Инвестиции в недвижимость были и остаются весьма популярными, многие считают их более надежными и более прибыльными, чем депозиты и тем более ценные бумаги, даже несмотря на финансовый кризис 2008-2009 гг., когда цены существенно снижались. Однако они требуют довольно внушительных первоначальных вложений. Учитывая стоимость квартир в Москве и Подмосковье, на рынок недвижимости можно выходить, имея как минимум 4-5 млн руб.
Ну а как грамотно вложить этот стартовый капитал, попытался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru», обратившись за советами к экспертам.
Прежде всего, надо решить, от чего получать доход – от сдачи недвижимости в аренду или от ее перепродажи. От этого будет зависеть и возможная прибыль, и выбор вариантов, причем стратегия для каждого из способов должна быть разной.
Доходы от аренды
Приобретение недвижимости для сдачи в аренду – это долгосрочная инвестиция, которая начинает приносить прибыль лет через 10-12. «Все потому, что стоимость аренды в Москве довольно низкая относительно стоимости самой недвижимости», - объясняет Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Эст-а-Тет (Est-a-Tet).
«С бюджетом до 5 млн руб. выбор довольно ограничен, в столице это могут быть либо комнаты по цене от 2 до 4,5 млн руб., либо студии, малогабаритные квартиры и варианты гостиничного типа площадью не более 30-35 кв. м и стоимостью 4,5 - 5 млн рублей», - утверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». По мнению Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости СПЕНСЕР ЭСТЕЙТ (SPENCER ESTATE), надо выбирать новостройки, потому что для покупки приличной квартиры на вторичном рынке 5 млн руб. недостаточно. Если же обратить внимание на Новую Москву или Подмосковье, то за 5 млн руб. реально купить неплохую двушку или две малогабаритные однокомнатные квартиры.
Сдавать московскую недвижимость можно за 30-35 тыс. руб. в месяц, это средняя ставка для хорошей однушки. «В Подмосковье аренда однокомнатной квартиры составляет 25-27 тыс. руб. в месяц, а двухкомнатной 35-40 тыс. руб.», - сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Таким образом, вложения 5 млн руб. в столичную однушку окупятся в лучшем случае через 12 лет, срок окупаемости двух однокомнатных квартир в Подмосковье составит минимум 8-9 лет, а двухкомнатной - 10-12 лет.
После того как недвижимость окупится, можно рассчитывать на скромный ежегодный доход: по данным Софьи Лебедевой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», средний уровень доходности аренды жилья составляет 4-5% годовых, и только самый востребованный у арендаторов объект – однушка с хорошим ремонтом и удобным месторасположением - может приносить до 8%. По подсчетам Игоря Сибренкова, заместителя генерального директора компании «Мортон-Инвест», в квартиры, которые предполагается сдавать в аренду, вкладываются лишь 10% инвесторов, они хотят получать стабильный доход и, возможно, передать недвижимость детям или внукам.
А чтобы квартира сдавалась в аренду без перерыва, нужно выбирать правильные объекты, ориентируясь на потребности потенциальных арендаторов.
«Спрос на рынке недвижимости на однокомнатные квартиры (продажа/аренда) выше, - считает Виталий Витрищак, начальник информационно-маркетингового отдела, «ДСК-1 и Ко». - Поэтому для получения дохода от недвижимости стоит обратить внимание именно на инвестирование собственных средств в однокомнатные квартиры. Если стоит цель сдавать квартиру в аренду – стоит сделать муниципальную отделку в приобретенной квартире, необходимо также обращать внимание на транспортную доступность».
«Для Москвы это квартиры, расположенные в непосредственной близости от метро, а для Подмосковья – вблизи (3-5 минут пешком) от больших транспортных узлов, прежде всего, станций электричек», - уточняет Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).
Если же говорить о конкретных направлениях, то в старых границах столицы с бюджетом 5 млн руб. лучше выбирать объекты на востоке и юго-востоке, например, у станций метро «Авиамоторная», «Рязанский проспект», «Кантемировская», «Марьино». Восток довольно популярен у арендаторов экономичного жилья благодаря относительно низким ценам на аренду. (Получить представление о стоимости аренды жилья в разных районах Москвы вы сможете, воспользовавшись электронным сервисом «Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн» на портале www.irn.ru.)
В Подмосковье же Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», советует отдавать предпочтение популярным городам, расположенным в ближнем радиусе от МКАД (до 15 км) и имеющим автобусное и железнодорожное сообщение с Москвой, а может быть, и станцию метро, хотя бы в перспективе. «Это Реутов, где уже открылось метро, а также Железнодорожный, Химки, Одинцово, Видное, Красногорск», - перечисляет Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).
Неплохую прибыль, по мнению Натальи Бланковой («Эталон-Инвест»), можно еще получить в Мытищах и Люберцах. «Также выгодно вложение средств в подмосковные микрорайоны за МКАД, примыкающие к столице. Например, популярностью пользуются новостройки, примыкающие к району Бутово», - сообщает Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).
Выбирать квартиру лучше на вторичном рынке или в готовых новостройках, чтобы сразу же находить жильцов и запускать недвижимость в работу. Причем удобнее, чтобы объект был пусть и со скромным, но с ремонтом. Поэтому, если речь о новостройке, лучше купить квартиру с отделкой, ведь самостоятельный ремонт обойдется на 30-40% дороже, а арендаторам в экономклассе вполне хватает отделки без изысков.
Но, впрочем, квартиры квартирами, а по мнению Алексея Харитонова, директора управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой», имея бюджет в 5 млн руб., для сдачи в аренду выгоднее покупать коммерческую недвижимость. «Доход по коммерческим помещениям выше, чем по квартирам аналогичной площади - на 30-40% в зависимости от «проходимости» места», - утверждает эксперт. Единственно, на 5 млн руб. в Москве можно купить лишь небольшое помещение площадью 30-35 кв. м, но найти такое предложение, особенно в доме на первой линии (на оживленной улице или у метро), довольно сложно, так как они пользуются очень большим спросом.
Доходы от продажи
Те же, кто не хочет связываться с арендой, инвестируют средства в новостройки в расчете на рост цен. Такие инвестиции сравнительно краткосрочные (при благоприятных обстоятельствах - максимум 2-3 года). «Максимальную выгоду сегодня получают инвесторы, которые приобретают недвижимость на ранних стадиях строительства объекта, а перепродают ее через год-полтора или после ввода комплекса в эксплуатацию. Прибыль с такого приобретения может достичь 40%», - утверждает Ирина Наумова, заместитель генерального директора по маркетингу и ПИАР (PR) компании «НДВ-Недвижимость».
Другие эксперты назвали более скромные цифры прибыли – в рамках 20-30%. «Если брать в качестве примера квартиру экономкласса на низкой стадии строительной готовности, которая будет реализована через полгода после начала строительства, то предполагаемая прибыль составит около 10%, а если квартира будет продаваться через год-два, на завершающей стадии строительства, то прибыль может достигнуть 30%», - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». А Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой») напоминает о том, что, если квартира не была в собственности или принадлежала инвестору менее 3 лет, с дохода от перепродажи придется заплатить 13%.
Максимальный доход возможен, если объект инвестиций выбран правильно. Это должна быть ликвидная квартира - одно- или двухкомнатная площадью 35-40 или 50-60 кв. м соответственно на средних этажах в домах эконом- или комфортклассов, именно в этих сегментах отмечается самый большой рост стоимости квадратного метра и самая высокая оборачиваемость денег.
Безусловно, важна транспортная доступность проекта. «Необходимо обратить внимание еще и на объекты инфраструктуры, строительство которых ведется или планируется вблизи выбранного вами жилого комплекса», - советует Виталий Витрищак, («ДСК-1 и Ко»). Существенную роль играет наличие школ и детских садов. Увеличивает стоимость жилья и грамотно продуманная концепция ЖК, интересная архитектура, благоустроенная территория и т.д. «Также для большей доходности инвестиций нужно искать недооцененные и перспективные районы и города, для чего рекомендуется отслеживать планы властей по строительству дорог и новых станций метро, благоустройству территорий и развитию инфраструктуры», - советует Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век».
И лучше искать проекты с предполагаемыми высокими темпами строительства. «С этой стороны выгодной является малоэтажка, которая возводится быстрее, а стоит относительно недорого. Например, строительство микрорайона «Бутовские аллеи» началось в августе прошлого года, за год цены выросли на 20%, а до окончания строительства, которое намечено на 2 кв. 2014 г., рост цен составит еще минимум 10%», - рассказывает Денис Бобков (Эст-а-Тет (Est-a-Tet)).
Актуальные примеры
Если же рассматривать многоэтажные комплексы, то с бюджетом 5 млн руб. выбор объектов на территории старой Москвы небольшой, и в основном это однушки либо студии. «А также это могут быть апартаменты, но их доходность чуть ниже, чем полноправного жилья, ведь юридически они считаются нежилыми помещениями», - говорит Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
«На текущий момент минимальные цены на первичном рынке зафиксированы в микрорайонах «Некрасовка-Парк», где стоимость квартир начинается от 3,48 млн руб., ЖК «Эталон-Сити» (от 4 млн руб.), ЖК «Некрасовка» (от 4,02 млн руб.), микрорайон «Царицыно-2» (от 4,04 млн руб.), микрорайон «Загорье» (от 4,73 млн руб.)», - сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
В принципе, все эти объекты довольно перспективные. «Например, в районе Некрасовка отлично налажено транспортное сообщение, а к 2016 году обещают станцию метро. На территории же одноименного жилого комплекса предусмотрено обустройство гостевых паркингов, комплексное благоустройство и озеленение», - рассказывает Виталий Витрищак («ДСК-1 и Ко»). Это все касается и проекта «Некрасовка-Парк». «Здесь предлагаются квартиры в седьмом квартале, часть домов которого будет сдаваться во 2 квартале 2015 года. Уложившись в 4 - 4,2 млн руб., в комплексе можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 37-39 кв. м, а по цене 4,6 - 4,7 млн есть двухкомнатные варианты площадью 52 кв. м. Правда, их осталось всего несколько штук и с покупкой лучше не тянуть», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).
«В ЖК «Эталон-сити» за 5 млн руб. можно приобрести студии и однокомнатные квартиры площадью 30-37 м кв. При этом ожидаемый доход к моменту ввода объекта в эксплуатацию должен составить около 1 - 1,5 млн руб.», - сообщает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
Гораздо больший ассортимент объектов в Новой Москве. «Там, имея 5 млн руб., можно купить квартиру практически в каждом жилом комплексе, за исключением 2-3 проектов. Инвесторам стоит обратить внимание на ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Спортивный Квартал». Проекты находятся на начальной стадии строительства (есть корпуса даже на этапе котлована), но они обещают быть весьма качественными и пользуются хорошим спросом. При этом уровень цен в них минимальный, а значит, инвестору гарантирован высокий доход», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
| Стоимость квартир в микрорайоне «Центральный» (ЖК «Новые Ватутинки») | |||
|---|---|---|---|
| Количество комнат | Мин-макс. площадь | Стоимость кв. м, руб. | Стоимость, руб. |
| 1 | 36 - 41 | 84 000 – 94 000 | 3 024 000 – 3 854 000 |
| 2 | 51,7 - 65 | 82 000 – 84 000 | 4 239 400 – 5 460 000 |
| 3 | 75 - 86 | 77 000 – 84 500 | 5 775 000 – 7 267 000 |
| 4 | 93 - 98 | 78 000 | 7 254 000 – 7 644 000 |
| Источник: «Метриум Групп» | |||
| Стоимость квартир с отделкой в микрорайоне «Южный» (ЖК «Новые Ватутинки») | |||
|---|---|---|---|
| Количество комнат | Мин-макс. площадь | Стоимость кв. м, руб. | Стоимость, руб. |
| студия | 37,2 - 39,8 | 86 500 – 93 000 | 3 217 800 – 3 701 400 |
| 1 | 41,1 - 46,2 | 85 500 – 90 500 | 3 514 050 – 4 181 100 |
| 2 | 55,1 – 63,7 | 78 500 – 85 000 | 4 325 350 – 5 414 500 |
| 3 | 82,5 | 79 500 – 84 000 | 6 558 750 – 6 930 000 |
| Источник: «Метриум Групп» | |||
| Стоимость квартир с отделкой в ЖК «Спортивный квартал» | |||
|---|---|---|---|
| Количество комнат | Мин-макс. площадь | Стоимость кв. м, руб. | Стоимость, руб. |
| студия | 27,79 - 29,07 | 72 500 - 77 500 | 2 110 500 - 2 211 600 |
| 1 | 34,08 - 39,22 | 69 500 - 74 500 | 2 509 225 - 2 794 935 |
| студия (2 комнаты) | 47,65 - 49,65 | 62 500 - 65 500 | 3 097 500 - 3 121 075 |
| 2 | 52,23 - 53,02 | 62 000 - 64 500 | 3 276 080 - 3 368 835 |
| 3 | 64,71 - 66,62 | 59 500 - 61 500 | 3 882 600 - 4 012 260 |
| Источник: «Метриум Групп» | |||
Еще больше предложений в Подмосковье. Здесь высокую инвестиционную привлекательность имеют города и районы Подмосковья с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. «Прежде всего, это Реутов, в котором открылась станция метро, а также Железнодорожный, Химки, Одинцово, Видное, Красногорск. В связи с ожидаемым открытием метро цены на жилье могут вырасти также в Люберцах и Котельниках, поэтому для инвесторов это тоже перспективный вариант вложения средств», - отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Неплохим вариантом может стать и Балашиха, ведь туда к 2016 году обещают протянуть легкое метро, а также Щелково, Домодедово и Мытищи.
«В Балашихе с бюджетом в 5 млн руб. можно рассчитывать на широкий выбор не только однокомнатных, но и двухкомнатных квартир. Так, в микрорайоне «Новое Измайлово» в строящемся корпусе №7, который будет сдан в 4 кв. 2014 года, двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 72 кв. м реализуются по цене от 4,1 до 4,9 млн руб.», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). «В Щелково можно купить квартиру в микрорайоне Богородский, причем за 4,7 млн руб. есть даже трехкомнатные варианты площадью 87,3 кв. м, а в ЖК «Домодедово-парк» по цене 3,9 млн руб. предлагаются трехкомнатные квартиры площадью 85,24 кв. м. Также за 4,6 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 53,6 кв. м в ЖК «Новогорск» в Химках. В микрорайоне «Центр-2» (г. Железнодорожный) стоимость двухкомнатных квартир площадью 61,1 - 64 кв. м составляет 4,0 - 4,7 млн руб., а в ЖК «Эко Видное» за 4,9 млн руб. предлагаются 2-комнатные квартиры площадью 62,1 кв. м», - рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).
Еще один вариант в Видном - ЖК комфорткласса «Краски жизни» (южная часть мкр. 5). «Здесь предлагается широкий выбор квартир в трех монолитных корпусах, в настоящее время находящихся на стадии начала монтажа нижних этажей, а средняя цена квадратного метра составляет около 76 тыс. руб.», - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»), отмечая, что для инвесторов наверняка будут интересны евроквартиры, в которых совмещены гостиная и кухня, и квартиры-студии площадью 34 кв. м.
В Красногорском районе, по мнению Виталия Витрищака («ДСК-1 и Ко»), можно обратить внимание на ЖК «Путилково», который отличается неплохим расположением относительно Москвы и Химок, хорошей инфраструктурой и расположен рядом с богатым лесным массивом. А Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») советует покупать жилье в микрорайоне «Изумрудные холмы», где за 5 млн руб. предлагаются как однокомнатные, так и двухкомнатные варианты площадью до 65 кв. м, при этом к моменту ввода домов в эксплуатацию предполагаемая доходность однокомнатных квартир достигает 1 - 1,2 млн руб., а двухкомнатных 1,5 - 1,7 млн руб.
Резюме www.metrinfo.ru
5 млн руб. – сумма для инвестиций в недвижимость не такая уж и большая, но и с таким капиталом можно рассчитывать на доходы от аренды или от перепродажи, особенно если обратить внимание на окраину столицы, ближайшее Подмосковье или Новую Москву. Главное – внимательно выбирать объекты.