатной - 46 тыс. рублей (СЗАО)», - рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Для успешной аренды гораздо важнее, чтобы квартира находилась не далее чем в 15-20 минутах ходьбы от метро, в добротном современном доме. Район же – дело второе, на него имеет смысл обращать внимание, если квартира приобретается с прицелом – для детей или внуков и хочется, чтобы они жили в определенных зонах.

Хотя, как видно по приведенным выше цифрам, за счет близости к центру столицы или престижности направления можно увеличить свои доходы, особенно если учитывать еще и качество дома, и параметры самой квартиры: «Если выбирать между двумя объектами с одинаковым количеством комнат, один из которых с косметическим ремонтом или вообще без ремонта и расположен, например, в Кузьминках в доме 1970-80-х годов постройки, а второй находится на западе или юго-западе, в новом жилом комплексе с соответствующей отделкой и комплектацией, то, конечно, второй принесет большую прибыль – примерно на 20-25%», - утверждает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Поэтому перед тем как покупать, нужно производить тщательный расчет: иногда лучше потратить больше, а если уж объекты в ЗАО и ВАО стоят примерно одинаково при схожих характеристиках, то стоит выбирать квартиру на западе.

Точный расчет необходим и при выборе подмосковного жилья, где также наибольший доход могут принести северо-западное, западное и юго-западное направления, хотя в Подмосковье многое зависит скорее от самого города.

«Лучше выбирать те города, где много вариантов транспортных маршрутов, к примеру, есть и маршрутки, и автобусы, и железнодорожная станция», - советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». И в этом плане эксперты рынка недвижимости выделяют в первую очередь Красногорск и Реутов, где арендные ставки, пожалуй, самые высокие по Подмосковью: «Например, в Реутове средняя стоимость найма однокомнатной квартиры - 32429 руб., двухкомнатной – 39769 руб., трехкомнатной – 50000 руб.», - рассказывает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Порою цена даже выше, чем в Москве, но жилье тут и стоит недешево.

Как отмечает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», с бюджетом в 10 млн руб. приобретение двух однокомнатных квартир в этих городах – это предел возможностей. Поэтому, если подходящих вариантов найти не удастся, можно сосредоточить свое внимание на городах, которые чуть-чуть подешевле, например, на Химках, Одинцово, Королеве, Мытищах. «Здесь наблюдается стабильный спрос на аренду квартир, при этом цена продажи несколько ниже московской, а стоимость найма близка к столичной. Например, средняя цена аренды в Мытищах составляет 28423 руб. для однокомнатных квартир, 37452 руб. – для двухкомнатных и 37906 руб. - для трехкомнатных. А в Химках средняя стоимость найма однушки - 32467 руб., двушки – 37766 руб., а трешки – 43238 руб.», - рассказывает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

А вот что выбирать: Москву или Подмосковье – это, наверное, дело вкуса, ведь, как напоминает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», доход от аренды одной квартиры в Москве, которую можно купить за 10 млн руб., или двух квартир в Подмосковье будет примерно одинаковым, точно так же и при сопоставлении двух столичных однушек и трех подмосковных однушек.

Но, правда, если с рассматриваемым бюджетом будет вариант приобретения двух однушек в столичных районах с хорошей транспортной доступностью или с ближайшей перспективой развития, то лучше остановить свой выбор на Москве, как утверждает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI, в этом случае доход от аренды все-таки будет выше.

Но с нежилыми объектами риски выше. С рассматриваемым бюджетом, который для рынка коммерческой недвижимости совсем не велик, можно рассчитывать лишь на офисы класса «В» и ниже площадью до 50-70 кв. м либо на подвальные или полуподвальные помещения площадью примерно 150-200 м кв. Причем, как отмечает Елена Мишина, директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», не в современных бизнес-центрах, а в морально устаревших административных или офисных зданиях, приведенных в соответствие к классу «В» в результате реновации, либо на первых этажах строящихся новостроек в необжитых районах. «Например, сейчас есть в продаже нежилые помещения в проекте «Новые Ватутинки» в Новой Москве. За 10 млн руб. там можно купить помещение площадью 100-120 кв. м, но доход от сдачи в аренду этого помещения начнет поступать только лет через пять, когда район полностью достроят и заселят», - говорит Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект». При этом основными арендаторами указанных помещений будут, скорее всего, фирмы с небольшими оборотами и «стартапы» (начинающие предприниматели), бизнес которых достаточно неустойчив, а значит, есть вероятность частой смены клиентов и простоя помещения.

И кроме того, как отмечает Павел Лепиш («Домус финанс»), рынок коммерческой недвижимости гораздо сложнее, чем рынок жилья с юридической точки зрения, а перспективы развития разных сегментов этого рынка оценить без профессиональных консультаций довольно сложно, особенно по объектам в спальных районах, поэтому он и не советует инвесторам с бюджетом в 10 млн руб. увлекаться нежилыми помещениями. Позарившись на коммерческую недвижимость в итоге можно остаться даже без 500-600 тыс. руб. годового дохода, что в случае с квартирами практически гарантированная сумма.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Располагая 10 млн руб. и желая получать доходы от аренды, лучше всего купить несколько однокомнатных или двухкомнатных квартир в Москве или в Подмосковье в районах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Однако, надо понимать, что арендный бизнес не приносит слишком больших доходов – в лучшем случае с жилья можно получить 7-8% годовых, а с коммерческих помещений – 11-12%, поэтому инвесторы в недвижимость гораздо чаще рассчитывают на доходы с перепродажи жилья, и о том, как их оптимизировать при бюджете в 10 млн руб., мы расскажем в следующий раз.

Предыдущая статья на эту тему: «Инвестиции в недвижимость: бюджет 5 миллионов рублей. Квартира или офис? Выбираем объекты для аренды и перепродажи в Москве и Подмосковье».